Stimate Domnule Constantinescu, Am gasit articolul de mai jos referitor la investitiile imobiliare in Dubai, care prezinta in mod documentat realitatea, fata de prezentarile diverselor agentii imobiliare. Am constatat că mai nou unii speakeri motivaționali și influenceri (inclusiv de la noi) au devenit consultanți financiari - experți în piața imobiliară din Dubai. Ei vorbesc despre zero risc, randamente de 10-20% pe an din chirie, aprecierea proprietății, gradul mare de ocupare, zero taxe, zero impozit pe câștiguri, precum și multe alte avantaje. Nu uitați că ei din vorbit câștigă și că nu e chiar așa. Ah, și încă o chestie. Băi frate, randamentul nu se calculează la prețul de „regim hotelier”. Că acolo ai costuri de 15%-30% cu platforme gen Booking, ocupare parțială și costuri semnificative (deseori și 10 euro/zi) cu curățenia. Ăla e cu totul și cu totul alt model de business. Vali m-a întrebat ce cred, și o să încerc să fiu izbitor de sincer, cu mențiunea că sunt genul de om care nu prea crede în Moș Crăciun. Cele ce urmează sunt strict opinii personale, deci vă rog să nu le luați ca sfaturi investiționale, discutăm deschis. O să le luăm la rând în cele ce urmează. 1. Zero impozit pe proprietate Asta e adevărată, dar impozitul pe proprietate e atât de mic în România (în special) și în Europa în general (cu mici excepții) - 30 euro la un apartament cu 2 camere în .ro, încât consider că doar un nebun ar lua în calcul asta ca avantaj investițional. Deci asta cu zero impozit e reală, dar cu siguranță nu e un criteriu investițional. 1.1 Nota Bene! Zero impozit nu înseamnă zero taxe „reale”. În Dubai există o cheiță. Seamănă cu impozitul 0 pe dividende din Cipru, dar care de fapt pentru rezidenți nu e deloc 0, ci este de 17% prin Special Contribution for Defence (SDC). Iar dacă ai acolo o firmă și nu ești rezident, poate fi un coșmar. Care e faza în Dubai? Fondul de rulment/taxa de servicii (service fee). Ăsta e calculat per metru pătrat (de fapt SQF, dar faceți voi conversia - 1MP2 are 10.76 SQF și construit vine X1.3 aplicat la total ) construit și nu este deloc ieftin. Este, atenție, stabilit de stat! Taxa per mp2 este calculată de RERA (un corp guvernamental din 2017 numit Real Estate Regulatory Agency) pe baza unui index geografic de poziționare. These fees are charged on a square foot basis and can range anywhere from AED 3 to AED 30 per month or more depending upon the area. Fondul ăsta de rulment e bazat pe niște grile impuse de stat. Și poate sări lejer de 5.000€ pe an pentru un apartament cu 2 camere din ce calculez eu p-aici. Doar că nimeni nu-ți spune asta, că n-are vreun interes. De exemplu într-o zonă din Dubai Marina văd că e 15.62 per SQM deci Total Annual = 15.62 per SQF X 10.76 SQM per M2 (conversia SQM to M2) X 60 M2 = +10.000 eur/an Nu-i rău, nu? În 15 ani sunt 150K, cât apartamentul. De fapt mai mult, că evoluează în timp, dar, anyway, trecem peste. 2. Zero risc Asta-i o nebunie pentru că, de regulă, nu există zero risc în investiții. Să spui că o proprietate într-o țară a cărei economie e nediversificată, din Orientul Mijlociu, e lipsită de risc, sau mai sigură decât o achiziție într-un stat membru UE și membru NATO (Ungaria, Portugalia etc) înseamnă că nu înțelegi geopolitic deloc lucrurile. În 2008 vă reamintesc că prețurile pe piața rezidențială din Dubai au căzut în 2-3 trimestre cu 50%. Oamenii tind să uite trecutul și să îl repete. 3. Randamente 10-20% din chirie Ăla este un gross yield, un calcul brut și grosier. Adică nu ține cont de service fee. Și e fără costuri de schimbat plutitor la WC și alte asemenea reparații. Dacă în România am avea același service fee de 10K, în exemplul meu randamentul calculat echivalent de greșit la 2 camere de 150K ar fi 6-7% cât e acum + 10/150 = 14%. Numai că nici așa în Dubai nu e 10-20%. Ia să vedem ce zice siteul oficial al Emiratului la rubrica “investiții în Dubai”. Că în ei am 100% încredere (dubai.ae e un site cu multe informații utile, sursă oficială de altfel). Investors looking at buy-to-let properties in Dubai can expect an ROI of 5% - 6% for ready properties. Tadaaaa. Deci nu e 10-20%, e 5-6. 