Oi Angela, boa tarde. O meu ponto de vista é que é dificil apontar o certo ou errado dessa forma. É necessário entender os aspectos de cada um deles, ja vivi o suficiente para entender que não da para ser taxativo e dizer que tal coisa é muito melhor que outra dessa forma. Se fosse facil assim o que dizer sobre: - XP Corporate Macaé (XPCM11)? desvalorização em 5 anos de R$98,00 para R$9,00 - BB Votorantim Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11)? desvalorização em 5 anos de R$169,00 para R$109,00 - Max Retail (MAXR11)? desvalorização em 5 anos de R$128,00 para R$82,00 Minha opinião é que FII é bom sim, eu tenho também, junto com outros investimentos dentro da minhar carteira. Um pouquinho de cada. Sobre o imposto. Operamos como empresa, temos uma holding, nossa carga tributária é menor que de pessoa fisica. Sobre a manutenção. Temos uma empresa parceira que faz a gestão dos condominios, está incluso na taxa do condominio. Temos um indicador para monitorar o custo de manuntenção. Um mes de aluguel deve pagar 8 meses de condominio, se ficar menor que isso vendemos e investimos em outra obra, isso nunca aconteceu até agora. Vacância. Nossa vacancia é de 5% em tempo, isso significa que: a cada 100 dias alugados podemos ter apenas 5 dias vazios. Melhor que do XP Corporate Macaé (XPCM11) e do BB Votorantim Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11). Minha opinião sobre isso tudo? Cada um escolhe o seu caminho com o investimento que se sente confortável e vida que segue. Obrigado pela oportunidade Angela.

@@thiagoincorporador eu tb estou contigo, pelo menos as coisas estão sobre os seus olhos, bolsa não é como a maioria imagina, para vc enriquecer vc enriqueceu 10 antes, e ainda sim seu patrimônio esta voando, concordo que é muito mais comodo, mas se fosse a melhor solução nem existiria LCI ou LCA, nao teria o investidor la na ponta, outa coisa e risco x patrimonio, tem horas que manter o patrimonio longe de risco é o melhor.

👊👊👊👊👊👊

@@thiagoincorporador Você trouxe exemplos de FIIs que tiveram problemas e também foi com certeza numa janela curta e essa variação também ocorre nos imóveis físicos (preços de mercados) para mim os dois negócios são muito parecidos, os FIIs tem que serem estudados antes de serem adquiridos e acompanhados para antecipar problemas (podendo assinar carteiras como a da SUNO) assim como a localização dos imóveis tem que ser estudadas para que um investidor não erre, mas a grande diferença é a liquidez do negócio no caso dos fundos você pode vender parte ou todo a valor de mercado e ter o capital em 2 dias uteis além da diversificação de investimento em segmentos e áreas geográficas diferentes o que reduz o risco. O ruim dos FIIS é que como tem marcação a mercado em tempo real nem todo mundo suporta ver o home broker e acaba vendendo com prejuízo. as em resumo o prédio ficou muito top você esta de parabéns e o mercado é muito democrático tem investimentos para todos gostos e bolsos, as escolhas são sempre pessoais e devem ser escolhidas a que nos deixa mais seguro e confortável obs.(a isenção do IR no caso dos rendimentos dos FIIS faria com que em tese a rentabilidade seja parecida)

@@thiagoincorporadorsó fala bosta 😂😂 tá tão bem de vida que precisa de mentir em KZfaq 😂😂😂😂😂😂😂😂

Eu que agradeço o feedback e a participação aqui Fernando 👊👊👊👊👊👊👊

😍😍😍😍😍😍😍😍😍 Dia dona Lúcia. Eu que agradeço sua audiência ❤️

Valeu Gilberto, obrigado 👊👊👊👊👊👊

Isso mesmo Florisvaldo, vc total razão.

Amigo valorização imobiliária kkkkkkkk, chegou o limite amigo. Não tem.comomsubir mais não. Tenta vender tua casa pelo valor que tu acha que ela vale.

@@fscardosoable vc não acha nem mais terreno pra vender imagine casa. Ate mesmo terreno ele valoriza, a menos que esteja em area perigosa

Valoriza sim, pra você! Vai vender pros outros…

Valeu Alex, obrigado 🙏🙏🙏🙏

Boa noite. Sim, visitei os EUA algumas vezes a trabalho e morei em Hutchinnson, Minesota. Tive a oportunidade de ver esses empreendimentos ai. É um excelente investimento, pena que aqui não da para fazer da maneira que os americanos fazem. Eles alavancam bastante ai né?

