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Dans le jargon financier, un différé de remboursement est employé pour désigner la période pendant laquelle un débiteur ne procède pas au remboursement de ses dettes. Cette période se situe généralement au début du crédit. Si le différé ne concerne que le remboursement du capital emprunté, il est qualifié de partiel. S'il touche aussi bien le capital que les intérêts, il est question d'un différé total. Le différé de remboursement a pour effet de retarder les échéances du capital, et aussi des intérêts et d'augmenter par la même occasion le coût final du crédit.
Dans quels cas est-il normal de demander un différé ?
Plusieurs cas sont classiquement admis et ils doivent être contractualisés avant l'émission de l'offre de prêt, dans la demande de financement.
1. Le différé lors de la construction d’une maison neuve, d'un logement neuf ou d’un appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), en Loi Pinel par exemple.
Difficile dans ce cas en effet de devoir payer le loyer du bien d’habitation actuel et l’échéance du prêt, dans le cadre d’une résidence principale.
Difficile également de devoir rembourser le crédit alors que l’on ne perçoit pas de loyer si le bien est destiné à être ensuite loué.
2. Le différé lors de travaux.
Il ne s’agit pas d’un bien neuf, mais plutôt d’un bien ancien impropre en l’état à l’habitation et pour lequel il aura été demandé à la banque de financer des travaux. Dans ce cas de figure, le financement se fait soit en deux prêts : un prêt pour l’acquisition et un prêt pour les travaux, ou bien en un seul prêt qui comprendra les deux phases.
Dans le cas où le financement est réalisé en deux prêts, il vous faudra bien prévoir un différé sur le prêt d’acquisition immobilière, car il sera entièrement débloqué dès la phase d’achat et pourrait être mis en remboursement dès le mois suivant.
3. Le différé lors d’un achat/vente.
Vous vendez votre bien et vous êtes sûr que cela va se faire vite (densité immobilière importante ou tout simplement vous avez déjà un acquéreur). Vous allez donc conserver le prêt immobilier actuel et continuer à le rembourser. C’est le nouveau prêt qui sera différé : de 3 à 6 mois, le temps de laisser la vente du bien immobilier se faire.
Toutefois, elle sera soumise à l’acceptation de la banque qui fait le montage. L'établissement de crédit vérifiera également que le montant des deux charges de remboursement des emprunts immobiliers peut être supporté par les emprunteurs eut égard à leur capacité d'endettement.
Les différents types de différé :
1.Le différé partiel
Dans ce cas de figure, et pendant la période de différé, l’emprunteur ne paie que les intérêts dus sur le montant du capital réellement débloqué par la banque.
Veut dire la même chose : différé partiel, franchise partielle, paiement des intérêts intercalaires.
Le tableau d'amortissement fournit lors de l'édition de l'offre de prêt est dit "provisoire". Un tableau d’amortissement définitif est envoyé aux emprunteurs lorsque la totalité des fonds a été libéré.
2. Le différé total
Dans ce cas de figure, la banque vous accorde le droit de ne rien lui rembourser le temps du différé. Souvent interprété à tort comme une gratuité, il s’agit en réalité d’une facilité, puisque les fonds non remboursés sont prêtés par la banque à intérêt. En clair, lorsque vous ne remboursez pas les intérêts, ils viennent s’ajouter au capital restant dû et génèrent donc des intérêts.