Gracias Antonio!

Gracias Loli por ese comentario de agradecimiento que siempre haces!

Te lo mereces, ya q le dedicas tu tiempo a enseñarnos a gente como yo q somos de a pie y estamos interesados en todos estos temas y estamos un poco perdidos, yo estoy intentando encauzar mi vida financiera hacia los inmuebles, pero soy totalmente autodidacta en este tema y las personas q hacéis estos vídeos como tú me enseñaste muchísimo y eso es de agradecer.

Muchas gracias Alfonso!

Buenas Paloma, Es muy buena pregunta, el vendedor no se ve afectado por el valor de referencia. Otra cosa, es en donación, el donante si se ve afectado por el valor de referencia luego al declarar en su IRPF, pero no es tu caso. Un saludo.

Buenas Eduardo, Al no tener valor de referencia esas fincas, debes sacar igualmente certificado donde se indicará que a esta fecha no hay valor de referencia. Por tanto, a la hora de valorar las dos fincas lo harás igualmente que antes de este año donde no existía valor de referencia. Es decir por su valor real o valor de mercado. Aunque este valor no está definido de cómo calcular en ningún sitio, simplemente se define como el precio que se pagaría por dichas fincas entre un comprador y un vendedor que no tengan ningún tipo de vínculo familiar. Espero haberte ayudado. Un saludo.

Buenas Enrique, Gracias por tu comentario, estás en lo correcto. Puedes comprar por 150.000 y luego en el impuesto de TPO, declaras el valor de referencia como base imponible del impuesto. Un saludo.

@@coperlorente6569 ¡¡Muchísimas gracias por la respuesta!! Es que cada persona me decía una cosa diferente y lo que más "moquea" es la diferencia tan alta entre el valor de referencia (275.000) y el precio al que estas amigas de la familia me quieren vender el piso (150.000). Si yo liquido el ITP por el valor de referencia, a pesar de todo, ¿no puedo tener problemas con Hacienda? Hay quien me dice que es que pueden pensar que hay dinero negro de por medio. Mil y mil gracias de nuevo.

Completamente de acuerdo Alex! Pero sólo se puede recurrir este valor si eres quien adquiere la vivienda y, eso sí, después de pagar

@@coperlorente6569 y previo gasto en un tasación y un acta notarial (500€ fácilmente). Pague y luego gaste su dinero y tiempo en probar que tiene razón. Obviamente, no esperen compensaciones por los daños y perjuicios.

Hay que tener en cuenta que el valor de referencia no tiene en cuenta las reformas que no sean estructurales por lo que no afectan al patrimonio..... Vale igual un piso con grandes calidades que el mismo destrozado. La diferencia son bienes de consumo de los que no se declaran impuestos. Puedes declarar un piso por 50 y haberlo vendido por 100. La diferencia no pertenece ni al suelo ni la construccion ni a las zonas comunes sino al valor de los muebles y accesorios que le has puesto en la reforma (bienes de consumo) Por eso un asesor te ahorra en imouestos porque siempre pensamos que se paga por el dinero que recibes al vender y no es así 😅

Con respecto al IVA es sobre el precio de compra, ya que quien te repercute este impuesto es el promotor, y no puede aplicar un IVA en su factura de venta que no sea el 10% sobre el precio de compra. Con respecto al AJD, si que es el mayor en entre el precio de compra y el valor de referencia, en caso de no tener valor referencia, pues valor de mercado.

@@coperlorente6569 Muchas gracias por la explicación!. Me ha quedado muy claro todo.

Buenas Dani, Gracias por tu comentario. Entiendo que la casa la vas a echar abajo, y construir una desde 0. Yo lo que haría es indicarlo en la escritura de compra. Por otro lado, guarda muy bien las facturas de la construcción de tu nueva casa y realiza la declaración de obra nueva ante notario cuando esté terminada. Todo esto son pruebas de que compraste un solar, y la casa que había no tenía ningún valor.

@@coperlorente6569 Pues en principio quería dejar las cuatro paredes de la casa y vaciarla por dentro. Es decir tirar forjado y todo el tejado. Y poner vigas pretensadas en vez de los maderos que están podridos.

