Bizi izlediğiniz ve samimi sözleriniz için teşekkür ediyoruz

Site ve apartmanlar tüzel kişilik değildir. Gerçek kişilerin ihtiyaçlarının giderilmesini yerine getirmek için Kat Mülkiyeti Kanununa göre oluşturulmuş gerçek ve tüzel kişi olmayan sair işletmelerdir. Site ve Apartman yönetimleri KDV mükellefi değillerdir. Kapıcı, bekçi, kaloriferci çalışanları haricinde çalışanları varsa stopaj ödemekle yükümlüdürler. Daha detaylı bilgileri Do. Dr. Özgür BİYAN'nın videolarında bulabilirsiniz.

Sorunuzu tek bir video altında sormanız yeterlidir. Yapı kayıt belgesini İmar Kanunu'ndaki değişiklik sebebi ile aldınız. Yapı kayıt belgesine gerekçe olan yapısal değişiklikler 31 Aralık 2017 tarihine kadar olan imalatları kapsar. Siz yapı kayıt belgesini aldıktan sonra değişiklikler yapmaya devam etmişsiniz. Bir başka husus da eğer yapı kayıt belgesini kat mülkiyetine geçmemiş bir apartmanda aldı iseniz yani kat irtifaklı bir tapu sözkonusu ise bu durumda da binanın tamamı için yapı kayıt belgesine başvurmanız gerekirdi. Buraya kadar olan hususlar Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının İl Müdürlüklerine ve ihtiyari olarak da bina dış görünümü ile ilgili olduğu için belediyeye yapılacak şikayet ile çözülecek konulardır. Diğer taraftan eğer yapı kayıt belgesi apartmanın ortak yerlerini de içine alacak şekilde düzenlenmiş ise Kat Mülkiyeti hukuku açısından bu yapılamaz. Dolayısı ile yapı kayıt belgesinin iptali için yapılacak iş öncelikle ortak yerlere el atılması davasının açılmasıdır. Durumunuzu net olarak bilemediğimizden sonunda şu durum olur diyemeyiz. Yönetim planı ile de olmayan bir hakkı almanız sözkonusu değildir. Proje değişiklikleri için tüm maliklerin muvafakatı gerekir.

Merhabalar, "TOKİ'den yönetimi alalı 3 ay oldu" ifadeniz ve "blok temsilciyim" ifadeniz sebebi ile Geçici Yönetiminin sona erdiğini ve kat maliklerinin temsilcileri yolu ile yönetimi Geçici Yönetimden devir aldığını anlıyoruz. Bu durumda mevcut "yönetimi" ( yönetim kurulunu değiştirmek siz sayın blok temsilcilerin yetkisinde ve görevindedir. Önce tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planınıza erişmeniz gerekir. Bu çok kolay . Toplu Yapı Yönetim Kurulu sizinle bu yönetim planını paylaşabilir. Yönetim planında tapudan alındığına dair mühre ve sayfa altında TOKİ tarafından tescil sırasında atılan imzaların olduğuna dikkat ediniz. Eğer yönetim planının tapuda tescilli olan yönetim planı olmadığından şüphelenir iseniz kimliğiniz ile ( kat maliki iseniz) bağlı bulunduğunuz tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek yönetim planının kopyasını döner sermeye bedelini ödeyerek teslim alabilirsiniz. Yönetim planında göre yönetimin seçim usulü, süresi gibi bilgileri bulabileceksiniz. Diğer temsilciler de aynı kararda ise bir olağanüstü temsilciler kurulu talep edebilir , yönetim kurulunuzu tüm temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu ile değiştirebilirsiniz. Diğer taraftan ortak gider ve avans paylarına ( aidat) toplu yapı giderleri ve blok giderleri ayrı ayrı hesap edilerek eklenmiştir. Blok giriş kapısının şifreli kilidi normal yönetim giderlerinin arasında yer almaz. Sizin bloğunuzun şifreli kilidinin masrafları da Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre sizin temsil ettiğiniz bloğun kat maliklerinden toplanır. Dolayısı ile toplanan aidat ile yapılması istenen iş birbirinin karşılığı gibi görünmüyor. Bu gibi açıklamalar blok temsilcisi olarak her zaman erişebilirsiniz.

