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如何找到宜居又有开发潜力的好房子?专业建筑师设计师跟你分享几个99%的人都不知道的选房秘密!
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Жазылу 8 М.
Lama Rita 辣妈
Күн бұрын
Пікірлер: 41
@cinogen2
3 жыл бұрын
谢谢分享,不过我一般不会买,新装的房子。
@aaron1811
3 жыл бұрын
最近就在考虑卖房子,刚好赶上了辣妈的这期视频,学到很多有用的技巧,感谢Rita姐的分享👍
@lamarita5472
3 жыл бұрын
祝卖个好价钱
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
你说世界在贬值,这句话是对的。 我们是受到热力学第二定律的制约。 在孤立的空间里。总是趋向于混乱(贬值), 所以必须投入外力去维持价值(还本付息)。 Toorak豪宅业主需要付出巨额的维修保养费用。否则那个木的框和结构还有花园就会荒废成为破房子,通通贬值! 我刚买了这个破房子也需要投入几万元去维修才能住进去。通通贬值! 你的新居上的一个螺丝还有配套的家具,其实也在贬值。 贬值不分贫富,整个世界都在贬值。只是我们没有留意,或者我们根本就不想去面对。 烟税就最明显了,烟税每年涨12.5%。九年前一根烟只需要$.5,现在是$1.25。整整涨了250%。今天的新闻布里斯班的核心自住房30年才涨了250%。就算政府,放入如此大的强大的外力。今年仍然涨不起来了,提都没提过。烟民们仍然活的好好的。都去买非法烟和电子烟。政府(税收)死了。自然界里翻倍涨的最厉害应该是病毒。一段时间之后也会自然的贬值而消亡。根据第二定律,没有翻倍涨的东西就是没有永动机。 这个在房地产投资开发的都是被人忽略的。结果本来属于消费品的新房子却成了投资品,如果我说澳洲房子是贬值的,恐怕给人打死。但是确实存在。 开发商如果没有把这个贬值考虑进去,肯定会造成亏损。因为50%的贬值压力是用高利贷借的。那个是基金的贷款。 新房通常是买方市场,使用比较定价法的话,定价权在邻居的手里,自己是没有定价权利的。按照第二定律,破房子的价格会升值,但是新房子的价格会贬值。趋向于中间。开发商如果以为自己手里还是合同上(价值观定价法)的价值,那是大错特错了。银行的估价才是真的。因为那个是用比较定价法定出来的。澳洲的房价就在交易的过程中自动的修正,贬值得无影无踪。 你最优秀的地方就是有这个贬值的概念。所以会给客人做出一个平衡。 但是大部分的建筑开发都不是这样,为了赚钱。做出一个个像黄金海岸豪宅那种东西。通通贬值!现在很多开发商没有考虑自己的贬值压力。至于那些投资专家,那更不用说了。
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
你是我见过所有专业人士,你唯一提出贬值观念的人。 小张的视频我看了很多,他也很实在。提出了很多成本。个其实也就是贬值。出售的时候就会出现亏损。 那投资专家当然一点都不会说这个概念了。 令我觉得惋惜的是,所有的会计师居然也没有这个概念。 这个也难怪所有的专业人士都是正向思维的。只会算增值。结果就是所有的数据都是正的,翻倍的涨。但是我是个反向思维的。
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
装修在卖家手里是增值的。一旦转到买家手里肯定贬值为零。 其中的溢价是因为买家不愿意麻烦,还有可以打进贷款里。所以他是很乐意支付的。仅此而已,一旦超支,永远收不回来。一块的装修通常能换回2~3块的回报已经很不错啦。 你真的是很实在的意见。色温这东西我真的没留意到。很实用的。
@lamarita5472
3 жыл бұрын
😊 这么迅速的反馈🙏 如果花钱能减少装修的麻烦,即时开始享受,也是值得。
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
@@lamarita5472 房子的贬值 一个房子涨价和增值是两码事。 比如说我的房子涨了1万,但是我付出了4万利息,那我还是贬值了3万。 增值起码要抵消到全额的利息开支。要做到这一点,以目前的地价水平是很困难的。只有破房子可以做到。因为基本上都是地价。只存在于核心自住房区里的老旧房子。乡下再老的房子也没用,因为那个地价升不起来。 所以地价不一定会涨,但是建筑是肯定在贬值,而且远远不止2%一年。因为需要贷款买,有一个拱杆在里面。 房子的地价是投资。建筑是消费来的,而且这个消费因为需要付利息的是复式的贬值。那很明显,只要你的建筑贬值超过了地价上涨。那你的房子肯定是贬值的。 Townhouse, unit 是经过了阉割的土地。翻倍的持久力明显不足。如果是新的建筑啦,里面的建筑费占比是2/3,地价只有1/3。 