4. Gradul de ocupare Una e randamentul. altul e gradul de ocupare. Formula e așa. Bani primiți în total = rata lunară X grad de ocupare. Stai mult cu el gol, e nasol. Nu te încălzește că faci 1.000€ pe lună, dacă ai grad de acoperire 50% în 15 ani. Cât e gradul mediu de ocupare în Dubai pe rezidențial? Habar n-am, dar hai să căutam. Există o unealtă revoluționară pentru asta, se intră pe google.ro și se scrie “dubai residential occupancy rate”. Prima cifra e că hotelurile au cam 60% și asta mă sperie, că e infinit de puțin față de media prin capitalele europene (de vreo 80%). Ia să vedem și pe rezidențial, că din ce văd în Germania și Franța este +95%. În Dubai Marina văd că e vreo 70%. Iar diferența de la 70% la 100% e cam 40% (adică 70%+40%X70%). Asta nu e deloc bine, că înseamnă că piață pare în oversupply. Tot căutând asta cu ofertă de apartamente mai mare decât cerere, am dat de un articol care zice ca piața scade din 2014. Cum adică piață vine după 7-8 ani de scăderi de prețuri? Că e articol din 2022. Nu era fără risc!!! Nu era cu 20% pe an? Ce se întâmplă? Și din aia am dat în asta și în asta și în asta. Și în poza asta. Sunteți pregătiți să vedeți cum arată o piață care bubuie? poza dubai imobiliare 5. Trendul În primele 6 luni din 2021, chiria a scăzut cu 18% și nu datorită covid, ci datorită excesului de proprietăți construite. Iar de vreo 8 ani prețul per metru pătrat construit scade agresiv, și asta în termeni nominali, în reali e și mai rău. Gândiți-vă cât au crescut în România prețurile la apartamente din 2014 și apoi luați în calcul că în 2014-2022 în Dubai: According to ValuStrat, the average residential prices în Dubai reached around 1,026 United Arab Emirates dirhams (AED) în 2021, down from around 1,380 AED în 2014. În 2008 un SQF era 1950. În 2014 era 1380. În 2021 era 1026. Deci au scăzut cam 30% doar din 2014. În condițiile în care în România nu doar că nu au scăzut, au crescut până la stele. Așadar cum stăm în România? 907 euro în 2014 (sursa), 1593 în 2021. Adică vreo +70%. Deci în România 1 Euro investit în 2014 este acum 1.7 Euro. În Dubai este 0.7 euro. Trebuie să se tripleze aproape prețurile ca să obții același randament deja obținut de România. Se vor tripla? Puțin probabil, că în deșert cică n-ar fi lipsă de spațiu. 6. Viitorul? Ce credeți că se vă întâmpla după ce Dubai va crește taxele din 1 iunie 2023? Stai, cum adică le creste? Nu știați? Ghinion că e chestie clară deja. PWC vede și explică frumos riscul ăsta de vreo 2-3 ani. Dacă firmele vor să rămână în țări cu 0%, probabil vor alege să se mute acolo unde nu e BEPS2 implementat. Dacă vor să plătească 9-15% au Ungaria, Cipru, Irlanda cu opțiune de 9-15, țări membre NATO și/sau UE, aproape de piețele de desfacere și cu forță de muncă înalt calificată. Din 1.06.2023 Dubai încetează să mai fie un paradis fiscal. Ce spune logica e că trecând de la ZERO taxe la schema de impozitare BEPS2 / OECD, cu 9-15% din profit, e momentul ideal de vândut - că mutarea va avea efecte economice masive și unele (se scrie unele se citește multe) firme vor pleca. Deci presiune pe vânzare. Nu sunt consultant financiar și astea nu sunt sfaturi investiționale. Sunt doar chestii de bun simț. Poate greșesc, dar na, ăsta e un blog unde discutăm pe anumite teme. PS. Iubesc Dubai-ul și e senzațional ca oraș. Sunt convins că există o grămadă de investiții bune, ca peste tot și acolo. Dar hai să nu distrugem reputația unui loc minunat prezentând orice investiție ca next Amazon și păcălind oamenii. Sursa: zoso.ro/imobiliare-dubai/