Merhabalar çoğu zaman balkon korkuluklarının mimari dizaynının çocuklar, zihinsel engelliler, evcil hayvanlar için can güvenliği tehlikesi yarattığı bilinmektedir. Korkuluklar dikey yerine bir bölümü tırmanmaya elverişli yatay olarak imal edebiliyorlar. Balkonlarda ve merdivenlerde kullanılan korkuluk modelleri EN ( Europen Norm) standartlarına göre minimum 92 cm yüksekliğinde olmalı ve demir parmaklıklar arası genişlikler ise en fazla 15 cm olmalıdır. Yapı işleri Yönetmeliğindeki korkuluk standartını ise konu günlük yaşam ile ilgili olduğu için dikkate almamalıyız. File sabit nitelikli bir yapı parçası değildir. Dolayısı ile yönetiminizin bu konuya karışması gereksizdir. Yine de koymak istediğiniz fileyi bu çocuk emniyeti amaçlı üretilenlerden tercihan şeffaf veya beyaz renkli olanlardan tercih ediniz.

Belediyenin iskan verilmiş bir anagayrimenkulde sözü edilen konuları denetleme yetkisi yok. Bu konular kat mülkiyetine ilişkin konular. Tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında bu tür ekleme ve ilavelere yasak konulmuş ise herhangi bir kat maliki kaldırılması talebi ile kat malikleri kuruluna başvurabilir, kabul edilmez ise dava açabilir. Bu tür ilave eklemelerin bir rahatsızlık ( gürültü, mimari güzellik vs) yaratması halinde mahkeme de görüntünün iyileştirilmesine, gürültünün ortadan kalkması için mühendislik koşulları ile ses yalıtımı yapılmasına veya kaldırılmasına karar verebilir. Yönetim planına aykırı kat malikleri kurulu kararları yok hükmündedir.

@@Apsiyon Yardımlarınız için çok teşekkür ederim bilgi hayattaki en değerli şeydir benimle bilginizi paylaştığınız için size çok teşekkür ederim.Ayrıca yönetim planına nasıl ulaşabilirim ve ya bu planı kim oluşturmuş ?

@@Apsiyon Bizim bulunduğumuz plazada site yönetimi tarafından sitemizin önünden yol geçmesi için biz işletmelerden gayrıresmi bir şekilde para istendi vereceğiniz paranın nereye gideceğini unutacaksınız denildi bu durumu biz kabul etmedik ve çoğunluk işletmede biz kabul etmeyince onlarda kabul etmedi zaten bu yolun yapılması için gerekli resmi başvurular yapılmış ve yolda yakın zamanda yapıldı zaten fakat bu durumunda site yönetiminin bu teklifini kabul etmeyen öncü birlik olarak gözüktüğümüz için yönetim tarafından en ufak bir olayda bile olumsuz durumlar ile karşı karşıya kalıyoruz. Misal işletmemiz 2 katlı bir ve arka duvarına 80×140 ölçülerinde basit bir kaldıraç yaptık üzerine ürün bırakıyoruz ve yukarı kaldırıp aşağıya indiriyoruz böylelikle merdivenlerde yük taşıma olayı çalışanlarımız için sona ermiş oluyor. Site yönetimi tarafından belediyeye şikayet edildik gelen ekipler bunun çok küçük olduğunu ama projede olmadığını dolayısıyla site yönetimi ile anlaşmamızı ve şikayetlerini geri çektikçe hiçbir problem olmadığını ve orada projeye aykırı yemek boruları merdiven jeneratörler klima dış üniteleri vb çok şey olduğunu söyledi.Bunları site yönetimi karar defterinde geçtiği bir problem olmadığını fakat bizim kaldıraç defterde olmadığı için ayrıca site yönetimi imza topladığı için bizim bu mekenizmayı 3 gün içerisinde kaldıracaklarını söylediler. Şimdi şurda yapıya ve ya kurallara aykırı birşey yapmışsak boynumuz kıldan ince kaldıralım sorun değil fakat bu kurallar sadece bizim için geçerli olsa ordaki diğer yapıya aykırı şeyler kalsa o zaman mağdur olmuş oluruz zaten sitede adam eski arsa sahibi olduğu için dükkan ve büroların %30 u kendisine ait hatta sitenin adını bile değiştirip kendi adını koydu :) biz imza için bürolar ile konuşmaya gittik hepsi kiracı çıktı. Biz burada ne yapabiliriz hakkımız var mı biz mi haksızlık yapıyoruz ya da haksızlığa uğruyorsak yapabileceğimiz şeyler nelerdir şimdiden kafanızı şişirdiğim için özür dilerim teşekkürler iyi çalışmalar