@@danidani7254 aquí la clave está en certificar el estado de la casa en el momento de la compra, para que luego hacienda no diga que la casa estaba para vivir, y ha sido capricho tuyo el tirarla abajo. Por ejemplo, el informe de un tasador, donde valore de forma monetaria el inmueble conforme se encuentra en el momento de la compra. Estos informes tienen mucho peso en caso de comprobación.

@@coperlorente6569 Gracias por la respuesta. Tiene mucha lógica.

Buenas Carlos, Es normativa del registrador, no te puedo contestar porque no lo sé, pero es curioso.

Es una buena pregunta... Haré una segunda parte contestando preguntas sobre este valor de referencia. Con respecto a tu pregunta, podrás solicitar rectificación de tu autoliquidación de ITPyAJD o Sucesiones y Donaciones... Esto quiere decir, primero paga y luego pide que te devuelvan el dinero. La carga de la prueba para demostrar que el valor de referencia de un determinado inmueble está por encima de su valor real la tenemos nosotros los contribuyentes. Una opción es usar un tasador oficial. En caso de denegación de la rectificación, podrás realizar un recurso al TEAR como cualquier otro procedimiento que tengas contra hacienda. Un saludo.

@@coperlorente6569 muchas gracias. Esperamos el segundo vídeo

Buenas Sole, La tasación ya no se tiene en cuenta a efectos de liquidar en hacienda por la compra. Por tanto, se tributará por el mayor de 2 valores: - Valor real de adquisición. - Valor de referencia

@@coperlorente6569 muy bien. Pues en otros inmuebles he pagado por la tasación para evitar paralelas según los notarios. Muchas gracias 🙂

@@Karina-SV hasta el 31/12/21 al comprar un inmueble la Ley de TPO decía que había que liquidar por su valor de mercado. ¿Pero qué es el valor de mercado?... ¿El precio de adquisición? ¿El precio de tasación? Había mucha incertidumbre hacia el contribuyente con ese concepto de valor de mercado... Porque ni la propia Hacienda te lo sabía decir

Buenas Laura, El ITP lo llevan las agencias tributarias autonómicas, y sus recursos son limitados, y con el valor de referencia, sus comprobaciones de valor real se van a reducir drásticamente. Pero no quita que lo puedan hacer. Si haces una reforma, pide facturas de todo, no vale presupuestos o facturas proforma, sólo facturas. En ellas se verá la fecha de realización, que será posterior a la compra. Además, estas factura te valdrán para desgravar tu posible ganancia patrimonial, si el día de mañana vendes esta vivienda, o la pones en alquiler. Un saludo

Buenas Jos, Creo que no lo he puesto del todo claro el ejemplo. Repito, el ejemplo: - si obtenemos un Valor de Referencia de 90.000€ ( Recuerda, en este valor ya siempre viene aplicado el factor de minoración) - Su Valor de mercado (según Catastro) sería de 100.000€ (90.000€/0'9). Al dividir sobre el valor de referencia quito el factor de minoración que se está aplicando y así obtengo el valor de mercado.

@@coperlorente6569 ahora sí que lo entiendo. Gracias. Haces un buen trabajo.

Entonces si compras por 90mil€ se escritura por 100mil? Con valor de referencia 90mil!

@@jfran5980 no, nada que ver. Si compras por el 90.000 escrituras por 90.000. siempre escrituras por el precio de compra, no puedes escriturar por un precio distinto al que pagas, de hecho tienes que justificar el pago en la escritura. Luego tienes que liquidar TPO(o IVA y AJD) por la compra del inmueble, es aquí donde tienes que comprobar si tu precio de compra ha quedado por debajo del valor de referencia de catastro, porque si fuera ese el caso tienes que liquidar el impuesto por el valor de referencia. En tu comentario dices que el valor de referencia es 90.000 euros, coincide con el precio de compra, líquidas por 90.000. Si el valor de referencia hubiera sido 95.000 euros, hubieras liquidado por 95.000 euros. Si el valor referencia hubiera sido 85.000, hubieras liquidado por 90.000€. Es decir, siempre líquidas por el mayor entre precio de compra y valor de referencia. Y aquí acabaría todo lo que debes saber por la compra del inmueble. Ahora, sólo a título informativo, para obtener el valor de referencia que emite catastro se realiza un cálculo dónde se obtiene un valor de mercado de cada inmueble, y después se aplica un factor de minoración de 0,9. Es decir, si el inmueble que tú compras tiene un valor de referencia de 90.000€, quiere decir, y repito sólo a título informativo, que catastro otorga un valor a tu inmueble de 100.000€. Espero que ahora se haya entendido.

