Olá Giancarlo, boa tarde. Eu havia orçado o steel mold em uma obra anterior e ficou cerca de 10% a mais, mas confesso que ja tinha esquecido dela. Costumo orçar a treliçada direto, mas é uma otima alternativa. Devo voltar a orçar a steel mold para minhas obras, obrigado Giancarlo.

Como faz pra investir com você? Tem previsão de um novo empreendimento?

Vou construir 06 sobrados geminados em São Paulo SP, se quiser investir seja bem vindo

​@@thiagoincorporadorcada andar tem quantos M2?

Oi Fabiano, boa noite. Tudo bem? Legal cara, vocês constituíram uma empresa para tocar a obra?

@@thiagoincorporador Boa noite, esse é o nosso primeiro projeto em conjunto. Cada um tem sua empresa própria e concentramos os aportes em uma delas. Também foi contratada mão de obra para executar do inicio ao fim. Além disso existe contratos assinados estipulando valores aportadores, forma e prazo de execução, possível retorno dentre outros pontos. Por sermos engenheiros acredito que se torne un pouco mais fácil, mas sempre existirá as dificuldades em cada obra. Não sei qual o público que tu atende aí na tua região, mas optamos por minha casa minha vida por ter vários incentivos do governo.

Legal Fabiano. Aqui fazemos carteira de locação, não vendemos.

@@thiagoincorporador Eu acredito que para locação a rentabilidade não seja atrativa. Existem opções de renda variável seguras que gera mais de 1% ao mês livre de imposto de renda. E com a taxa selic nas alturas até mesmo a renda fixa gera mais que um aluguel. Por isso que não tenho imóvel físico, prefiro investir de outra forma me patrimonio.

Boa noite Fabiano. Concordo, mas para quem quer estruturar um negócio entorno disso não dá para pensar assim (na minha opinião). Estamos formatando um negócio aqui que alem de render 1% liquido de locação ainda tem a valorização do imóvel que aqui na região anda na frente da inflação. Então eu acho que cada caso tem uma abordagem.

Valeu Miguel, obrigado por comentar. A alvenaria estrutural ajuda a obra a sair legal, mas também fazemos um bom controle.

Valeu Victor, obrigado 🙏🙏🙏🙏🙏

Valeu Dinho, obrigado.

Fala Renato, boa tarde. Valeu amigo, obrigado por consumir o conteúdo aqui do canal e obrigado pelo comentário. Vou fazer outro vídeo desse prédio agora que já esta pronto.

Olá Douglas, Fico feliz que tenha achado o conteúdo legal! A ajuda de um advogado e um contador é essencial em diferentes etapas de um projeto de incorporação imobiliária. Advogado: * Contratos: Um advogado é fundamental para elaborar e revisar contratos, seja de compra e venda, permuta, locação, ou qualquer outro tipo de acordo que envolva o imóvel. Ele garante que os termos sejam claros e que você esteja protegido legalmente. * Documentação e Regularização: O advogado também auxilia na regularização de documentos, como escrituras, registros, e outros trâmites junto ao cartório e aos órgãos públicos. * Consultoria Legal: Em caso de disputas, ele orienta sobre os melhores caminhos legais a seguir, além de acompanhar o processo jurídico, se necessário. Contador: * Planejamento Tributário: O contador ajuda a definir a melhor estrutura tributária para o projeto, como a adesão ao RET (Regime Especial de Tributação) e o uso de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), para otimizar os impostos. * Controle Financeiro: Ele é responsável por manter as contas em ordem, garantindo que todas as receitas e despesas sejam registradas corretamente, e que as obrigações fiscais sejam cumpridas. * Análise de Viabilidade: O contador pode ajudar a calcular os custos do projeto e projetar a rentabilidade, o que é crucial para tomar decisões informadas.

Oi Sergio, bom dia. Que bom, estive em americana ja, baita cidade. 👊👊👊👊👊

Isaias, bom dia. Esse terreno tem 350m², cada unidade tem 54m² e conseguimos colocar 9 unidades nesse terreno.

Oi Rafael, bom dia. Eu tenho conversado com bastante gente por conta dos vídeos e tenho visto uma discrepância grande dos custos mesmo. Eu imagino que se o custo maior refletir em um preço maior de venda não tem problema, o problema é o contrario.