最可怕的是建筑里面有个叫做装修的东西。这个是超级的毒,在开发商手里是增值的。但只要你打开门的一瞬间,到你手里就贬值为零。 所以买二手的Townhouse 肯定是最划算的。 贬值是暗地里发生的,一般是感觉不到。当你出售的时候,这个就变成了亏损。最可怕就在这里。所以投资一个物业,关键不要看它可以涨多少。而是必须要看他可能贬值多少。我能不能够承受的住。 澳洲房地产风险就在于翻倍上涨是一瞬间的事情,而且使用价值观定价法去抢购。但是之后一段很长的时间是买方市场。那就使用比较定价法。这个贬值是每时每刻的发生。一旦你守不住,就变成亏损。 按照热力学第二定律, 如果你的房子在平均温度之下了,会从邻居的吸收热量。相反就等于放热亏本。所以买了个二手的Townhouse 只需要做日常的维护, 绝对不要做装修加建。这是自我加温的行为,是非常愚蠢的。 按照相同的原则。 公寓的地价只有10%,90%原来是建筑。 我一个会计。理解了应该是这样的,10%是资产,90%是负债。 因为都是贷款买的,公寓永远都是贬值的,而且持有时间越长,贬值的越厉害,因为你要还还本付利息。这样每个月你都要为亏损补仓。
@lamarita5472
3 жыл бұрын
恭喜你打破了此频道最长评论的记录👍 容我消化下你的留言😃
@xiang7525
3 жыл бұрын
谢谢分享,对卖房很有用。
@lamarita5472
3 жыл бұрын
有用,Rita就很高兴😊
@millerzhang
3 жыл бұрын
感谢Rita的分享,不愧是专业的!
@lamarita5472
3 жыл бұрын
相互学习,建筑领域太广了,最终都是走入精细领域
@millerzhang
3 жыл бұрын
@@lamarita5472 niche area~
@jessiejiang8881
3 жыл бұрын
喜欢你的分享~
@lamarita5472
3 жыл бұрын
谢谢😊
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
澳洲的新房有开发商的利润在里面,所以肯定是贬值的。肯定只能用来自住消费而不能当是一个投资来看待。成熟区里的老旧房子才具有一定的投资价值,但是也不要期望的太高,仅仅能抵消一下银行利息而已。 任何新房子的上涨都不可能抵消贬值的幅度。除非整个澳洲的老房子都被消灭了。但是不要忘了,新房子20年之后也是老房子已经贬值完了。这是热力学第二定律决定的,不可能有永动机,输出不可能大于输入。 你们有没有发现,所有的投资专家最后指向的标的物就是新房子?他们不是真正的专家。 中国和香港由于政府实行土地国家专卖制度, 完全杜绝了土地走私的行为。这样价格是可控的。他们使用的叫做地价定价法,跟澳洲使用的比较定价法完全不同。不受第二定律的制约。
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
如果把澳洲的房子看成股票,可以简单的分成三类。 垃圾股,是澳洲的次级房产, 所有的新建公寓基本上都属于这类(老公寓不是),地价占的百分十,90%是建筑。你基本上把它看成一个建筑就可以了。 所有的开发区新建房子。因为没有政府的基建。基本上不会涨。也可以把它整体看成是一个建筑。 三岁小孩都知道建筑是贬值的。每个新建的建筑包含了开发商30%的利润。还有20%的装修。那么一打开钥匙进去就有50%的贬值压力。这就是压力山大。这类东西啦,基本上是跟车是一个概念。只是把它贴上一个房子的标签。所以啦,百分之百的消费品。最麻烦的是这个消费品是需要贷款来买的。那这个贬值是复式的计算。毫无投资价值。住进去啦,那你付的利息就等于是房租。那么还本那很明显属于亏损。住的越久亏的越多。这些东西在开发商手里绝对是超贬值的东西。因为付的贷款利息是建筑贷款,都是高利贷。所以他们想方设法把这这些东西卖给你。反正优惠越多,就是贬值的越快。羊毛出在羊身上。 这些新开发区新建的房屋平均的单位地价低于1000块。 还有顺便说一句,澳洲的村屋那个地价等于零。整个都是建筑,还是永久的那种,永远不会涨。 第二类,那属于潜力股。地价就贵很多了,要1000~2000之间。墨尔本的华人区基本上属于这个范围。里面有成熟的基本建设。但太多分割开发,到处都是新的Townhouse, 还有公寓. 泡沫高的话呢, 价格就下跌。Doncaster 15年一个平方的地价曾经升到1600。最底的时候去能跌到1100。现在又涨回去了。那么如果属于冒险的买家最好买这种。高低的落差绝对可以暴富或者巨亏。当这些基础设施耗尽了之后了。政府就把人赶到乡下去了。所以现在新来的移民只能去乡下住贬值的房子。 最后一个平方的地价要起码2000块以上。属于核心自住房区,这里的开发是非常困难的。基本上都是老旧房子。但是住的人很多都是澳大利亚的社会精英,劳动生产率肯定是最高的。房子保养的基本上很好。都是蓝筹股。只会升或者打平很难跌。 目前抢疯的就是这种老房子。因为开发一个就少一个,比金子还宝贵。这是澳大利亚的核心价值。可以把它当成是硬通货。 新房子澳洲开发的太多了,房币超发,当然是贬值。 新房子通常要经过60年以上的建筑贬值。其价值通过政府的基建投资慢慢转化为一种价值,名字叫做地价的东西。埋藏在地底下。所以的生产非常的缓慢。澳洲人是想在开放国境之前把这些老房子拿在手。因为他们知道一旦移民涌入,这些珍贵的老房子就会变成一座座毫无意义的公寓。永远失去了他土地的价值。
