[앵커]
새해 들어 부동산 시장을 한 마디로 표현하면 눈치 보기 장세입니다. 정부의 규제 완화로 이 집값 바닥론이 일부 불거지면서 뭐 사는 사람이나 파는 사람이나 일단 지켜보자는 분위기인데요. 이런 힘의 균형을 바꿀 수 있는 중요한 변화가 나타났다고 합니다. 들어보겠습니다. 광수네 복덕방 이광수 대표 나오셨습니다. 대표님, 어서 오십시오.
복덕방. 어떻게 뭐 복비 좀 들어옵니까? 요즘?
[답변]
많은 분들이 그런 질문을 하시는데요. 사실 중개업을 하는 회사는 아니고요. 한국에서 독립 부동산 리서치 회사입니다. 그래서 부동산 시장을 리서치 해주고, 또 많은 무주택자분들한테 올바른 정보를 알려드리려고 노력 중입니다.
[앵커]
근데 그 시장 보시다가 과거에는 없던 뭔가 좀 새로운 변화를 포착을 했다 이런 말씀 하셔서 그게 뭔지 궁금해요.
[답변]
일단 시장을 저희가 전망할 때 가장 중요한 건 집을 누가 파느냐가 중요한데 최근에 파는 분들 중에서 60대 이상의 고령자분들인데, 장기 보유한 물건이 증가하고 있고…
[앵커]
잠시만 장기라면 어느 정도의 시계열을 보고 계신거예요?
[답변]
10년 이상 보유한, 그래서 10년 이상 보유한 노령 세대의 매도 물량이 증가하고 있습니다.
[앵커]
어느 정도로 증가하고 있습니까?
[답변]
최근 1년간 보면 한두 배 이상 증가했고요. 추세적으로 보면 뭐 보시는 그래프처럼 과거에는 한 20% 중반대 비중에서 지금 30% 후반대 거의 40%에 육박하고 있습니다.
[앵커]
네 근데 저걸 인원수로 환산하면 1년에 한 두 배 정도 늘어났다, 직접 분석을 하신 건가요? (그렇습니다) 그런데 이런 분들은 대체로 그 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 굉장히 높은 세대 아닌가요?
[답변]
네, 맞습니다. 저희가 통계적으로 보면 60 세 이상의 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 거의 80%에 육박 하고요. 그러다 보니까 사실은 대부분의 자산이 부동산이 집중돼 있는 상황이죠.
[앵커]
그럼 전 재산과 같은 자산을 지금 이 시점에 왜 내놓으려고 하시는 거예요? 이분들?
[답변]
가장 큰 이유는 두 가지인데요. 첫 번째는 10년 이상 보유했기 때문에 자산이 기본적으로 두 배 이상 올랐습니다. 그러니까 내 자산의 가치가 커졌다는 거죠. 근데 집을 보유만 하고 있다고 해서 돈을, 쉽게 말해서 돈을 버는 건 아니잖아요. 실현해야 되는 거잖아요. 그런 차원에서 실현 욕구가 좀 커지고 있다는 거고요. 두 번째는 뭐냐면 역설적으로 갖고 있는 자산의 대부분이 부동산이다 보니까 점점 고령화되며 소득이 줄지 않습니까? 그러니까 부동산을 처리하지 않으면 사실 수입이 없는 거예요. 쓸 수 있는 자산이 없는 거죠. 그런 차원에서는 자산 가격이 많이 올랐고, 내 자산의 대부분이 부동산이니까 이거를 매각해서 뭔가 자산을 확보하고 내가 쓸 돈을 마련하는 그런 분위기가 시작되는 거 아닌가 그런 생각을 하게 합니다.
[앵커]
그분들이 지금을 매도의 시점으로 택한 거는 한 10년 20년 뒤에 누군가 내 집을 사줄 사람이 없다. 최근에 어떤 저출생 추세 때문에요. 좀 그런 걱정에 따라서 지금 같은 결정을 하는 건 아닐까요?
[답변]
그렇죠. 가장 또 중요한겁니다. 예를 들어서 집값이 계속 오를 것으로 기대하면 사실 팔지 않겠죠. 근데 집값 상승에 대한 기대감이 줄고 있다는 거죠. 가장 근저에는 뭐냐면 뭐 예를 들어서 출생률이 줄어든다거나 이제 0.7명 밑으로 떨어지고 있잖아요. 그런 차원에서는 미래 수요에 대한 우려도 반영되면서 결국 자산이라는 게 내가 자산을 갖고 있는 게 중요한 게 아니라 누군가 사줘야 되는데 그런 수요에 대한 우려가 커지고 있는 거 아닌가 그런 유추를 하게 됩니다.
[앵커]
방금 말씀하신 장기 보유자들 시계를 한 10년 정도 보신다고 했는데, 서울 같으면 뭐 최소한 한 두 배 이상은 올랐을 거 아닙니까? (그렇습니다) 그러니까 뭐 더 미련 없이 지금 내다 팔고 있는 그런 상황이라고 봐야 되나요?
