最後這段話說出了關鍵，很多人沒有辦法紀律買股，但買房被迫紀律還貸款，因此被迫有了還不錯的報酬😊😊

重點整理： 1、各種買房隱形成本常被忽略 2、根據資產規模做配置(對於想要快速累積資產，房地產可能不是最佳解) 3、避免陷入後見之明的陷阱 4、紀律很重要!

09:00 點出很多人的迷思，買房後確實有很多隱性成本要考慮，單拿房貸跟房租來比是不客觀的。 另外雖然說過去統計紀錄不代表未來走向，但如果通膨率用過去一年的2.97%跟租金增加1.91%，這樣租房資產累積要到35年才會超越買房，整個估算只要動一個小地方結果就會差很多。 最後 14:57 點出大家覺得買房比較賺錢的關鍵，買房=變相的生命週期投資+定期定額，還有股票賠錢週遭的人會勸你認賠殺出，但是房貸繳不出來週遭會要你捏LP也要捏出來，所以也造成倖存者偏差。

不買房覺得最重要的是，不被一個這麼重大的財務決策而綁住，可以遇到爛鄰居就搬家，想住哪就住哪，甚至出國旅行或讀書，看事情的角度也會更宽阔，我覺得啦😂

其實買房不是只有三十年一直繳完貸款一途 三十年期間有資金需求可以作為跟銀行借款的擔保品 利率低，還款期限長 房價上漲可以再把錢貸出來 即便房價沒上漲，之前還款的本金還是可以再貸出來 有好投資機會的時候房子就是適合搬錢的擔保品

股市領先房市是常識級的知識，竟然需要有人出來算、出來講，真是佛心來著。 另外第一次看到有人跟我十年前剛出社會算得差不多，開始欣賞清流君了。

在股市10年，專職交易5年，個人心得，買房大賺買股大賺的人有，大賠跳樓的也有，個人覺得重點太多人想一步登天，ㄧ夕發財，講都講不聽。房子能發財，主要是槓桿，一樣的金額投入股市穩健的標的絕對不會輸給房子。有需求買入跟想發財買入根本是兩回事～

我在股市專職交易10年一路上就是租房買股，目前已經算是初步達成財務自由，買股的報酬率比買房高出太多但是風險也很大，要付出的心力不是外人能想像的，尤其如果是像我用槓桿操作衍生性商品那一瞬間爆賺或爆賠都是常有的事，我建議小資族如果你想快速累積財富股市才是好選擇，房市是當你的錢已經多到沒地方放才要買來置產分散風險的不適合資金不多的人，尤其是房價高漲的現在更是沒有投資價值不要去買來套牢自己，20年或30年房貸是很長的一段時間未來變數還很大，先累積資金等機會來臨再危機入市去抄底這樣會賺的更多，風險和報酬是相對的股市充滿著驚險和機會就看你如何努力，做好資金控管和嚴守紀律永遠是不變的真理

兩種都買! 理論上股票確實是更高報酬 但是現實上有很多不能單純用價值衡量的部分 而且房貸可以變相讓人做到維持紀律

最後30秒我認為才是整部影片的精華所在，以人性而言確實背著房貸比較容易撐下去，大部分的人投資到股市，很容易因為不同的原因而作出錯誤的判斷😂 不過我最近剛賣掉我老家，還沒看影片前我也是堅持租房買股的策略，很多人都建議我買房，現在看完影片堅定了信心許多！

想問： 相同比較基礎是一開始有600萬 1.買房：400自備款+200購置花費 2.投入股市：600 之後 選項1 持續繳房貸及購屋產生支出 選項2 繳房租及固定投入股市 但未提固定投入多少金額進入股市 每月投入金額應該為”每月房貸+每月購屋產生支出-房租” 如此才是在相同條件比較～在影片中表格未看到這個計算式，想詢問是否我有理解錯誤～謝謝～