@@mazlumtosun4402 Yönetim planı olup olmadığı tapu sicilinin beyanlar hanesine kaydedilir. Dolayısı ile tapu belgesinin üzerinde yazılıdır. Ayrıca ; Bağımsız bölümünüzün tapusu kime ait ise o kişinin TC bilgisi ve şifresi ile EDevlette "Tapu Bilgileri Sorgulama" www.turkiye.gov.tr/tapu-bilgileri-sorgulama bölümüne gidiniz. Orada kişiye ait tüm gayrimenkuller sıralanmış olacaktır. İlgili gayrimenkulü seçiniz. "Detaylar" butonuna tıklayınız. Açılan sayfada "Taşınmazınızın üzerinde bulunan (şerh,beyan,rehin,irtifak hakkı vb.) için" tıklayınız." Yazan bölüme tıklayınız. Bağımsız bölüme ait eklentinin bulunup bulunmadığı , yine anagayrimenkule ait yönetim planının var olup olmadığı ve tescil tarihi burada yazıyor olmalıdır. Daha detaylı kayıtlara ulaşmak için yine webtapu.tkgm.gov.tr/giris sistemine Edevlet şifresi ile giriş yaptığında webtapu.tkgm.gov.tr/vatandas/tasinmazlar-liste Taşınmaz Listesi bölümünde herhangi bir taşınmazının "i" “tapu bilgileri” ikonuna tıkladığında yeni isim soyadı ile tapu sicillerini dökebilir, çıktısını alabilir. Bu bölümde de eklenti ve yönetim planı bilgisi bulunacaktır. Yönetim planı bulunuyorsa bu durumda ilgili tapu müdürlüğüne başvurup yönetim planınızın bir kopyasını edinebilirsiniz. Yönetim planları 2007 Kasım ayı sonrasında kat irtifakı kurulması sırasında tüm irtifak sahipleri tarafından imzalanarak tapuya tescil edilir. Ayrıca müteahhit var ise irtifak sahipleri ile yapacağı arsa paylı kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden onlar adına vekaleten tapu siciline tescil edebilir. 2007 Kasım ayı öncesinde ise kat mülkiyetine geçişte yönetim planı tapuya yine aynı şekilde tüm malikler veya müteahhit tarafından her sayfası imzalanarak tescil edilirdi. Yönetim planının tapuya tescil edilmesi sonrası ise bağımsız bölümü tapuda satış, bağış, hibe, miras yolu ile devir alanlar tapu istem belgesinde bulunan tapuda kayıtlı yönetim planını okuduklarını ve gayrikabilirucu kabul ettiklerine dair imza atarlar, bu imza olmadan tapuda devir işlemi yapılamaz. Dolayısı ile yönetim planı; bağımsız bölümleri sonradan satın alanlar alanlar dahil olmak üzere tüm malikleri bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı hakkında daha detaylı bilgiye Yönetim Planı Nedir? (Kat Malikleri İçin Not Defteri) kzfaq.info/get/bejne/bLqcZ9WYtcvOdH0.html videosundan ulaşabilirsiniz.