Oi Francis, boa tarde. Tudo bem? Entendo sua perspectiva como inquilino e empresário. A decisão de alugar ou comprar uma casa depende de fatores individuais, situação financeira, objetivos de investimento e estilo de vida. Alugar uma casa pode ser mais vantajoso para quem prefere flexibilidade. No seu caso, investir na sua autopeças pode oferecer um retorno mais imediato e relevante para o seu negócio. De qualquer forma, é importante considerar o tempo. Quanto mais velho, mais difícil pode ser comprar um imóvel. Se você conseguir adquirir um imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida, isso pode ser vantajoso. Na minha região, os imóveis do MCMV chegam a R$ 350.000,00, são bons imóveis e a taxa é subsidiada, o que pode valer a pena. Acho que morar de aluguel é um bom negócio em uma etapa da vida, mas tenho receio de chegar aos 65 ou 70 anos e o dono do imóvel pedir para eu sair. Acompanhei uma pessoa próxima nessa situação, e não é fácil fazer mudança nessas condições. Valeu pelo comentário, acho importante esse tipo de discução 👊👊👊👊👊

Oi Wallace, bom dia. A mobilia é mais rentável que o imóvel. Se vc alugar sem mobilia um apto desse aqui o aluguel fica R$900,00 se alugar com mobilia fica R$1.700,00. Precisa investir R$150.000,00 para adquirir o imóvel e R$20.000,00 para adquirir a mobilia.

Valeu Deyvison 👊👊👊👊👊👊👊

Valeu Fabricio, obrigado e seja bem vindo. Rapaz, vi aqui que alem de incorporador vc é lutador, OSS.

@@thiagoincorporador obrigago, dá para brincar de luta digamos rs.. mais uma vez lhe parabenizo pelo canal, vc passa informações que ao longo do tempo fazendo investimentos e depois construindo, tive que aprender na raça e tomando muito "boné" de prestadores de serviços no geral da obra desde empreiteiro, eletricista, pintor, acabamento, hidraulica, advogado na parte do desdobro das matriculas e por ai vai rs...

Isso ai amigo, o aprendizado é dolorido mas vale a pena e vale ouro.

Andreia, bom dia. Me chama no direct do instagram, te atualizo por la. Pode ser? @thiagoincorporador 👊👊👊👊👊

Oi Iara, bom dia. Exatamente, penso isso também. 👊👊👊👊👊

Oi Jean, bom dia. Tudo bem? Eu também tenho interesse em kitnets, estou iniciando meu primeiro prédio, acabei de aprovar o projeto. Durante a fase de viabilidade do projeto, percebi algumas coisas interessantes que gostaria de compartilhar com vocês. Quando analisamos os custos e os resultados, eles são mais similares do que eu imaginava inicialmente. A verdade é que na fase de projetos, o custo por metro quadrado das kitnets pode ser maior que o dos prédios. Por exemplo, paguei praticamente o mesmo valor pelos projetos de bombeiro, elétrico aprovado na concessionária, estrutural (a sondagem foi o mesmo custo) e hidrossanitário para ambos os tipos de construção, mesmo que a área construída das kitnets seja metade da de um prédio desse do vídeo. Além disso, uma coisa importante que já sei é que a vacância nas kitnets tende a ser maior e a liquidez na venda de uma unidade é menor. Mesmo com essas considerações, estou decidido a seguir com a construção do meu primeiro prédio de kitnets, o projeto ficou super legal. Uma observação importante é que (não estou dizendo que é o seu caso) ja compararam um prédio de kitnet que não é legalizado, sem alvará de bombeiro (AVCB), habite-se, e legalização no cartório com um prédio legalizado. Essa comparação seria injusta, pois um imóvel legalizado oferece segurança e valor de mercado significativamente maiores.

Bruno, bom dia. O prédio mais antigo tem um pouco mais de10 anos. Não temos problemas estruturais, os problemas que apareceram foi por falha nossa mesmo na administração do negócio. Tivemos bastante problema de telhado, no inicio não controlavamos quem poderia subir no telhado, um investidor ou morador pedia uma ligação de internet que tinha que colocar uma antena e danificava o telhado. Não tinhamos um plano de limpeza das calhas, acumulava sujeira e vazava. São coisas que vamos acertando com o tempo. Eu fazia a sacada de serralheria, ficava mais bonito mas o pessoal coloca varal de chão para secar roupa e o prédio fica horrível com um monte de roupa na sacada, agora sacada só com alvenaria. No mais é isso, tenho apartamentos em prédios antigos que fizemos e roda direitinho, sem muitas novidades.