均值回歸就算房市會繼續漲，但台灣的高房價反而讓上檔空間更有限。很多人買房致富，除了近年的房地產炒作，其實是實現生命週期投資的結果。

感謝清流君分享，但可否再幫忙提供無限寬限期的買房投資試算呢? 1.每年只繳房貸利息，多餘的資金全數投入指數型投資。 2.每隔3年透過轉增貸刷新寬限期，並取得房屋增值的獲利重複投入股市。 3.租屋買股的租金設定為房價的2.5%即可，貼合市場行情。 在這樣的環境要素下，個人試算長期還是贏過租屋買股投資。 其實我個人想買房其實也不是為了買低賣高，而是在台灣市場環境下這是最划算的投資策略。 買了房以後其實我們也懶得賣，只要定期透過轉增貸套出資產增值的獲利即可，不必透過賣出取回獲利，另外也避開了房地合一稅。

純粹分享 我在2020年時，在竹北市投資了一間新房，頭期兩百萬（總價一千萬多一點），到目前為止房屋已經增值到兩千三百多萬。 當初正是疫情嚴重的時期，朋友大多數都是在炒股，有人賺幾百萬，也是有人賠掉一台國產車的，我自己因為沒有很擅長股票，投入資金不多，當時也就賺個幾十萬而已，但我很慶幸當初有投資房產，目前竹北市兩間房✌️ 清流君講的確實沒錯，不過只要你知道自己在做什麼，而不是隨便投資就好，能找到適合自己能賺錢的投資方式比較重要。

1.從清大的表格來看到 投入到第26年還是房產勝出 第27年開始才是股票勝出 應該是房屋貸款還得多了 槓桿降低的關係 適時賣房或增貸增加槓桿是不是可以增加報酬? 2.現在賣房還有房地合一稅的的稅賦支出 賣出成本應該會再高一些

至少要買一間，房貸實在太好用了😂 我29那年已經買兩間，青埔給媽媽住，A7自己住，我不是富二代，家裡單親低收入戶 房貸是最簡單可以操作的五倍槓桿，政府政策帶頭炒，還不跟上，我靠股房合一被動收入已經月入兩萬多，雖然不多但一直在成長，我這種環境都能脫貧反哺親人，一堆人整天喊躺平不公平，也沒有什麼改變的作為

即便論述那麼清楚，還是有許多人不肯接受自己的信仰受到挑戰；願清流君大大一生平安，繼續破除各種迷思跟信仰

股票長期持有報酬率比房子高，但前提是「長期持有」而且至少要10年以上 但是股票太好變現了，尤其是當你本金越來越大累積到上千萬時，每1%的波動都是好幾十萬在跳的時候，在遇到大多頭或是大空頭時很難維持平常心不賣股票

買房來純投資的真的只是少數，若論投資確實股票較佳，不管效益，光是操作靈活流動性高，投資門檻低就大勝 但是否買房還是看需求，住的房子是租來的還是自己的真的感受差太多了，租房光是換個冷氣換個冰箱你都做不了主，更遑論家居擺設、裝潢格局，租房子永遠想著房子只是租來的，不斷妥協自己的生活習慣，只有自己還行，但有了老婆小孩後就捨不得了 且租房買股>買房只限定在不斷投入股市，長期且有紀律，我敢說絕大多數人都做不到，多數成功的人都是買房又兼顧股市投資，這兩者不應該是擇一，而是要同時達成才對

很用心分析！後面也點出問題點， 許多人無法定期定額投資，所以把買房當成是強迫存錢， 不管做什麼投資，都需要花很多心力學習～感謝分享！❤

講得太好了 感謝分享!!! 雖然也在去年底買房，但是是為了減少一直搬家的麻煩。 房子CP值還OK並且符合空間地點等需求就買了。 家中的長輩一直說這是對的決定，但是對於有在投資指數的我來說，真的機會成本也很重要，完全同意清流君說的!!! 不過家人可以開心和安心，也是很棒 :)

我有個同事 小時候搬家超過10次 搬家超級累 他買房 現在不用怕被趕 對他來說 這才是重要的

把買房當作只是資產配置的一環而非 ALL IN 就相對合理了，並且要視買房為剛需而非純投資。比如說每年有 100 萬閒置資金，60 萬放在股市，剩下 40 萬 5年後累積到 200 萬用 4% 估計去買個便宜房住，同時擁有舒適自住跟股票投資的雙重享受

5:21 想請問這邊折舊是什麼意思?是指電器、裝潢的折舊嗎?