Boa tarde Luciano, obrigado pelo feedback. 👊👊👊👊👊👊👊

Almeida, boa tarde. Optei pela alvenaria estrutural pq para projetos de baixa complexidade a alvenaria estrutural é mais vantajosa financeiramente. Na minha região o bloco estrutural de cimento é mais barato que o de ceramica.

Hudson, bom dia. Sim, são valores altos, percentualmente é relativamente baixo, mas concordo que são significativos. Do ponto de vista contábil, são considerados despesas, tudo que "não é necessário" para construir o prédio são desepesas. O restante é custo.

@@thiagoincorporador Obrigado pelo retorno. Passei a te seguir hoje no Instagram e me interessei pela mentoria para construção e incorporação. Como posso saber mais a respeito?

Hudson, boa tarde. Me manda o seu contato de whatsapp la no insta que entramos em contato, pode ser?

@@thiagoincorporador Vou chamar lá

Valeu Alberto, obrigado. 👊👊👊👊👊👊👊

Valeu Vinicius. Obrigado por sempre acompanhar os vídeos. Bora voltar a produzir conteúdo, vi que seu canal te dois vídeos e seu instagram tem um monte de conteúdo legal.

Muito obrigado. Valeu por comentar.

Eu que agradeço, obrigado por assistir e comentar.

Oi João, boa tarde. Obrigado amigo, fico feliz em poder contribuir.

Bem vindo de volta 😃 Sabado tem vídeo novo. Obrigado por acompanhar.

Fredson, boa tarde. Valeu, obrigado por acompanhar os vídeos. Sempre que der faço uma atualização do quanto gastei nas obras.

Oi Angelo, boa tarde. São blocos estruturais, eu construo em alvenaria estrutural. Com relação a termo acústica do bloco vc tem razão, ele é um pouco menos eficiente que o cerâmico. Mesmo tendo uma desvantagem a transferência é mínima e não temos reclamações dos nosso inquilinos.

Obrigado pelo elogio

Obrigado 🙌

Valeu Cris, obrigado. E a sua obra? Quando vamos fazer um vídeo la mostrando a sua casa nova?

Boa tarde. Acabei de aprovar um projeto com oito unidades de 27m². Vou deixar o link aqui para vc dar uma olhda. Também gosto dos projetos compactos. kzfaq.info/get/bejne/rt6Ki6yI3OC0oJ8.html

​@@thiagoincorporador Em média, quanto eu teria que investir no mínimo, e quanto eu teria de lucro? Tenho interesse em ser investidor nesse ramo, invés de investir no tesouro direto.

Obrigado. Eu pessoalmente gosto dos vídeos que faço tour pelo prédio.

Oi Fellype, bom dia. Valeu por comentar, estive visitando ai e vi muitos mesmo. Qual o valor do aluguel ai de um apto desse?

Olá, boa noite. Obrigado por comentar e assistir os vídeos, valeu. 🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏

Oi Gilson, boa noite. Obrigado pelo feedback. Vou deixar outro vídeo sobre custos aqui caso queira ver mais coisa: 👉: Tour no apartamento e custos da obra [PAREDES E LAJE]. 🎥:kzfaq.info/get/bejne/lammdMikl82YdqM.htmlsi=0ONrBeDQEU9DDUiu

Valeu Ricardo, obrigado pelo feedback👊👊👊👊👊👊

Valeu Gustavo, obrigado.

Oi Cida, boa tarde. Tudo bem? Que bom que gostou dos vídeos, agradeço por acompanhar. Vamos la, a construção em aclive ou declive é um desfio. Eu, particularmente, não gosto de fazer cortes no terreno, e se tiver que fazer que seja o mínimo possível. Eu estou fazendo dois prédios agora e os terrenos são em declive, ao contrário do seu, vou deixar dois vídeos aqui para vc em que falo sobre esse tipo de obra. Da uma olhada nos vídeos e volta aqui para darmos sequencia na conversa. Solução para construção em terreno com declive. 👉 kzfaq.info/get/bejne/b6-ciLqlyt2YmGw.htmlsi=eJkdugdBXIWSR8oE Tour pelo prédio quase pronto. [TERRENO EM DECLIVE] 👉kzfaq.info/get/bejne/l9tpgNCY09bYeKc.htmlsi=PlX2NdueyEfGz8YA

Valeu Matheus, obrigado. E a startup, sai quando??? Bora marcar um café.

