Du darfst NUR diese Immobilien kaufen!

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Du darfst NUR diese Immobilien kaufen!

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Күн бұрын

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Пікірлер: 84

@arno504 4 жыл бұрын

Heute mal ein wenig Kritik: Es klingt fast so, als ob die Promillegrenze das einzige Kriterium ist, was ist mit Lage, Zustand etc? 1 Promille in München dürfte es zB gar nicht geben. Mit Höchstteuersatz benötigt man schon 8% Bruttorendite, das bekommt man eher in der Pampa. Ich habe zB in Großstädten mit 3-4% Bruttorendite gekauft und dann optimiert, dh nach Mieterwechsel möbliert vermietet etc und so den Wert und CF gesteigert. Dennoch muss ich 90% meines CF versteuern, da die AfA durch hohe Bodenpreise (teilw. 5000+/m2) niedrig ausfällt und die Tilgung (2-3%) auch versteuert werden muss. Wenn ich jetzt noch eine kalkularorische Rücklage bilden würde wie du, dann wäre ich bei 0 Cash Flow trotz 6% (optimierter) Bruttorendite in guter Lage (wo mitterweile 2% bzw Faktor 50 normal ist) Darf man fragen wie hoch die Bruttorendite deines Portfolios ist? Richtung 8%? Wieviel davon gab es bereits zum Einkauf und wieviel hast du optimiert? Ich glaube viele Großtadrinvestoren sind froh, wenn die NKM in etwa die Bankrate deckt, was am Stadtrand etc teilweise noch passt.

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Du greifst einen interessanten Punkt auf und die Antwort ist ganz einfach. Der Großstadt-Investor ist eben KEIN Investor, sondern ein Kapitalanleger. Mit 2% Rendite in München verdienst du kein Geld, sondern schützt es maximal vor Inflation. Das ist kein Investment, da kann man sich nicht schön reden ;-) Mit Investments verdient man Geld und das geht mit 4%ern nicht. Zumindest nicht, solange man nicht verkauft und die Wertsteigerung realisiert. Deine zweite Frage: Mein Portfolio war im Schnitt beim Kauf bei 8,5%. Jetzt ist es bei 9% Bruttorendite.

@arno504 4 жыл бұрын

@@Vermietertagebuch ok, danke für deine Antwort. Gibt eben verschiedene Meinungen dazu. 8% zum Start finde ich schon hochriskant, es gibt keinen free lunch, also muss das Risiko entsprechend hoch oder die Lage schlecht sein. Ich denke schon, dass man ein Investor ist, wenn man sich 4%er kauft, die sich selbst tilgen. Wenn man dann noch irgendwann die Miete steigern kann (in meinem Fall teilweise über 100%), dann verdient man noch zusätzlich Geld. Reine Wertsteigerung kann auch ein Investmentziel sein. Der beschriebene 2%er, der gerade mal die Zinsen bezahlt, kann sich zB auch verdoppeln. Haben wir in Berlin oft genug gesehen. Werde mehrere Strategien mischen - 100% Pampa/Kleinstädte finde ich aber gefährlich- gerade wenn hier auch Anfänger zuschauen. Grüße

@arno504 4 жыл бұрын

Habe gerade nochmal gerechnet. Habe die Bruttorendite von unter 4% mittlerweile auf 6,95% steigern können und bin bei 0.2 Promille (schwankt +- 2 Promille). Um bei jeder Einheit mind 1 Promille zu bekomen, müsste ich die Mieten nochmals massiv steigern, ich manchen Einheiten über 100% (bis auf 28 Eur/m2) und bräuchte eine Bruttorendite von 9.37% (Steuersatz 44,31%). D.h. also ich muss meinen Pampa-Anteil erhöhen ;) Grüße

@maximilianwenker916 4 жыл бұрын

Bitte weiter so! Hammer Videos, danke dafür

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Dankeschön Maximilien :-)

@tiruz86 3 жыл бұрын

Hi Alex, hast du auch in SüdAmerica zu kaufen angefangen? Sind Immobilien dort rentabler?

