Напълно съм съгласен с Вас. Този имот го купих 2016 г. ако не се лъжа и просто ми се стори добра оферта. Далеч не съм смятал каквото и да е, но за да стигна до това ниво на което съм трябваше да започна, а не да чакам зимното слънцестоене, срив на пазара на имоти или най-добрата сделка. Както споделям в следващото ми видео на тази тема до 2 години планирам голяма сделка с поне 12 единици в една сграда. Отделно и строеж на парцел. Основната идея е да се започне инвестирането, а не цял живот да се живее в страх. Да, не е за всеки!

Интересно, че и двамата сте прави. Конкретно изцяло заем за наем според мен не е много печалившо, дори може да сме на загуба, заради многото непредвидени ситуации с този бизнес(и аз се занимавам с отдаване под наем на апартаменти и вече понатрупах опит и примери), а и ако не си направим калкулацията, но съм напълно съгласен и за схемата - опит-опит-... кураж на база знание и умение - успешен професионален бизнес. Със здраве!

А защо изобщо трябва да ти пука колко пари трябва да върнеш на банката, след като можеш да рефинансираш кредита до края на живота си, пък след това наследниците ти да продължат бизнеса или да продадът имотите ако не им се занимава? В този случай печалбата идва от самото рефинансиране, а пък от наемите целиш да си поне на 0 или малка печалба - все тая.

Здравейте, Изключително точен и подробен коментар. Това което и аз се обедих е, че за да се постигне добра нетна доходност няма как да го направим с единични сделки. Трябва да има окрупняване на инвестициите с цело по-ниска цена на кв. м. С единични имоти трудно може да достигнем 5%

@@MrKolevv89 Не само окрупняване. Нужна е и промяна в манталитета на инвеститорите. В момента е пълно с финансово неграмотни хора, които по една или друга причина са се оказали с пари и като папагали се копират един друг, купувайки глупости с 1-2% нетна възвращаемост. Докато ги има тези лумпени, продавачите ще гледат тавана и ще си измислят числа без оглед на данните от твоята табличка, а пазарът ще става все по-неадекватен. Ако обаче хората се ограмотят малко и когато някой алчен чичо, наследил от баба си парцел в хубав квартал, поиска за него някакви фантастични суми от играта Цифромания, ще седнат и ще му кажат, че няма да инвестират и един лев, ако ще го избиват 40-50 години (2-2.5% възвращаемост). И когато това стане норма, алчния чичо, най-накрая ще разбере, че за да има бизнес, няма как той да обере каймака и да остави за другия само суроватка. Аз ако ще купувам имот, няма да се интересувам колко се иска за него, а колко нетно може доказано той да печели средно на година. Тогава, просто ще оферирам 10 пъти това число и който иска. Ако не - няма да се занимавам с имоти (както и правя в момента). Толкова е просто.

Благодаря Ви

Благодаря!

Всички разходи по ипотеката са 1700 лв. в това число и данъка към общината, таксата за нотариуса и ипотеката в полза на банката.

@@MrKolevv89 да но за 30г кредити ипотеката се подновява на 10 и 20та година + 3400лв тоест за периода...може и повече ако се промени таксата...

@@MrKolevv89 , това не твърда сума, а процент от стойността. В някои случаи тази сума е в пъти по-голяма.

Нямам наблюдения върху Airbnb все още. След като тествам ще дам мнение. Определено за доходноста Airbnb е по-добър вариянт, но ангажимента е по-голям.

@@MrKolevv89 Много благодаря! Ще чакаме следващото видео🔝

Не всеки имот има потенциал за Airbnb. В дългосрочен план се очакват промени в закона за управление на етажната собственост и за да се дава едно жилище под наем в подобни платформи, ще трябва всички съседи да са съгласи за това.