Oi Florisvaldo, boa noite. Isso mesmo, aqui é basicamente pessoas que trabalham aqui e moram em outra região, chegam na segunda e retornam na sexta. O hotel fica mais caro que a locação, esse é o publico.

Valeu Ricardo. Sei que acompanha desde os primeiros vídeos, obrigado pela confiança 👊👊👊👊 - Não administro a locação para os investidores, até ajudo um ou outro mas a gestão da locação é do proprietário. O que eu faço é acompanhar de perto a administradora do condominio e manutenção; - Devo iniciar meu prédio de kitnets nas próximas semanas, vou postar muitos vídeos dessa obra aqui 🙏🙏🙏🙏🙏🙏 - E estou com um projeto em fase de viabilidade, um projeto de 28 unidades, serão 7 pavimentos sobre pilotis com elevador em uma região muito boa aqui. Se evoluir mostro aqui no canal também;

Carlos, bom dia. Ja temos um processo de mentoria. Vou deixar um link aqui para entrar em contato: thiagoincorporador.com.br/ Clicando no link acessa VÉRTICE Programa de Mentoria Ou, se preferir me manda um direct no instagram.

Bom dia. Explica mais.

Oi Leandro, boa tarde. Depende do projeto, varia entre 10% e 20% das unidades prontas.

Oi wanessa, bom dia. Estou cheio de trabalho aqui, no momento não consigo. Pq vc não constroi?

Oi Marques, bom dia. Tudo bem? Eu também tenho interesse em kitnets, estou iniciando meu primeiro prédio, acabei de aprovar o projeto. Durante a fase de viabilidade do projeto, percebi algumas coisas interessantes que gostaria de compartilhar com vocês. Quando analisamos os custos e os resultados, eles são mais similares do que eu imaginava inicialmente. A verdade é que na fase de projetos, o custo por metro quadrado das kitnets pode ser maior que o dos prédios. Por exemplo, paguei praticamente o mesmo valor pelos projetos de bombeiro, elétrico aprovado na concessionária, estrutural (a sondagem foi o mesmo custo) e hidrossanitário para ambos os tipos de construção, mesmo que a área construída das kitnets seja metade da de um prédio desse do vídeo. Além disso, uma coisa importante que já sei é que a vacância nas kitnets tende a ser maior e a liquidez na venda de uma unidade é menor. Mesmo com essas considerações, estou decidido a seguir com a construção do meu primeiro prédio de kitnets, o projeto ficou super legal. Uma observação importante é que (não estou dizendo que é o seu caso) ja compararam um prédio de kitnet que não é legalizado, sem alvará de bombeiro (AVCB), habite-se, e legalização no cartório com um prédio legalizado. Essa comparação seria injusta, pois um imóvel legalizado oferece segurança e valor de mercado significativamente maiores.

Oi Guilherme, boa tarde. Vendemos também, depende do projeto, mas sempre faço o financiamento da obra com capital de investidores. Não inicio uma obra sem ter captado os investidores antes para garantir que teremos capital para executar o projeto. Dessa forma fica mais fácil fazer adesão ao RET e economizar com impostos.

@@thiagoincorporador top, estou pesquisando muito sobre isso, estou pensando seriamente em incorporar.... Percebi q é um mercado muito bom e lucrativo

É sim mas pense no capital de investidores. É mais seguro e tem ótimos retornos.

Boa tarde, Paulo. Nós construímos o prédio, então o valor investido não foi os R$ 210 mil, que é o valor de mercado. Quando tratamos de investimento, sempre consideramos o valor investido versus a receita gerada, e não o valor de mercado atual. É importante destacar que o cálculo de rentabilidade para um investidor imobiliário deve levar em conta o custo total de construção ou aquisição do imóvel, e não o valor de mercado após valorização. Nesse caso específico, se o valor investido para construir ou adquirir a unidade foi menor que os R$ 210 mil de valor de mercado, a rentabilidade mensal pode ser significativamente maior. Por exemplo, se o custo total da obra foi de R$ 165 mil, a rentabilidade mensal de R$ 1.650 representaria 1% ao mês sobre o valor investido. Portanto, a rentabilidade efetiva deve ser calculada com base no capital efetivamente desembolsado para a construção ou aquisição do imóvel, refletindo assim a verdadeira eficiência do investimento. Obrigado pelo comentário, e espero ter esclarecido a questão!