@Vermietertagebuch 3 жыл бұрын

Sobald wir dort sind, werde ich mir dazu ein Bild vor Ort machen und dann entscheiden.

@SantonHB 4 жыл бұрын

Hallo Alex, Machst du immer 100% Finanzierungen oder auch Vollfinanzierungen? Wie lange machen die Banken bei Vollfinanzierungen mit? War das schwer die 1 Mio. Grenze (Portfolio wert ) zu knacken? Danke und Grüße Alex

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Wenn du nur gute Immobilien kaufst, dann unendlich. Mit jeder guten Immobilie wird deine Bonität besser.

@SantonHB 4 жыл бұрын

Vermietertagebuch sprich, wenn 7%+ Rendite und alle Bestandsimmobilien im positiven Cashflow, dann kann man theoretisch immer voll finanzieren?

@dmwm771 4 жыл бұрын

super video! Danke für die Mühe

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Sehr gern!

@sokka50 4 жыл бұрын

Nimmst du für die Prüfung der Promillegrenze den Cashflow vor oder nach Abzug von Instansdhaltungsrücklagen?

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Nach Abzug der IHR, da diese abhängig von der Größe der Immobilie ist

@AMRuger Жыл бұрын

Wieso sind bei dem ersten Beispiel von der jährlichen Kaltmiete (4740 EUR) das Hausgeld und die Zinsen abgezogen, nicht aber die Tilgung in gleicher Höhe, um auf das Ergebnis nach Bewirtschaftung (3151 EUR) zu kommen? Müssten nicht sowohl Zinsen als auch Tilgung als Ausgaben bei der Cashflow-Berechnung berücksichtigt werden?! Ich bitte um Aufklärung :)

@d.k.7931 Жыл бұрын

wo bekomm ich die excel tabellen her? hast du ein video dazu? wo du erklärst wo man zb bodenwert usw her bekommt

@xMc95Chrisx 4 жыл бұрын

Wie darf ich das verstehen mit deinem Steuersatz, den du in deiner Excel Datei nutzt ? Ist es dein persönlicher Steuersatz ? Kaufst du deine Immobilien alle privat und versteuerst deswegen immer die Einnahmen oder laufen die über die Firma und falls ja, wieso dann der Steuersatz von 36%? Danke im Voraus :)

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Ja, mein persönlicher Durchschnittssteuersatz. Habe alles privat.

@bademeister9461 4 жыл бұрын

Spannendes Video. Finde eigentlich 20% Eigenkapital noch relativ wenig - in der Schweiz wäre es bei einigen Banken für eine Finanzierung auch die Mindestgrenze. Rechnest du dir einfach die zu erwartende Miete aus und machst die Höhe der Finanzierung daran fest oder wie gehst du in Sachen Eigenkapital vor?

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Nein, die Miete hat nichts mit meiner Finanzierungshöhe zu tun. Ich versuche generell immer hoch mit 100% zu finanzieren, um schnell wachsen zu können. Nach der Wachstumsphase kommt die Konsolidierungsphase, wo ich teilweise drin bin. Da könnte ich mir aus Stressannuitätsgründen vorstellen weniger zu finanzieren. Aber diese Überlegungen stehen noch ganz am Anfang.

@shuyili4166 4 жыл бұрын

In der Schweiz belehnen die meisten Banken Mehrfamilienhäuser nur bis 66%, das heisst ein Käufer musst in der Regel 33% Eigenkapital aufbringen. Bei attraktiven Lagen ist es meist noch mehr, da der Wert der Immobilie, wie ihn die Bank einschätzt, geringer sein dürfte, als der Marktpreis.

@averyjagger2237 3 жыл бұрын

you probably dont care but does someone know of a trick to log back into an instagram account?? I stupidly forgot my account password. I appreciate any help you can offer me.

