Bizi izlediğiniz ve değerli yorumlarınız için teşekkürler.

Bizi izlediğiniz için teşekkürler .

Yönetim planında “yöneticilik ücreti” yazılı değilse yöneticinin bir ücret alması için mutlaka bir genel kurul / temsilciler kararının bulunması gerekli olup, yönetim kurulunun ya da yöneticinin tek başına böyle bir kararı alması, karar defterine yazması hukuki değildir. Yönetim planında veya genel kurul kararlarında seçilen yöneticinin sosyal güvenlik kurumuna bağlı olarak işe girişinin yapılması kararı alınabilir. Buna bir hukuki engel yok. Ancak kat malikleri tarafından seçilen yönetici kat maliklerinin vekili olup, aynı zamanda işveren olan maliklerin işveren vekilidir. Yönetici SGK'lı çalıştırılınca İş Kanuna tabi bir işçi haline gelecek olup,bir yandan da işveren vekili olarak kat maliklerinin haklarının gözetilmesinde sorun yaşanabilecektir. Yönetici bir kez SGK'lı olarak site/apartman işverenliğinde çalışmaya başlayınca işçi haklarına kavuşur. İşçi hakları arasında bulunan başlıca haklar şunlardır; maaş, sosyal sigorta,kıdem tazminatı, İhbar tazminatı, iş arama hakkı, fazla mesai ücreti, yıllık ücretli izin, hafta tatili, ara dinlenmesi, resmi tatil ve bayram tatilleri, maddi-manevi zararların tanzimi, işe iade hakkı gibi haklar yasa ile verilen haklardandır. Dolayısı ile yeni gelen yönetim eski yöneticinin süresi sona erdiğinde iş akdi feshini (istifa da olabilir) yaparken, kullanmadığı yıllık izinlerinin parasını ödemek durumunda kalacaktır. Diğer taraftan bir yöneticinin Sgk giriş kodu olarak kapıcı seçilerek işe girişinin yapılması da hatalıdır. SGK giriş kodlarında 5153.02 "Apartman İdarecisi" kodu yer almaktadır. Eski ve yeni yöneticinin yönetim planından veya kat malikleri kurulundan hangi yetkileri alıp almadığına bağlı olarak bu iş ve işlemler ayrıca değerlendirilmelidir. Yeni yönetimin yasadan gelen zorunluluklardan yaptığı ödemelerin keyfi ve yetkisiz olarak değerlendirilmesi mümkün olmayacaktır. Ancak eski yöneticinin eylemleri değerlendirilmelidir. Bu konuda evrakların incelemesini yapmadan eski yöneticinin eylemlerinde "güveni kötüye kullanma" suçunun oluştuğu konusunda bir yorum yapmak mümkün olmayacaktır. Konu hakkında bir avukata danışmanızda fayda vardır. Bu cevabımızdan "yönetici ücret almaz" gibi bir sonucun çıkmadığını da hatırlatmak gerekir. "Yöneticilerin Aldığı Huzur Haklarının Vergilendirilmesi" konulu www.apsiyon.com/blog/yoneticilerin-aldigi-huzur-haklarinin-vergilendirilmesi linkindeki ve "Huzur Hakkı Nedir, Yöneticinin Huzur Hakkı Ne Olmalıdır?" konulu www.apsiyon.com/blog/huzur-hakki-nedir-yoneticinin-huzur-hakki-ne-olmalidir linkindeki yazılarımızı değerlendirebilirsiniz.

Öncelikle arsa payı konusunu unutun. Yönetim planı değişikliğinde hesaplanacak husus arsa payı değil, malik sayısıdır. Yani bir bağımsız bölümün arsa payının çok yüksek veya çok düşük olmasının bir önemi yoktur. Tüm malikler ayrı ayrı bir oya sahiptir. Bir iki konumuz var. Bunları tespit etmeniz gerekir. 1. Tek yönetim planının başlığında veya içeriğinde toplu yapı ibaresi var ve tapu sicilinde toplu yapı olarak tescil edilmiş ise (durumunuzda söz konusu olabilir) ve bu toplu yapıda temsilciler kurulu var ise temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının 4/5'inin çoğunluğu ile yönetim planı değişebilir. 2. Birinci maddedeki durum söz konusu değilse o taktirde tek bir genel kurul yapılmaktadır. Bu durumda yönetim planı değişikliği için aşağıdaki şart gereklidir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Burada dikkat edilecek husus birinci maddeden ayrı olarak ikinci maddede bağımsız bölüm sayısı (daire sayısı, dükkan sayısı vs) ya da arsa payı değil, malik sayısının beşte dördünün aranmasıdır. Eğer yönetim planı İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Mevzuatından gelen hak ve menfaatlerinizi işyeri bloğuna göre ortadan kaldırmışsa, yönetim planının ilgili maddelerinin iptali davasının açılması da bir yöntemdir. Yukarıdaki sayı ve yeterliliklerin sağlanması , idari iş ve işlemlerin yapılması, yönetim planı değişikliğinde yeter sayını sağlanmaması gibi durumlarda mevzuat yolu ile çözümlerin dopru tahlil edilebilmesi için bir uzmandan yardım alınması tavsiye edilir. Yönetim planı hakkında diğer bilgilere; "Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?" konulu www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetim-planina-nereden-ve-nasil-ulasilir linkindeki blog yazımızdan , "Kat Malikleri İçin Yönetim Planı" konulu www.apsiyon.com/blog/kat-malikleri-icin-yonetim-plani linkindeki yazı ve videomuzdan ve "Kat Malikleri Oy Birliği ile Karar Alarak Yönetim Planını Aşabilir Mi?" konulu www.apsiyon.com/blog/kat-malikleri-oy-birligi-ile-karar-alarak-yonetim-planini-asabilir-mi- linkindeki yazı ve videomuzdan ulaşabilirsiniz.