看完後一整個感動🥲。這真是個嚴肅的議題，每個懶趴要捏緊的男人，不得不面對的。 這部可以配合「生命週期投資法」那部看。

我母親和姑姑大約20幾年前就開始到處買房 對比周遭玩股票的親友 我看到的大多是逃的逃死的死 所以10幾年前到去年為止我也買了不少戶 目前感覺是還不錯啦 我再觀察個10年再回來跟各位報告看看好了

我也買第二間了，因為是買捷運宅，以後退休用，所以不管漲跌都會想買。其實如果以年化報酬加上課稅部分，買房是真的沒比較有優勢，但可以剛好運用到生命週期投資法，所以導致你不會隨便賣房，如果沒有紀律的人，買房可能還是最安全的。畢竟你不敢不繳房貸

分析的很棒!下個月房租記得繳!

你很聰明，更敬佩你有良心。

太神啦！上次來我們單位演講時就對這議題很有興趣，現在直接濃縮成影片爽看一波，TNND我還不抖爆💰💰💰

清流君講的很有道理！ 身邊的人幾乎都是房市多頭終極信仰者，但是他們只用結果去回推，並沒有客觀的進行分析。 其實如果願意用相同的時間投入股市大盤，獲利是不會輸房市的。 我想大概是因為人有趨避風險的天性，畢竟房子不會大漲大跌相較股市令人安心，因此就會一昧的認為房地產就是最好的。 人常常就是用主觀感覺在引導、用結果去回推😂

這影片分析很棒, 我有位朋友是這樣做, 她擁有一間50坪房子(已購入20幾年,無房貸),將它租給別人, 然後自己再去租一間台中市捷運站旁的4000萬 100坪的7年大房子住, 一個月只要6萬元, 而她並沒有付6萬元, 因為扣掉舊房收租+股票股息, 她是免費住在100坪大房子, 其餘資金都在股市長期投資, 而舊屋為何不賣掉呢? 她說: 擁有房子是一種安心感! 況且也無房貸, 就先留著

我選擇買房就是覺得自己紀律性不夠，會因為恐懼而下錯決定，所以我認為買房比較適合自己。 因此我覺得都對!找到適合自己的方式就好，慢慢爬與快快走的差別而已，不要求快速前進，只求不後退。

紀律是成功投資最重要的重點 但絕大多數人做不到 要20年不間斷投入股市 長期持有不賣出 比買房還難 但相對的是可以贏房市

謝謝清流君的分享，請問能多做一些房地產的主題嗎？ 另外還有人說房貸一個好處就是能用很低的利率增貸，聽起來也是很有道理，這部分也算是迷思嗎？在機會成本中不算是優勢嗎？ Btw，新畫面又質感又帥👍

你跟他談房地產指數漲幅慢的時候，他會拿特殊地段的房地產來講。於是我就拿類似概念的飆股來回測，他又說你怎麼不看其它下市的股票？房地產就是信仰，很難溝通的。

確實是這樣！ 我買房15年年化報酬率約5% 但扣房貸就不到5% 如果可以重來 我會選擇先投資 後買房 但這需要強烈的信念 才能做到

感謝您提供詳細的計算。 租房也會有隱性(非財務面)的成本，譬如常常搬家很麻煩、很難買喜歡的傢俱、沒辦法像自己家一樣裝潢、有房對某些人來說會有「安心感」、小孩學籍等等... 從資金運用來看，租房買股確實是更佳的「投資」策略，但住宅並不單純是金融商品，上述非財務面的困擾程度因人而異，因此我不會說「租房買股」或「買房」哪個一定比較好，還是要回到個人的需求而定。

