呢幾年，相信大家都經常聽到估價不足嘅故事，但係同你講，有谷友就係因為估價太高，所以上唔到會，你又聽過未？今次呢個Case，既唔係凶宅，又唔係銀主盤，物業業權完全無問題，銀行拒批按揭嘅原因，純粹係因為個盤太筍，究竟點解會係咁？
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一年前，跟太太及女兒搬了愉景灣居住的黃先生(假名)，在區內租樓自住一段時間後，覺得區內環境頗舒適，決定在區內置業。人生第一次買樓，看中愉景灣五座一層864呎的三房單位。
睇樓過程中，得知業主在放盤時因曾有買家縮沙，所以見到黃氏一家為實客，都刻意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。黃先生眼見一萬元呎也不用，兩夫婦坐船往返中環上班亦方便，認為外區難求，慎重商量後都決定嘗試買入。
業主開價760萬元，參看多間銀行估價，物業估足有餘。匯豐、恒生銀行估價高達860萬元，相當於比起業主開價高出13%；中銀的估價更加誇張，估價高達917萬元。兩夫婦計劃都是，反正成交價仍在800萬以下，自己支付10%首期後，餘額可以透過銀行承造60%按揭，以及30%則承造按揭保險。雖然月供高達28,378元，要過到壓力測試入息要有68,000元才可以，但合兩夫婦二人之力應該夠過，所以問題並不大，怎料當他致電銀行查詢按揭時，得出的答案是不會批核。
明明黃先生兩夫婦入息、物業業權沒特別問題，銀行估足有突，為何仍會不批核按揭? 我們嘗試以顧客身份致電三大銀行，包括匯豐、中銀及恒生查詢，回覆均指，成交價太低，擔心該成交會有瞞稅情況，建議準買家可以估價上下5%的範圍作參考。
我們重新看一看黃先生個案，業主開價剛好是800萬以下，以價格來推算，剛好合乎按揭保險90%按揭的門檻；但若以銀行估價成交，則會做不到90%按揭門檻，最高只能以84%按揭。這個情況有點尷尬，就是銀行可能擔心買家跟業主有「枱底交易」，刻意壓低樓價迎合按保要求，餘額透過其他方式交收，變相下手買家可做高成數按揭。
明明買家並不是刻意造市，其實可以怎樣說服銀行? 按揭中介表示，要解決問題，可以多找幾間銀行做估價，也提醒如果買家與業主之間直接接洽，而非經由地產代理簽約，同時間價格又低於市價，銀行拒批機會較高。
做「預先批核」又是否可行? 特別個案中，黃先生希望借按揭保險，而銀行曾表示，就算銀行肯借，但因估價差幅太遠，按保未必受理。究竟向香港按揭證券公司申請「預先批核」又是否可行? 答案是按證公司會受理，但銀行卻不願意進行預先批核。
純粹落訂前想知清楚一點而已，按揭證券公司說可經銀行預先審批，但銀行卻要交臨約才可再遞交申請，即怎說都要先落訂金，「洗濕頭」後才可知道是否批核，過程對準買家可說零保障，所以當你購入了一個超級平的筍盤，也請不要先沾沾自喜，如果你對銀行按揭有需求的話。
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