@lamarita5472
3 жыл бұрын
看得真透彻,早点认识你就好了。我自己在房产投资上也有过错误决定和错失良机。自己擅长的还是干些实业,钱财够用即好,千金难买快乐幸福
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
@@lamarita5472 这么多人,你是唯一一个不说投资干实事的人。装修在你的手里, 是一个贬值的东西。做生意的人都预算了也无所谓。真正的价值在于商业行为,他创造了价值。
@lamarita5472
3 жыл бұрын
@@Geelong-Man 是的呢,要真说投资回报,有的生意回报率高于房产投资。我只能尽自己的能力去帮助商家的生意提升价值。我挺喜欢你总是用贬值的角度看问题。连地球都在贬值,此上的一切也逃脱不了是不
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
@@lamarita5472 只能够通过努力的工作补回, 这世界上没有不劳而获的东西。没有翻倍的利润。
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
@@lamarita5472 因为我这个人是个反向思维的,从反向的角度就是贬值。 这篇文章我六年前写的。没有改过一个字。分享一下。 大利亚的烟币危机 澳大利亚烟的三大特性: 1. 烟是货币 畅销烟有很强的套现能力, 是烟币。烟币发行当然只有政府. 这来源于政府连加 4 年 12.5%烟税的决定. 因为烟是定期 9 月 1 日升值, 结果 8 月 31 日前人们从银行提取澳币, 争相到烟店兑换成烟币. 一天后得到 12.5%的烟利息, 这比澳币 2%的利率高多了, 存钱 还不如屯烟. 烟成了投资工具, 成了增值的烟币. 大量的二手烟留在民间. 烟币这个特 性要到明年最后一次加价后才会消失, 变回正常商品. 但 3 年下来, 烟币已经超量发行. 这个怪物是政府一手造成的. 货币超量发行的后果当然是贬值. 这是相对贬值,相对于批发结算价格。 2013 年 12 月 1 日,WF25 市场价是$130(Coles), 公司价是$150. 2015 年 8 月 1 日 WF25 市场价是$138(Coles), 公司价是$179. 市场价只加价$8 (6.2%) , 公司价加$29 (19.3%). 相对贬值($29-$8)/$29=72%, 也就是说, 不通过超市跳楼是卖不动的. 而且越跳越密. 而批发结算价=以公司价-反点. 批发商承 担所有的贬值压力. 其实 ATO 已经知道人们在屯烟,现在加价前 1 个月指令烟厂不得出过多的货。所以加 价前不是没货,是不能卖货。 加价后烟厂开工,又继续印烟币,市场因为加价萎缩, 只好通过超市再继续跳楼下去,继续贬值, 又一个死循环. 最大的危机是明年最后一次加价, 烟币消失. 全部二手烟回流. 价位又低, 一手烟可能 会完全没法销. 三大烟厂会有大麻烦. 还有政府是预支 4 年的烟税收入, 到时的财政黑 洞不知如何填. 到底到时市场上有多少二手货,无法得知。核爆当量无从估计。政府想 法是好,是个正向思维,但谁知会出了个烟币这个怪胎呢? 2. 烟是股票 烟会有不同的价位. 这个特性是第一个特性的伸展, 因为烟太貴。价高时二手烟会回流, 一手烟价受压。 如同股票跳上跳下, 没人抽的死货烟就像跌停板的股票, 一文不值. 入 错货血本无归者不计其数。 3. 烟是毒品 澳大利亚是第一个实行平装香烟的国家, 同时也是目前唯一发行烟币的国家. 这种毒品 货币是澳大利亚之羞. 在香港, 烟加价是政府的最高机密之一, 谁走漏风声是个杀头死罪. 只有当财政预算公 布日才知道加不加和加多少, 所有人马上关门改价格, 一点屯货的机会都没有. 这点澳 大利亚也是明白的. 2010 年陆克文政府放风声打算加烟税, 结果人们开始行动. ATO 发 现数据异常. 政府当机立断, 早上宣布加税 25%, 当年市场乱成一团. 所有人放下手头 的工作, 跑至烟店(当年多数烟店关门) 超市买烟. 很多人后悔为什么没屯货。 这种打乱市场的操作本来做一次就够了, 但为什么政府还要提早公布再连加 4 年 12.5% 呢 ? 政府有足够的权力,从来是正向思维. 在顺景时, 开疆拓土, 大有汉武大帝之风采. 但目 前澳大利亚国库亏空, 发行烟币如同 7 元问诊费一样是典形的正向思维产物,结果市场 往往是反向的. 政府什么时候才能学会反向思考呢 ?