重點是最後一段，貸款買房無意間做到長期投資+生命週期投資法，而且不得不說房市即使有波動，自住你也不會嚇到把它賣掉~

沒錯 快鼓勵大家要租房 這樣我房子就都可以順利出租 股票我完全不懂 買儲蓄險穩穩就好 雖然利率不高 免稅 看的到也吃的到比較重要

老一輩會有買房的較好的想法，因爲股票投資知識都從第四台投顧老師學的，賠一屁股的滿街都是，沒指數型投資的概念，直到現在也是。

跟我的想法一樣，我也認為買房不如買股，一來買指數可以避開個股風險，房屋單一物件風險高。二來股市投報率高，我以前查過房子每年漲幅，印象中房市的漲幅每年才3%多，只贏通膨一點點，所以很多人認為買房可以抗通膨，但其實扣掉通膨後是沒有甚麼報酬的

初次留言，感謝清流君分享，一直以來我都是投資台股美股及投機部分加密貨幣，也常常跟長輩討論在台灣買房與投資市場的比較，純粹想請問若是買房來租而不是自住的情況下，即便沒有辦法達到理想租金，當我把租金貼補房貸後，剩下的錢拿來投資，把房子當作一部分投資部位，這樣的組合下也會是一樣的結果嗎？

我想要補充幾點: 1. 買房不一定要買新房，也不一定要買三房，本來只能買一間新三房的錢，能夠拿來買兩間舊房，本身在新北的經驗，而且已經再看第三間了。 2. 購入的""地點""與""時機""好，房價長期就是穩穩上漲，而且最好兩間以上，這樣才能有人幫忙負擔房貸，只要地點好，租金絕對能夠cover房貸(房貸與租金的關係根據地區不同，需要做很多功課)。 3. 最重要的是，房子可以拿來增貸投資股市或債券，增貸的利息是房貸的利率，遠遠低於信貸、融資、丙種資金的利率。 4. 股市波動真的非常劇烈，遵守紀律講得非常好聽，但有多少人做得到XD。真的非常同意你說的，如果有龐大資產，資產配置非常重要，不然很有可能短時間輸到內褲都不剩。

我覺得最大的問題是，買房子對大部分的人來說是這輩子唯一做過有風險的「投資行為」所以才會產生租房子是幫別人還房貸，而買房子是自己的這個錯覺。因為在他們的視角中，壓根從來沒有過租房子剩餘資金投資股市的選項，所以也不用說買房子背30年貸款是錯誤的選擇，相比胡亂投資當沖怪來說，買房子背貸款的人，其實無形中完成了生命週期投資的所有步驟，加上自己還有一棟房子的安心感，只是他們自己沒有自覺而已，其實對這些單純的人們來說，他們在「投資」的這個世界中，至少有pr 75的等級，算是很不錯的了。

哥 我原本看了你兩部影片只是覺得觀點不錯，還沒有訂閱，但我就聽到你賭自己懶趴變小的份上我訂閱了，有追蹤了

如果不是超有錢，買房根本無法分散風險，投資都知道把雞蛋放在同一個籃子裏是禁忌，但買房的時候大家都覺得all in 沒問題😂

我買1千5租3萬，一成是被預扣稅的，退稅才能拿回來，一個月只能拿到2萬7 878買個2百張也不用350萬啊，每一個月也平均兩萬能拿 買房租是很穩，只是錢真的少，還要繳稅找房客換家具 現在房價一直漲，報酬率低到買債劵都贏當房東

想要請問一下: 一開始買房報酬比較低是因為買房手續費等吃掉報酬，後來買房報酬很快就比租屋報酬高是因為槓桿，最後買房報酬輸給租屋又是因為槓桿倍數降低跟報酬率差4%。 但在中間可以用增貸或理財型房貸維持房貸槓桿倍數，但租屋頂多只能用貸款金額有限的信貸(又必須七年內還完)，所以買房還是一種便宜又相對安全(相對其他槓桿)的槓桿方式(曝顯房地產跟股票，增貸又可以一次貸款大量金額，All in股市，避免順序報酬風險)。

