Divan heyeti seçimi kanuni bir zorunluluk olmadığından dolayısı ile şekil şartı yok. Aslında kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Ancak bağımsız bölüm sayısı fazla ise sayfada imzalanacak yer kalmayacaktır . İşte bu sebeple toplantıyı yönetmek için bir divan heyeti oluşturulması mecburiyet halini alır. Divan heyetine ilişkin uygulamalar çoğunlukla tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında yazılı olabilir. Onu bir inceleyiniz. Divan seçiliyorsa dolayısı ile bütün kat malikleri adına alınan kararları imzalama yetkisinin de verilmesi oylanmalıdır. İtirazi kayıtların divana iletilmesi ve şerhin tutanağa geçirilmemesi halinde itiraz eden kat malikleri bu durumu özetleyen bir tutanağı kendileri düzenlemek sureti ile genel kurulun yapılma tarihinden en geç bir ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açmalıdırlar.

Merhabalar, Yönetim planında getirilen hükümleri her iki bloğun meydana getirdiği anagayrimenkul için geçerlidir. Yönetim planı değişikliği ile belki blok ayrımına gidilse de yönetim olarak külliyen ayrılması pek mümkün gözükmüyor. Karar defterine alınan karar tapu sicil müdürlüğü için yeterli olmayabiliyor. Tapu müdürlükleri uygulamada farklı şartlar arayabiliyorlar. Dolayısıyla ilk olarak bağlı bulunduğunuz tapu sicil müdürlüğünden ve uzman bir hukukçudan bilgi almanız yararınıza olacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince karar defteri tutulması zorunlu olunan tek defterdir. Ne var ki site ve apartman hizmetlerinin genişlemeye başlaması, sadece gelir ve giderin karar defterinde tutulmasının ihtiyaca cevap vermemesi ve verimli bir yönetimin gerçekleştirilmesi için en azından işletme defteri tutmak ve bunun da hukuki geçerliliğinin kazanması için notere tasdik ettirmek gereklilik ve zorunluluk arz etmektedir. Apartman ve Sitelerin “Vergi Usul Kanunu” na göre defter tutma zorunluluğu bulunmazken, “Kat Mülkiyeti Kanunu” na göre ise sadece “Karar Defteri” tutma zorunluluğu bulunmaktadır. Ancak verilerin yazılabilmesi, raporlanabilmesi ve incelemeye sunulabilmesi için en azından işletme defteri tutması , hukuki alanda geçerliliğinin olabilmesi için de notere tasdik ettirmek gereklilik ve zorunluluk arz etmektedir. Bununla beraber az sayıda bağımsız bölüm bulunuyorsa gelir ve giderleri excelde tutabilir, mevcut karar defterinize yapıştırabilirsiniz. Excelde bulunması tek başına yeterli değildir, deftere yazılması veya yapıştırılması gerekir.

Yorumunuz için teşekkür ediyoruz. Çifte çoğunluk, genel kurulun ilk oturumunun açılması için toplantı yeter sayısının aranmasında veya yönetici ve denetici seçimi gibi hususlarda karar yeter sayısının aranmasında kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının mevcut olmasıdır. Yani çifte çoğunluk ;önce sayı bakımından yarıdan fazlasının aranması, bu sağlanıyorsa arsa payı bakımından yarıdan fazlasının da ayrıca aranması anlamını taşır.

@@Apsiyon Çok teşekkür ederim. Gerçekten işinizi severek ve iyi bilerek yaptığınız belli. Sizlerden yararlanacağıma inandım ve kanalınıza hemen ABONE OLDUM. -- Yani bu ÇİFTE ÇOĞUNLUK koşulundan birisi eksik olursa YÖNETİCİ SEÇİMİ geçerli olmuyor öyle mi? -- İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaz ve 15 gün sonra ikinci toplantı yapılırsa, YÖNETİCİ SEÇİMİ için yine ÇİFTE ÇOĞUNLUK koşulu aranmalı mi?

@@aestheticman2662 Övgüleriniz için teşekkür ederiz. İşimizi severek yapıyoruz. Çifte çoğunlukta önce sayı çoğunluğuna bakılır, sayı çoğunluğu sağlanmış ise arsa payı çoğunluğuna bakılır. Her ikisi gerçekleşmez ise o taktirde yönetici seçimi yasal değildir. İlk veya ikinci toplantı farketmez. Her ikisinde de yönetici seçimi için çifte çoğunluk aranır.

@@aestheticman2662 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.

Sayın Sayın Htckryl "illede doĝruluk" yönetim maaşı diye bir ifade yoktur. Sanırız "huzur hakkı" ile ilgili danışmaktasınız. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre "Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir." Aynı kanunun 40. maddesine göre ise ; Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz." Dolayısı ile kanunun 40. maddesi gereğince yine 28. maddesinde tapuda tescilli yönetim planında yazan ifadeler dikkate alınarak , daha çok "huzur hakkı" olarak bilinen ödemeler yönetici veya yönetim kurulu üyelerine yapılır. Bu ücretler her toplu yapı için farklıdır. TOKİ olarak ifade ettiğiniz toplu yapılar zaten halk arasında bilinen ifadesi ile "site"dir. Bu toplu yapı yönetimi kaldırılamaz. Sorunuzun devamındaki kısma "Apartman ve Sitelerin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler" kzfaq.info/get/bejne/o7emfdGZqbWUlHU.html videosunda yanıt verdik. O sebeple burada tekrar etmek istemedik. O video altındaki yorumunuzdan okuyabilirsiniz.

Çifte çoğunluk, genel kurulun ilk oturumunun açılması için toplantı yeter sayısının aranmasında veya yönetici ve denetici seçimi gibi hususlarda karar yeter sayısının aranmasında kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının mevcut olmasıdır. Yani çifte çoğunluk ;önce sayı bakımından yarıdan fazlasının aranması, bu sağlanıyorsa arsa payı bakımından yarıdan fazlasının da ayrıca aranması anlamını taşır.

Toplu yapı temsilciler kurulundaki yönetim ve denetim seçimlerinde arsa payının aranmaması blok tip, sayı, arsa payı veya büyüklükleri ile ilgili değildir. Öncelikle tapu sicilindeki yönetim planını incelemesiniz. Yönetim planında blok temsilcilerinin temsil yetkileri ve oy kullanımları ile ilgili olarak aşağıdaki yazdığımız genel hükümden farklı bir hüküm konulmuş olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK'nun) "toplu yapılarda yönetimi düzenleyen" 69. maddesine göre Toplu Yapı Temsilciler Kurulundaki temsilci üyelerin kullanacakları oy oranları yönettikleri ve temsil ettikleri blokların bağımsız bölüm sayısı kadardır. Yine KMK'nun "yönetici ve denetçi atamasını düzenleyen" 71. maddesine göre " yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, toplu yapı temsilciler kurulu toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile ; toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar." Dolayısı ile toplu yapı kapsamındaki yöneticilerin ve denetçilerin seçilmesi için arsa payı oranına bakılmaz. KMK 69 / 2: Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Madde 71 - (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre "yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." 20 bağımsız bölümlü apartmanınızda tüm bağımsız bölümler ayrı kişilere ait ise o halde 20 kat maliki vardır. Yönetici seçimi için genel kurulunuza 11 malikin bizzat veya diğerlerinden alınan vekaletler ile katılması ve ynetici seçimi yapması gerekir. Daha fazla ayrıntı için "Apartman Yönetici Seçimi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?" konulu videomuza kzfaq.info/get/bejne/fdipo7GKsNqdm58.html linkinden , Yönetici Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir? konulu blog yazımıza 📄 bit.ly/3aQmGhQ linkinden ulaşabilirsiniz. İskanı olmayan apartmanınızda inşaat müsaadesinin alınması yükümlülüğü siz kat maliklerine aittir. Yani inşaatın eksiklerini tamamlamakla yükümlü olan kat malikleridir. Binanızdaki asansör belediyede bulunan ruhsat projesine göre imal edilmiştir. O halde eksiklerini gidermek kat maliklerinin yükümlülüğüdür. Yönetici ile noter tasdikli bir anlaşma yapılması gerekmez. Kat malikleri kurulunun toplanması , yönetici seçmesi, işletme projesi yapması, eksiklerin giderilmesi için karar alması yeterlidir. Hatta bu işlemlere de gerek yoktur. Her ne kadar "anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburi" olmasına rağmen yöneticinin atanmadığı durumlarda dahi kat maliklerinden biri asansörü yaptırabilir, masrafları öder , diğerlerinden borçlar kanunu'na göre bu masrafları ister. Yine kat malikleri bu masrafı ödemek zorundadır. İskan olmaması yönetici seçimine de engel değildir. "Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır." yine "Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır."

