不要合建, 自地自建 !

都更水很深，"黑心都更2"作者如是說: 第29講 「沒有價值」的東西，你想買嗎？ 如果你走都市更新，你是住戶，走權利變換的程序，事業計畫與權利變換計畫中的共同負擔，就是你的成本，也就是要還給建商的錢，但卻不可以用錢付，只可以用新房子來付，這時候估價師給的每坪售價，就變得很重要，我第一次聽到建商說的價格是65萬，我感覺很奇怪，也可以說這是我的第一個問題。 如果你走合建分屋，合建契約書中的採整棟價值分配方式，地主依其佔比可以分得53％，這裏又不講坪數幾坪，這是我的第二個問題。 換句話說，如果你走合建分屋的這條路，權利變換的結果跟你無關，有關的地方，只以擇優選項，也就是說，如果權利變換所換算的結果比較好，屋主就可以依照這個比例，重點是依照「預算書」上的數字，也可以說，真實數字與預算數字就是兩個不同的數字，這是我的第三個疑問所在。 如果你走都更更新，而且是自組更新會，雖然事業計畫與權利變換並核上有一個共同負擔預算數，又或者說是有一組營造工程費用，這一組的數字有預算與實際支出，真正的盈虧在於實際數字，這才是住戶的真實共同負擔數字，這個實際數字放在建商身上時，這又有什麼貓膩存在呢？這是我的第四個疑問。 後來合建分屋的建商提到，找補金額以建設公司所提出房屋與車位價格表為主，後面又有一個新數字95％，這是我的第五個疑問所在。 首先我們來講一個預售屋的淺規則，假如我們買了一個30坪的房子，結果建商也給我一個30坪的房子，可以一個公設27％，一個公設40％，請問您選哪一間呢？ 接著我們問，如果我們一個30坪的房子，結果建商蓋出來的房子差距很大，只有27坪與50坪的房子，請問您怎麼選？ 假如當初約定一個上下5％的無條件解約條件，請問您解約後，建商需不需要付您利息呢？假設你也選了50坪的房子，這個找補金額該怎麼算呢？ 所以當初我們在跟買預售屋的時候，為了把風險鎖住，我們就約定了兩個對買屋者最有保障的法條，第一條是超過2％以上不用找補，音為我們對自己的建築面積有信心，第二條是找補金額就跟現在的每坪購買單價一樣，你買80萬，找補就是80萬，退款也是80萬。 如果買預售屋的客戶跟建商沒有約定的話，交屋時，將有非常大的風險，第一是面積不確定的大，可能會買不起、住不起、或貸不起，第二是金額不確定，萬一市價往上走，前一個訂金是每坪80萬，後一個找補是每坪100萬，請問您到底是買或不買呢？ 同樣的這個問題，也會發生在「都市更新」的「找補基準」中，需要思考的問題有四： 1. 共同負擔的預算數字與共同負擔的實際數字。 2. 估價師所給的每坪單價與代銷公司所給的每坪單價。 3. 建商所給的每坪單價與所謂的95折與77折計算出來的單價。 4. 兩階段的找補單價，可分配金額內得找補，共同負擔內得找補，超額選配找補，到底是一個階段找補或多個階段找補。 5. 超額選配到底是登記在自主更新會中，還是登記在找補得個人身上。 重點是，當你的選擇是合建分屋時，可以確定的是，你絕對看不到實際真正的共同負擔，你只可以看到預算上的共同費用負擔，也許你可以看到估價師表定的每坪售價，但建商告訴你「建商所提出的房屋與車為價值表為準」是「找補金額的計算依據」。 我很多眷村的窮朋友就是這樣被掃地出門的，你不要小看小小的2坪，只要差2坪，每坪250萬，就是要繳500萬的找補金額，這就是在台北市；一瞬間要哪些二級貧戶哪裏找500萬，才可以取回10坪的小套房呢？最後只好選擇拿回8坪4000萬的現金(這是權利金的總數)，搬出了台北市，不然為什麼台北市人口越來越少，窮人也越來越不多見的原因。(如果是領補償金，搞不好要再打一個3折，夠恐怖吧？) 最後講一個「沒價值的東西」沒人買的故事，主題「登場」了。 