Sekrety systemu wieczystoksięgowego i ryzykowne pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości

Рет қаралды 21,686

Tomasz Lebiedź o rynku nieruchomości, Symen24

Күн бұрын

W tym filmie ujawniamy sekrety systemu wieczystoksięgowego i ostrzegamy przed ryzykownym pełnomocnictwem do sprzedaży nieruchomości. Dowiedz się, jak uniknąć pułapek prawa i zabezpieczyć swoje mieszkanie przed niepożądanymi konsekwencjami. Koniecznie obejrzyj, jeśli masz mieszkanie na księdze wieczystej!
Dlaczego polski system Obrotu Nieruchomościami nie zawsze jest bezpieczny. Dlaczego zła jest dychotomia systemu wieczystoksięgowego. Jak skutecznie odwołać pełnomocnictwo i jak udowodnić, że zostało ono odwołane.
@Tomasz_Lebiedz i profesor dr hab., radca prawny, wieloletni notariusz Ryszard Strzelczyk rozmawiają o skomplikowanym polskim prawie Obrotu Nieruchomościami.
Jak to jest, że własność nieruchomości przechodzi w chwili zawarcia umowy u notariusza, ale potem sąd może odmówić wpisania w księgę wieczystą nowego właściciela? I właśnie - czy "właściciela"?
👉 Platforma z wiedzą i szkoleniami o nieruchomościach: symen24.pl Zobacz ;-)
ROZDZIAŁY:
00:00 Wstęp
01:23 Dlaczego system wieczystoksięgowy jest chory
06:25 Kiedy naprawdę zostajesz właścicielem kupionej nieruchomości. Księga wieczysta
11:30 Inne systemy prawne - lepsze niż polski?
15:40 Jak poprawić wpis do księgi wieczystej (odpowiedzialność wobec osób trzecich)
17:41 Problem - skutek nie odebrania korespondencji z sądu wieczystoksięgowego
22:45 Brak dobrego systemu rozliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości
26:40 Problem pełnomocnika, który oszukał
27:55 Jak prawidłowo odwołać pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego
40:03 Użyteczne Pełnomocnictwo Niegasnące
Profesor dr habilitowany Ryszard Strzelczyk to wybitny prawa związanego z obrotem nieruchomościami. Nie dość, że jest wykładowcą akademickim oraz autorem licznych publikacji, to również ma doświadczenie z wieloletniej pracy notariusza i radcy prawnego. W dodatku ma bogate doświadczenie wyniesione z zarządzaniem jedną z największych agencji Obrotu Nieruchomościami. To wszystko czyni go jednym z największych w Polsce specjalistów od prawa nieruchomości.
strzelczyk.warszawa.pl/
strzelczyk.warszawa.pl/wiaryg...
strzelczyk.warszawa.pl/pelnom...
👉 Zacznij wspierać ten kanał, a dostaniesz te bonusy:
/ @tomasz_lebiedz
WIĘCEJ o obrocie, inwestowaniu, prawie, praktyce i trendach na rynku nieruchomości znajdziesz tutaj:
- Prawo w obrocie nieruchomościami 👉 symen24.pl/prawo-i-biznes-w-n...
- Obrót gruntami i domami 👉 symen24.pl/pulapki-obrotu-gru...
- Kurs na pośrednika w obrocie nieruchomościami 👉 symen24.pl/kurs/kurs-profesjo...
DYSKUSJE:
Dołącz do nas na Discord: / discord
#nieruchomości #inwestowaniewnieruchomości #ryneknieruchomości

Пікірлер: 19

@Tomasz_Lebiedz 4 ай бұрын

Więcej o prawie w nieruchomościach i jego problemach w kursach na symen24.pl/prawo-i-biznes-w-nieruchomosciach/

@hajdaba 4 ай бұрын

Bardzo ciekawe. Pełnomocnictwa to dla mnie nowa wiedza. Dziękuję

@mirkomz 4 ай бұрын

Ciekawe, proszę kontynuować. Ale mam taką refleksję. Jeszcze 30 lat temu mieszkanie spółdzielcze sprzedawało się zwykłą umową na kartce, tak jak dziś np. samochód. I nie było z reguły problemów. Problemy mają źródło w tym, że przegoniliśmy Amerykę, o której mówi się, że to państwo prawników, w którym każde drzewo ma swojego adwokata. Wystarczy otworzyć telewizor z bieżacymi wiadomościami, żeby zobaczyć, że jakość prawa jest odwrotnie proporcjonalna do liczby prawników. Od sprzedaży garażu poczynając na ustaleniu ważności orzeczenia najwyższych trybynałów kończąc. W tejże Ameryce ktoś już dawno powiedział, że najlepiej byłoby wszystkich prawników utopić w oceanie. Pzdr 👍