@@Apsiyon teşekkürler..

@@kursadsensoy8328 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.

@@Apsiyon buna göre inşaatı bitirmemiş mutaidin hiç sorumluluğu yok tüm yük kat malikleri oluyo yani.. Gelir giderleri deftere tutulması için noter tastik etmesi gerekmiyor mu sadece laf yeterli yani.. Şunu da deyim bizim bina daha doğrusu proje iki bina biri yüzde 85 bitmiş diğeri 6 katlı sadece 3 kat kaba inşaatı var toplam.40 daire var yani oturan sayısı 13 Birde şu sorunumuz var mutait kat karşılığı arsa sahiplerinden arsayı almış zamanı geçtiği halde yapmadı vereceği yerden de sadec 3 kata kadar KAP'a inşaatı yani sadece kolanlari var adamlar dava etti yani davaligiz iskan i yok bide bunu bilerek cevap verebilirseniz teşekkürler.. kusura kalmayın uzattım..

@@kursadsensoy8328 Sayın Şensoy , İşletme defteri tutmak zorunlu değildir. Ancak kolaylık sağlar. İşletme defteri olmasa dahi gelir ve giderler yönetici tarafından karar defterine yazılmak ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Adı ne olursa olsun karar defteri veya işletme defteri noterden onaylı ve sayfaları 1'den başlayarak numaralandırılmış olmak zorundadır. Sizin yapınızda Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır." Ancak yapınızda "Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmadığından, anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanmayacaktır." Sizin durumunuzda müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri geçerli olacaktır. Davanız zaten bu konu ile ilgilidir. Müteahhit sözleşme hükümlerini yerine getirmediğinden anagayrimenkülün arsa sahipleri yapıyı tamamlayacaklar. Müteahhitin tapudan devir ettiği bağımsız bölümler var ise alanlar açısından sorun yaşanacaktır.

Merhabalar, çatı alanları ortak alan niteliğinde olup KMK madde 20 çerçevesinde, eğer yönetim planınızda aksine bir hüküm yok ise çatı alanlarına ilişkin harcamalar ortak giderdir. Ekstra masraflar ortak alanlara ilişkin harcamalar ise ve çok ciddi yüksek bedelli harcamalar değil ise toplantı olmadan bu giderler aidat yanında toplanabilir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Daha önce genel kurul yapılmamış ise maliklerden en az birinin bu toplantı için öncü olması gerekecektir. En doğrusu bağlı bulunan tapu sicilinden yönetim planı kopyasını almak olmalıdır. Yönetim planında yönetici seçimi ve olağan genel kurul tarihine ilişkin farklı düzenlemeler olabilir. İlk yönetim seçimi olağanüstü bir durumdur. Dolayısı ile olağanüstü genel kurul çağrısı gerekir. Öncü olan kat maliki diğerlerine ilk toplantı tarihinden en az onbeş gün önce imzalattırılacak, bağımsız bölümü kullanmayan malikler için ise taahhütlü postayı en az onbeşgün önce ellerinde olacak şekilde toplantı gündeminini hazırlayarak göndermelidir. Toplantıda kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. 8 bağımsız bölümlük bir binada yönetim kurulu yerine yönetici seçilmesi doğru olmakla beraber, tapu sicilindeki yönetim planının bu konudaki özel düzenlemesi var ise ona da uygun seçim yapmak gerekecektir. Anagayrimenkulün yönetim planının olup olmadığı aşağıdaki şekilde kolayca anlaşılabilir. İfade edilen evrak içinde yönetim planının tapuda kayıt edildiği tarih bulunacaktır. Tapu Kayıtlarına ulaşmak için Bireysel veya Kurumsal Giriş için “Bağımsız bölümünüzün tapusu kime / tüzel kişiye ait ise o kişinin TC bilgisi ve şifresi ile webtapu.tkgm.gov.tr/giris sistemine Edevlet şifresi ile giriş yaptığında webtapu.tkgm.gov.tr/vatandas/tasinmazlar-liste Taşınmaz Listesi bölümünde herhangi bir taşınmazının "i" “tapu bilgileri” ikonuna tıkladığında tapu sicillerini dökebilir, çıktısını alabilirsiniz. Bu bölüme gelindiğinde açılan sayfada “Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)” kutucuğu işaretlenmeli ve “İNDİR” butonuna basılmalıdır. "ilk yönetim" "ilk yönetici"

Sayın Türkmen, eğer tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planınızda "yöneticinin kimlerden seçilebileceğine" dair sorduğunuz soruya dair herhangi bir kısıtlama yok ise bir kat maliki olarak tabi ki yönetici olabilirsiniz. Ancak şunu belirtmek gerekir. Yönetici kat maliklerinin vekilidir. Anagayrimenkulde bordrolu çalışan işçiler açısından ( kapıcı "apartman hizmetlisi" de dahil) yönetici işveren vekilidir. Çalışanların işvereni ise kat malikleri genel kuruludur. Sizin bu durumunuzda işveren olan kat maliklerinin vekili olan yönetici kat maliklerinin haklarını korumak durumundadır. Çalışanlar ( işçiler) ile işverenler arasında iş sözleşmesine bağlı bir ilişki bulunmaktadır, bu ilişkinin yürütülmesinden ise işveren vekili olan yönetici sorumludur. Sizin hem işveren vekili, hem de çalışan olmanız durumunda kat maliklerinin haklarının ne kadar korunabileceği tartışması daima olacaktır. Bu açıdan mevzuat açısından herhangi bir engelleme olmamasına rağmen kat maliklerinin sizi yönetici seçme iradesini göstermeleri iş barışı anlamında sıkıntılara yol açabilir. Sizi yönetici seçerlerse kapıcılıktan istifa etmenize gerek yoktur. İstifa halinde birikmiş tazminatlarınızı alamazsınız. İstifa sizin iradenize bağlıdır. 1

Kiracı, tapu sahibinin eşi, çocuğu , babası gibi kişiler denetçi olamaz. Kat maliki iseniz sulh hukuk mahkemesinde kararın iptali yönünde dava açabilirsiniz. Karar kanuna aykırı olduğundan davayı her zaman açabilirsiniz. Dava açmak istemez iseniz seçimin hatalı olduğunu yönetici, denetici ve kat maliklerine bildirerek olağanüstü genel kurul yapılması talebinizi iletebilirsiniz. Talebiniz karşılık görmez ise kat maliklerinin 1/3'ünün imzasını toplayarak olağanüstü genel kurulun toplanması için yine yönetici ve deneticiye çağrı yapabilirsiniz.

Tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planınızda "yönetici / blok temsilcisi kat maliklerinden seçilir" gibi sınırlayıcı bir ifade yok ise eşinizin vekaletini almak sureti ile kat malikleri kurulu toplantılarına katılabilir ve yönetici olmak için aday olabilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 maddesine göre dışardan yönetici veya yönetim kurulu üyesi adayı seçilmesi mümkündür.