@@thiagoincorporador vamo que vamo

Boa tarde. Muito obrigado pelo comentário e valeu por assistir os vídeos.

Muito obrigado Jefferson 🙌

Obrigado Rodrigo. Essa obra foi um desafio, mas esta tudo indo bem e conforme o planejado. O controle de custo é muito muito importante.

Boa tarde Thiago, tudo bem? Infelizmente não tenho equipe para trabalhar fora da minha região, agradeço.

Olá Renato, boa tarde. Obrigado por acompanhar o conteúdo e obrigado pelo elogio.

@@thiagoincorporador Rapaz! Se Deus quiser sempre estaremos juntos, até a mentoria.

Valeu Renato, devo lançar a mentoria em grupo em breve, me chama no whatsapp que te explico melhor como vai funcionar. 12 974047994

Valeu Wallace, obrigado por acompanhar os vídeos. Se Deus quiser isso não acontece aqui, se não lascou... 😅😅😅😅😅😅😅😅😅

Valeu, obrigado.

Oi Rene, bom dia. Sou de Taubaté, SP. Sobre a pintura ter um preço baixo devo lembrar que vou pintar de branco, o que facilita bastante a redução de custo quando aplicado após um selador no gesso.

Olá Felipe, boa tarde. Aqui a partir do 5º pavimento é necessário implantar elevador e sim isso varia de região para região mas pelo que tenho visto é uma regra para todo o país.

@@thiagoincorporador obrigado pela ajuda!!!

👊👊👊👊👊👊

Oi Cassio, bom dia. - São 9 aptos de 54m² cada - O terreno tem 350m² e será pago com duas unidades no final da obra - Esses aptos não serão vendidos, serão todos alugados. Hoje essas unidades tem valor de mercado de R$225.000,00 - O custo percentual de mão de obra e mateial é de 40% de mão de obra e 60% de material

Oi Cledson, bom dia. Tudo bem? Obrigado por participar aqui. O raciocínio esta certo Cledson, só tenho duas observações: - O valor do terreno não é de compra, eu faço permuta por unidade futura. A conta de aquisição do terreno fazendo permuta é do custo de construção / metragem do terreno (dessa forma chegamos no valor / m²); - Outra informação importante é que "hoje" não vendemos mais, ficamos com as unidades para locação. Tem investidores que preferem fazer operação de crédito com os imóveis ao invés de vender.

Oi Daniel, bom dia. O valor é corrigido pelo INCC ao longo do tempo.

Valeu, obrigado.

Valeu Denilton, obrigado por acompanhar o meu trabalho.

Oi Israel, bom dia. Obrigado por acompanhar o meu trabalho e comentar aqui. Sobre o advogado, é um investimento em prevenção de perdas. Sempre faço a aquisição do terreno com a orientação de um advogado e ele assina o contrato social como advogado responsável pela SPE. Alem disso a incorporação é feita pelo escritório dele. Paralelamente a tudo isso é importante ter um advogado que acompanhe e conheça todo o negócio para que em uma eventual disputa judicial estejamos preparados. Sobre o contador, como constituimos uma SPE temos que fazer contabilidade, não tem como fugir disso. E fazendo a conta o custo com o contator é menos da metade do custo do imposto para obter a CND. A diferença é que se fizer a contabilidade corretamente vc não paga nada de imposto.

Obrigado pelo retorno, completo, direto, transparente e honesto. Ganhou um fã inscrito.

👊👊👊

Oi @LuRybz, bom dia. Pode vender normalmente atendendo a legislação que diz o seguinte: - Se for vender depois de pronto o prédio tem que estar legalizado. Legalizado significa o seguinte, vou descrever o processo aqui: Projeto aprovado na prefeitura, obra concluída de acordo com o projeto, licença do bombeiro, habite-se que é a verificação pela prefeitura se a obra atendeu os requisitos do projeto aprovado, CND do INSS da obra e individualização das matriculas no cartório. Depois disso pode vender legalmente. - Se for vender durante a obra deve-se fazer a incorporação antes de vender, a incorporação é o processo de integração do projeto aprovado com a matricula do terreno. Nesse processo é gerado as matriculas de cada imóvel que será vendido.