@up_and_at_them 4 ай бұрын

Jeśli sąd wieczystoksięgowy odmówił dokonania wpisu przeniesienia własnosci, to znaczy, że czynność przeniesienia właśnosci u notariusza była z jakiegoś powodu wadliwa i nie ma czego wpisywać do księgi wieczystej, bo do tego przeniesienia na skutek tej wadliwości nie doszło. To, że do przeniesienia własności nieruchomości nie doszło, nie jest skutkiem postanowienia o odmowie wpisu tylko wadliwości czynności notarialnej, której dopatrzył się sąd lub referendarz sądowy. Gdyby sąd wieczystoksięgowy nie kontrolował tego, co robi notariusz, to o tej wadliwości umowy i jej skutkach ludzie dowiadywaliby się dopiero po paru albo parudziesięciu latach gdy inny sąd przy okazji innej sprawy albo inny notariusz przy kolejnej umowie sprzedaży nieruchomości przyjrzałby się tym wadliwym umowom. Poza tym sąd cywilny w sprawie o ustalenie treści księgi wieczystej nie może orzec inaczej niż sąd wieczystoksięgowy, jeśli na jaw nie wyjadą jakieś nowe okoliczności, bo prawomocne orzeczenie sądu lub referendarza sądowego o odmowie wpisu tak samo jak każde inne orzeczenie sadowe wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej (365 par. 1 K.p.c.). Powództwo o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to nie jest instytucja do wzruszania prawomocnych orzeczeń sądowych!

@Tomasz_Lebiedz 4 ай бұрын

nTak (w zasadzie), ale film nie jest o tym ;-) Skoro nie jest to jasne, to wyjaśnię, że w części poświęconej sprzedaży własności i wpisem do Ksiąg Wieczystych chodzi o: 1 - swoistą "dychotomię" działań notariusza i sądu wieczystoksięgowego, 2 - to, że już sekundę po akcie notarialnym nabywca może sprzedaż swoją własność (bez bycia wpisanym do kw) 3 - sąd może odmówić wpisu (niekoniecznie z winy notariusza, który sporządził dany akt) 4 - sądom (referendarzom) też zdarzają się błędy w wydawaniu orzeczeń i dlatego jest cała procedura odwoławcza Ponadto należy zwrócić uwagę na opisaną w filmie sytuację sporządzenia aktu notarialnego, wpisania nowego właściciela w księgi wieczystą w sądzie wieczystoksięgowym, a następnie po kilku latach unieważnienia aktu notarialnego przez sąd okręgowy. Przez lata mogła dojść do wielokrotnego obrotu nieruchomością. Dla sprawy niepewności Obrotu Nieruchomościami Nie jest ważne dlaczego tak się stało. Ciekawostką natomiast to, że sprzedającemu i nabywcy przysługiwała dalsza droga sądowa, bo Wyrok Sądu Okręgowego był oparty na dość dyskusyjnej ekspertyzie, ale one nie wniosły o kasację, ponieważ zgodnie znalazły sposób na załatwienie sprawy, aby wyglądała tak jak chciały. To wszystko pokazuje, że system nie jest doskonały. A w dodatku - tak naprawdę - nie gwarantuje on bezpieczeństwa obrotu ani sprzedającemu ani kupującemu, bo de facto nie umożliwia "łatwego rozliczenia" stron z wykonania obowiązków na przykład co do wydania nieruchomości w określonym stanie, albo co do zapłaty. Strona poszkodowana zmuszona będzie do dochodzenia swoich praw wieloletnim postępowaniu sądowym, co i tak może nie uchronić jej przed ogromnymi stratami.

@katarzynazareba4919 4 ай бұрын

Chory system w którym trzeba czekać rok na założenie KW albo na wpis. Szkoda że projekt nowelizacji prawa notarialnego przepadł, notariusz powinien sam zakładać KW nowo wydzielanego lokalu.