有一個建築師買到了便宜大樓的頂層，通常頂樓應該是附有一個車位或者是兩個車位的單位，他剛巧買到沒有車位的頂層大樓四拼中的一間，也許是有撿到便宜(或親屬買賣移轉)，所以他把車停在大樓外面的「租用車位」。 有一天，他老媽告訴他，這一棟大樓的樓下住戶，有一戶想賣掉車位，看建築師是否要買？ 建築師說不要，因為該大樓是機械進出停車位，目前停車設備已經用了15年，整個機器耐用為20年，建築師認為「現在」應該是其他住戶替換新停車設備的時間點，也可以說，是大家重新找接盤俠的重要時刻，他不想當哪一個開會討論「停車公設」的「委員代表」或「管理費支付者」。 除此之外，「將來」也一定會有四件事情將會循環發生，只是前後順序出現的次數與頻率，分別是： 1. 機器壞掉，再也不能修護。 2. 不能停車，因為大家都不願意出大錢，購買與安裝新的停車設備。 3. 機器修了壞，壞了又修，修了又修不好，導致停又不能停，想開又開不出來。 4. 機器砸死人，或壓死人，大家變成罪人，必須出錢賠償受害者。 所以建築師，認為這種停車位是沒有價值的東西，未來還可能是麻煩精，所以他寧可麻煩一點，租用外面或購買平面車位，而走走路也有益身體健康，他跟老媽說，這種停車位再便宜都不會買。 唯一的可能購買點是，當大家都受不了之後，也終於替換成「全新停車設備」之後，他將再以低價買入，用了15年之後，再甩賣給其他人(時間點很重要)；由其他人去負擔維護保養的費用(重度維護保養費用)，甚至是「替換全新設備的費用」。 也就是說，千萬不要買「沒有價值的停車位」； 「停車位」是有「等級之分」：(與特殊的買入時間與甩賣時間。) 有「大小之分」，有可以「停放兩台小車之分」，「有「好用與不好用之分」，有「能不能開門之分」，有「兩車道進出與單車道進出之分」(獨立機車道之分)，有「機械進出與平面進出之分」，有「機械停放與平面停放之分」，最差的一個等級就是「兩種機械結合的停車位」，這是千萬不能碰的東西(停車位)。(循環車位也算是「不易維護」的特殊設備，商業使用可以，住家也千萬不要碰，畢竟沒有自己的工班與技師。) 重點是，今天如果當事人不是「建築師」，搞不好就傻傻地「買進來」，接著就是一直後悔且一直無奈，卻始終賣不掉。 筆者認為，賣不掉的房子，或不好用的房子，也算是一種人生的重大負擔(向股票套牢或下市)；畢竟凡是不能用來「週轉」的房子，最後都會變成法拍屋，自然也就不可能變成你第一桶金的「起家厝」；一個讓你「珍愛一生」且「充滿回憶」的家。(小套房的週期最短，只適合超時加班的上班族，一房一廳只適合夫妻小倆口，二房兩廳適合小家庭，只有三房兩廳兩衛的週期最長，讓你的家族從國小到大學，從三代同堂到分租套房，從啃老族到二代宅。) 千萬不要把自己的房子設計成「沒有價值」的房子；這就是預售屋中樣品屋，需要找「知名的平面設計師」來擺設與佈置的原因。(國內知名豪宅立面也都會委請知名的建築師來加以設計，我還跟高松伸與隈研吾一起吃過飯，聽過他們的建築設計簡報)。 p.s.就像業界所說的「房不成房」的「+1房」，講的就是不好用的房：無法滿足下床放腳的房，無法滿足放上標準衣櫃的房，放不下標準床型的房，夫妻進出需要跨過對方與吵醒對方的房。 p.s.就像柱子應該來撐樑，「大樑小樑不可以在床頭上」的風水概念；更多的是「柱子是包在牆裏面」，只是超出幾公分；印象之中，柱子在房間中間，還多達三大根柱子在店面中間，只有懷生忠孝危老案的設計圖說。

我家這裡10巷12號這户非常貪心，跟建商要求120坪的店面，真是太離譜了！談了20幾年永遠卡在12號，其它住戶都同意，大家都很無言……請問國家的公權力在那裡？紙上談兵誰不會，無奈啊！

這建議很差