Kiracılar kat maliklerinden vekalet alarak genel kurulda söz alabilir ve oy kullanabilirler. Aksi halde vekalet almadıkça genel kurul toplantılarına katılsalar dahi söz alamaz ve oy kullanamazlar.

@@Apsiyon peki vekâletname noter onaylı mı olması lazım?

@@ridvanaslan1989 Genel kurul vekaletinin noterden verilmesi gerekmemektedir. Vekalet herhangi bir kağıda kat maliki tarafından el yazısı ile yazılıp , imzalanabilir veya pc çıktısı olarak imzalanabilir. Evrak elden teslim, posta , mail, fax, whatsapp gibi mesajlaşma sistemi gibi yöntemlerle kiracıya ulaştırılabilir. Bu evrakın imzalı aslının sonradan yönetime veya genel kurul divanına ulaştırılması yararlıdır. Vekalet sözlü verilmesi şartı ile doğabilir. Dolayısı ile telefon ile görüşme sırasında veya sosyal medya mesajlaşma sistemleri ile verilen vekaletler de geçerlidir. Ancak yönetici /yönetim kurulu /divan heyeti veya diğer kat maliklerinin ikna olması açısından her ne kadar başka yöntemlerle de vekalet ilişkisi doğmuş ise de yine bir imzalı vekaletin sonradan da ulaştırılması yararlıdır.

Hocam. Bız. Sitemizde. Cocuklar dan. Cok. Rahazısız. Napmamız. Gerek

Merhabalar, anlattıklarınızdan ilgili durumun hukuka aykırı olabileceği sonucu çıkmakta fakat bu gibi durumlarda yönetim planınızın ve mimari projenizin Kat Mülkiyeti Hukuku konusunda uzman bir hukukçu tarafından incelenerek ilgili hukuki işlemin başlatılması gerekmektedir. Yönetim planınızda bu yerlerin ilgili kat maliklerine tahsis edilmiş olacağı gibi hususların değerlendirilmesi gerekmektedir. Yanlış yönlendirme olmaması adına lütfen yaşadığınız ilde bir hukukçudan desten alınız. İyi çalışmalar.

Artık sulh hukuk mahkemesine başvurup hakimin yönetici atamasının zamanı gelmiş olacak. Yönetici atanması davasının açılması için kat maliklerinden birinin ifade ettiğiniz yapılamayan veya yeter sayı sağlanamayan genel kurul tutanağı kopyası ile mahkemeye başvurması yeterlidir. Ya da yeter sayı sağlanmadan yönetici seçilecek ( yönetici de vekaletsiz iş görme riskini kabul ediyorsa ) bir başka kat malikinin mahkemeye başvurup genel kurul kararının iptali ( yönetici seçimi) hakkında karar verilinceye kadar kanuna aykırı hareket edilecek.

Merhabalar, bu videodaki her iki sorunuza da beraber yanıt vermek isteriz. Anlattıklarınızdan yöneticinin ve denetçinin görevini yapmadığı anlaşılıyor. Bu noktada adli şikayet ile Türk Ceza Kanunu kapsamında bir kovuşturma yapılarak hüküm verilmesi zor gözüküyor. Fakat arabanızın sitede bulunanlar tarafından çizildiğini kanıtlayabilirseniz zararınızı site yönetimine dava açarak zararınızı talep edebilirsiniz. Yönetim ve denetim mekanizmasının çalışmaması sonucu sitede yönetim boşluğu olacak ve muhatap bulunması zorlaşacaktır. Bu noktada gerekli düzeltmeler için genel kurulda adaylığınızı koyup seçilirseniz yöneticilik ya da denetçilik yapabilirsiniz. Seçimden önce komşularınıza durumu izah edip yönetici olarak sizi seçmelerini isteyebilirsiniz. Yıllık olarak bütçe oluşturarak kamera takılmasını ve anlattığınız ihmallerin giderilmesini sağlayabilirsiniz. Video ve yanıtlarımız hukuki bir garanti vaat etmemektedir. Uzman hukukçularda görüş almanızı tavsiye ederiz.

Genel kurula katılmadı iseniz Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre aşağıdaki şekilde dava açabilirsiniz. Ancak kat malikleri binadaki toplam malik sayısının sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetimi dışarıdan bir kişi / firmaya vermiş iseler sulh hukuk mahkemesindeki davayı öne sürdüğünüz gerekçeler ile kazanamazsınız. Gerekçenizde haklı değilsiiz ancak şekil olarak toplantının eksiklerine bakmalısınız. 1. Çağrı zamanında yapılmış mıdır? 2. Çağrı ve gündem size ulaşmış mıdır? ( Taahhütlü posta veya elden imzalı) 3. Yönetici seçilme yeter sayısı yukarıda açıklandığı şekilde sağlanmış mıdır? "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, • kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, • toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir, " Daha fazla bilgi için "Site Genel Kurul Kararlarına Karşı Nasıl Dava Açabilirim?" konulu www.apsiyon.com/blog/site-genel-kurul-kararlarina-karsi-nasil-dava-acabilirim linkindeki blog yazısını oluyabilirsiniz.

Eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bu hususta bir kısıtlama bulunmuyorsa aday yöneticinin genel kurulda bizzat bulunması zorunlu değildir.

Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.

Müdür çalışanın işlediği suçlar tespit edildikten sonra 6 işgünü içinde savunması alınıp iş akdinin feshi gerçekleştirilebilir Müdür, yetkisi dahilinde kartın şahsi çıkarı çerçevesinde kullanılması, demirbaş hesabında biriken paraların kardeşine aktarılması sebebi ile hırsızlık değil , “güveni kötüye kullanma suçu” işlemiştir. Mağdur olan site yönetimi ve onu oluşturan kat maliklerinin her biri, malları (taşınır, taşınmaz, para dahil) üzerinde kendisine ait olan zilyetliği, müdür faile duyduğu güven nedeniyle devretmektedir. Müdür faille mağdurlar arasında hukuksal bir sözleşme (iş sözleşmesi) ilişkisi vardır. Ceza soruşturması ve kovuşturma yapılması mağdurun Cumhuriyet Savcılığına şikâyetine bağlıdır. Sözü edilen paralar herhangi bir malik veya kiracıdan alınan paralar ile ilgili olmayıp, tüm maliklerin ödediği paralar ile ilgilidir. Kat maliklerinin vekili olan site yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunun 35. maddesindeki görevini yerine getirmediği taktirde maliklerden herhangi biri Cumhuriyet Savcılığına başvurabilir. İş sözleşmesinin feshi ise kat maliklerinin vekili olan site yönetimi tarafından yapılmalıdır. Olağan durumda kat maliklerinin olağanüstü toplantı yapması süre aldığından feshin vekil olan site yönetimi tarafından yapılması gerekir. Genellikle bu davranışları sergileyen müdürün başka biçimlerde de suistimal gerçekleştirebileceği gözününe alınarak fraud denetiminin hızlıca yapılması önem taşır. 4857 sayılı İş Kanununun 25 inci maddesinin (II) numaralı bendinde, ahlâk ve iyi niyet kurallarına uymayan haller sıralanmış ve belirtilen durumlar ile benzerlerinin varlığı halinde, işverenin iş sözleşmesini haklı fesih imkanı vardır. Yine (e) alt bendinde, işverenin güvenini kötüye kullanmak, hırsızlık yapmak, işverenin meslek sırlarını ortaya atmak gibi doğruluk ve bağlılığa uymayan işçi davranışlarının da işverene haklı fesih imkanı vermiştir. İşveren sözleşmeyi haklı feshetmişse işçi kıdem ve ihbar tazminatına hak kazanamaz.