Băieți ff bine educați și instruiți. Un vlog deosebit de interesant. Ca de obicei super. Va multumesc

Mulțumim, Domnule Constantinescu! Sunteți de apreciat pentru ce subiecte aduceți pe canalul dumneavoastră. Sunt maxim de incantat și nerăbdător sa vad cu ce ne mai surprindeți în viitor. Cu Bucureștiul vechi și Dubaiul nou, pe mine unul m-ați fermecat. Toate cele bune și spor în tot ceea ce faceți! 🤝

Ce mai video!!! Domnul Sorin, dvs duceti vlogurile la un nivel nemaintalnit. Absolut mega profesional (dar si friendly in acelasi timp) tot ce ne prezentati. Multumirile nici nu isi mai au rost, dar totusi le expun. 😊

O filmare și o discuție foarte, foarte interesanta. Băieții aceștia doi, sunt exact ceea ce orice turist, om de afaceri are nevoie când vine într-o țară străine și să îi ajute și în afaceri dar și în relaxare. Bravo! băieți. Se vede că pe lângă inteligenta aveți și educație și suflet frumos și ați trecut de ecran și ați ajuns la sufletul nostru, a celor care au vizionat aceasta filmare postată de domnul Sorin. Respect! Dr. Florin Șandru, istoric INST - Academia Română București

Felicitări și multe mulțumiri!

Multumim pentru tôt.O zi minunata tuturor

Informati foarte interesante an acesta filmare !😍

Foarte interesant. Felicitari

Atat de simplu si totusi atat de bine explicat , fara artificii imobiliare .... felicitari !!!

FELICITARI PENTRU VIDEO!.

Multumiri si imbratisari !

F profesionisti baietii! Vorbesc frumos, se exprima f bine in romana, un vocabular elevat, informatii f utile. Jos palaria!

Dle. S. Constantinescu putere de muncă, sănătate, succes ! Iubesc ARADUL . . . . Valea Crișului Alb. Deutschland.

Felicitari ptr vlog

Bravissimiiiiiiiiiiiiii. Felicitari

Felicitäri,,! EXCELENT, Beste Qualität!👋🕊👋🌏

Va felicit pentru vloguri ! Caut in job in Dubai la novel de smart homes .multumesc

Foarte bune informatii

Mulțumesc am stat pana la sfarșit

Buna ziua!

Doi companioni foarte faini

Nu am bani de Dubai ....dar ma uit si eu.

Felicitari si Multumiri !!! Vloguri aduse la un alt nivel , foarte departe de backpackerealã , de haihuirealã, de cristinism si raluism si lista poate continua . (sunt abonat si ai iubesc pe toti cei mentionati pt ca fiecare are targetul lui) . Am si un sfat pt cei care îl invinuiesc pe dmnul Constantinescu ca au doar 1500 de lei lunar : uitati va la vlogurile dlui (cã datorita lor vã ajunge informatia direct la gura sobei) si suflicați va mânicile, apreciind mai mult si inmultind cu 10 , apoi iar cu 10 si Inca odata cu 10 ceea ce aveti ,iar de inceputul a fost foarte greu o ultima data cu 10 si doar asa o sa deveniti si voi milionari. Eu is abia la prima inmultire si sunt extrem de fericit ca am acces la atat de multa informatie. Doamne ajuta .

Domnilor Fady si Marwan : felicitari pentru realizarile efectuate pana in prezent, se vede ca a-ti muncit de la o varsta frageda! Multumesc pentru seriozitatea cu care a-ti tratat acest interviu si faptul ca ne-ti oferit informatii interesante si pe subiect! D-ul Sorin : ce sa mai jos palaria👏👏👏 nu degeaba am zis ca or sa urmeze vlogguri super!