Valeu Anderson, obrigado 👊👊👊👊👊👊👊

Obrigado 😃

Oi Reinaldo, boa tarde. Esse terreno tem 350m², mas estou fazendo a fundação de outro prédio que também tem 9 apartamentos e o terreno tem 290m². Cada cidade tem uma legislação, é importante fazer uma consulta para entender quais são as diretrizes da sua cidade.

Oi Ricardo, boa tarde. Estamos negociando um terreno para fazer um empreendimento maior, cerca de 48 unidades. Vamos ver, dando tudo certo eu faço um vídeo e conto tudo aqui.

Valeu Lelo, obrigado. Semana passada publiquei um vídeo sobre custos também, vou deixar o link aqui caso queira dar uma olhada. Custo da obra. Quanto gastei com acabamento? kzfaq.info/get/bejne/e79zg9ukztzViYE.htmlsi=Ug_bjfTbLY9wmMIx

Oi Rene, bom dia. Para quem vai comprar um terreno desse hoje fica em R$350.000,00

Oi Diego, boa noite. Obrigado pelo comentário. O projeto esta aprovado no corpo de bombeiros e antes da emissão do AVCB o bombeiro fará uma vistoria. Esta tudo sobre controle. Valeu 🙏🙏🙏🙏🙏

@@thiagoincorporador bombeiro não verifica projeto de gás em shaft. Eu trabalhei anos com projetos de prevenção e outros. Bom, espero que reanalise isso. Abraços

Valeu Diego, obrigado.

Oi Leandro, boa noite. Obrigado pelo comentário. O tempo de execução da obra segue o período de capitalização dos investidores.

Olá, boa noite. Nesse prédio são nove apartamentos. São apartamentos de dois dormitórios sem suíte, cada um com 54m² de área privativa.

Boa noite. Hoje R$220.000,00

Olá, tudo bem? Valeu cara, obrigado. Sou de Taubaté SP, cada apartamento desse prédio tem 50m² e cada unidade tem uma vaga de garagem. Me chama la no insta que eu te mando o print dessa planta do vídeo. 👍👍👍👍👍👍

@@thiagoincorporador valeu pela resposta Thiago. Vou te chamar lá. Abraço!

👊👊👊

Oi Cristian, boa noite. O terreno tem 340m² e são dois aptos por andar nesse projeto.

Conseguimos fazer um bom trabalho nesse projeto.

Olá, boa tarde. Não gosto desse modelo, acho arriscado, prefiro capital de investidores.

Oi André, boa noite. A obra fica no bairro Portal da Mantiqueira em Taubaté, é um bairro muito bem posicionado. O objetivo do vídeo era falar somente dos custos de obra mesmo, um terreno desse hoje custa aproximadamente R$350.000,00, mas nós não compramos, fizemos permuta por unidade futura.

Boa tarde Vitor. Tudo bem? São nove apartamentos, construi em um terreno com declive e ao inves de fazer um pilotis eu coloquei um apartamento a mais no prédio. Tem um vídeo aqui no canal falando disso, vou deixar aqui para vc se quiser dar uma olhda. - Solução para construção em terreno com declive. 👉kzfaq.info/get/bejne/b6-ciLqlyt2YmGw.htmlsi=3w3PBw0Tt9O_2tSw&list=UULF9SUSJGYUJcOANBebi45e3g

@@thiagoincorporador vou ver, muito obrigado

Valeu Vitor, precisando estou por aqui.

Boa tarde. Eu prefiro utilizar shaft e não tenho certeza se pode embutir na parede. Mas se o projeto aprovado no bombeiro aprovar não vejo problema.

Lembrando que é sempre importante aprovar o projeto no bombeiro antes de executar.

Olá, boa noite. Esses custos são de mão de obra e material.

Oi Douglas, boa tarde. São 9 apartamentos e a obra deve finalizar com aproximadamente R$700.000,00.