Müdür çalışanın işlediği suçlar tespit edildikten sonra 6 işgünü içinde savunması alınıp iş akdinin feshi gerçekleştirilebilir Müdür, yetkisi dahilinde kartın şahsi çıkarı çerçevesinde kullanılması, demirbaş hesabında biriken paraların kardeşine aktarılması sebebi ile hırsızlık değil , “güveni kötüye kullanma suçu” işlemiştir. Mağdur olan site yönetimi ve onu oluşturan kat maliklerinin her biri, malları (taşınır, taşınmaz, para dahil) üzerinde kendisine ait olan zilyetliği, müdür faile duyduğu güven nedeniyle devretmektedir. Müdür faille mağdurlar arasında hukuksal bir sözleşme (iş sözleşmesi) ilişkisi vardır. Ceza soruşturması ve kovuşturma yapılması mağdurun Cumhuriyet Savcılığına şikâyetine bağlıdır. Sözü edilen paralar herhangi bir malik veya kiracıdan alınan paralar ile ilgili olmayıp, tüm maliklerin ödediği paralar ile ilgilidir. Kat maliklerinin vekili olan site yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunun 35. maddesindeki görevini yerine getirmediği taktirde maliklerden herhangi biri Cumhuriyet Savcılığına başvurabilir. İş sözleşmesinin feshi ise kat maliklerinin vekili olan site yönetimi tarafından yapılmalıdır. Olağan durumda kat maliklerinin olağanüstü toplantı yapması süre aldığından feshin vekil olan site yönetimi tarafından yapılması gerekir. Genellikle bu davranışları sergileyen müdürün başka biçimlerde de suistimal gerçekleştirebileceği gözününe alınarak fraud denetiminin hızlıca yapılması önem taşır. 4857 sayılı İş Kanununun 25 inci maddesinin (II) numaralı bendinde, ahlâk ve iyi niyet kurallarına uymayan haller sıralanmış ve belirtilen durumlar ile benzerlerinin varlığı halinde, işverenin iş sözleşmesini haklı fesih imkanı vardır. Yine (e) alt bendinde, işverenin güvenini kötüye kullanmak, hırsızlık yapmak, işverenin meslek sırlarını ortaya atmak gibi doğruluk ve bağlılığa uymayan işçi davranışlarının da işverene haklı fesih imkanı vermiştir. İşveren sözleşmeyi haklı feshetmişse işçi kıdem ve ihbar tazminatına hak kazanamaz.

@@Apsiyon teşekkürler

@@user-sp8ix5ue9x Bizi izlediğiniz için teşekkürler.

Kamusal alanları , kamuya ait yolları, bağımsız bölümlerin kapılarını görmedikçe ortak yerlere site bahçesine, ortak tesislere, bina girişlerine, asansörlere genel kurul veya toplu yapılarda temsilciler kurulu kararları ile güvenlik kamerası koymak hukuka aykırı değildir. Konulan kamera kayıtlarının veya canlı olarak izlenmesi de yöneticinin veya yetkilendirdiği kişilerin sorumluluğunda olup, herhangi bir sorun yoktur.

Kat malikleri kurulunuz aslında tamamlanmış. Tamamlanmış bir genel kurulda yeter sayıları sağlamak için sonradan karar tutanağını ( veya karar defterini) imzaya dolaştırmak hatalı bir uygulamadır. Kat maliklerinden herhangi biri sulh hukuk mahkemesine dava açarsa alınan kararlardan yeter sayı sağlanamamış olanlar iptal edilebilir. Kat maliklerinden herhangi biri sulh hukuk mahkemesine dava açana ve dava sonucu kesinleşene kadar sonradan imzaya alınan kararlar geçerlidir.

Genel hükümlere göre yanıtımız aşağıdadır. Bir toplu yapıda blok temsilcisi olup olmaması ve toplu yapı yönetim kurulunun kaç kişiden oluşacağı toplu yapının bağlı bulunduğu tapu sicilindeki yönetim planında yazılıdır. Malik iseniz tapu müdürlüğüne başvurarak yönetim planının kopyasını teslim alıp, yönetim planındaki hükümlerden öğrenebilirsiniz. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Kat Mülkiyeti mevzuatında gizli oylama kavramı yoktur. Ancak çok sayıda bağımsız bölüm ve bloktan oluşan toplu yapılarda tapu sicilinde kayıtlı yönetim planlarına göre toplu yapı genel kurulu yapıldığında ya da temsilciler kurulu mevcut ise ve blok yapıların bağımsız bölüm sayıları fazla ise blok temsilcisi seçimlerinde sandık oylaması ( dolayısı ile gizli oylama) yapılmasına ilişkin hükümler bulunabilmektedir. Gizli oylama sadece "gizlilik" esası ile değil, özellikle toplu yapılarda yönetim planı; blok temsilcisi seçimini aslında blok yöneticisi olmaktan ziyade temsilciler kurulu üyesi olarak görev yapması amacı ile yapılmasını atıflıyorsa aynı zamanda genel kurulun hızla neticelenmesine ve oy sayımının sağlıklı yapılmasını sağlamaktadır. Gizli oylamalarda dikkat edilmesi gereken husus şudur; Çifte çoğunluk şartına göre arsa payını tespit etmek için her kat malikinin arsa payı oranının aynı olmayacağı göz önünde bulundurularak, tapudan alınacak kat malikleri listesi üzerinden her kat malikinin kesir bazındaki arsa payı oranı öğrenilir. Yapılan oylamalarda olumlu ve olumsuz oy kullanan kat malikleri kayıt altına alınarak (açık oy) ilgili çifte çoğunluk hesaplaması yapılır. BU durumda bazı toplu yapılarda temsilci seçimi için tapu sicilinde kayıtlı yönetim planlarında sandık oylaması ( gizli oy) eğer tüm bağımsız bölümlerin arsa payı aynı ise sorun teşkil etmeyecektir.Ancak arsa payları farklı olduğu taktirde eğer pusulalar üzerinde ilgili bağımsız bölümün arsa payı önceden basılı değilse çifte çoğunluk şartının karşılanıp karşılanamadığının tespiti mümkün olmayacaktır.

Geçici yönetim konusu ile ilgili olarak öncelikle tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planını edininiz. Yönetim planında varsa geçici yönetim maddesi uygulanmalıdır. Ancak maddede geçici yönetimin müteahhit veya arsa sahipleri tarafından kurulmasına yönelik hüküm var ise doğal olarak yetkisi olmayanlar geçici yönetimi kuramazlar. Yönetim planında geçici yönetime ilişkin hüküm yok ise oturduğunuz blokta kat mülkiyetine geçilmiş ise bloğunuz için yönetimi oluşturabilirsiniz. Kat mülkiyetine geçilmemiş ise ve halen kat irtifakı bulunuyorsa , bloğunuz fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi bloğunuz için yönetimi kurabilirsiniz. Ancak öncelikle yönetim planınızın yönetime ilişkin hükümlerini okuyunuz.

@@Apsiyon çok teşekkür ederim

Kimse yöneticilik yapmaya zorlanamaz. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununa göre "yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. " 3 ayda bir yönetici değişmez. Genel kurulsuz sıra ile yapılan yöneticiler kat maliklerinin vekili sayılmaz hatta vekaletsiz iş görürler, yetkileri olmadan malikler adına iş yapmış olurlar, bu da kişiler açısından risklidir. Sıra size geldiğinde kabul etmeyin hiç bir teslim tesellüm belgesine imza atmayın. Yakında sizin gerçeküstü düzen bozulur, bina malikleri zarara uğrar.

Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Ancak bu malik genel kurula katılmayıp kendisini temsil ettirecek ise ; Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemeyeceğinden, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bu kişi, her birine iki vekalet vereceği, kırk bağımsız bölümden fazla sayıdaki taşınmazlarda ise yine bu kişi , her birine bağımsız blüm sayısının %5 i kadar vekalet vereceği kişiler ile temsil edilebilir. Örnek olarak 100 bağımsız bölüm olsun. Bir malikin 40 bağımsız bölümü olsun. Bu malikin sahip olacağı oy sayısı 100/3 =33,3 yani 33 oya sahip olabilir. Bu 33 oy için ise kendisi genel kurula katılmayacak ise 100 %5 = 5 hesabı ( bir kişinin alabileceği vekalet sayısı) 33/5 = 6,6 ( vekalet vereceği kişi sayısı) Yani 7 kişiye 6'sına 5 er adet, 1 ine 3 adet olmak üzere vekalet vermelidir.

Hiç kimse yönetici olmaya zorlanamaz. Ancak siz yönetici seçildiğinizden yöneticiliğinizi devir etmeniz gerekir. Şu ana kadar yöneticilik ile ilgili bir eylem yapmamanız bu durumu değiştirmez. Bu durumdan kurtulmanın en kolay yolu , hemen olağanüstü genel kurul çağrısı hazırlayıp, gündeme istifanızı ve yeni yönetici seçimini ekleyip, genel kurula gidip istifanızı sunarsınız. Yöneticilikten İstifa Etmek (Apartman ve Site Yöneticiliğini Bırakmak) konulu kzfaq.info/get/bejne/oMqDpLlo2LHdk2g.html linkindeki videomuzdan ve www.apsiyon.com/blog/apartman-site-yoneticiligini-birakmak-istifa-etmek- linkindeki blog yazımızdan, Apartman Yönetici Seçimi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir? konulu kzfaq.info/get/bejne/fdipo7GKsNqdm58.html linkindeki videomuzdan ve www.apsiyon.com/blog/yonetici-secerken-nelere-dikkat-edilmelidir linkindeki blog yazımızdan , Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde konulu kzfaq.info/get/bejne/fdOodbJ5r6y3gJc.html linkindeki videomuzdan ve www.apsiyon.com/blog/yonetimin-yil-sonu-islemleri-genel-kurul-oncesi-bilinmesi-gereken-14-madde linkindeki blog yazımızdan faydalanabilirsiniz.

Merhaba Nevzat Bey, Çifte çoğunluk şartına göre arsa payını tespit etmek için her kat malikinin arsa payı oranının aynı olmayacağı göz önünde bulundurularak, tapudan alınacak kat malikleri listesi üzerinden her kat malikinin kesir bazındaki arsa payı oranı öğrenilir. Yapılan oylamalarda olumlu ve olumsuz oy kullanan kat malikleri kayıt altına alınarak (açık oy) ilgili çifte çoğunluk hesaplaması yapılır. BU durumda bazı toplu yapılarda temsilci seçimi için tapu sicilinde kayıtlı yönetim planlarında sandık oylaması ( gizli oy) eğer tüm bağımsız bölümlerin arsa payı aynı ise sorun teşkil etmeyecektir.Ancak arsa payları farklı olduğu taktirde eğer pusulalar üzerinde ilgili bağımsız bölümün arsa payı önceden basılı değilse çifte çoğunluk şartının karşılanıp karşılanamadığının tespiti mümkün olmayacaktır.

@@Apsiyon Birçok kişi gibi ben de bunu çok merak ederdim. Çok teşekkürler. Aksiyon yayınlarını birçok kişiyle paylaşıyorum -KMK'nu kasten ihlal edenler dışında-herkes haklarını öğrenince çok mutlu oluyor.

@@aestheticman2662 Güzel sözleriniz için teşekkürler. Sizinle olmak güzel.

@@Apsiyon Teşekkürler

@@nevzatunlu9759 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.

Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında dışarıdan yönetici atanmasına ilişkin bir yasaklama yok ise vekalet ile katılan vekil yönetici seçilebilir. Yapılan genel kurul olağan surette yapılıyor ise gündemde olmayan konular gündeme alınabilir. Genel kurul kararına göre yöneticiye ortak gider ve avans payı ( aidat) ile yakıt parası kadar bir ücret ödenmesine karar verebilir veya vekil hangi bağımsız bölümü temsil etti ise bu bağımsız bölümün ortak gider ve avans payı ( aidat) ile yakıt parasından muaf tutulması kararı alınabilir.

Eğer kişi tarafından alınan vekaletler ( aracısı olduğu vekaletler) başka kişiler tarafından kullanıldı ise ve neticede bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilmedi ise, yönetim kurulu veya yönetim kurulu başkanı tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçildi ise herhangi bir sorun görünmüyor. Tapu sicilinde kayıtlı bulunan yönetim planında malikler dışında bir kişinin yönetim kurulu adayı olması yasaklanmamış ise de emlakçı olsun veya olmasın farketmez 3. kişiler yönetim kuruluna seçilebilirler.

@@Apsiyon cevap için çok teşekkür ederim....fakat bizler site sakinleri olarak olaylar bizim disinizda geliştiği için....ne yapacağımızı inanın bilmiyoruz.... Nasıl bir yol izlemeliyiz....yasalarda olsa bile aslında bize ve siteye zarar veren yönetimi değiştirmek için... Çünkü her yönden önümüzü kapatıyorlar.... İnşaat firması akrabaları.... Vekalet kullanarak koydukları temsilcileri ikisi yine emlakçı ve diğerleri tanıdıkları.. Yani ne isterlerse kendi aralarında oylayip yapılıyor... Denetim deseniz neyi kapsıyor diyorum cevap yok.... Neyi denetliyor denetim kurulu...onuda bilmiyorum.... Yani yaptık oldu...bitti oluyor... Ne yapmamız lazım...illaki bir yol vardır diye düşünüyor ama inanın bu yolu bulamıyorum... Örneğin.... Benim bloktan ben temsilci adayı oldum....son dakika birini koydular kat maliki bir hanımefendiyi.... Oturanlar beni istedi ama vekaletleri kullandılar ben olamadım.... Seçilen hanımefendi de oğluna vekalet verdi....☺️temsilcimizde başkanı ne derse ona el kaldırıyor....

Sayın Ender Berkalp; 15 mesken 5 dükkan toplam 20 bağımsız bölümlü bir apartman düşünün. Her bir meskenin arsa payı oranı 4/100, dükkanların her bir arsa payı ise 8/100 olarak ele alalım. Karar alacakken 11 mesken kat maliki yönetici seçiminde olumlu o verse de arsa payları toplamı 44/100 yapıyor ve çifte çoğunluk şartını sağlamıyor. (51/100 den azdır) Oysa ki çifte çoğunluk şartına göre hem tüm maliklerin yarısından bir fazlası (11 kat maliki) olması gerekli hem de bu kat maliklerinin arsa payı oranı toplamı (örnekteki 51/100) yarıdan fazla olması gereklidir. Bu iki şartın aynı anda sağlanması gerekmektedir.

bu verdiğiniz örnekte bağımsız bölüm sayısı tek sayı olduğunda nasıl hesaplama yapılıyor? Örneğin 17 bağımsız bölümü olan bir apartmanda sayı çoğunluğunun sağlanması için 9 kişinin oyu yeterli mi oluyor?

Kat malikleri anagayrimenkulün tapuda bulunan yönetim planında herhangi bir kısıtlama yok ise kendi aralarından veya dışarıdan (kat malikinin eşini, çocuğunu ,kiracıyı ,ev sahibi olmayan, evini satan vs. herhangi birisini) yönetici seçebilirler. Öncelikle tapu sicilindeki yönetim planına bakmak gerekir.

