没看这个视频前，千万别卖房！知道这7点，几乎不花钱也能让房子卖出高价，千万不要卖完再后悔

没看这个视频前，千万别卖房！知道这7点，几乎不花钱也能让房子卖出高价，千万不要卖完再后悔 | 7 Things You MUST DO To Sell More

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Lama Rita 辣妈

Күн бұрын

Пікірлер: 41

@cinogen2 3 жыл бұрын

谢谢分享，不过我一般不会买，新装的房子。

@aaron1811 3 жыл бұрын

最近就在考虑卖房子，刚好赶上了辣妈的这期视频，学到很多有用的技巧，感谢Rita姐的分享👍

@lamarita5472 3 жыл бұрын

祝卖个好价钱

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

你说世界在贬值，这句话是对的。我们是受到热力学第二定律的制约。在孤立的空间里。总是趋向于混乱(贬值), 所以必须投入外力去维持价值(还本付息)。 Toorak豪宅业主需要付出巨额的维修保养费用。否则那个木的框和结构还有花园就会荒废成为破房子，通通贬值！我刚买了这个破房子也需要投入几万元去维修才能住进去。通通贬值！你的新居上的一个螺丝还有配套的家具，其实也在贬值。贬值不分贫富，整个世界都在贬值。只是我们没有留意，或者我们根本就不想去面对。烟税就最明显了，烟税每年涨12.5%。九年前一根烟只需要$.5，现在是$1.25。整整涨了250%。今天的新闻布里斯班的核心自住房30年才涨了250%。就算政府，放入如此大的强大的外力。今年仍然涨不起来了，提都没提过。烟民们仍然活的好好的。都去买非法烟和电子烟。政府(税收)死了。自然界里翻倍涨的最厉害应该是病毒。一段时间之后也会自然的贬值而消亡。根据第二定律，没有翻倍涨的东西就是没有永动机。这个在房地产投资开发的都是被人忽略的。结果本来属于消费品的新房子却成了投资品，如果我说澳洲房子是贬值的，恐怕给人打死。但是确实存在。开发商如果没有把这个贬值考虑进去，肯定会造成亏损。因为50%的贬值压力是用高利贷借的。那个是基金的贷款。新房通常是买方市场，使用比较定价法的话，定价权在邻居的手里，自己是没有定价权利的。按照第二定律，破房子的价格会升值，但是新房子的价格会贬值。趋向于中间。开发商如果以为自己手里还是合同上(价值观定价法)的价值，那是大错特错了。银行的估价才是真的。因为那个是用比较定价法定出来的。澳洲的房价就在交易的过程中自动的修正，贬值得无影无踪。你最优秀的地方就是有这个贬值的概念。所以会给客人做出一个平衡。但是大部分的建筑开发都不是这样，为了赚钱。做出一个个像黄金海岸豪宅那种东西。通通贬值！现在很多开发商没有考虑自己的贬值压力。至于那些投资专家，那更不用说了。

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

你是我见过所有专业人士，你唯一提出贬值观念的人。小张的视频我看了很多，他也很实在。提出了很多成本。个其实也就是贬值。出售的时候就会出现亏损。那投资专家当然一点都不会说这个概念了。令我觉得惋惜的是，所有的会计师居然也没有这个概念。这个也难怪所有的专业人士都是正向思维的。只会算增值。结果就是所有的数据都是正的，翻倍的涨。但是我是个反向思维的。

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

装修在卖家手里是增值的。一旦转到买家手里肯定贬值为零。其中的溢价是因为买家不愿意麻烦，还有可以打进贷款里。所以他是很乐意支付的。仅此而已，一旦超支，永远收不回来。一块的装修通常能换回2~3块的回报已经很不错啦。你真的是很实在的意见。色温这东西我真的没留意到。很实用的。