最理想告訴大家吧，住家裡，買房買股一起來。 但最主要買房及就是抓高鐵捷運重劃區，絕對秒殺多數股票。 用預售屋，這個槓桿可是比5倍大太多了，交屋後就可以租人幫忙繳貸款。 另一方面穩定存股存基金 我目前是靠買房 資產翻身了，可以募集到父母的資金一起投入。 買股賠了機會大，損失的是心靈的時間成本。 買股買房要看人的五行與個性，散財童子請買房，鐵公雞買股，兩個資產與現金，資產定期再平衡是最邦的

其實一看到裝潢費200萬就可以end了，一間2千萬的房子抓正三房加平車，坪數大概只有35坪，室內只有23坪，基本天花板簡單電視櫃跟家具認真說50幾萬就可以搞定。當然你要高檔一點拉到80萬完全夠了。後續其他計算也沒有很嚴謹，大概也就是給外行人看看的。

完全同意清流君的證明，買房真的只贏在紀律投資😂，若能已相同紀律進入股市，報酬肯定更好

現實跟理想還是有一段差距。 1.忽略租金通膨，建議納入考量。 2. 房地產增值還可以低利再槓桿。 3.自己的房跟租房情感上差很大。 4. 買房決策還包含成家剛需，丈母娘跟阿姨的距離是一間房。

我也是站在兩個都買的這方，1.一個拿來住的，買一番賞抽盲盒可以放自己的透明櫃也不用搬心裡踏實許多。2.投資股票等等穩定理財資產增值沒毛病！ 謝謝清流君無私分享

幾點不認同： 1、房長期報酬率加上5倍槓桿只有7%的報酬率，這是因為沒有持續槓桿，如果持續槓桿，那當然就是20%報酬率。 2:、買房確實就好像投資個股，但是買到地段好的房子跟買到Tesla，這難度差異非常巨大，買到地段好的房子並不難。 3、房價指數與指數型ETF的報酬率是不完全客觀的，因為房價指數是計算所有房地產的報酬率，包含鄉下地方的房子，但投資房地產的人不會買在鄉下。 4、說先買指數，等到有錢再買房子，問題是現實會讓你低頭，一結婚有小孩就必須買了，等到要買的時候你的ETF可能被迫停損（我是實際受害者）。 5、另外雖然這點與純粹討論報酬率無關，但還是想提一下，也就是房地產帶給個人的信心、家人的安全感，以及求偶或是婚配的優勢上都很難計算其價值。 6、最後就是基本比率：也就是哪個策略可以成功也要看看實際到底有誰達成，買房致富的人太多了，買指數致富的，呃，到目前還真的沒聽過有誰買指數致富，摸著良心說，你自己有做到嗎？ 7、還有一點是實際有在從事指數投資跟房地產投資的人才會發現，那就是指數投資一開始投入的金額往往很少，都到後面陸續投入時，原則上股市會慢慢墊高，所以後續投入的基期會比較高，也就壓縮到實際報酬，房地產一開始的投入就是5倍，所以整體基期比較低，當然如果把時間拉長50年以上就沒差，可是一開始指數的報酬就是不如人意，如果真的遇到急需用錢，往往又會被迫停損在低點

我是覺得其實用一個最簡單的理論就能確定買股的報酬一定高於買房 股市循環其實平均8-10年就能迎來一次空頭市場 但房市卻不是如此 如果在股市能懂得逢低加碼 報酬一定遠高於買房 但也不必一竿子打翻一船人 買房對某些人來說是儲蓄 因為買股票對某些人而言風險太大、沒辦法長期持有、沒有精準的股感 我的同學 在學了一技之長之後 與老婆生了小孩後一起買透天開店 一樓當店面、二三樓當住家 對他來說 買這間房可以讓他穩扎穩打的開好一間店 以及讓他的家人有穩定的居住空間 買房能解決他面臨的問題、而且他也負擔的起 這樣就適合買房

我不買房的3大原因 1.房子太貴,目前的我要是買房子,就沒錢可投資其他的, 光是每個月為了房貸得就縮衣節食,生活品質大為下降. 2.我很懶,不管是買還是賣房子,我都覺得好麻煩 3.關於靠炒房投資有太多眉角.隱形成本等等,我不是很懂,不懂的東西,我不想碰. 總結,紀律性的投資大盤ETF最適合我