Eski yönetici yönetim işine devam etmeye zorlanamaz. İkinci toplantıda da yönetici seçimi için yeter sayı sağlanamadı ise toplantıya katılsın ya da katılmasın kat maliklerinden herhangi birisi sulh hukuk mahkemesine yönetici atanması için başvurabilir. Olayın mahkeme yolu ile çözümü güçleşeceği için kat maliklerinden itiraz gelmediği taktirde eski yönetici veya maliklerin üçte birinin imzası ile yeniden olağanüstü genel kurul çağrısı yapılabilir.

Divan kurulu oluşturulması Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre zorunlu değildir. Kanuna göre kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürü ile tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Ancak sözü edilen defter sayfaları bir A4 büyüklüğündedir. Dolayısı ile kanunun bu öngörüsünün hayatın olağan akışı içerisinde ancak 20-30 bağımsız bölüme kadar olan anagayrimenkullerde gerçekleşmesi mümkündür. Daha fazla bağımsız bölüm ve kat maliki varsa doğal olarak kararların yazılı olduğu sayfalarda maliklerin imza edecekleri boşluk bulunmamaktadır. İşte bu sebeple Kat Mülkiyeti mevzuatına göre yönetilen anagayrimenkullerde kooperatif ve dernekler kanunlarından ithal divan heyeti oluşturulabiliyor, toplantıyı idare ediyor , kararları yazılı hale getiriyor ve kat maliklerinden aldığı yetki ile kararları imza ederek yeni yönetime teslim ediyor. Divan heyeti seçilmesi zorunlu değil ancak faydalı. Bunun yanısıra tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınızda genel kurulun gerçekleştirilmesi ve idaresi bölümünde divan heyetinin seçilmesi hususu da yazılı olabilir. Bu durumda divan heyeti seçmek zorunlu hale gelecektir.

Yönetim planında haksız tahsis yapılmış ise; Genel kurul / temsilciler kurulu toplanıyorsa önce bu kurulda görüşülmesi, ardından sonu alınamazsa yönetim planının ilgili maddesi/maddelerine ilişkin iptal davasının herhangi bir kat maliki tarafından açılması gerekir. Öncelikle bir araştırma yaptırmanızı öneririz.

@@Apsiyon kat malikleri mutahit e borçlu gbi davranıyor yanaşmıyor ama tüm bahçe alanını ve otomobil garajini iki tane yapmış ikincisini isyerleri için desene kendisi kullanıyor bahçe alanlarını da 5 dükkan var bina altinda binanın önünde ve arkasindaki tüm alanları kiraya verdiği dükkanların kullanımina açmış kira geliri getiriyor kendisine

@@melisayhan9113 ifade ettiğimiz gibi bir genel kurulda görüşülmesi yeterli. Kat malikleri bizim için sorun yok dese dahi toplantı tutanağı ile sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz.

Bir toplu yapıda (sitede) veya apartmanda bağımsız bölümde gürültü yapılması durumunda videodaki ve/veya www.apsiyon.com/blog/apartman-gurultu-yonetmeligi-sikayet-nereye-yapilir yazısındaki eylem planı dahilinde hareket edebilirsiniz. Her bir adımı koşullarınıza göre değerlendirdikten sonra bir sonraki adıma geçiniz. Gece 24:00 sonrası binadaki komşuluktan kaynaklı gürültülerde 155’i arayarak polise (kolluğa) şikayet edebilirsiniz, Ancak belediye zabıtası, konu olan yer konut olduğundan size yardımcı olamayacaktır. Yapacağınız yazılı ve sözlü şikayetlerde kurumlara iletmeniz gereken kanun maddeleri aşağıdadır. Görevlilere görevlerini hatırlatmanız çözüme erişiminizi kolaylaştıracaktır. 1) 30 Mart 2005 tarih ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu'nun "gürültü" başlıklı 36. maddesi, (1) "Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye, elli (2021 yılında ₺204,00 TL olmak üzere %25 indirimli olarak ₺153,0 TL) Türk Lirası idarî para cezası verilir. (3) Bu kabahat dolayısıyla idarî para cezasına kolluk veya belediye zabı ta görevlileri karar verir. ( Uygulanması için polis, jandarma veya belediyeye şikayette bulunmalısınız. ) Kamu kurumları ve görevlileri ile ilgili istek, öneri, şikayet ve ihbarlarınızı Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi (CİMER) hizmetini kullanarak veya 150 numaralı çağrı merkezini arayarak iletebilir, başvurunuzun durumunu takip edebilirsiniz. Polis , belediye ve çevre ve şehircilik bakanlığının gürültü konusunda vazifeleri kanunla verilmiş durumdadır. Gelmeliler. Örneğin POLİS VAZİFE VE SALȂHİYET KANUNU "Madde 14 - Şehir ve kasabalarda gerek mesken içinde ve gerek dışında saat 24 ten sonra her ne suretle olursa olsun civar halkının rahat ve huzurunu bozacak surette gürültü yapanlar polisçe menolunur. Bu yasağı dinlemiyenler hakkında Ceza Kanununun 546 ncı maddesine göre takibat yapılır." Yine ÇEVRESEL GÜRÜLTÜNÜN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YÖNETİMİ YÖNETMELİĞİ çerçevesinde belediyeler ve bakanlığın vazifeleri vardır. Eylem planımız hakkında daha ayrıntılı bilgiye www.apsiyon.com/blog/apartman-gurultu-yonetmeligi-sikayet-nereye-yapilir linkinden ulaşabilirsiniz.

Eğer tapu sicilinde toplu yapı olarak kayıtlı iseniz toplu yapıya ait yapıların tek olarak yönetilmesi ve ayrılması söz konusu olamamaktadır.

Merhabalar, bu videodaki her iki sorunuza da beraber yanıt vermek isteriz. Anlattıklarınızdan yöneticinin ve denetçinin görevini yapmadığı anlaşılıyor. Bu noktada adli şikayet ile Türk Ceza Kanunu kapsamında bir kovuşturma yapılarak hüküm verilmesi zor gözüküyor. Fakat arabanızın sitede bulunanlar tarafından çizildiğini kanıtlayabilirseniz zararınızı site yönetimine dava açarak zararınızı talep edebilirsiniz. Yönetim ve denetim mekanizmasının çalışmaması sonucu sitede yönetim boşluğu olacak ve muhatap bulunması zorlaşacaktır. Bu noktada gerekli düzeltmeler için genel kurulda adaylığınızı koyup seçilirseniz yöneticilik ya da denetçilik yapabilirsiniz. Seçimden önce komşularınıza durumu izah edip yönetici olarak sizi seçmelerini isteyebilirsiniz. Yıllık olarak bütçe oluşturarak kamera takılmasını ve anlattığınız ihmallerin giderilmesini sağlayabilirsiniz. Video ve yanıtlarımız hukuki bir garanti vaat etmemektedir. Uzman hukukçularda görüş almanızı tavsiye ederiz.