@lamarita5472 3 жыл бұрын

😊 这么迅速的反馈🙏 如果花钱能减少装修的麻烦，即时开始享受，也是值得。

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

@@lamarita5472 房子的贬值一个房子涨价和增值是两码事。比如说我的房子涨了1万，但是我付出了4万利息，那我还是贬值了3万。增值起码要抵消到全额的利息开支。要做到这一点，以目前的地价水平是很困难的。只有破房子可以做到。因为基本上都是地价。只存在于核心自住房区里的老旧房子。乡下再老的房子也没用，因为那个地价升不起来。所以地价不一定会涨，但是建筑是肯定在贬值，而且远远不止2%一年。因为需要贷款买，有一个拱杆在里面。房子的地价是投资。建筑是消费来的，而且这个消费因为需要付利息的是复式的贬值。那很明显，只要你的建筑贬值超过了地价上涨。那你的房子肯定是贬值的。 Townhouse, unit 是经过了阉割的土地。翻倍的持久力明显不足。如果是新的建筑啦，里面的建筑费占比是2/3，地价只有1/3。最可怕的是建筑里面有个叫做装修的东西。这个是超级的毒，在开发商手里是增值的。但只要你打开门的一瞬间，到你手里就贬值为零。所以买二手的Townhouse 肯定是最划算的。贬值是暗地里发生的，一般是感觉不到。当你出售的时候，这个就变成了亏损。最可怕就在这里。所以投资一个物业，关键不要看它可以涨多少。而是必须要看他可能贬值多少。我能不能够承受的住。澳洲房地产风险就在于翻倍上涨是一瞬间的事情，而且使用价值观定价法去抢购。但是之后一段很长的时间是买方市场。那就使用比较定价法。这个贬值是每时每刻的发生。一旦你守不住，就变成亏损。按照热力学第二定律, 如果你的房子在平均温度之下了，会从邻居的吸收热量。相反就等于放热亏本。所以买了个二手的Townhouse 只需要做日常的维护, 绝对不要做装修加建。这是自我加温的行为，是非常愚蠢的。按照相同的原则。公寓的地价只有10%，90%原来是建筑。我一个会计。理解了应该是这样的，10%是资产，90%是负债。因为都是贷款买的，公寓永远都是贬值的，而且持有时间越长，贬值的越厉害，因为你要还还本付利息。这样每个月你都要为亏损补仓。

@lamarita5472 3 жыл бұрын

恭喜你打破了此频道最长评论的记录👍 容我消化下你的留言😃

@xiang7525 3 жыл бұрын

谢谢分享，对卖房很有用。

@lamarita5472 3 жыл бұрын

有用，Rita就很高兴😊

@millerzhang 3 жыл бұрын

感谢Rita的分享，不愧是专业的!

@lamarita5472 3 жыл бұрын

相互学习，建筑领域太广了，最终都是走入精细领域

@millerzhang 3 жыл бұрын

@@lamarita5472 niche area～

@jessiejiang8881 3 жыл бұрын

喜欢你的分享～

@lamarita5472 3 жыл бұрын

谢谢😊

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

澳洲的新房有开发商的利润在里面，所以肯定是贬值的。肯定只能用来自住消费而不能当是一个投资来看待。成熟区里的老旧房子才具有一定的投资价值，但是也不要期望的太高，仅仅能抵消一下银行利息而已。任何新房子的上涨都不可能抵消贬值的幅度。除非整个澳洲的老房子都被消灭了。但是不要忘了，新房子20年之后也是老房子已经贬值完了。这是热力学第二定律决定的，不可能有永动机，输出不可能大于输入。你们有没有发现，所有的投资专家最后指向的标的物就是新房子？他们不是真正的专家。中国和香港由于政府实行土地国家专卖制度, 完全杜绝了土地走私的行为。这样价格是可控的。他们使用的叫做地价定价法，跟澳洲使用的比较定价法完全不同。不受第二定律的制约。