Oi Anderson, bom dia. Nesse prédio são dois apartamentos por andar. Sou de Tabuaté, vale do paraiba em SP. CAra, valeu por assistir e participar aqui nos comentários.

Boa tarde , o objetivo é economizar com os vãos de laje ,podendo usar H8 ,como ele vai apoiar a laje em parede de drywall ?

@@brunosilvadossantos8257 não sei, ainda sou inexperiente em construção, por isso a pergunta. Mas que tem jeito deve ter, com vigas/pilares adicionais talvez. Por isso a questão sobre custos e se compensa.

Daniel, boa tarde. Para essa aplicação teria que usar uma laje protendida para vencer um vão maior. Não daria para usar uma H8, é uma questão de custo mesmo.

É sobre o apoio das lajes mesmo Bruno. Utilizo as paredes para apoiar as lajes e criar esse vão que a laje H8 suporta.

Daniel, não sou engenheiro, vou falar da minha experiência. Se utilizar pilares e vigas já não é alvenaria estrutural exclusivamente, seria uma obra mista. Vou colocar um link de um vídeo que fiz aqui que explica isso direitinho. Temos três principais métodos construtivos: Alvenaria estrutural, concreto armado e estrutura metálica. A alvenaria estrutural é um método para obras de baixa complexidade e se for aplicada dessa forma o custo é imbatível. O concreto armado é para aplicações mais complexas e a estrutura metálica para obras mais exigentes ainda. O que eu faço é tentar adequar os projetos ao metodo e assim conseguir o melhor desemplenho. Segue abaixo o link que eu falo disso: Como planejar uma obra passo a passo. kzfaq.info/get/bejne/bZ6IhriL2svTp2Q.html

Obrigado Marcelo, valeu por assistir e comentar. Segue o meu contato, caso tenha interesse em saber mais sobre a mentoria podemos agendar uma chamada de apresentação via google meet. 12 974047994

Oi Adriano, bom dia. Obrigado por acompanhar os vídeos. No momento estou negociando um terreno para fazer um novo projeto, assim que ficar pronto eu faço um vídeo mostrando aqui. Nesse projeto que esta em execução se fosse comprar o terreno hoje seria R$350.000,00 mas nós fizemos uma permuta.

Oi Alexandre, boa tarde. Não vendemos mais, ficamos com as unidades para alugar. Hoje temos um retorno de 40% sobre o capital investidor em termos de valorização e uma rentabilidade liquida de 1% na locação.

Olá, boa tarde. Nesse vídeo quis mostrar o custo direto de construção, acho que faltou deixar isso mais claro. Nesse caso especifico o terreno será pago com unidades.

@@thiagoincorporador ok

Oi Vinicios, bom dia. Tudo bem? Tem um link de contato na descrição do vídeo e vou deixar ele aqui para vc também: 👉thiagoincorporador.com.br/links/ Se tiver alguma dificuldade la me avisa aqui.

Oi Thiago, bom dia. São 9 apartamentos com 53m² = 447m² O restante desse calculo é caixa de escada, ou seja 57m² Esses valores vem descritos nos quadros de áreas do projeto aprovado da prefeitura.

@@thiagoincorporador mt obrigado por responder. Achei muito bacana o seu projeto. Gratidão por nos apresentar. Espero em breve dar andamento ao meu. Gratidão e sucesso

Legal Tiago, me chama la no instargam e manda fotos da sua obra. Que bom que o conteúdo esta sendo útil e obrigado por participar aqui.

Oi Robson, bom dia. Cada unidade tem 54m² e o projeto total tem 540m².

Guilherme, boa noite. Esses tem valor de mercado acima de 215k

Construção é dificil, tem que planejar bastante antes de começar. Mas vale o esforço, obrigado por assistir os vídeos e participar aqui nos comentários. 🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏

pretendo parar de trabalhar com 45 anos, so criar meus Bulldogs Franceses, tenho 6 kit alugadas agora renda passiva o dia todo em casa criando os DOGs, as 10 da manha e açai na praia na segunda feira xD itajai valorisou demais quem fez, fez quem na fez agora vai pagar 300 mil no terreno q a 5 anos atraz valia 100 mil e a diaria de 200 virou 450 do pedreiro, virou de cabeça pra baixo Itajai e regiao...

