想靠深中通道賺一筆，香港客到中山炒樓：蝕到渣都沒！深中通道拯救不了中山樓市！
6月16日，深中通道正式通過交工驗收，預計本月底正式開通運營。
市民對於呢座世界級跨海工程非常期待，唔少吃貨計劃第一時間去中山食乳鴿。
講到中山，粉絲老張被勾起了傷心事：他5年前跑去中山炒房，而家淨蝕四十幾萬。
老張表示：深中通道系等到咗，但你知道我呢5年來系點過的嗎！
6年前，一條深中通道，將中山和大灣區的樓市大佬「廣深」組上咗CP。
粉絲老張系地道廣州佬，在2019年，買入距離深中通道僅約1.8公里（來源：百度地圖）的泰瑞居88平單位。
買入的毛坯總價約120萬，折合單價約1.36萬/平。
泰瑞居屬於火炬開發區，亦系國家級高新區，在深中通道動工開始直到2019年，片區樓價就從7000+飆到約1.2萬/平。
老張本想趁機追高，坐等深中通道開通再賺上一筆，誰料在山頂上「炸機」了...
來到而家，泰瑞居已經收樓四年了，據貝殼搵房顯示，二手掛牌均價在1.1萬/平左右。
最低掛牌單價跌到8900元/平！像老張買入的3房戶型，掛牌總價唔到80萬。
我數了一下，而家小區有49套掛牌，其中45套都系毛坯或未入伙的簡裝房。換句話講，9成都系被卡住的投資客。
像老張投資呢套，光系房款就蝕咗四十萬。俾距耿耿於懷的，呢套房屋已經連續交了5年物業費！
抹去零頭一個月交310塊，5年就交了18600塊，仲有呢幾年的維修基金大幾千。
「一個沒人住、蝕本的毛坯房，每月交物管費。」老張表示有被自己的操作無語到。
呢一兩年，「當初就不該炒房」呢句話老張已經講累了，唯一能安慰到他嘅系：
房屋系全款買的，唔使再挨高利率房貸呢一刀。
在2019年，中山的房貸利率約5.8%，如果系3成首付買入，呢套房屋的總利息高達90萬！
以等額半息、純商貸來算，月供超4000元，5年落來月供至少24萬。
在接落來，應該狠心拋掉，仲系再交多幾年物管費睇睇後市，老張而家還在糾結中。
我留意到，衝着深中通道來中山炒房，蝕麻的廣深投資客唔喺少數。
以泰瑞居所在的熱頭城商圈來睇，二手小區的掛牌清一色系「毛坯房」。
像宇宏健康花城三期，掛牌單位超過6成都系毛坯，83平3房唔到70萬就能買。
臻華花園簡直捅了炒家的窩了，小區164套掛牌中，只有寥寥9套唔系毛坯房。
成交方面，而家熱頭城商圈的二手成交均價在7023元/平，為近一年來的最低點。
可以預見嘅系，當年憑深中通道坐上過山車的中山炒房客，而家正迫切「割肉」下車。
其實，作為大灣區的樓價窪地，早幾年，中山一直系廣州、深圳兩地好多投資客的揀標的。
尤其系2016年深中通道開建，火炬開發區樓市再添一把火，加上翠亨新區起步區馬鞍島橫空出世，更系吸引了大波廣深客來買樓。
而家，呢波炒家在深中通道開通前夕，反而甩貨，「風緊扯呼」。
與其講系擔心利好落地即利空，倒不如講系迫於市場行情的無奈。
一方面，前幾年大波外地客的湧入，極大地透支了中山的樓價，而家行情退潮，價格迎來退坡。
回顧中山近10年來的行情走勢，可以睇到，它曾出現過兩個大高潮：
一個系在2016年，彼時深中通道等利好落地，中山樓市吸引了大量外地買家進入，甚至新樓一年賣出咗9.4萬套，相當於而家的3倍。
另一個高潮，系在2019年，中山放鬆限購，大批外地客湧入，又造就了一波行情。