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

如果把澳洲的房子看成股票，可以简单的分成三类。垃圾股，是澳洲的次级房产，所有的新建公寓基本上都属于这类(老公寓不是)，地价占的百分十，90%是建筑。你基本上把它看成一个建筑就可以了。所有的开发区新建房子。因为没有政府的基建。基本上不会涨。也可以把它整体看成是一个建筑。三岁小孩都知道建筑是贬值的。每个新建的建筑包含了开发商30%的利润。还有20%的装修。那么一打开钥匙进去就有50%的贬值压力。这就是压力山大。这类东西啦，基本上是跟车是一个概念。只是把它贴上一个房子的标签。所以啦，百分之百的消费品。最麻烦的是这个消费品是需要贷款来买的。那这个贬值是复式的计算。毫无投资价值。住进去啦，那你付的利息就等于是房租。那么还本那很明显属于亏损。住的越久亏的越多。这些东西在开发商手里绝对是超贬值的东西。因为付的贷款利息是建筑贷款，都是高利贷。所以他们想方设法把这这些东西卖给你。反正优惠越多，就是贬值的越快。羊毛出在羊身上。这些新开发区新建的房屋平均的单位地价低于1000块。还有顺便说一句，澳洲的村屋那个地价等于零。整个都是建筑，还是永久的那种，永远不会涨。第二类，那属于潜力股。地价就贵很多了，要1000~2000之间。墨尔本的华人区基本上属于这个范围。里面有成熟的基本建设。但太多分割开发，到处都是新的Townhouse, 还有公寓. 泡沫高的话呢, 价格就下跌。Doncaster 15年一个平方的地价曾经升到1600。最底的时候去能跌到1100。现在又涨回去了。那么如果属于冒险的买家最好买这种。高低的落差绝对可以暴富或者巨亏。当这些基础设施耗尽了之后了。政府就把人赶到乡下去了。所以现在新来的移民只能去乡下住贬值的房子。最后一个平方的地价要起码2000块以上。属于核心自住房区，这里的开发是非常困难的。基本上都是老旧房子。但是住的人很多都是澳大利亚的社会精英，劳动生产率肯定是最高的。房子保养的基本上很好。都是蓝筹股。只会升或者打平很难跌。目前抢疯的就是这种老房子。因为开发一个就少一个，比金子还宝贵。这是澳大利亚的核心价值。可以把它当成是硬通货。新房子澳洲开发的太多了，房币超发，当然是贬值。新房子通常要经过60年以上的建筑贬值。其价值通过政府的基建投资慢慢转化为一种价值，名字叫做地价的东西。埋藏在地底下。所以的生产非常的缓慢。澳洲人是想在开放国境之前把这些老房子拿在手。因为他们知道一旦移民涌入，这些珍贵的老房子就会变成一座座毫无意义的公寓。永远失去了他土地的价值。

@lamarita5472 3 жыл бұрын

看得真透彻，早点认识你就好了。我自己在房产投资上也有过错误决定和错失良机。自己擅长的还是干些实业，钱财够用即好，千金难买快乐幸福

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

@@lamarita5472 这么多人，你是唯一一个不说投资干实事的人。装修在你的手里, 是一个贬值的东西。做生意的人都预算了也无所谓。真正的价值在于商业行为，他创造了价值。

@lamarita5472 3 жыл бұрын

@@Geelong-Man 是的呢，要真说投资回报，有的生意回报率高于房产投资。我只能尽自己的能力去帮助商家的生意提升价值。我挺喜欢你总是用贬值的角度看问题。连地球都在贬值，此上的一切也逃脱不了是不

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

@@lamarita5472 只能够通过努力的工作补回, 这世界上没有不劳而获的东西。没有翻倍的利润。

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

@@lamarita5472 因为我这个人是个反向思维的，从反向的角度就是贬值。这篇文章我六年前写的。没有改过一个字。分享一下。大利亚的烟币危机澳大利亚烟的三大特性: 1. 烟是货币畅销烟有很强的套现能力, 是烟币。烟币发行当然只有政府. 这来源于政府连加 4 年 12.5%烟税的决定. 因为烟是定期 9 月 1 日升值, 结果 8 月 31 日前人们从银行提取澳币, 争相到烟店兑换成烟币. 一天后得到 12.5%的烟利息, 这比澳币 2%的利率高多了, 存钱还不如屯烟. 烟成了投资工具, 成了增值的烟币. 大量的二手烟留在民间. 烟币这个特性要到明年最后一次加价后才会消失, 变回正常商品. 但 3 年下来, 烟币已经超量发行. 这个怪物是政府一手造成的. 货币超量发行的后果当然是贬值. 这是相对贬值，相对于批发结算价格。 2013 年 12 月 1 日,WF25 市场价是$130(Coles), 公司价是$150. 2015 年 8 月 1 日 WF25 市场价是$138(Coles), 公司价是$179. 市场价只加价$8 (6.2%) , 公司价加$29 (19.3%). 相对贬值($29-$8)/$29=72%, 也就是说, 不通过超市跳楼是卖不动的. 而且越跳越密. 而批发结算价=以公司价-反点. 批发商承担所有的贬值压力. 其实 ATO 已经知道人们在屯烟，现在加价前 1 个月指令烟厂不得出过多的货。所以加价前不是没货，是不能卖货。加价后烟厂开工，又继续印烟币，市场因为加价萎缩，只好通过超市再继续跳楼下去，继续贬值, 又一个死循环. 最大的危机是明年最后一次加价, 烟币消失. 全部二手烟回流. 价位又低, 一手烟可能会完全没法销. 三大烟厂会有大麻烦. 还有政府是预支 4 年的烟税收入, 到时的财政黑洞不知如何填. 到底到时市场上有多少二手货，无法得知。核爆当量无从估计。政府想法是好，是个正向思维，但谁知会出了个烟币这个怪胎呢? 2. 烟是股票烟会有不同的价位. 这个特性是第一个特性的伸展, 因为烟太貴。价高时二手烟会回流, 一手烟价受压。如同股票跳上跳下, 没人抽的死货烟就像跌停板的股票, 一文不值. 入错货血本无归者不计其数。 3. 烟是毒品澳大利亚是第一个实行平装香烟的国家, 同时也是目前唯一发行烟币的国家. 这种毒品货币是澳大利亚之羞. 在香港, 烟加价是政府的最高机密之一, 谁走漏风声是个杀头死罪. 只有当财政预算公布日才知道加不加和加多少, 所有人马上关门改价格, 一点屯货的机会都没有. 这点澳大利亚也是明白的. 2010 年陆克文政府放风声打算加烟税, 结果人们开始行动. ATO 发现数据异常. 政府当机立断, 早上宣布加税 25%, 当年市场乱成一团. 所有人放下手头的工作, 跑至烟店(当年多数烟店关门) 超市买烟. 很多人后悔为什么没屯货。这种打乱市场的操作本来做一次就够了, 但为什么政府还要提早公布再连加 4 年 12.5% 呢 ? 政府有足够的权力,从来是正向思维. 在顺景时, 开疆拓土, 大有汉武大帝之风采. 但目前澳大利亚国库亏空, 发行烟币如同 7 元问诊费一样是典形的正向思维产物，结果市场往往是反向的. 政府什么时候才能学会反向思考呢 ?