@tannerwayne2107 3 жыл бұрын

@Avery Jagger instablaster =)

@am-qd6sq 3 жыл бұрын

Wenn ein normaler Angestellte der 2-3000Euro verdient eine Wohnung kauft, wie reagiert die Bank wenn er noch eins kaufen will? Die erste Wohnung wirft monatlich 100€ + Plus ab. Kostet 100.000

@Vermietertagebuch 3 жыл бұрын

Dann sollte sie ja sagen, da er seine Bonität mit der ersten Wohnung durch den Cashflow verbessert hat.

@am-qd6sq 3 жыл бұрын

@@Vermietertagebuch und das Spiel könnte er immer so weiter machen?

@fitnesstoffer2703 3 жыл бұрын

@@am-qd6sq Nein, denn die Bank macht auch Abschläge bei der Miete und Mietausfall gibt es ebenso. Du musst jederzeit durch dein Gehalt auch die Kreditrate bezahlen können. Mit ausreichend Sicherheiten macht die Bank aber nahezu Alles mit. Mit deinen angesprochenen 2.000€ Netto würde eine "normale" Bank zumindest eine halbe Million mitmachen an Kredit für Kapitalanlagen. Die Kaufnebenkosten musst du hier jederzeit selbst übernehmen. 110% Finanzierungen machen Banken nur bei der Oberschicht (4000€ Netto Minimum) gerne mit.

@klex666 4 жыл бұрын

Gibt es ein Anfängervideo, wo einem erklärt wird was das alles ist, zB cashflow, wie man sowas ausrechnet usw

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

leider nicht, weil das schon viele andere gemacht haben. Eventuell das hier: kzfaq.info/get/bejne/a91knMKWmavNYGQ.html

@Flo-ge4lg 4 жыл бұрын

Hallo Alex, super video. Was hältst du von Finanzierungen mit 1.5% oder sogar 1% Tilgung? Damit wird der cash besser. Macht die bank sowas überhaupt? Danke

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Hallo Flo, dazu hatte ich mal ein Video gemacht. schau mal hier. kzfaq.info/get/bejne/n9B5fr2Gm9y0ioE.html Es gibt durchaus Banken die sowas machen, wenn du eine gute Bonität hast oder viel EK mitbringst

@martinoklapez 3 жыл бұрын

50€ Cashflow bei 50.000€ Investment? Lagerbieren bringen doch das gleiche ein mit einem Investment von 1.000€ Euro.

@Vermietertagebuch 3 жыл бұрын

Cooler Vergleich! Was machste, wenn du Sonntag abend richtig Durst hast und keine Tanke offen hat? Da besteht das Risiko auf Eigennutz :-D

@sabinebdr3680 Жыл бұрын

Выходит так: купил за 50 000 , в месяц вернул себе 50, за год -- 600, за 10 лет -- 6000 и всю вложенную сумму вернул только за (почти) 100 лет?????? Дом за это время уже под снос пойдёт.

@maxmuller7842 4 жыл бұрын

Ist deine Promillegrenze mit Kaufnebenkosten oder wirklich nur auf den reinen Kaufpreis?

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Es ist eine Mischung von beiden. Schau es dir im Excel mal besten mal genauer an.

@engadeelalam 4 жыл бұрын

Deine Videos sind sehr interessant. Habe deinen Kanal seit Paar Tagen entdeckt. Bin auch Ingenieur und verdiene 82K Brutto im Jahr plus Kindergeld dazu mit 3 Kindern. Miete zahle ich fast 1000 Euro im Monat kalt. Also inkl. des Kindergeldes bleibt bei mir im Durchschnitt 1500 euro im Monat übrig nach allem. Ist dies ein guter Betrag um mit Immobilien anzufangen? Jetzt zu deinem Video: Angenommen, Du musst das Haus maximal in 30 Jahren bezahlen. Praktisch zahlst du 65% selber und 35% zahlt dir die Immobilie ? Verstehe ich das richtig? Musste dieser Prozent eigentlich nicht viel höher liegen also etwas bei 50/50 oder mehr, damit es sich wirklich lohnt.