在呢兩次大行情中，中山的樓價也被拱得很高。
尤其系離廣州南沙、深圳前海最近的翠亨新區、火炬高新區等熱門區域，漲幅最為明顯。
拿翠亨新區來講，2014年到2020年，它的新樓價從單價8字頭漲到咗1.4萬/平，漲幅接近7成。
其中的新盤更誇張，比如馬鞍島上部分項目，售價甚至快摸到咗5字頭，比黃埔好多新樓的門檻仲要高。
像萬科灣中新城，備案價一度高達4.8萬/平，雅居樂灣際壹號賣4.1萬/平，招商臻灣府3.36萬/平開售……
但而家，隨着市場下行，此前透支的樓價開始沖高回落，被迅速擠水分。
比如上面提到的幾個樓盤，而家新樓樓價已基本返到1.6-2.3萬/平。
至於當初在2019-2020年，市場最火熱的時候買入中山的炒家，自然唔可避免的成為咗「站崗」對象。
睇着二手樓價下滑還在持續，佢哋拋售止損的做法，亦都唔奇怪。
另一方面，臨廣、臨深城市的投資屬性減弱，同埋廣深購房門檻降低，都使買家向着更核心的城市聚集。
最近兩三年，無論系中山，仲系珠海、清遠、惠州等臨廣、臨深城市，都出現咗炒房「蝕麻」的現象。
呢度其實透露了一個信息：即臨廣、臨深城市的投資價值，都系快速衰弱。
而且，佢哋的前景，也始終不如核心城市。
就拿中山的臨廣板塊為例，無論系翠亨新區仲系馬鞍島，在城市發展定位上，都唔如隔離南沙。
要知道，南沙作為國家自貿區，有更多的資源傾斜，規格和前景更高。
對於買家來講，它的投資、居住價值顯然更加突出。
再加上，在全國樓市全面調整的背景下，南沙無論系樓價，仲系買樓政策門檻，近兩年都有所降低。
外地戶口僅需要6個月社保就可以買樓，一啲高層次人才，甚至可以實現「零門檻」買樓。
新樓亦有唔少「筍盤」。像單價2字頭的項目，在橫瀝島尖、金洲、南沙灣，都有岩的揀。
呢啲項目，和中山部分臨廣板塊的價格對比起身，差距並不算大。對於投資買家來講，中山的性價比也已經不夠。
呢亦系近幾年，中山唔單只很少吸引到廣深的外溢客，相反還會被南沙、深圳等倒吸的原因。
我認為，無論系投資清遠、中山、惠州等城市的買家，其實都應該謹慎，儘可能地向高價值城市，乃至核心區靠攏。
梗系，樓價回歸理性，中山的地理優勢和宜居性也被進一步睇見，除咗廣深之外，唔少港澳買家、90後的童年偶像也揀來中山定居。
在深中通道開通前夕，南沙住建局加速協調推進萬頃沙支線建設，計劃年內建成通車，接入深中通道。
南沙通過南中高速萬頃沙支線，去中山車程將縮短至15分鐘，30分鐘到深圳前海，粵港澳大灣區的都市圈也將變得更加緊密。
而且深中通道亦都唔系專門為中山樓市修建的，它只係深岑高速的重要組成部分，主要的受益者仲系深圳。 如果未來中山唔可以承接深圳的產業轉移、實現更高的發展水準，那距離咁近，最終會難逃淪為被深圳虹吸的命運。 買樓要跟住規劃走，但唔可以跟住規劃圖走。 在深圳，也從來都唔缺PPT，包括深超總、前海、寶安中心、大鏟灣、香蜜湖、留仙洞總部基地、光明科學城、北站、河套、海洋新城、沙頭角、大運等等，幾乎遍布成個深圳。 區別在於，真PPT最後一定能兌現價值，假PPT就系在發展商宣傳時多咗一個賣房噱頭。 規劃可以作為買樓的參考依據之一，但絕對不岩作為投資決策的唯一評判標準。如果僅聽信了規劃大餅，就貿然去做投資，系非常草率的行為。
話講，你覺得幾年前在灣區投資的物業，而家該割肉嗎？