Как безопасно купить недвижимость. Покупка квартиры по наследству
Срок вступления в наследство 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Бывает, что наследники не успевают подать документы нотариусу.
Не все наследники могут оказаться добросовестным. Особенно если на квартиру могут претендовать другие правопреемники. Поэтому после получения наследственного имущества, могут пытаться быстро продать квартиру пока другие наследники не узнали о смерти наследодателя.
На практике это выглядит следующим образом:
1) Человеку достается квартира в наследство. Квартира в наследство как продать?
Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
2) Унаследованная квартира выставляется на продажу. Как правило по минимальной рыночной цене. Причины может назвать разные: срочно нужны деньги, не нужна квартира, переезд и др.
3) Находится покупатель. Покупка квартиры по наследству достаточно опасный шаг. Нужно проверить все риски при покупки недвижимости
4) Заключается ДКП. Покупка квартиры по наследству идет своим чередом. Риски при покупке вторичного жилья покупатель надеется, что все учёл.
5) Сделка покупка квартиры доставшейся по наследству регистрируется в Росреестре.
6) Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд.
Покупатель пытается доказать, что он - добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Добросовестность покупателя - устанавливается только в суде. Новый наследник в итоге доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
Наследник по каким-либо причинам не может принять наследство: например, сидит в тюрьме.
7) Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается.
7.1.Продавцу предлагают купить долю у объявившемуся наследнику.
7.2. Возможен второй вариант - выделение доли в праве собственности. В итоге покупатель лишается единоличной собственности и получает соседа в виде второго собственника квартиры.
Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае покупателю появление скрытого наследника не предвещает ничего хорошего. Продажа наследственной квартиры частое явление на рынке недвижимости. Риск покупки квартиры по наследству сохраняется в 2021 и в 2022 году.
Как избежать:
1. нужно проверить всю цепочку собственников. Заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников.
2. Обязательно указывать всю сумму в ДКП
3. Прописать в ДКП, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.
Продавец обязуется купить покупателю равноценный объект недвижимости.
4. Чем по времени больше в собственности наследственная квартира, тем меньше рисков объявления скрытого наследника.
Виды наследства: наследство по закону и наследство по завещанию
Наследники по закону
1 очереди: дети, супруг, родители умершего
2 очереди: братья, сестры, дедушки, бабушки.
Всего 8 очередей, входят дяди, тети, прабабушки, прадедушки, племянники и другие, Более подробно можно посмотреть в Глава 66 Гражданского кодекса РФ.
Налог на наследство
статья 333.24 Налогового кодекса РФ.
Размер госпошлины При получении недвижимости, приемники платят:
0,3% от цены жилья, если получатели входят в 1 или 2 очередность наследования по закону.
0,6% от стоимости помещения, если претенденты не являются получателями 1 или 2 очереди.
Максимальная сумма для наследников 1 и 2 очереди - 100 тысяч рублей, для всех остальных наследников - 1 миллион рублей.
После продажи квартиры уплачивается НДФЛ
минимальный срок владения наследственной кв. 3 года, чтобы не платить НДФЛ
Чтобы посчитать налог на доходы физических лиц, воспользуемся формулой
(Стоимость квартиры - Налоговый вычет 1 млн.руб.) * 13% = Сумма НДФЛ
Наследство квартиры неизбежно в нашей жизни. Покупка наследственной квартиры - это высоко-рискованная сделка. Проверяйте документы правильно.
С уважением, Ольга Фокина, специалист по недвижимости, юрист