@@thiagoincorporador Mas tem o custo do dinheiro no tempo. No mínimo a Selic

Tem que ter paciência

6% a.a não é a taxa que a poupança entrega? Se for para obter isso, não é melhor deixar na caderneta de poupança?

@@fernandotavares3605 o sr confunde nominal com real... 6% nominais da papança significam que o sr. perdeu dinheiro...exemplo: tinha 100 mil na papança ha um ano, hoje tenho 106, mas o que eu comprava com 100 não compro hoje por 110 mil...vc perdeu 4 mil, mas teve um ganho "nominal" de 6%

👊👊👊👊

@@fernandotavares3605 a poupança entrega 6 a.a nominal, ele falou em rentabilidade real (6 a.a acima da inflação)

Boa tarde. Portal da Mantiqueira em Taubaté.

Oi Rogério, bom dia. Qual região é a sua? Tem uma métrica que eu uso para saber se vale a pena ou não, se o imóvel valorizar acima da inflação na sua região o aluguel é interessante, se acompanhar a inflação ou ficar abaixo talvez não seja legal. Da para fazer uma analise pela calculadora do cidadão do site do banco central em atualização de indices.

Que é melhor construir e vender eu concordo mas dizer que dobra o capital? Desculpe mas isso é completamente fora da realidade.

Oi André, boa tarde. Tambem acho dificil. Mas tendo a discordar sobre ser melhor construir e vender ser melhor que alugar. Acho que depende do contexto e de quem faz a operação. Eu gosto de vender também, mas acho o mercado de locação muito bom. Tem um investidor aqui que faz operação de crédito e alavancagem com a carteira dele. Ele sempre mantem alavancado cerca de 30% da carteira, faz operação de crédito com garantia de imóvel. Ele faz essas operações com uma pessoa juridica, consegue 100% do valor do imóvel na operação de crédito. Por ser uma operação de crédito ele não paga imposto e nem comissão e coloca no caixa o valor total do imóvel. Boa parte das taxas e dos juros ele consegue abater em na empresa que é lucro real, alavanca e parte para outra operação.

@@thiagoincorporador Que exemplo interessante... Quando a empresa é do lucro real as opções são mais amplas, os custos de manutenção mais altos também...

Verdade. Não tem segurança jurídica no Brasil. Você vai levar calote e o imóvel será deteriorado. A justiça não vai fazer nada.

Oi Pedro, boa noite. R$200,00, temos uma métrica de eficiencia comparando o custo de condominio com o valor do aluguel do apto mobiliado de 1 para 8. Com 1 mesm de aluguel devemos conseguir pagar 8 meses de condominio em nossos projetos.

Oi thiago, bom dia. Até 4 pavimentos a legislação permite construir sem elevador. Com isso a construção fica com custo menor tanto de construção quanto de manutenção após a entrega, diminui o custo de condomínio. Esses imóveis portanto tem preço de mercado um pouco menor e mais pessoas podem comprar ou alugar. Acaba sendo uma boa solução para terrenos menores como esse que tem 350m².

Alysson, bom dia. Segue abaixo o link de um vídeo detalhado sobre isso. Aqui eu detalho os custos e falo do projeto. Prédio quase pronto e custos da obra. kzfaq.info/get/bejne/i72oqLySlazLnKc.htmlsi=t1z3JNKa8KjNmyWQ

Oi Alexandre, boa tarde. Nesse tipo de empreendimento os apartamentos terreos atendem os deficientes e cadeirantes, inclusive ja tivemos morador cadeirante em dos prédios. A legislação exige o elevador apenas a partir do 5º pavimento e para essa configuração de produto não viabiliza financeiramente com elevador.

@@thiagoincorporador Entendi.

👊👊👊👊

Oi amigo, bom dia. Não entendi o comentário, se puder me explicar melhor ou tiver alguma dúvida estou a disposição.

@@thiagoincorporador igual os prédios da MRV.

Esse prédio que eu construí? Sim, são parecidos, a ideia é a mesma. Investir em um imóvel de baixo custo para locação com boa localização. É um excelente negócio, fiz bastante prédios assim já para locação e para venda. Vc investe em imóveis, tem imóveis de locação ou se interessa pelo assunto?

​@@thiagoincorporador você teve muita educação para responder uma pessoa invejosa, e frustado, ele talvez na tenha essa capacidade de ver um bom negócio! Estou construindo um prédio de 4 andares sem elevador com 35 unidades, só que debaixo de um prédio vai ser vagas de garagem!

O que você quer ainda tá mole