@@mazlumtosun4402 Geçen yol için belediyenin yasal olarak malikleri borç tahakkuk ettirmesi mümkündür. Ancak zaman zaman bu işler maalesef yasal değil, malum yöntemlere başvurularak daha ekonomik olacağı ve maliklere daha az maliyeti olacağı gerekçesi ile site yönetimleri tarafından kabul edilmek zorunda kalınabiliyor. Bu durumda da yönetim toplanan ilgili avansların nereye gideceği konusunda bir açıklama yapamıyor. Muhtemelen de yöneticinin veya yönetim kurulu üyelerinin ya da site yönetiminde görevli bir çalışan üzerinden para çıkışı yapılabiliyor, karşılığında bir fatura , evrak vs hesaplara işlenebiliyor. Site yönetimi gereksiz olarak zan altında kalabiliyor. Ancak bu durum hepsinde olmasa da bazı yerel yönetimlerin fen işleri, ruhsat, imar müdürlüklerinde mevcut, yok diyemiyoruz. Girişimleriniz sonucu site yönetiminin mecbur kaldığı ve muhtemelen sözünü verdiği için yapılan yol karşılığı belediyedeki bazı kişilerle arası açılmış olmalı. Yaşadığınız sorunlar da bundan dolayı oluşuyor. Gelelim sizin kaldıraç hadisenize. Maalesef tapu sicilindeki yönetim planında bulunan yasaklar, Kat Mülkiyeti Kanunu açısından bu tür bir imalat yapabilmeniz için tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5 inin yazılı onayını ( genel kurul kararı , genel kurula katılmayanlardan da muvafakatname) almanız gerekir. Belediyenin bu kaldıracı kat mülkiyetine geçmiş bir anagayrimenkulde ( iskan alınmış olan) kaldırma yetkisi de yoktur. Çünkü ifade ettiğiniz eklenti bir yapı değil ve onaylı mimari proje değişikliğini gerektirmiyor. Eğer onaylı mimari proje değişikliği gerektiren bir inşaat işi olsa idi ( pencere yeri değişikliği, binanın dış cephesinde kapı açma, kapatma , büyütme, merdiven imalatı vs) o durumda tüm bağımsız bölüm maliklerinin TAMAMININ yazılı onayını ( genel kurul kararı , genel kurula katılmayanlardan da muvafakatname) almanız gerekecek ve bu belgeleri belediyeye sunmanız, mimari proje değişikliği için ruhsat değişikliği işlemi yapmanız gerekecekti. O sebeple belediye size şikayet eden site yönetimi şikayetini geri çekerse sorun yok ifadesini kullanıyor. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki bu işlem için belediyenin yetkisi yok. Konu Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgilidir. Belediyenin yapacağı işlem için yürütmenin durdurulması başvurusunu idari mahkemeye başvurarak yapabilirsiniz. Ancak tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5 inin yazılı onayını ( genel kurul kararı , genel kurula katılmayanlardan da muvafakatname) almadıkça da site yönetimi veya maliklerden birisi sulh hukuk mahkemesine başvurarak kaldıracınızın kaldırılmasını ve eski hale getirilmesini sağlayacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32, 36 ve 41. maddelerindeki "defter" kavramı karar defterine ilişkindir. Denetim defteri tutulması zorunlu olmayıp deneticilerin kullanacağı defter de "karar defteridir". Bununla beraber deneticiler için karar defterinden ayrı bir "denetim defteri" tutuluyorsa bu durumda denetim defterinin KMK'nin 32 ve 36 maddelerinde sözü edilen karar defteri niteliğini taşıması gerekir .

@@Apsiyon Bilgilendirme için çok teşekkür ederim.

@@onderyildiz2300 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.

Merhabalar, ifade ettiğiniz hususu 7 Şubat'ta Apsiyon Blog'da yazdık. "Danıştay’dan Ses Getirecek Bir Karar: Konut Yönetimlerinin Stopaj Yapma Yükümlülüğü Yoktur" www.apsiyon.com/blog/danistay-dan-ses-getirecek-bir-karar-konut-yonetimlerinin-stopaj-yapma-yukumlulugu-yoktur

Zorunluluk karar defteri tutulmasıdır. Denetim defteri tutulmak zorunda değildir. Denetçiler yıl sonu raporlarını ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. Bu defter karar defteri olabilir. Karar defteri tutulması durumunda veya ihtiyari olarak işletme defteri, denetim defteri ya da başka defterler tutulması halinde de tüm defterlerin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Daha fazla bilgi için "Apartman ve Sitelerin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler" konulu videomuzu kzfaq.info/get/bejne/o7emfdGZqbWUlHU.html linkinden izleyebilirsiniz. "Site Yönetimlerinin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler Nelerdir?" konulu blog yazımızı ise www.apsiyon.com/blog/site-yonetimlerinin-tutmak-zorunda-oldugu-defterler-nelerdir- linkinden okuyabilirsiniz.

