Bizi izlediğiniz için teşekkürler.

Öncelikle tapu sicilindeki yönetim planını edininiz. Bir siteden ( toplu yapıdan ) mı bağımsız bölüm aldınız yoksa bir kısmı ayrı parselde mi bu husustan emin olunuz. Geçici yönetime ilişkin maddeler var mı, geçici yönetimin süresi ne kadar inceleyiniz. Daha sonra belediyede İmar Müdürlüğü'ne müracaat ediniz. Binalara ait yapı ruhsatlarının süresinin devam edip etmediğini, imar barışından yararlanan blok yapılar var mı bunları kontrol ediniz. Ruhsatın eki olan mimari proje, elektrik projelerini inceleyiniz. Site dış duvarları, ortak aydınlatmalar gibi hususlara projelerden ulaşabilirsiniz. Müteahhitten sözleşme ile bağımsız bölümleri satın aldı iseniz sözleme hükümlerinde müteahhitin sorumluluklarını inceleyiniz. Müteahhitin eksik yapılan işlere ve yapının tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi alınmasına ilişkin sorumlulukları devam ediyor mu, yapı kullanım izin belgesi alma imkanı var mı tüm bu hususların araştırılması ardından müteahhitten sözleşme ile satın alanların dava açmaları gerekir. Yine arsa sahibi olup, müteahhit ile arsa karşılığı inşaat sözleşmesi yapan taraflar var ise onların da yapının tamamlanmasına ilişkin müteahhide karşı yaptırım güçleri vardır. Buraya kadar olan kısım her ne kadar ortak alan eksikleri de olsa bağımsız bölümlerin sahiplerinin müteahhite karşı haklarını ifade etmektedir. Maalesef yönetim kurulsa dahi yönetimin müteahhite karşı eksiklerin tamamlanmasına ilişkin dava açma hakkı olmayacaktır. Geçici yönetim süresi tamamlanmış ise geçici yönetici olan müteahhite genel kurulun (kurulların) yapılması için çağrı yapılmasını talep edebilirsiniz. Herhangi bir dönüş olmaz ise maliklerin 1/3'inün imzası ile genel kurulun çağrısının yapılmasını kendisine yazılı olarak tebliğ edebilirsiniz. Yine dönüş olmaz ise uzmanların bir kısmının görüşüne göre malik sayısının salt çoğunluğu ile ( yönetim planındaki blok / toplu yapı kurullarına dikkat edilerek) toplanıp genel kurulları yapıp yönetim kurabilir, bir kısım uzmanın görüşüne göre de müteahhite ( geçici yönetime) herhangi bir malik sulh hukuk mahkemesinde dava açarak geçici yönetimin sonlandırılmasını, toplu yapıya mahkeme tarafından yönetici atanmasını talep edebilir. Yukarıdaki hususların gayrimenkul yönetimi ve gayrimenkul konularında bir uzman veya uzman hukukçu tarafından araştırılmasını tavsiye ederiz.

Sorularınızın yanıtları tapu sicilinde bulunan yönetim planınızdadır. Öncelikle o metne tapu sicil müdürlüğünüze başvurarak edinebilirsiniz. Genel hükümlere göre toplu yapılarda temsilciler kurulu mevcut ise toplu yapı işletme projelerine temsilciler kurulu karar verir. Kendi bloğunuz için temsilciler kurulu kararlarına ve yönetim planına aykırı olmamak kaydı ile alabileceğiniz kararlar ile ilgili olarak da yine yönetim planınızı incelemeniz gerekecektir.