Камерата е Canon M50, а микрофона е magazin.photosynthesis.bg/bg/69805-mikrofon-audio-technica-audio-technica-a.html

@@MrKolevv89 благодаря : )

Привет, Славчо. Всичко зависи от сделките, и с какво разполагаш като кеш. Аз към момента имоти в София на под 7% годишно нямам. София, и България като цяло, е една от държавите с най-добра доходност от имоти. За сравнение, тези във Виена са ми с ROI от под 3% (наем). С AirBnb е друга бира, но там има много регулации. Намирам го за добра дестинация да са ми в безопасност част от парите. Имотите в България са още безбожно евтини - от земята и разрешението за строеж (под 20 лв. на кв.м. за центъра на София, около 300 лева за кв.м. в Белград), до заниженото качество на изпълнение, поради липсата на контрол. Това естествено, не означава, че не са скъпи за стандарта. Но така няма да продължава, и когато се изчисти процедурата и се регулирата процеса на строеж, цените няма накъде да ходят, освен нагоре. Поздрави и успех.

@@Cryptoslav Здравей Криптослав, Много полезни теми отвори. Ще карам подред: Важно е да се гледа на коя сума изчисляваш доходността - на сумата на която си инвестирал, или на пазарната цена в момента . Аз цитирах доход 4-4,5% на повечето апартаменти които са на пазара в момента - не на зелено с чакане а на директна покупка и влизане на наематели т.е цената да включва апартамента + нотариуса +ремонт/довършителни. Покажи ми някоя обява на готов апартамент от който директно се вадят 7-8% . Според мен няма. Моите имоти ги смятам спрямо пазарната цена (4-5%) иначе правя по 10% реално на цената на която построих сградата в центъра на София. Абсолютно съм съгласен - цените на хубавите имоти на хубави локации ще вървят само нагоре - местата и земята на такива локации са лимитирани а търсенето ще расте още и още, особено ако е нова сграда с основни удобства като асансьор , нормални общи части и опция за паркиране. Цената на разрешение на строеж е изключително евтина и ще се вдига (за справка Оборище 16лв)Точно този фактор обяснявам на много хора които не ги отчитат и реално си първия събеседник на тази тема който го знае! В Белград въпреки , че са извън ЕС като цяло имотите са им по скъпи , но дори в Скопие от приятел който е строил каза че цената на кв. е 100-150евро! Качествени строителни работници само ще си вдигат цените на труда, материалите от 2012 са едно 30% нагоре. Затова себестойността тук в момента 400-500евро , преди 5 год беше около 350евро на кв.м . За справка в Гърция варира 800-1000евро като там материалите и труда реално са двойно. Не мисля че жилищата в България и по-точно София са скъпи за стандарта и некачествени. В Англия се строят цели комплекси от къщи с изключително ниско качество , ниски тавани всичко скърца и тн и тн. За снимки става- съгласен съм. В Гърция също мисля че строителството като цяло е с лошо качество и по-лошо от нашето. В България последния бум си имаше т.нар конкуренция и реално строителите се стараха доста повече от предишния бум. За европейска столица, като човек живял 10 год в Лондон, с двете си ръце гарантирам че да си купиш жилище в София е поне два пъти по-лесно и достъпно от колкото в Лондон. На запад ,и по-точно ще дам пример Лондон цените от 2003 - 2012 реално се удвоиха. Там след данъци , управление , сертификати и тн и тн ако остават 2% от наем на тези цени е добре. Там купуват като разчитат на големия ръст за малко време , повече от колкото от наем и съответно инвестицията е доста сигурна. Последно да изкажа мнение за рефансирането което Кристиан прави- това е масово явление в Лондон. Купуват с кредит , след доста кратък период рефинансират , вадят кеш разликата от новата пазарна оценка, удължават кредита и част от главницата е погасена и реално вноската остава същата но е извадил едни пари които ги ползва за първоначална вноска за следващ имот. Това става и работи само в такива условия каквито бяха там да речем от 1970 до сега. Постоянно растящи цени и наеми. Имаш накрая доста имоти и винаги можеш да спреш купуването на нови и парите от рефинанс да си ги изхарчиш както се казва. В България това е риск защото както знаем няма фалит на физ . лице + абс всички банки , въпреки че правиш ипотека на този конкретен имот има изречение в договора че длъжника отговаря за кредита със цялото си имущество! Това значи че в лош момент , ако постоянно рефинансираш наемите паднат или избягат ти нямаш буфер да рефинансираш и намалиш вноската винаги си на ръба , и ако нямаш добри доходи от наеми да покриват вноските , банката ти продаде чрез ЧСИ апартаментас една идея по-ниски цени и парите не стигнат да покрият главницата , ти продават и личното жилище което живееш без да си го ипотекирал. Поздрави и успех на всички.