認真求問，單純買房出租不再轉賣，划算嗎？ 我算了很多次，租金都無法cover房貸！！ 另外請問，如果買在精華地區，出租＋30年後房屋增值，這兩個收入加起來的報酬率有沒有機會打敗大盤指數。

還有一點：高所得房東租賃住宅通常會稍微壓低租金、要求不報所得稅（是雙贏），但同樣的錢拿到股市收入所得就跑不掉，如果房東所得稅是40%一來一往就差很多，這個也要考慮進去。

我是買房+存VT同時進行，但當然每個月能存的VT變少就是了，不過30年後VT部分還是會有不錯的結果! 另外我覺得有一個無法量化的數據，那就是買自住房的爽感！！每天下班回到自己的窩就是不一樣，這爽感就是投報率換來的吧😂😂😂

非讚不可，不過我是買房長期寬限，時間到還增貸，效果真的很不錯說XD

看完有兩個問題想請教清流君 1.) 這個比較前提是在長期持有的狀況下，但如果我們把前提設定是在中期(例如5~10年)持有，那買房是否彈性效益更高?因為基本房價不大跌，每年緩漲偶爾大漲，而指數投資相較於買房起伏較大，所以中期投資可能會輸？ 2) 買房貸款幾年後是可以轉增貸的，增貸的利率也是低，如果把增貸的作法也考慮進去，是否結果會有不同？

假如把轉增貸跟理財型房貸這些靠房產才有辦法創造出的低成本借貸管道考慮進去呢？假設2000萬的房子，還款2年後空出約150萬的額度，選擇辦理轉增貸或是轉成理財型房貸，取得便宜資金再長期投入股市，整體靠買房創造出的投報率應該就不會那麼差（？）還能透過寬限期的優勢只繳息不還本，對資金運用的效率更彈性，不知道有沒有房貸這方面的專家可以解惑😂希望清流君之後能做個影片驗證一下🥺

不愧是清流君 越來越懂的經營 youtube 的精髓 拉板凳買雞排 等著看蟲頭 ceca 跟 home-sale 蟲蟲們開戰

唯一一個就是買房爸媽會出錢給你頭期款、但是買股票家人應該不會出這條，實務上應該就只有這點很難被打破。

分析的很好 但對於大多數人而言不適用 大多數人投資股票沒有達到平均報酬，還遠低於平均報酬 所以前題是大家要多向清流君學習正確的指數化投資才行

認真說 會說房租高於房貸就得買房的人應該沒真正去比較同樣租金和房貸下的居住品質 拿台中來講,同區域的話房貸月繳2萬的房子大概等於租金月繳1萬的房子 這時候就是看你願不願意妥協犧牲一半的居住品質了 願意犧牲,那你就能讓房租=每月房貸 不願意犧牲,那你的房貸月繳就是房租的兩倍

你這部片我蠻認同的，因為我之前也算過一樣的比較，確實買房就是失去很多機會成本，享受不到複利奇蹟，甚至有房屋折舊問題，更甚至有很多人以為買房自住就是在投資房市，真正腦袋不清楚 台灣目前最可憐的就是那些捏懶扒買房的人，這輩子只能催眠自己選擇是對的，甚至不敢認同居住正義，不敢希望房價下跌

目前錢不夠，暫不買房，之後錢太多時，如果“價格合理”買房可能當資產配置中的一部分，也是一種分散。但贊同小君的想法跟實證，覺得目前租房其實比較划算。

非常同意【股市領先房市是常識級的知識】，但投資房市就是在高度杠桿，股市大部分不敢隨便拿出600萬，然後杠桿到2000萬，而且還只需要繳2%利息而已，所以到底房市還是股市好，就見仁見智了。 投資報酬率一定是股市屌打房市，但總囘報金額就很難説了。