@lukdoris3973
3 жыл бұрын
辣妈 你好。相见恨晚看到你的频道 不知有否途径可以和您咨询一下目前建筑工作的事宜呢?thx
@lamarita5472
3 жыл бұрын
你好Doris,欢迎发邮件给connect@airepublic.com.au。若有需要,我们也有一个建筑交流群,每2周直播线上咨询一次,费用$99澳币,也可微信支付人民币,相信可以对你有帮助。
@user-su3te5uy4j
2 жыл бұрын
一些正确的废话
@Jasmine-bv5tr
3 жыл бұрын
这个发型很适合你呀
@lamarita5472
3 жыл бұрын
谢谢茉莉!一直想尝试这个发型,剪染拉直就花了6个半小时
@appleau8825
3 жыл бұрын
务实专业,感觉回到学校课堂特别是照明部分。
@lamarita5472
3 жыл бұрын
我们大学都没学照明,其实对于室内空间非常重要
@appleau8825
3 жыл бұрын
@@lamarita5472 我相信你实战经验非常丰富。
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
一个全新的房子无论什么类型,其中有30%是开发商的利润。20%以上是装修。豪宅就更夸张了。那一个房子拿了钥匙,一进门有50%的价值是在贬值的。就算这个房价怎么上涨也不可能弥补这个贬值的事发生。政府愿意这些新房子涨价吗?肯定不是。发现投资过热,他们有千万种手段去打压,光一个还本,就会令无数的投资者破产,还不够的话,完全可以把投资房和投资开发的利率涨到7%以上,这些隐性的政策因素也会令澳洲房地产毫无投资价值,就是贬值。 算一个投资品价值,不能只说他涨了多少,而是要算他的贬值。能不能相互对冲掉? 现在是翻倍涨的是原材料,老旧房子。翻倍贬值的却是成品新房子。 任何的新开发其实都在吃掉原来的基础设施潜力。当一切都无法进行下去的时候,只能搞上山下乡。 从香港和中国的经验来看,房地产是规模产业。香港的房地产开发商都是垄断巨头。一个效率低下的澳洲,却可以产生翻倍涨的收益。想一下都不可思议。实际上这些东西都是消费品,用来贬值用的。 具体的贬值数据要在你的新视频里我才能推算出来。
@xinlu3317
3 жыл бұрын
Rust 您好!我购买空地想设计一事想咨询您。请给我联系方式,谢谢Shaun
@lamarita5472
3 жыл бұрын
您好Shaun!欢迎您发一些更详细的信息给connect@airepublic.com.au,谢谢~
@Geelong-Man
3 жыл бұрын
贬值的事情每时每刻都在发生。 今天一大早看了一个新闻。黄金海岸有一个中国富豪的豪宅给汇丰银行拍卖了。 买进来900万卖出去才五百多贬值的几乎一半。 最搞笑的是,这个豪宅有5000个平方,除去建筑500万,400万的地价,每平方米仅仅是800块。这个就相当于Point cook 水平了。就是一个新开发区的Builder 房,假的。 贬值之后,那个建筑几乎一文不值,亏到地价里去。 最好的方案恐怕就把它拆掉,然后一人建一个小豪宅,我们一起住。
@JhCe
10 ай бұрын
這集完全是教賣家詐騙的視頻。
@lamarita5472
10 ай бұрын
🤣🤣🤣
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Lama Rita 辣妈
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玛丽Marie
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