Das neue Wohnungseigentumsgesetz erleichtert ab 1. Dezember Modernisierung und Sanierung, gibt Verwaltern mehr Kompetenzen und fordert Miteigentümer stärker. Auch Mieter sind betroffen.
Dieses Video ist eine Auskopplung aus der Sendung vom 17. November 2020, siehe • Video
Mehr Infos zur Sendung auf unserer Homepage: www.swr.de/marktcheck
und auf unserer Facebook-Seite: / marktcheck
Zu unserem Kanal-Abo geht es hier: bit.ly/34ebysh
Mehr zu Ökocheckern auf Instagram: / oekochecker
Kommentare sind willkommen - aber bitte unter Beachtung der Netiquette: www.swr.de/netiquette
Am 1. Dezember 2020 tritt das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften - Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG“ in Kraft. Marktcheck-Rechtsexperte Karl-Dieter Möller erklärt, was sich ändert.
Neue Kompetenzen für Hausverwalter
Nach dem neuen WEG-Gesetz ist der Verwalter in Zukunft der Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach außen. Seine Geschäfte binden die Eigentümer. Den Rahmen dafür soll die Wohnungseigentümergemeinschaft festlegen, sie kann ihn auch jederzeit entlassen. Der Verwaltungsbeirat kann den Hausverwalter kontrollieren.
Was ist ein Verwaltungsbeirat?
Der ehrenamtliche Verwaltungsbeirat wird aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft gebildet. Beiräte haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Hausverwalter braucht Qualifikation
Nach dem neuen WEG hat eine Eigentümergemeinschaft mit mehr als acht Einheiten Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Kleinen Gemeinschaften in Eigenverwaltung wird die Zertifizierungspflicht erlassen. Bisher konnte jedermann einen Gewerbeschein beantragen. Allenfalls war ein einfacher Sachkunde-Nachweis nötig.
Wie wirkt sich das neue WEG für Mieter aus?
Neu bei der Nebenkostenabrechnung für Mieter: Statt der Wohnfläche gilt der Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft als Abrechnungsmaßstab. Und: Mieter müssen Modernisierungen dulden.
Bei Konflikten: Wohnungseigentümer kann rausgeworfen werden
Wohnungseigentümer sind eine Zwangsgemeinschaft. Benimmt sich ein Eigentümer dauerhaft störend und verstößt trotz Abmahnungen wiederholt gröblich gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft, kann ihm mit Mehrheitsbeschluss sein Eigentum entzogen werden (§17 Abs.2 WEG-neu). Sein grundrechtlich geschütztes Eigentumsrecht wird eingeschränkt, wenn er die Eigentumsrechte der anderen schädigt. Die Hausverwaltung kann darauf drängen, dass er sein Wohneigentum verkauft und ggf. die Zwangsvollstreckung bei Gericht beantragen.
Modernisierung, Sanierung: Neue Regeln bei baulichen Veränderungen
Bisher konnte ein einzelner Eigentümer mit seiner Gegenstimme Modernisierungen verhindern. Künftig reicht für bauliche Veränderungen ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Gegner brauchen sich aber nicht an den Kosten zu beteiligen. (§ 20 Abs. 1 WEG).
Bei baulichen Veränderungen werden die Kosten auf die Befürworter verteilt. Bis auf zwei Ausnahmen: Die Kosten werden auf alle Eigentümer verteilt,
• wenn sich die Maßnahme - in der Regel binnen zehn Jahren - amortisiert oder
• wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme zu nicht unverhältnismäßig hohen Kosten
mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit beschließt und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 WEG).
Auch neu: Jeder Wohnungseigentümer kann auf eigene Kosten bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen (§ 20 Abs. 2 WEG).
Eigentümerversammlungen immer beschlussfähig
Bisher konnte man Beschlüsse durch Abwesenheit verhindern. Künftig sind Eigentümerversammlungen immer beschlussfähig. Wer etwas ändern will, muss also teilnehmen. Auch eine virtuelle Teilnahme ist möglich. Über bestimmte Themen kann in einem Umlaufbeschluss abgestimmt werden. Die Beschlusssammlung bleibt erhalten (§ 23, 24 WEG).
Neu: Sondernutzungsrechte bei Parkplätzen, Gärten, Terrassen
Bisher konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden. Die Neuregelung im WEG umfasst künftig auch die Nutzung von Gärten, Terrassen und Parkplätze. WEG § 15 regelt künftig: Durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer kann ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einem Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung überlassen werden. Eine solche Vereinbarung ist als schuldrechtlicher Vertrag formlos gültig und kann auch stillschweigend getroffen werden. Mehrheitsbeschlüsse dürfen den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer aber nicht entgegenstehen (§ 15 Abs. 2 WEG). Grundsätzlich darf eine Vereinbarung nur durch eine neue Vereinbarung abgeändert werden, insbesondere bei Sondernutzungsrechten.
Autorin: Angelika Scheffler-Ronen
Bildquelle: Colourbox
#Wohnungseigentum #Eigentumswohnung #Hausverwalter