Örneğin 2022 yılında kullanılacak karar ve tutuluyorsa işletme defteri eğer yok veya eskisi tamamlanmış ve sayfa kalmamış, veya 2022 yılında yetecek kadar sayfası yok ise yenisi 31 Aralık 2021 tarihine kadar açılabilir. Eğer eski defterde 2022 yılına kadar yetecek sayfa var ise bu durumda da 2022 Ocak ayında ara tasdik yaptırabilir, sayfa kalmamış ise 2022 Ocak ayında noterden defteri kapatabilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanununun 36 maddesine göre "Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidirBu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır." demektedir. 36. maddede sözü edilen defterin ismi 32. maddede yazar. İsmi karar defteridir. İşletme defteri tutmak ise Kat Mükiyeti Kanununa göre ihtiyaridir. Ancak eğer karar defteri dışında işletme defteri de tutuluyorsa bu defterin de karar defteri gibi işlem görmesi gerekir. Özetle noter İşletme defteri için "kanunen zorunlu değil derken doğru söylemiş" , muhasebeci ise "Kat Mülkiyeti Kanunu'nu dikkate almamış ve eksik bilgilendirme yapmış". Defterler hangi yılda kullanılacaksa, o yıldan önceki yılın sonuna yani aralık ayı sonuna kadar tasdik ettirilmelidir. Ancak eğer bir önceki yıl defter tasdik ettirilirken tespit edilen sayfa sayısı fazla ve defter bir sonraki yıl da kullanılacak ise, defterin kullanılacağı yılın ilk ayının yani ocak ayı sonuna kadar kullanılacağı yıl için tasdik ettirilir, bu işleme ara tasdik denir. Bir örnek ile anlatalım; 2022 yılında sitenin kullanacağı “İşletme Defteri” , 2021 yılı Aralık ayı sonuna kadar notere tasdik ettirilir. Eğer siteler 2021 yılında tasdik ettirdikleri İşletme Defterleri’ni 2022 yılında da kullanacaklarsa , 2022 yılı Ocak ayı sonuna kadar ara tasdik ettirerek kullanır. Öncelikle bütün giderleri, en azından (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli olan karar defterine tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecbursunuz. Herhangi bir çizgili defter veya noterden önceden onaylanmamış işletme defteri kullanamazsınız. Bu defterleri kullanmadan önce noterden tasdik etmeniz gerekir, sonradan tasdik ettiremezsiniz. Tüm gelirler bankaya geliyorsa gelirlerin yukarıda ifade edilen karar defterine yazmanız gerekmez. Ancak gelirleri hesaplamadıkça da aslında hesap veremezsiniz. Dolayısı ile banka ekstresinin de karar defterine ayrıca ilave edilmesi gerekecektir. Kat malikleri kurulu kararları da ifade edilen karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Yine karar defterine yönetici yaptığı protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Noterden onaylanmış karar defteri kullanılması mecburidir. Hesaplarınızı daha açık verebilmek için ayrıca gelir giderlerin yazıldığı işletme defteri de kullanabilirsiniz. Kat mülkiyetine tabi anagayrimenkullerde karar defteri dışında muhasebe iş ve işlemleri için bir defter tutulacaksa bunun ismi İşletme Defteri"dir. İşletme defterinin açılışını giderlerin sayısı ve büyüklüğüne göre "tahakkuk usulu" olarak da yapabilirsiniz. Ancak işletme defteri kullanmanız durumunda onun da noterden tasdik edilerek açılması gerekir, yine işletme defterinin de her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Daha detaylı bilgi için ; Apartman ve Sitelerin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler konulu videomuza kzfaq.info/get/bejne/o7emfdGZqbWUlHU.html linkinden , Site Yönetimlerinin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler Nelerdir? konulu blog yazımıza www.apsiyon.com/blog/site-yonetimlerinin-tutmak-zorunda-oldugu-defterler-nelerdir- linkinden erişebilirsiniz. Site Yönetimlerinde Defterler ve Muhasebe konulu videomuza kzfaq.info/get/bejne/rc56g7mF0duuenU.html linkinden, Site Yönetimlerinde Defterler Ve Muhasebe konulu blog yazımıza www.apsiyon.com/blog/site-yonetimlerinde-defterler-ve-muhasebe linkinden erişebilirsiniz.