Dubaiul are prețuri umflate, eu nu-l văd ca pe un oraș în care să locuiești zi de zi, doar pentru concedii e ok, dar marea acolo lasă de dorit că nu sunt valuri, e golf acolo. Mare atenție in ce doriți să investiți, m-aș limita doar la un apartament nu prea mare, ca loc de cazare pentru vacanțe, nu pentru profit că nu văd să se închirieze așa ceva, pentru profit ar trebui cumpărate un număr mare de locuințe, dar acum depinde de fiecare.

💕💕💕💕Excelent

Am fost in noiembrie 2018, 5 zile, cazare 4 zile, rent-a-car, bilete la F1 Abu Dhabi plus vizita la Dubai Gold Souk 1000eur (pt cine cunoaste, la ei aurul sub 18k nu e considerat aur), safari in desert luat de la hotel. Cheltuit total 4000 eur eu si sotia, fara economie la nimic. Cine nu cunoaste Dubai ul ar trebui sa mai verifice preturile din Ro, o sa aveti mari surprize

Salutare domnu’ Constantinescu ! Ce cărți recomandați pentru dezvoltare personală ?

Nu vă strângeți comori pe pământ, unde le mănâncă moliile și rugina și unde le sapă și le fură hoții; ci strângeți-vă comori în cer, unde nu le mănâncă moliile și rugina și unde hoții nu le sapă, nici nu le fură. Pentru că unde este comoara voastră, acolo va fi și inima voastră.

Să-i întrebați despre Palm,dacă este adevărat ce se spune

Felicitări! Prezentarea este de excepție, locațiile sunt spectaculoase iar domnii de la compania imobiliară sunt super profesioniști, foarte bine pregătiți pentru tot ce ce derivă din piața imobiliară.Doamne ajută domnule Sorin,să achiziționați o proprietate, pentru a avea siguranța că voi viziona multe vloguri spectaculoase din Dubai,alături de invitații dvs.care vă însoțesc de obicei în concedii!

Singuru vlog pe care la-m vazut cap coada

Aoolleuuu Fadi e însurat deja !!! 🤪 🥹

D-nul Sorin....o viata de eunuc in acest Dubai....Unul din noile zone de investitie cu ROI excelent este in Insulele Caraibelor my friend,...nu in desert...Zone cu mare dever turistic, unde AirBnB este puternic si chiar "flipping"-ul este la moda. Uita de Dubai, extra fee-urile vor fii foarte mari, orienteaza-ti followerii catre Dominican Republic(Punta Cana in special),365 zile pe an sezon,...supernightlife,..."alte" distractii....preturi accesibile la orice. Sa ne auzim sanatosi...

Cum e cu canalizarea în Dubai?

Buna ziua,dle Constantinescu!

Doar ca bulgarele de zapada nu se poate rostogoli la infinit. Dubai v-a avea soarta aceasta.

Gamblingul nu se legalizeaza?

1000€/zi...

Desi in Dubai nu se platesc taxe pe profit, deci acei 7% sunt profit net, totusi acel venit trebuie declarat in tara de rezidenta unde va fi taxat dupa legislatia tarii de rezidenta, nu? Inca ceva care-mi este neclar: la SLS pentru 120.000 Euro primesti a parta parte dintr-un apartament. Ale cui sunt celelalte trei parti? Si daca vrei sa-ti vinzi partea ta dupa cativa ani cum procedezi?

Bate câmpii Fadi ca o familie ar nevoie de 1000 de euro pe zi. Am stat 7 oameni la sonder lângă burj khalifa si cu totul cheltuiam jumate pe zi. Dacă alegeam ceva mai modest și nu mâncăm la restaurant era și mai puțin .Ma întreb la ce mai aberează

salut ceva email site facebook contact al celor 2 antreprenori se poate ? bun moderator Sorin viteza eficienta calitate a discursului se vede capacitatea si experienta in bussiness .Tare .meserias . un tel contact pt sfaturi bussiness al lui Sorin ?