Se puede decir que, según catastro, el valor de mercado de tu vivienda es valor de referencia/0,9, y para hacienda , como bien dices, tu casa vale como mínimo el valor de referencia.

Buenas Antony, En el valor de referencia ya viene aplicado el factor de minoración, por tanto, en tu ejemplo de compra el impuesto mínimo a pagar es 4.000€ euros

@@coperlorente6569 Gracias por la aclaración. Me doy cuenta que con estos valores de referencia la administración recauda en herencias y donaciones lo mismo que si fueran compraventas. Cuando anteriormente se aplicaba un porcentaje del 1 al 1,5 multiplicado por el valor catastral, y en la escritura de por ejemplo donación se ponía. A efectos fiscales se hace constar.... Y ahora con la misma situación al existir estos valores de referencia homogéneos que al fin y al cabo son lo mínimo por lo cual se ha de tributar... se paga básicamente el doble. Hazlontu mismo con el inmueble en propiedad que ahora tienes.. Valor catastral por el anterior coeficiente corrector vs el nuevo importe de valor de referencia. Saludos y felicidades por el canal. Gran contenido.

¡Es muy buena pregunta! Sí ocurriera el caso, lo que yo haría es recurrir la liquidación por tener que aplicar el valor de referencia en una VPO

Al ser VPO tendrá un ITP reducido?

Buenas Sara, No puedo contestar preguntas que son contrarias a la ley. Pero te doy un consejo, hoy te ahorras un 10% de lo que escritures en "B", pero si mañana vendes esta vivienda a un precio más alto de lo que lo compraste, lo que te ahorraste hoy (10%) tendrás que pagarlo por más del doble, ya que en IRPF la ganancia se tributa en tramos del 19% al 26%, y la parte B no podrás deducírtelo, me he encontrado con clientes en esta situación y se han echado las manos a la cabeza.

Buenas Juana, No es una pregunta fiscal, no sé la respuesta. Te aconsejo que lo consultes con un abogado especializado en la materia.

Buenas Jose, En una compraventa de un inmueble que esté sujeto a TPO (porque también puede ser que la compraventa del terreno si es a través de un empresario esté sujeto a IVA) lo primero que debemos mirar es su valor de referencia, si no tuviera entonces nos encontramos en la misma situación que antes de que se aprobara el valor de referencia, y es el siguiente, tu liquidas por el valor de la compraventa, y Hacienda, que es quien le recae la carga de la prueba, te liquidará una complementaria por el valor que ésta estime, pero siempre bajo un estudio bien argumentado, de lo contrario tú podrás recurrir y anular esa complementaria.

Buenas Claudia, El valor de referencia no tiene ninguna vinculación con el ayuntamiento. A los impuestos que afecta el valor de referencia es Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e impuestos sucesiones y donaciones por la transmisión de un inmueble. Yo creo que estás confundiendo el Valor de Referencia con el Valor Catastral. Ya que ambos son valores que da catastro, pero no tienen nada que ver. El valor catastral si se usa en los ayuntamientos para el cálculo del IBI y la Plusvalía Municipal (ambos impuestos los gestiona los Ayto) aplicando una serie de coeficientes sobre dicho valor catastral.

@@coperlorente6569 muchas gracias!

Buenas José, En la descripción de mi vídeo esta mi email de trabajo, si quieres que te haga tu renta puedes escribirme y te mando presupuesto. Un saludo.