@iwonakb8757 4 ай бұрын

Dwa lata temu podczas nabywania nieruchomości sama zasypałam notariusza wątpliwościami odnośnie pełnomoctnictw. Kupowalam z pomocą pełnomocnika od spółki, która też miała pełnomocnika prokurenta. Własnie wtedy dowiedziałam się, jaka to studnia niedoskonałości - a wręcz wadliwości polskiego prawa. Notariusz podzielił moje wątpliwości, a otrzymane pełnomocnistwo na kilka godzin przed aktem sprawdzał dzięki zaprzyjaźnionej notoriuszce w mieście, w którym zostało udzielone. Dodał, że sam lobbuje na rzecz rozwiązania tego problemu. Dziekuję za znakomity materiał👌

@Tomasz_Lebiedz 4 ай бұрын

Dziękuję za docenienie nagrania ;-)

@IndependentNoOne 4 ай бұрын

Tomasz nie chce mi się znowu chwalić Twojej pracy i kontentu, który publikujesz😉Jesteś the beściak👍

@ukrytaprzedswiatem7679 4 ай бұрын

Super odcinek. Nie rozumiem tylko, dlaczego przez tyle lat nikt z tym nic nie robi? Komu to jest na rękę? Propozycja tematu: jakich dokumentów żądać od sprzedającego mieszkanie aby nie zostać oszukanym? Mam wrażenie, że notariusze weryfikują tylko podstawowe dokumenty.

@Tomasz_Lebiedz 4 ай бұрын

Cieszę się, że odcinek przypadł do gustu ;-) Propozycja tematu jest ciekawa, ale tak naprawdę jest to temat rzeka i mamy na ten temat kilkadziesiąt godzin szkoleń online na stronie symen24.pl/prawo-i-biznes-w-nieruchomosciach/ . Te dokumenty są różne w zależności od tego co się kupuje. A tematu nie da się wyczerpać w jednej audycji na KZfaq. A co do notariuszy - oczywiście, że wykorzystują podstawowe dokumenty. Co więcej - nie mają żadnych uprawnień do ich weryfikowania. No bo na jakiej podstawie notariusz mógłby stwierdzić na przykład, że budynek wybudowano zgodnie z projektem, albo że świadectwo energetyczne sporządzone jest prawidłowo, albo że nieruchomość ogrodzona jest zgodnie z jej granicami? I - co najważniejsze - wcale nie mam do notariuszy o to pretensji. Po prostu Oni nie mają ani uprawnień ani wiedzy do weryfikowania wielu problemów związanych z obrotem nieruchomościami i z tego trzeba sobie zdawać sprawę.

@pmalik3 4 ай бұрын

Tak mnie panowie nastraszyliście że od 2h sprawdzam wszystkie księgi wieczyste, czy na pewno wpisy są ok.

@ekorych 4 ай бұрын

Kwalifikowany podpis elektroniczny łatwo można użyć w obrębie Unii Europejskiej. W różnych krajach poza UE są różne standardy techniczne i wymogi prawne na podpis elektroniczny sprawiające, że podpisy elektroniczne innych państw zwykle nie są honorowane. Aby uniknąć problemów i wątpliwości prawnej często w umowach międzynarodowych lepiej użyć podpisu odręcznego. Np UE-USA mają inne standardy podpisu elektronicznego. Usługi zaufania w UE reguluje Rozporządzenie eIDAS.

@istinax2377 4 ай бұрын

Zapowiada się ciekawie!

@KS-ns7id 4 ай бұрын

Bardzo ciekawe i pomocne, dziękujemy:)

@user-ns9lq2ps7n 4 ай бұрын

Pięknie została wyjaśniona zasada działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

@Alf7Red 4 ай бұрын

Pełnomocnictwa - tak, bardzo chętnie wysłucham, poproszę. Proszę nie zapomnieć o takiej ciekawej konstrukcji - wypadła mi z głowy nazwa - zobowiązania kogoś do wykonania czynności. Na przykład przekazuję komuś pieniądze z "poleceniem" kupienia nieruchomości, a potem przekazania mi. Potrzebne gdy ja płacę, ale czynność musi wykonać ktoś inny (np. wykup mieszkania gminnego albo umowa przedwstępna, której ten ktoś nie chce wykonać).

@artmusic8914 4 ай бұрын

Jesli chodzi o bezpieczeństwo pełnomocnictwa, to chyba najlepiej jest wpisać w jego treści, że całość ceny ma zostać zapłacona na podany numer rachunku bankowego mocodawcy. To zabezpieczy co do zapłaty ceny. Ale co do samej sprzedazy to faktycznie, najlepszy byłby centralny rejestr pełnomocnictw notarialnych.

@nitroprusydek7617 3 ай бұрын

Czyli system jest wrazliwy na osxustwo. Jeśli sprzedający umowi sie na akty u dwoch notariuszy z dwoma kupujacymi w tym samym dniu to w ksiedze wieczystej nawet wzmianka w KW sie nie pojawi po pierwszym akcie. Kasa poszla, a teraz go szukajcie w polu. Tzn teraz po kilku dniach zanim sie ktorys z notariuszy sie nie zorientuje ze wzmianka mu nie przeszla. O ile sie dowie, bo gdzoes czytalem ze notariusz nie jest stroną i pism z sadu nie dostaje.