Isso ai, quero essa vida boa também. 😅😅😅😅😅😅😅😅😅

Oi Bruno, boa noite. Tudo bem? O custo de cada unidade esta entorno de R$80.000,00 e o nono apto esta na parte de baixo. Vou deixar o vídeo que explico isso aqui para vc ver: Solução para construção em terreno com declive. kzfaq.info/get/bejne/b6-ciLqlyt2YmGw.htmlsi=vGTqDsNaMS9rkGA9

@@thiagoincorporador Obrigado e parabens pelo projeto!

Valeu Bruno, obrigado.

Oi Luis, bom dia. Obrigado por se inscrever, seja bem vindo.

Olá, boa noite. Já vi estudos comparando o bloco de concreto e o bloco cerâmico, ambos estruturais, e o resultado termo acústico era similar pelo que me lembro (não tenho informação precisa nesse momento). Pela minha experiência aqui com meus aptos alugados e construídos com bloco de concreto não tenho reclamação quanto a termo acústica.

Olá, boa noite. O tijolo furado é normalmente utilizado no concreto armado. Bianor, nós temos vários métodos construtivos, mas nosso mercado é basicamente dominado por três deles. O concreto armado, a alvenaria estrutural e a estrutura metálica. Cada um deles tem uma aplicação. A alvenaria estrutural vai melhor em construções simples, de baixa complexidade. Em construções com essa característica a alvenaria estrutural é imbatível em termos de custos e desempenho. Por isso eu utilizo esse metodo. O concreto armado é mais utilizado em obras de média e alta complexidade, onde podemos ter vigas em balanço e pilares de sustentação. A sua aplicação depende das necessidades do projeto. A estrutura metálica é um método utilizado em obras de média e alta complexidade. Essa aplicação depende também das necessidades do projeto. Vou deixar aqui um link de um vídeo em que falo sobre isso: Como planejar uma obra passo a passo. kzfaq.info/get/bejne/bZ6IhriL2svTp2Q.html

Oi Alexandre, bom dia. Tem sim, vou colocar o link aqui para vc. 👉Tour no apartamento e custos da obra [PAREDES E LAJE]. kzfaq.info/get/bejne/lammdMikl82YdqM.htmlsi=XzsQFe4UNPoopxP2 Nesse vídeo acima eu mostro bastante a planta do apartamento enquanto falo dos custos da laje. 👉Vou começar a obra usando permuta, investidores e SPE. kzfaq.info/get/bejne/pZpzjciTmLO7Z5s.htmlsi=2fUS3M6ujzRWvCSj Nesse outro vídeo eu mostro o projeto aprovado e o processo de aprovação

Oi Luciano, bom dia. Show de bola. Obrigado por acompanhar os vídeos.

Oi Eliane, bom dia. Os investidores desse projeto participaram com R$130.000,00 cada um em 24x durante a obra. Hoje esse apartamento tem valor de mercado de R$220.000,00.

Oi Nikolas, boa tarde. Esse não tem elevador. Para até 4 pavimentos não é obrigatório.

@@thiagoincorporador ah, vlw obrigado!👍🏽

Claro, pode me chamar no whatsapp 12 974047994

Investidores

Olá, boa noite. Se precisar eu faço um vídeo falando. Pelas minhas contas não será necessário, acertamos o custo nos últimos 9 prédios, vamos ver.

Oi Fausto, boa tarde. Sim, pode ser. Por isso é importante fazer um estudo de viabilidade antes fazer a aquisição do terreno. Você esta certo.

Olá, boa noite. Tudo bem? Nesse prédio são 9 apartamentos, fazemos para alugar sim. Hoje alugamos um apartamento desse mobiliado por valores entre R$1.500,00 e R$1.800,00. Vou deixar aqui o link de um vídeo que fiz essa semana mostrando dois apartamentos mobiliados que ficaram vazios. 👉Renda com aluguel. Vale a pena alugar apartamento mobiliado? 🎥kzfaq.info/get/bejne/qtFlhLSc08etkXk.htmlsi=zSfb73D9b0P8sHRf

Muito legal vc mostrar isso pra gente parabéns

5:33 ele disse que são 9 apartamentos

Me entrega muito