@@Apsiyon malesef yönetici o kişiler hariç kimse seçilemez ortalama 60 hanenın zaten yarısı onların kendilerine akrabalarına ve kiracılarına aittir diger 30 haneden de tanıdıkları samımı olduklarını varsayarsak aynı bildikleri gibi top oynatmaya devam ederler sonucuna varıyorum, çizilmelerle ilgili de kanıt bulmak zor kamera yok suandan itibaren kamera kendım koysam bile buda bi masraf yükü olacak benım için ama koysam bile gelip çizen bir kişnin gözükmesi ile geçmiş çizikleri o kişi yaptı desek yada o yapmıstır diyip yönetimi suçlasak bunla ilgili savunma yapabilirler diye dusunuyorum bu arada çizen kişi siteden mi yoksa site etrafındaki diger binalardan mı orası belli deil burada oyun parkımız olmadıgı için cocuklar otopark içinde oynuyor şüphe %80 onlarda olsada az da olsa yan binalardan gelen kişilerde olabilir tabi bilmiyorum valla ne yapacagım sikayet etsen masraf sonuc alabilecenmi belli deil sonrasında hane coklugu oldugu için üstümüze oyun oynarlarmı orası mechul valla şunu net diyebilirim arsa sahiplerinin yaşadıgı bir yerde gidip ev alan aklından zoru vardır bende aynı sekil cok akıllı sayılmam saygılar

Verdiğiniz bilgi ile sonucu üretmek mümkün değildir. 120 daire bağımsız bölüm sayısıdır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunundaki çoğu hüküm bağımsız bölüm sayısı üzerinden değil malik sayısı üzerinden yapılır. Yine nitelikli çoğunluk hesabı sadece toplantıya katılan değil tüm malik sayısı üzerinden yapılır. Nitelikli çoğunlukta anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm malik sayısının sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır . Örneğinize göre ; Mesela yönetici seçimi için ikinci toplantıda da malik sayısının ( sadece toplantıya katılanlar değil, tüm bağımsız bölümlerdeki toplam malik sayısının ) sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Hesaplamaları bağımsız bölüm sayısı üzerinden değil malik sayısı üzerinden yapmalısınız. Birden fazla bağımsız bölümün maliki tek bir kişi olabilir. 120 bağımsız bölümlü bir binada bir kişi diyelim ki bağımsız bölümlerin 10'una sahip olsun. BU durumda malik sayısı = 120 - ( 10 on bağımsız nölümü olan malik) + 1 ( bu maliki bir saymalıyız = 111 dir. Toplam malik sayısı 111 ise yönetici seçimi için sayı çoğunluğu 55,5 ( yeter sayılarda bir üst sayıya yuvarlanır ve 56 olur. dir. Dolayısı ile birden fazla bağımsız bölümü olan malikleri "bir malik" kabul edeceksiniz. Örneğin 10 bağımsız bölümü olan bir malik "1" sayılacaktır. Arsa payı çoğunluğunu hesaplarken ise birden fazla bağımsız bölümü bulunanların arsa payları da verdiği oy olumlu ise toplanacaktır. Örneğin 10 bağımsız bölümü olan bir maliğin on bağımsız bölümünün arsa payları toplanacaktır.

Bizi izlediğiniz için teşekkürler.

Merhaba Rıdvan Bey, ifade ettiğiniz faydalı olan yenilik ve ilaveler kat malikleri kurulunda oylamaya sunulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 ye göre gerekli çoğunluk ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Apartmanda bulunan dükkanın ortak gider ve avans payı (ifade ettiğiniz aidat) ödemek sorunda olup olmadığı veya ne kadar katılacağı ise apartmanınızın tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında yazılıdır. Eğer yönetim planında herhangi bir ifade bulunmuyorsa o taktirde dükkanlar da ortak giderlere katılırlar.

Yöneticiye şikayetinizi iletiniz. Eğer haksızlık ortadan giderilmiyorsa ilk genel kurulda konunun görüşülmesini sağlayınız.

Bağımsız bölüm sayısı 8 den az ise yönetici seçilmesine gerek yok. Bununla beraber anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ancak seçilmemesi halinde kat malikleri açısından bir suç veya ceza oluşmaz. Diğer sorunuz için Apartman Yönetici Seçimi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir? konulu kzfaq.info/get/bejne/fdipo7GKsNqdm58.html linkindeki videomuzu ve kzfaq.info?search_query=y%C3%B6netici+%40apsiyon linkindeki diğer videolarımızı izleyebilirsiniz.

Efendim üst kat komşum gürültü yapıyor sözlü uyarmama rağmen tahrik etmeye başladı polisi aradım zabitayi aradım çözüm değil binayla ilgilenen yok kaba Saba fesat birisi başım belaya girecek çözüm bulamıyorum sizin şunu yapın dediğiniz birşey varmi

Bir toplu yapıda (sitede) veya apartmanda bağımsız bölümde gürültü yapılması durumunda " Gürültü Yönetmeliği Nedir?" konulu kzfaq.info/get/bejne/qpt-eqSmvsW8Ymw.html linkindeki videomuzdaki ve/veya www.apsiyon.com/blog/apartman-gurultu-yonetmeligi-sikayet-nereye-yapilir yazısındaki eylem planı dahilinde hareket edebilirsiniz. Gece 24:00 sonrası binadaki komşuluktan kaynaklı gürültülerde 155’i arayarak polise (kolluğa) şikayet edebilirsiniz, Ancak belediye zabıtası, konu olan yer konut olduğundan size yardımcı olamayacaktır. Yapacağınız yazılı ve sözlü şikayetlerde kurumlara iletmeniz gereken kanun maddeleri aşağıdadır. Görevlilere görevlerini hatırlatmanız çözüme erişiminizi kolaylaştıracaktır. 1) 30 Mart 2005 tarih ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu'nun "gürültü" başlıklı 36. maddesi, (1) "Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye, elli (2021 yılında ₺204,00 TL olmak üzere %25 indirimli olarak ₺153,0 TL) Türk Lirası idarî para cezası verilir. (3) Bu kabahat dolayısıyla idarî para cezasına kolluk veya belediye zabı ta görevlileri karar verir. ( Uygulanması için polis, jandarma veya belediyeye şikayette bulunmalısınız. ) Kamu kurumları ve görevlileri ile ilgili istek, öneri, şikayet ve ihbarlarınızı Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi (CİMER) hizmetini kullanarak veya 150 numaralı çağrı merkezini arayarak iletebilir, başvurunuzun durumunu takip edebilirsiniz. Polis , belediye ve çevre ve şehircilik bakanlığının gürültü konusunda vazifeleri kanunla verilmiş durumdadır. Gelmeliler. Örneğin POLİS VAZİFE VE SALȂHİYET KANUNU "Madde 14 - Şehir ve kasabalarda gerek mesken içinde ve gerek dışında saat 24 ten sonra her ne suretle olursa olsun civar halkının rahat ve huzurunu bozacak surette gürültü yapanlar polisçe menolunur. Bu yasağı dinlemiyenler hakkında Ceza Kanununun 546 ncı maddesine göre takibat yapılır." Yine ÇEVRESEL GÜRÜLTÜNÜN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YÖNETİMİ YÖNETMELİĞİ çerçevesinde belediyeler ve bakanlığın vazifeleri vardır. Eylem planımız hakkında daha ayrıntılı bilgiye www.apsiyon.com/blog/apartman-gurultu-yonetmeligi-sikayet-nereye-yapilir linkinden ulaşabilirsiniz.

Merhabalar, öncelikle tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında yan parsel ile ilgili maliklerinizin bir bakım borcunun vs. olup olmadığını kontrol ediniz. Çoğu zaman kamuya ait arsaların bakımsızlığı sebebi ile yapımcı ile arsa sahipleri bu tip maddeleri yönetim planına işleyebiliyorlar. Gereksiz ama olabiliyor. Böye bir durum yok ise sınırlarınız dışındaki 'deprem toplanma alanına' mangal yapılmasına ilişkin bir kat malikler kurulu ya da toplu yapı olarak temsilciler kurulunuz var ise temsilciler kurulu kararı olup olmadığına bakınız. Bir genel kurul kararı var ise maalesef dava yolu ile itiraz etmek gerekecek. Daha detaylı bilgiyi "Site Genel Kurul Kararlarına Karşı Nasıl Dava Açabilirim?" konulu www.apsiyon.com/blog/site-genel-kurul-kararlarina-karsi-nasil-dava-acabilirim linkinden edinebilirsiniz. Eğer temsilciler kurulu kararı var ise siz direkt dava açmamalı ve blok temsilcinize bildirmeli gerekirse ihtarname çekmelisiniz. Eğer yukarıdakilerin hiç birisi yani yönetim planında bir madde veya bir genel kurul/ temsilciler kurulu kararı yok ise o taktirde ödemeyi itirazi kayıtla yapmalı ve dönem sonunda konuyu genel kurul/ temsilciler kuruluna götürmelisiniz. Eğer elnizde itiraza ilişkin yeterli emare ve delil var ise ödemeyi yapmayıp tarafınıza yapılacak icra takibine itiraz edip karşı tarafın mahkeme açmasını beklemelisiniz.