@@coperlorente6569 gracias por ofrecerte para facturar. Pero aunque consiguiese declarar a traves de un apoderamiento la última responsavilidad es la del declarante. Por tanto prefiero acudir a una oficina de Hacienda para que valores minimos me puedan exigir y en relación a esas cuentas... O las aceptaré en ese momento o no las aceptaré y decidiré en base a ello presentarla telematicamente en casa. De todas formas gracias por aclarar algunas dudas con tus videos. 👍👋👋👋

Lo que dice la norma, si te ves afectado por un valor de referencia superior a su valor de mercado, paga y luego recurre. Como recurrir... pues con cualquier medio de prueba, por ejemplo una tasación de un perito. Yo lo que haría, si no quieres pagar, liquidar por el valor de referencia, solicitas aplazamiento al máximo plazo posible, y recurres y a ver si se resuelve antes de que acabe el aplazamiento. De este modo, puede que finalmente tengas pagar algo de interés, pero evitas desbolsar el impuesto por 800.000, si es que se resuelve a tu favor

⁠@@coperlorente6569 Agradecido por tu información y por tu tiempo. Y sí, coincide con la información que tenía presente. Es realmente una medida despiadada. Atrofia la demanda. Mi distorsión catastral es de casi de un 40%. Debería sancionarse vender inmuebles así. Porque los vendedores sin conciencia delegan este problema. No se hacen responsable ni comunican este escenario.

Buenas Nacho, No lo sé. Tendrás que preguntar a Catastro. Un saludo.

Buenas Manuel, Con respecto a las operaciones sujetas a IVA el valor de referencia no interviene. Por tanto, tu pagas IVA al vendedor por el precio de compra, y punto final.

@@coperlorente6569 muchas gracias por tu aclaración.

Buenas de nuevo, Haré un vídeo sobre esto más adelante. Un saludo

Buenas Jose Manuel, Es una buena pregunta. Para calcular el valor del patrimonio preexistente, la ley de Sucesiones y Donaciones se remite a la Ley del Impuesto de Patrimonio. Y ésta última valora los bienes inmuebles construidos, entre el mayor de los siguientes valores: 1. Valor de adquisición 2. Valor catastral 3. Valor determinado o comprobado a efectos de otros tributos (ISD, ITPAJD) El punto 3, cuando dice valor determinado, hace mención al Valor de Referencia emitido por catastro, pero siempre y cuando haya sido devengado los impuestos desde que existe este valor de referencia. Es decir, si no ha sido transmitido el inmueble desde el 01/01/2022, no se tiene en cuenta este valor de referencia para valorar el inmueble de cara al Impuesto de Patrimonio, y a la misma ves para el patrimonio preexistentes de Impuesto de Sucesiones y donaciones. La vivienda habitual también se debe valorar de cara al patrimonio preexistente.

Buenas Aída, En primer lugar, gracias por tu comentario porque es muy buena pregunta. Vamos por partes, si el valor real y además el valor de tasación están por debajo del valor de referencia yo recurría este valor: ¿Quién lo tiene que recurrir? El comprador ¿Cómo lo hace? Tendrá que liquidar el impuestoTPO por la compra, está liquidación tendrá que aplicar y pagar por el valor de referencia. Inmediatamente después realizar una rectificación de modelo aplicando el valor de compra, y aportando todas las pruebas que dispongas... entre ellas la tasación y escritura de compra. Con respecto al vendedor, en IRPF no debe verse afectado, ya que esta ley habla que en operaciones onerosas (compraventas) valor de transmisión y adquisición de un inmueble será el mayor de valor declarado en escritura o valor mercado. Y en tu caso, el inmueble su valor de mercado y su valor de compra declarado en escritura está por debajo del valor de referencia de catastro. Voy hacer un segundo video contestando preguntas sobre este valor de referencia, entre ellas la tuya. Un saludo.

La forma de consultar el valor de referencia de 2023 es exactamente la misma a como explico el vídeo

@@coperlorente6569 puedonhacer la compra x el valor de referencia 0 podría tener problemas

@@sebastianferrari35 tienes que liquidar el impuesto por el mayor entre valor de compra y valor de referencia, es lo que dice la norma