Hasan bey biz de yeni yılınızın hayırlı olmasını temenni ederiz. Üzgünüz ki mesajınız "yılbaşı çekilişi" mesaj yoğunluğu sebebi ile farkedilememiş. Gecikme için özür dileriz. Sitenizdeki yönetici ve denetici sayıları yani yönetime ilişkin uygulamaların tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planına göre yapılması gerekir. Muhtemelen 4 bloklu bir toplu yapı olmalısınız. Toplu yapı olarak tescil edilmemiş ise de tek parselden oluşan bir anagayrimenkulsünüz. Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınınızın olup olmadığını aşağıdaki kontrol ile bulabilirsiniz. Sonra o yöetim planının bir kopyasını tapu sicilinden talep etmeniz gerekecektir. Yönetim planından farklı bir uygulama yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin dörtte beşinin imzası ile yönetim planının ilgili maddesinin tapu sicilinde deiştirilmesi gerekir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapılarda her bir blok yapının blok temsilcisi (veya blok yöneticisi) seçimini ve bu kişilerin temsilciler kurulunu oluşturup, toplu yapı yöneticisi ve deneticisini seçimini örneklendirmiş ise de (her bir blokta bir yönetici, toplu yapıda (sitede) bir yönetici yine sitede 3 kişilik bir denetim kurulu gibi) kanun yönetim planı ile daha değişik uygulamaların yapılabileceğini ifade etmektedir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir. Diğer taraftan toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Yönetim planında 1) Bağımsız bölümünüzün tapusu kime ait ise o kişinin TC bilgisi ve şifresi ile EDevlette "Tapu Bilgileri Sorgulama" www.turkiye.gov.tr/tapu-bilgileri-sorgulama bölümüne gidiniz. Orada kişiye ait tüm gayrimenkuller sıralanmış olacaktır. İlgili gayrimenkulü seçiniz. "Detaylar" butonuna tıklayınız. Açılan sayfada "Taşınmazınızın üzerinde bulunan (şerh,beyan,rehin,irtifak hakkı vb.) için" tıklayınız." Yazan bölüme tıklayınız. Yönetim planının var olup olmadığı ve tescil tarihi burada yazıyor olmalıdır. Daha detaylı kayıtlara ulaşmak için yine webtapu.tkgm.gov.tr/giris sistemine Edevlet şifresi ile giriş yaptığında webtapu.tkgm.gov.tr/vatandas/tasinmazlar-liste Taşınmaz Listesi bölümünde herhangi bir taşınmazının "i" “tapu bilgileri” ikonuna tıkladığında yeni isim soyadı ile tapu sicillerini dökebilir, çıktısını alabilir. BU bölümde de yönetim planı bilgisi bulunacaktır. veya 2) Tapu Kayıtlarına ulaşmak için Bireysel veya Kurumsal Giriş için “Bağımsız bölümünüzün tapusu kime / tüzel kişiye ait ise o kişinin TC bilgisi ve şifresi ile webtapu.tkgm.gov.tr/giris sistemine Edevlet şifresi ile giriş yaptığında webtapu.tkgm.gov.tr/vatandas/tasinmazlar-liste Taşınmaz Listesi bölümünde herhangi bir taşınmazının "i" “tapu bilgileri” ikonuna tıkladığında tapu sicillerini dökebilir, çıktısını alabilirsiniz. Bu bölüme gelindiğinde açılan sayfada “Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)” kutucuğu işaretlenmeli ve “İNDİR” butonuna basılmalıdır.

@@Apsiyon çok teşekkür ederim kolay gelsin,

Bizi izlediğiniz içişn teşekkürler.

Denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçinin raporunun kat maliklerine ulaştırılması yeterlidir. Raporunu bizzat sunacak diye bir kural yoktur. Çoğu zaman denetçi toplantıda bulunsa dahi rapor yönetici veya yönetim adına çalışan ücretliler tarafından sunulur. Daha farklı bilgiler için "Apartman ve Toplu Yapılarda Denetim" konulu www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-toplu-yapilarda-denetim linkindeki blog yazısına göz atabilirsiniz.