@@Apsiyon Bilgiler için çok teşekkür ederim. Yapılan iş, temsilciler kurulu kararı veya kat malikleri kurulu kararı olmadan yöneticinin keyfi olarak tek başına aldığı, belediye arazisine, bakım değil sabit 'mangal' yapımı işlemiydi! Sağolun

@@cevdety.9922 Yöneticilerin vekil sorumluluğunu öğrenmeleri adına zamazn zaman sert muhalefet gerekiyor. Genel kurulda yapılanın ne kadar hatalı olduğunu ifade edebilirsiniz.Ayrıca belediye zabıtasına konuyu yazılı olarak iletebilirsiniz.

@@Apsiyon Çok teşekkür ederim..

İfade ettikleriniz halihazırda hatalı yapılan iş ve işlemlerdir. Yönetim planınızı da okumuşsunuz. Yeter sayı sağlanmadan seçilen kişilerin kat maliklerine karşı sorumluluğu bulunmakla beraber vekaletsiz iş akdine göre işlem görmektedirler. Bu durum kendileri için risk oluşturmaktadır. Genel kurulun yapılma şekli de yok hükmünde görünüyor. Çağrının kat maliklerine süresinde elden imzalı veya taahhütlü posta ile bildirilmesi gerekiyor. Kapıya asılan çağrı sadece bağımsız bölümü boş olan ve adresi bilinmeyen kat maliklerine ilan içindir. Bağımsız bölümde oturan, kiracısı olan ve adresi bilinen kat maliklerini bağlamaz. Dilekçe ile sorunu çözemiyorsanız genel kurula katılıp diğer maliklere izah etmeniz, genel kurul kararlarına itiraz etmeniz, sonuç alamaz iseniz, genel kurula katılmış iseniz genel kurul tarihinden itibaren 30 gün içinde; genel kurula katılmamış iseniz genel kurulun yapıldığını öğrendiğiniz tarihten itibaren 30 gün içinde genel kurulun iptali / kararlarının iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekir. Daha fazla bilgiyi Apartman ve Site Genel Kurul Toplantısı Ne Zaman Yapılır? kzfaq.info/get/bejne/npN8Y5eWx7HIlGif.htmlinkinden ve Apartman Yönetici Seçimi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir? kzfaq.info/get/bejne/fdipo7GKsNqdm58.html linkinden alabilirsiniz.

@@Apsiyon çok teşekkür ediyorum böyle hizmet verdiginiz için videolari severek izĺiyorum ilginizden dolayi teşekkür ediyorum..yanitiniz icin

@@bahar4630 Biz izlediğiniz için teşekkürler.

Anagayrimenkulün tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında yönetici seçimi maddesini okuyunuz. Orada bir yasaklama yok ise tabi ki 3. kişiler, anagayrimenkul ile ilgisi olmayanlar, anagayrimenkulde oturmayanlar, kiracılar dahil yönetici olabilirler.

@@Apsiyon teşekkür ederim

Çifte çoğunluk "yönetici veya deneticinin kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanmasıdır" Daha fazla bilgiyi "Site Yöneticisi Seçerken Yapılan Yanlışlıklar" konulu www.apsiyon.com/blog/site-yoneticisi-secerken-yapilan-yanlisliklar linkindeki yazımızdan öğrenebilirsiniz. Kat maliki sayı ve arsa payı çoğunluğu (çifte çoğunluk şartı) gerektiren; 25. (Kat Mülkiyetinin Devri), 30. (İlk Toplantı Nisabı), 34. ve 71. (Yönetici, Yönetim Kurulu Seçimi), 41. ve 71. (Denetçi ve Denetim Kurulu'nun Atanması), 42. (Faydalı Yenilik ve İlaveler / Yatırım Kararı) maddelerindeki karar yeter sayılarına uyulması gereklidir.

Bizi izlediğiniz için teşekkürler.

Örneğin bir binada bağımsız bölüm sayısı 100 . 10 bağımsız bölüm 3 malike, diğerleri 90 farklı malike ait. Bu binadaki malik sayısı 93 dür. Çİfte çoğunluk hesabı yönetici , denetici atanması kararlarında aranır. Birinci çoğunluk : Sayı çoğunluğu aranır. 93 malik var ise bu maliklerin salt çoğunluğu 93/2 = 46,5 . Virgülden sonraki rakam yeter sayı kararlarında yukarı tamamlanır. 47. O halde sayı çoğunluğu 47 . İkinci çoğunluk : Arsa payı çoğunluğu aranır. 93 malikin 100 bağımsız bölümün arsa payı toplamı 100.000 olsun. Genel kurula katılan ve olumlu oy kullanan örneğin 47 malik var ise bunların arsa payları toplamı 100.000/ 2 = 50.000 + 1 = 50.001 olmalıdır. Örneimizdeki 47 malik sayısı ve 50.0001 arsa payı toplamı çifte çoğunluk için gereken asgari sayı ve arsa payıdır. Çifte çoğunluk budur.

Kmk madde 34/4 ‘e göre yönetici; "kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu" tarafından atanır. Bu iki çoğunluğun (kat maliki sayısı ve arsa payı bakımdan sayı) aynı anda sağlanması gerekmektedir. Bu şarta çifte çoğunluk şartı denmektedir. Yönetici seçiminde ister ilk toplantı olsun ister ikinci toplantı, olağan yada olağan üstü toplantı olsun hukuka uygun bir yönetici seçilmesi için bu şartın sağlanması gerekmektedir. Kmk madde 34/4 bu konuya net cevap vermiştir. Yönetici ve denetçi seçimleri sayı ve arsa payı çoğunluğu ile geçerli olmaktadır. Kanun koyucu toplantı sayısına göre bir şart koymamıştır. Mevcut yargıtay kararlarında da bunu hususu açıkça görülebilir. Karara ilişkin iptal davası açılması durumunda seçim kararı iptal edilecektir.

Hocam biz bir blokta yönetici seçimi yaptırdık. Yonetim kurulu olarak. İlk ve ikinci toplantıya sadece yonetici adayı geldi. Iki toplantıda da tek kisi vardi. Onceki yonetici istifa etti taşındı. Bu şekilde nasil seçim yapılacak? Daha önce yapılan toplantılarda 32 daireden 2 kisi geliyordu. Bilgi verirseniz sevinirim.

@@hamzabey2731 Merhaba Hamza Bey, hukuken yönetici seçilmesi için gerekli çifte çoğunluk şartı sağlanmamış gözüküyor. Dolayısıyla hukuka uygun şekilde yöneticinin atanması sulh hukuk mahkemesine başvurarak olabilir. Bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz.

@@Apsiyon Madde 30, ilk toplantı için "... oy çokluğuyla karar verir", ikinci toplantı için ise "karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur" demektedir. İkinci toplantıya 1 kişi katıldı ve tek başına oy verdi ise katılanların salt çoğunluğu kuralını sağladığı gibi, yüzde yüzünün oyunu almış demektir. Madde 34'te "Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır", denmiş olmakla birlikte bu çoğunluk sayısını veya oranını madde 30'da aramanız gerekir. O da net bir şekilde katılanların oy çokluğu/salt çoğunluğu demiş.

@@Apsiyon Herkesin kolaylikla anlayabilecegi cok guzel bir aciklama.

Bizi izlediğiniz için teşekkürler.

Bizi izlediğiniz için teşekkürler.