@lukdoris3973 3 жыл бұрын

辣妈你好。相见恨晚看到你的频道不知有否途径可以和您咨询一下目前建筑工作的事宜呢？thx

@lamarita5472 3 жыл бұрын

你好Doris，欢迎发邮件给connect@airepublic.com.au。若有需要，我们也有一个建筑交流群，每2周直播线上咨询一次，费用$99澳币，也可微信支付人民币，相信可以对你有帮助。

@user-su3te5uy4j 2 жыл бұрын

一些正确的废话

@Jasmine-bv5tr 3 жыл бұрын

这个发型很适合你呀

@lamarita5472 3 жыл бұрын

谢谢茉莉！一直想尝试这个发型，剪染拉直就花了6个半小时

@appleau8825 3 жыл бұрын

务实专业，感觉回到学校课堂特别是照明部分。

@lamarita5472 3 жыл бұрын

我们大学都没学照明，其实对于室内空间非常重要

@appleau8825 3 жыл бұрын

@@lamarita5472 我相信你实战经验非常丰富。

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

一个全新的房子无论什么类型，其中有30%是开发商的利润。20%以上是装修。豪宅就更夸张了。那一个房子拿了钥匙，一进门有50%的价值是在贬值的。就算这个房价怎么上涨也不可能弥补这个贬值的事发生。政府愿意这些新房子涨价吗？肯定不是。发现投资过热，他们有千万种手段去打压，光一个还本，就会令无数的投资者破产，还不够的话，完全可以把投资房和投资开发的利率涨到7%以上，这些隐性的政策因素也会令澳洲房地产毫无投资价值，就是贬值。算一个投资品价值，不能只说他涨了多少，而是要算他的贬值。能不能相互对冲掉？现在是翻倍涨的是原材料，老旧房子。翻倍贬值的却是成品新房子。任何的新开发其实都在吃掉原来的基础设施潜力。当一切都无法进行下去的时候，只能搞上山下乡。从香港和中国的经验来看，房地产是规模产业。香港的房地产开发商都是垄断巨头。一个效率低下的澳洲，却可以产生翻倍涨的收益。想一下都不可思议。实际上这些东西都是消费品，用来贬值用的。具体的贬值数据要在你的新视频里我才能推算出来。

@xinlu3317 3 жыл бұрын

Rust 您好！我购买空地想设计一事想咨询您。请给我联系方式，谢谢Shaun

@lamarita5472 3 жыл бұрын

您好Shaun！欢迎您发一些更详细的信息给connect@airepublic.com.au，谢谢~

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

贬值的事情每时每刻都在发生。今天一大早看了一个新闻。黄金海岸有一个中国富豪的豪宅给汇丰银行拍卖了。买进来900万卖出去才五百多贬值的几乎一半。最搞笑的是，这个豪宅有5000个平方，除去建筑500万，400万的地价，每平方米仅仅是800块。这个就相当于Point cook 水平了。就是一个新开发区的Builder 房，假的。贬值之后，那个建筑几乎一文不值，亏到地价里去。最好的方案恐怕就把它拆掉，然后一人建一个小豪宅，我们一起住。