Sayın Hasan Bey, site bahçesinde belediye ruhsat projesinde otopark alanı fonksiyon olarak belirlenmiş ise ve fiili olarak bu otopark alanının bahçe kısmından engel ve manialar ile ayrılması imkanı varsa bu tür bir uygulama yapabilirsiniz. Ancak bu durum söz konusu değilse veya fonksiyon olarak projede açık otopark görünmesine rağmen engel ile ayrılma imkanı yok ise de çocukların bahçede top oyunlarını ve bisiklete binmesini engelleyecek genel kurul kararı almak yine de mümkündür. Karar alınabilir ancak fiili olarak kararın uygulanması da açıkça mümkün değildir. Bu durumda sitenizin yönetimi ve yöneticisi bu karar neticesinde koruma sorumluluğunu da almış olur. Aldığı sorumluluk sebebi ile de ileride araçlara verilen hasarlar sebebi ile maddi tazminat yükümlülüğünü de almış olur. Her ne kadar maddi tazminat yükümlülükleri vekil olan yöneticiyi değil, kat malikleri kurulunu yani bağımsız bölüm maliklerini hep beraber ilgilendirse de alınan bu karar eğer site yönetiminin engellemesi biçiminde olursa bu durumda hukuki sorumluluğun da yönetici ve yönetim kurulu üyelerinde kalması durumu söz konusu olabilecektir. Tüm bu ifadeler ışığında söz konusu kararın alınması yerine araçlara zarar veren çocukların tespitinin yapılması ve KMK 19 ve sair mevzuat kapsamında ailelerinden mağdurun tazmin edebilmesi için bölgeye yeteri kadar kameranın konulması kararı daha faydalı olacaktır. Bununla beraber uygulamada maliklerin şikayetlerinin de gerçeği yansıtmayabileceğini , başka bir yer ve zamanda hasarın oluşması durumu da sıklıkla yaşanmaktadır.

@@Apsiyon çok teşekkür ediyorum Kolay gelsin.

@@hasanozturk9549 Sayın Hasan bey, bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.

Maalesef yasaya göre bir malikin istemesi halinde yöneticinin fatura ve giderleri söz konusu malik ile paylaşması zorunlu değildir. Kiracıların ise zaten kat maliklerinden vekalet almadan hesap sorması mümkün değildir. Apsiyon'da sözkonusu giderlerin görsellerinin paylaşılması, yönetim kurulu üyelerine, denetciilere veya kat maliklerine incelemeleri için paylaşım yapılması tabi ki mümkündür. Ancak yasaya göre böyle de bir zorunluluk yoktur. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden isteyebilir.

Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planını incelemeniz gerekecektir. Yönetim planında bir denetçi veya 3 kişilik bir denetim kurulu atamasından söz ediliyorsa denetçi seçilmek zorundadır. Eğer yönetim planında böyle bir madde yok ise Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre denetçi seçmek zorunlu değildir. Kanuna göre; kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. 23 bağımsız bölümlü bir binada yönetici ve denetici seçmek için malik sayısının sayı ve arsa payı salt çoğunluğu gerekeceğinden bütün bağımsız bölümler ayrı kişilere ait ise 13 bağımsız bölümün oyu gerekir. Ayrıca arsa payı toplamına da bakılır. Daha fazla bilgi için; Nitelikli Oy Çokluğu Nedir, Nitelikli Oy Çokluğu Gerektiren Yönetim İşleri Nelerdir? www.apsiyon.com/blog/nitelikli-oy-coklugu-nedir-nitelikli-oy-coklugu-gerektiren-yonetim-isleri-nelerdir yazımızı okuyabilirsiniz.

@@ApsiyonHer soruma yeterli yanıt aldığım için teşekkür ederim.😊

@@lesya71 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.

Genel kurul karar alırsa tabi ki ücret alabilir. Öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bu hususta bir düzenleme olup olmadığına bakılmalıdır. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir. (Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Diğer taraftan yöneticilik hizmetine dahil olmayan "doğalgazın yakılması" işleri için de yönetici kat maliklerinden ayrı bir ücret isteyebilir. Bu durumun yönetim planında bulunmaması halinde genel kurul katılanların salt çoğunluğu ile yöneticiye hem yöneticilik hem de doğalgaz yakım işleri için ayrı bir ücret verilmesine karar verebilir. Ücret düzeyini de genel kurul belirleyecektir.

@@Apsiyon çok teşekkürler