終於等到這部😍😍😍我會認真想想的! (靠臉吃飯怎麼可以讓麥克風遮到臉😏

感謝分享，我自己也認為買股好，但是小資族通常都沒有第一桶金， 不應該以那麼高的房價去計算，如果把每月負擔的房貸降到跟租房一樣價格的話 單純投資角度 以房市100萬操作500萬的4% 還是比股市100萬的8%還多 房子繳了一段時間還能增貸 股市只能放著複利 質押利率高 萬一股市不好沒救 房市不好還可以自住 🥲

所以說我選擇住家裡 不租房子， 這樣資產就可以成幾何 級數成長😂

哥，最近要段考新影片直接收藏理財清單，終於有時間看了❤現在大二看到這個真的有點嚇到，跟以前家人講的都不一樣了，我也會好好思考未來上財物的狀況

很多人並沒有把折舊成本及資金成本算入，導致大家都以為很賺

加油！ 這影片已經過1年 我已經有5間 我也會繼續努力

我一直覺得，會說買房賺的人，很大一部分都是只看「數字」 比如轉手賣了3-500萬，甚至還沒賣出只看帳面上的浮動價值賺了1000萬 本大利小利不小，本小利大利不大 房子就算增值速度遠不如全市場報酬，但因為本大，5倍槓桿，並且強迫投資儲蓄等因素，才會有一種讓人覺得房才會賺的錯覺 畢竟2000萬每年增值4%，5年後2433萬，即使只有4%，但本夠大，獲利相對來說跟著放大，現實生活很多人看到轉手賣掉433萬就高潮了(雖然這還沒有考慮到持有成本，稅務的問題) 如果把條件設定稍微平等一點，大本金且開槓桿 採用生命週期投資法，年輕時利用低利率信貸開槓桿在全市場的指數化投資(我目前倍率盡量抓在1.7~2倍) 是不是根本不用等到我們將近退休那時候，可能在退休前10年就有機會看到投資權市場的資產狂勝房地產的情形出現 信貸也是每個月還錢，變相的強迫投資儲蓄，而且隨著收入越來越高，每年能投入的錢也愈來愈多 PS. 我這邊講的是「全市場指數化投資」，不講個股，所以要拿「崩盤的時候看你抱不抱得住」，「股票下市什麼都沒了」 這些觀點來討論的就敬謝不敏了

那如果我把我買的房子再拿來做轉增貸(利率大概抓2%) 做指數投資 這樣是不是就可以解決你最後金流的問題 還可以吃到股市房市的資產增值?

看到一半就看不下去了，清流君直接點名要選哪一擋持股？對比你覺得最優勢的股票挑選最優勢的房地產要選哪一個區域？ 兩邊都讓你選 我們來看回測過往10年遇到疫情或是任何動盪，股票跟房市哪個回測較大？你急需用錢應該是要以當下變現哪個最保值來看對吧？😑

租房指數投資的長期報酬大於單純買進房子並持有，這點很認同也很直觀，畢竟房子跟公司股票比起來本來就是沒有產值的東西 但是如果考慮到轉增貸呢？ 買房除了是開五倍槓桿以外，另一個好處是透過增貸的方法可以把已繳過的本金的一部分用很低的成本再貸出來，這時候的這筆錢再拿來指數投資，然後收入上升後存到下一間頭期再繼續這個循環，就是PTT上ceca的無限轉增貸大法 這樣算起來的話應該是： 買房再轉增貸來指數投資 > 租房指數投資 > 單純買房持有 以上不確定有沒有哪邊是沒考慮到的

用投資的角度來看的話，股票較優 用婚戀的角度來看的話，有房較優 當然最好是兩個都擁有

對某些人買房是存錢的方法之一，並不是投資用的，而且當初沒買房的現在才要買，已經大漲，根本買不起，而當初有買的，現在回頭看，都慶幸當初有買。再者你用股市來比較報酬率，也要看你的選股，如果選錯股，一樣會賠本。

謝謝分享！

我就是有2000多萬房子但只租給人家33333的房東 除了租金收入不多以外還要負責維修房屋增加額外開銷 房客一退租還會有無租金收入的空窗期 所以我最後就下定決心賣房買股了 現在每月光領股息就可以安心過退休生活了