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Wieso zahle ich 65% selber? Die Immobilie samt Zinsen bezahlt mir der Mieter.

@Kosta-xw7le 2 жыл бұрын

Danke für das Video 👍

@Vermietertagebuch 2 жыл бұрын

Sehr gerne!

@Binka76 4 жыл бұрын

Ich möchte mein Haus verkaufen, mit dem Kapital eine Finanzierung eines Mehrfamilienhauses (Ruhrgebiet) realisieren. Geplant ist, das ich eine Wohnung in diesem Haus beziehe. Ich finde nur leider kein Objekt. Weil zu teuer, zu abseits, zu Sanierungsbedürftig etc

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Das ist ein guter Plan. Für das Finden von rentablen Immobilien braucht man wirklich eine gute Struktur und die richtigen Tools

@Binka76 4 жыл бұрын

Vermietertagebuch danke für die Rückmeldung!

@aligator8184 4 жыл бұрын

warum ist dir die promillegrenze denn so wichtig? ist es um auf der sicheren seite zu sein und unabsehbare kosten dann schon im cash flow (auf promille) berücksichtigt zu haben?

@DragandDrop1992 4 жыл бұрын

Also ich würde auch sagen, weil drunter sich der Aufwand nicht rechnet, du hast ja auch auch Arbeit mit dem Objekt, sonst steckst du viel zeit rein und hast untern strich nur die kosten gedeckt. Wenn du 1000 Wohnungen hast, dann ist es natürlich nicht schlimm wenn das mal bei ein paar passiert, aber du machst das ja um geld zu verdienen und die immobile zu tilgen

@Vermietertagebuch 2 жыл бұрын

Immobilien können viele Probleme haben und viele Risiken können auftreten. Die meisten davon erschlägst du mit Geld, also mit Cashflow. Instandhaltung, steigende Zinsen, Leerstand, usw. Mit der Promillegrenze hast du dann genug Puffer für all das

@Giusi187 4 жыл бұрын

Ist bei deinem Cashflow die Instandhaltungsrücklage schon abgezogen?

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Ja, in den Excel Kalkulations Tools ist der Cashflow netto nach Rücklage und Steuern.

@Giusi187 4 жыл бұрын

Top 👍

@ageongki6744 3 жыл бұрын

und Steuern auch?

@ageongki6744 3 жыл бұрын

never mind

@RogerRaccoon1 4 жыл бұрын

Danke für das Video. Freundliche Grüße aus Heidelberg 😀👍🏼

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Sehr gern geschehen! Grüsse aus der Schweiz in den Norden

@daynik.3336 4 жыл бұрын

Kann ich die Excel Liste mit den ganzen Daten der Wohnung von dir haben?

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Die Daten findest du auf meinem Blog: vermietertagebuch.com/meine-immobilien/

@jaleaslan9208 3 жыл бұрын

@@Vermietertagebuch Hallo was bedeutet die Abkürzung “IHR“

@Vermietertagebuch 3 жыл бұрын

@@jaleaslan9208 Instandhaltungsrücklage

@jaleaslan9208 3 жыл бұрын

@@Vermietertagebuch Danke

@Robeasy83 4 жыл бұрын

Kurze Frage: wie konntest du denn deine erste Immobilie mit 250 Euro EK kaufen? (Steht so in deinem Tool)

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Ich habe zu 110% finanziert und nur den Gutachter für 250€ selber bezahlt.