@@slav4o1 радвам се, когато имам добър събеседник. Рядко срещано. Румен Виста и подобните KZfaq-ри са трагични в това отношение. Аз купувам само и единствено на "зелено" от приятели и сигурни строители. Последната ми покупка е на жилища на 550 евро с ДДС, на метро, в нецентрален квартал. Включено подземно паркомясто, отдавам ги на 750 лв, като те си плащат данъка. За готово жилище съм съгласен, трудно ще хванеш кяр. Лондон ми е омразен. Сравнявам с Германия, Австрия, Швейцария, Унгария, Словакия, Словения, Хърватска...такива изпълнение като в България не съм виждал. За рефинансирането - чуждо ми е, не смятам да се интересувам от него. Дано хората, които се захващат с това, да си премерят силите. Аз бягам далеч от банки. Поздрави и успех! Ако линкнеш сградата в центъра, да й хвърля едно око, много бих се радвал! П.С. Забравих да спомена - доходност изчислявам спрямо вложените от мен пари (100% закупуване от мен, без кредит). Активите си ги разделям на физически, дигитални, ликвидни, неликвидки. Оттам нататък има пълна оценка на портфолиото и пак разбивки, където залгам "пазарни" цени, ако това има значение.

@@Cryptoslav И аз не гледам нищо по интернет, попаднах случайно на Кристиян видеото. Добра цена най-вероятно преди над 3 год , има процент риск , предплащане и разбира се чакане в което няма доходност от вложените средства, но при успех след това се добива добър % както знаеш . Има и друга зависимост която наблюдавам - имоти в центъра нямат еднаква доходност от новите жилища в периферията на града особено купени "на зелено" . Давам пример - по конкретно едно жилище в супер център от около 60кв.м струва в порядъка на 100-120000евро в сграда без асансьор, със средно с-ние на общи части, без паркинг а след освежителен ремонт може да се даде на 800лв . За тези пари на зелено + може би малко отгоре може да се закупят 2 бр двустайни със същите квадратури (вкл общи части) и да се дадат след успешно завършване на сградата за по минимум 700лв всеки. По-добра доходност реализират но в дългосрочен план апартаментът в центъра ще поскъпне осъзаемо повече тъй като центъра е лимитиран (изкачат само построени имоти, няма как да се умножат , докато търсенето само ще се покачва) , а в периферията има още множество ниви, които ще бъдат застроени с големи блокове с много апартаменти. Строителите гледат да продават на добра цена без да задържат и техните ниски цени ще забавят покачването на вашия имот сравнение с този в центъра. Доходността е по-добра със сигурност. Казах за изчисленията за доходност , които се цитират по различни материали в нета са винаги на стойността на имота сега , иначе за собствена сметка може да се изчисли на теб лично колко ти е струвало. :)

@@slav4o1 аз живея в центъра когато съм в България, отдавам под наем в по-крайни квартали, именно заради по-добрата доходност. Апартаментите ги платих преди около 2 години, сега ще взимам 50 метра по-надолу от тази сграда, от същия строител за по 525 - 530 Е на квадрат. Чакам да видя как ще се развият някои неща. В центъра само AirBNB но в БГ това е умряла работа. Имотът ти е на хубаво място, аз лично не бих живял там. Желая успех с продажбата и много интересни и успешни покупки по време на задаващите се буреносни облаци :) Ти само и единствено в имоти ли инвестираш? Поздрави.

Както казах това е първия ми имот, който беше купен с инвестиционна цел и идеята, че просто ми хареса и ми се стори изгоден. Тогава не правих такива сметки и планове. При следващите ми инвестиции в имоти нещата са коренно различни. Ща кача видео и за останалите. Препоръчвам АБВ на инвестирането. Ще промени виждането ви за инвестициите в недвижими имоти.

При теглене на ипотечен кредит с обезпечение банката отпуска до 90% от оценката на имота. Останалите 10% са самоучастие от страна на кредитоискателя. Това е разход за покупката на имота. Успех!

Здравейте, интересувам се коя банка ви отпусна кредит на 3.5% лихва с доход от чужбина. Благодаря предварително

Не разбрах кое не е достоверно. Смятате, че лъжа в цифрите или не Ви се струва добра сделка?