影片觀念正確、邏輯清晰，但是到了一年後的2024，仍在考慮要不要買房，或計算買房投報率的朋友，會發現竟然追不上房價上漲的速度了！尤其是好地段的好房子，另外影片13:18分標示買方出租者是房蟲，字眼實在太極端了，建議可以不用這樣🙂

清流君的論點果然都跟其他投資達人不一樣 反其道而行。哈哈

對於可以保持紀律的人來說，當然一定要選報酬率高的投資方法 但這也是多數人的最大的難處😂😂

以財富管理的角度來說，我會分兩個股市帳戶一個被動收入、一個買房區，資產滾資產的方式一邊買房另一邊可以股息繳房貸。 若資產不夠真的先選擇租房存股，另外適當的股票質押也可以加快存股速度（前題是要會選股） 此外被動收入區的股息年老了還可轉型成退休金。

讚啦！有資料，有試算，也有比較方案，這個視頻很棒！最後那句話才是大家99%人的軟肋，「投資紀律」才是長期投資組合與投資房地產的勝利與失敗具體差異！這點有點到，很棒！

清流君，我很喜歡你的影片。我有訂閱你的頻道並且觀看。我想問在股市長期下跌的時候，也就是下跌趨勢很明顯的的時候，若是買下了大盤型ETF 006208，應該要什麼都不做，單純地繼續承擔市場風險和下跌是正確的嗎。因為目前持股賠了不少，想要來請教。目前有考慮在做好財務規劃的情況下，保證能還款的情況下進行貸款all in 股市的006208 不知道有沒有什麼風險是應該要注意的呢。

如果能很自律的人 這些理性的公式都沒錯~

請問是否能把 spreadsheet 放出來，讓有興趣調整試算的人比較方便不用重新再建模？

的確。照你這個算法的確是買股比較賺． 我一半本金是在etf . 另一半本金在買房. 不過因為房租一直在漲 , etf 也不見得時時都好 . 我出社會租屋大約 15年． 換了很多間．要租個不亂漲租的房子是真的很不容易． 另外其實你的線圖可以看出買房還是會賺的．標題卻寫一定賠．代表隱含了你想說買房一定賺不贏買股．我覺得標題可以寫清楚一點． 當然。不煽動就沒有流量． 我也是尊重你的操作． 但我會對你這個人打上一個問號

作者你好我想請問一下，你再計算房價的年化報酬是以複利or單利計算的 1:57 因為這段我看起來是複利，我不確定後面所謂的4%是否也是複利計算 7:00 感謝

推一個，之前自己也有做過類似的表格 但大大少算了 寬限期、租屋抵稅、購屋抵稅的參數等等 而且這個表格應該基於 這輩子只買一間房不再買賣 以及 沒有增貸的情況下吧

對大部分人來說買房就是all in加槓桿，但如果房子真的跌了,人生就gg了！

想知道清流君怎麼看理財型房貸的？相較一般房貸應該比較不會有現金流問題？ 另一方面是初始本金的議題，申辦房貸相較租房者，能有機會以較低利率獲得更多啟動資金

重點就是繳房貸是被迫要繳，但買股不是啊...除非你信貸去買股 不然都不會是被迫強迫存錢入股的情況~我知道紀律很重要 但並不是每個人都能做到 有些人就是需要強迫存錢 所以我覺得清流君這個說法是在最好情況下才能成立

住家裡，把資金投入大盤！😊

身為經過精算後買進地上權建案的人的，看得心有戚戚 但怎麼樣對資產好是一回事，得到社會認同是另一回事…一輩子租屋或使用地上權，在同儕長輩間會受到不少壓力和歧視，你不可能和每個人解釋，也不是每個人都聽得懂 這就像買車一樣，就算range rover在JD powder研究妥善率排名連年最差，賓士也是吊車尾，還是一堆有錢人買，因為他們買車重點不是增加資產，而是社會認同 買房一樣，有時候也是面子問題，難啊