@Robeasy83 4 жыл бұрын

@@Vermietertagebuch Geil okay danke :D

@autobahnroadtrips4662 4 жыл бұрын

Hi, toller Kanal! Was hälst Du von Wohnungen im Bereich "betreutes Wohnen"? Hast Du Erfahrungen mit den spezifischen Vor/Nachteilen, zB der Abhängigkeit von der Qualität des im Gebäude ansässigen Pflegedienstes?

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Hallo Chris, ich habe nur normales Wohnen und 2 Monteurswohnungen. Betreues Wohnen habe ich nicht vor, daher kann ich dazu nichts sagen.

@thebigbangnerd106 4 жыл бұрын

Hi. Danke für deine Videos!👍 Ich hab mal eine ernsthafte Frage, die sich mir nicht erschließt: Wie reagierst du, wenn die Zinsen tatsächlich mal wieder steigen? Z.B auf 5 oder mehr Prozent und eine oder mehrere Anschlussfinanzierungen anstehen? Bei 1. Promille positiven cashflow kippt doch dann dein ganzes Model ins negative oder ? Gleichzeitig verringert sich die Tilgung signifikant. Übersehe ich in diesem Gedankengang etwas ?

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Schau dir gern mein Buch dazu an: www.amazon.de/dp/B07DRDHGCL?

@anonym2052 4 жыл бұрын

Bei deiner ersten immobilie mit 6 Euro überschuss hast du aber auch fast 0 Euro eigenkapital verwendet.

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Meine ersten drei Immos habe ich mit 110% finanziert.

@herbertschnell1514 2 жыл бұрын

Scheußliche Jacke!

@Dr.Dawids 4 жыл бұрын

Sehr guter Kanal! Weiter So! Sollte man bei Berechnung der Bruttomietrendite denn nicht den Kaufpreis + die Kaufnebenkosten zur Rechnung nehmen? Alle rechnen immer nur alleine mit dem Kaufpreis? lg David

@Vermietertagebuch 4 жыл бұрын

Ja, das sollte man. Das habe ich auch genauso in meinem Video dazu beschrieben: kzfaq.info/get/bejne/jL2ahqqXts7Wg4k.html

@floriankunze5313 4 жыл бұрын

Warum findest du Chemnitz so unattraktiv ? Stehe davor in Chemnitz zu investieren (Sonnenberg). Hoffe auf deinen Input. LG

@alantaylor3239 4 жыл бұрын

in Halle a.d. Saale und Chemnitz wird jetzt verstärkt investiert , da in Leipzig, Dresden und Erfurt der Markt schon fast zu ist

@Vermietertagebuch 2 жыл бұрын

Ich finde Chemnitz nicht unattraktiv. Habe selber viele Wohnungen dort. Hier ein Video zu meinen Objekten in Chemnitz: kzfaq.info/get/bejne/hLxhdstjr8_DnmQ.html

@pascalc.6979 3 жыл бұрын

Du redest vom 1% Promille, da ist dir hoffentlich klar das viele deiner Immobilien das nicht erreichen. Du müsstest beinahe immer dafür 8%-10% Rendite haben. Die Kaufnebenkosten rechnest du nicht zum Kaufpreis mit. Im übrigen mit 36% Steuern zu rechnen ist als Investor zu niedrig. 42% solltest du nehmen.

@Vermietertagebuch 2 жыл бұрын

Mit den 32% rechne ich nur als Platzhalter. Ich fahre eine Steuerstrategie, mit der ich garkeine Steuern bezahle. Siehe hier: vermietertagebuch.com/immobilien-steuern/

@naturklang7998 4 жыл бұрын

Du magst ein guter Mensch sein, aber irgendwie fühle ich nur die Hälfte deiner Tipps. Sie haben sicherlich für alles und jemanden. Makler, Hausmeister, Verwalter. Das sind große Kosten Fresser!

@Vermietertagebuch 2 жыл бұрын

Es kommt immer darauf an, welche Opportunitätskosten du hast. Bei mir sind die sehr hoch. Vor allem jetzt, wo ich in Costa Rica lebe.