[답변]
그렇죠. 그래서 추세적으로 좀 증가할 필요가 있고요. 증가할 가능성이 높고요. 쉽게 말해서 평균적으로 가격은 두 배 올랐고, 많이 오른 지역은 거의 세 배 올랐거든요. 근데 그거는 사실은 예를 들어서 장부 가치만 오른 겁니다. 뭔가 실현을 해야 되는데 그런 시점을 사실 고민하게 되겠죠.
[앵커]
근데 지금 같은 변화가 이제 어떤 거대한 추세적인 흐름으로 되려면 부동산 시장이 이제는 끝났다라는 판단이 있어야 할 텐데 만약에 잠깐 쉬었다가 다시 간다 이러면 이런 결정을 안 하지 않을까요?
[답변]
그렇죠. 그럴 가능성이 있습니다. 그래서 수요가 중요하거든요. 계속 이런 어떤 부동산 시장을 받쳐주는 수요가 장기적으로 있느냐, 관점인데 그런 측면에서 아까 말씀드린 것처럼 수요가 충분하지 않기 때문에 이런 추세가 어쩌면 좀 길게 이어질 가능성도 있다라고 보는 겁니다. 또 하나 뭐냐면 세대의 비중이 고령 세대가 훨씬 더 많아지잖아요. 그러니까 사실은 파는 사람들이 더 많아질 수 있다는 거죠.
[앵커]
아 그러면은 부동산 매매시장 또 가격적인 측면에서 어떤 영향이 있을 거로 보세요? 매물이 늘어나면 아무래도 가격은 떨어지지 않을까 하는 생각이 들긴 하는데
[답변]
그렇습니다. 일단 저희가 매도 물량이 증가하면 가격이 하방 압력이 커질 수 있고요. 특히 보시는 것처럼 매도하는 주체가 부동산을 많이 갖고 계신 분들이 지속적으로 나타나면 이 매도 물량 증가가 추세적으로 이어질 가능성이 있거든요. 그래서 사실은 하락 폭이 좀 커질 수 있고 당분간 집값의 반등을 좀 기대하기는 어렵지 않으냐 생각을 갖고 있습니다.
[앵커]
그런데 그 매도자들이 늘어나도 이 내 집을 비싸게 사줄 사람이 없으면 그건 또 가격이 또 다른 영향을 줄 수 있는 거잖아요? 지금 보면은 총선도 있고 정부의 어떤 규제 완화 이슈도 있고 다들 좀 눈치 보게 하는 상황이라 집을 지금 사줄 사람이 있을까? 그런 생각도 드는데요.
[답변]
그렇죠. 그래서 이제 중요한 게 어떤 신호가 있냐면 매도를 했다가 보러오는 사람이 없으면 거둬 들여야 되는데 최근에 보시면 서울 아파트의 매도 물량이 8만 가구를 넘어가면서 역대 최고치를 기록하고 있습니다. 그러니까 뭐냐면 팔고 싶은 사람이 그만큼 많아지고 있다는 거예요. 그러면 향후에 어떻게 되냐면 파는 사람끼리 경쟁하게 되거든요. 그러면 가격을 낮출 수밖에 없는거죠.
[앵커]
그러면은 사줄 사람이 분명히 생겨날 것이다? 그러면 부동산을 팔고 이분들이 현금으로 확보한 그 자산은 이제 어디로 이동할 것이냐, 자산 시장에 뭔가 변화가 있을 것 같긴 한데 어떻게 예상하세요?
[답변]
저는 장기적으로 그런 측면에서는 굉장히 큰 변화를 예상하고 있는데요. 아까 말씀드린 것처럼 한국의 가계 자산에서 평균적으로 70% 이상이 부동산에 몰려 있는데 예를 들면 미국 같은 경우에는 비금융자산, 부동산을 포함한 비금융자산 비중이 30%밖에 되지 않아요. 나머지는 금융 자산으로 들어가 있다는 거죠. 그런 측면에서는 우리나라도 그런 방향성으로 갈 가능성이 있지 않으냐, 그래서 이제 그 자산이 예를 들어서 부동산 이외의 자산은 주식, 채권, 기타 이런 수익 재산. 그리고 자산을 계속 활용할 수 있는 그런 쪽으로 갈 가능성도 높아 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 그런데 말씀하신 이 장기 보유자 그 세대가 워낙 이제 손실에 대한 두려움이 있고, 또 어떤 주식은 또 위험 자산 이니까 그쪽으로 뭐 바로 갈지는 모르겠지만 어쨌든 자산 시장에 뭔가 좀 큰 변화가 있을 수 있다라는 설명 알겠습니다. 이광수 대표와 함께했습니다. 고맙습니다.
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