Option 1 sans hesiter car un MDB veut une OP rapide. Offre d'achat a 500ke net vendeur car "LE PIEGE" c'est la TVA sur prix total du terrain à batir.(voir arret de la cour d'état de mars; TVA sur marge, c'est fini...) Une offre a 590-600ke= des cacahuètes de benef au final! Vente de ce dernier a 350ke=70ke de TVA a payer. (rappel, il n'y a pas de bati sur le terrain vu, on échappe pas a la TVA dans ce cas). Donc ventes des 2 lots soit CA total de 740ke-40ke frais et autres-70ke TVA= 630ke;soit une marge avant IS de 130ke. Cela represente déjà 25% de marge avant IS environ pour une premiere offre au vendeur, sachant qu'elle peut etre revue j'usqu'à 520ke max dans un 2eme temps (20% de marge demandé par les banques). Paiement comptant avec condition suspensive d'une DP purgée de tout recours. Salut Yoni.

Salut Yoni et encore merci pour cet exercice. Option1: propo a 590 max 600ke pour une durée de 1mois de travail perso Option2 :propo a 542 max 560ke pour une durée de 6 mois de travail perso

Salut Yoni, Pour ma part je partirais sur l'option 2 pour 1raison ; j'aime bien les travaux et j'ai une grande satisfaction à vendre un bien clé en main ou ton acheteur te dit ouah top.... et discute meme pas le prix de vente ....dans cette option 2, la marge absolue est un peu supérieur à l'option 1 mais la satisfaction est bien au delà en tout cas pour moi ... MLerci à toi Yoni pour tes videos toujours très instructives

Sympa comme exercice ;) option 1 à 500/550k, plus rapide, moins de temps à consacrer à l'opération, mise en vente immédiate de la maison et moins de tréso dehors. J'adore le format de cette vidéo, à refaire ;)

Salut Yoni, D'après mon expérience, les opérations de division très simples - typiquement détachement d'un TAB et revente d'une maison en l'état - sont peu rentables en %, car elles sont faciles à réaliser et beaucoup de monde peut les faire, ce qui tire les prix d'achat du foncier vers le haut et diminue la rentabilité. Ceci étant dit, effectivement vu les montants en jeu, çà vaut la peine d'y réfléchir en valeur absolue. 50,000 euros minimum de marge par lot c'est le ratio que j'utilise pour ne pas bosser pour rien, donc 100,000 euro pour 2 lots. Dans ce cas particulier, outre le prix, j'essaierais de mettre en place un achat à terme du foncier qui permettrait de le payer avec le produit de la vente du lot maison, et donc de ne pas sortir de trésorerie, qui sera utilisée à meilleur escient sur une opération plus complexe et plus rentable. Voilà :)

Merci beaucoup, J’apprécie particulièrement ton état d’esprit et ta manière de présenter les choses…, Tu es très inspirant

Continue comme ça yoni ça déchire ! Le petit jeu j’adore c’est interactif Et technique ,que demander de plus Pour infos j’avais dis 450ke Un peut trop bas apparemment lol

Super vidéo, le format est top pour saisir et la mise en situation amusante... et surprenante ! Merci Yoni !

Parfait le format. Merci

Salut Yoni, très bonne vidéo. Tu prends des hypothèses car pas mal d'éléments restent à caler, il est donc normal que rien ne soit parfaitement précis. Hormis le prix du terrain qui m'a horrifié (mais ça tu n'y es pour rien hein ;-) ) j'ai vraiment trouvé l'exercice pratique super intéressant donc merci pour ça. Un petit éclaircissement à l'occaze sur cette histoire de TVA totale ou TVA sur marge sur les TAB au vu de la remarque de log'invest sera le bienvenu...

Excellent format ! merci Yoni ! Et en plus ça rime ! :-)

Vraiment top cette vidéo

Avec ma modeste expérience de MDB je dirais 500 000 e pour l'option 1. Et pas du tout envie de faire l'option 2 : fond mobilisé trop important sur une durée trop longue.

Salut, rien de tel qu'un exemple Super vidéo ! Merci Yoni J'ai toujours le même problème on parle jamais des taxes, TVA sur marge ici? Et IS ? Vous êtes sur quel secteur, les prix sont "très" élevé mazette. Sur mon secteur j' en proposerai 100k qu on me prendrai pour un fou.

Oui d'autres !!! Merci

Complètement daccord... prendre 80/100k, a juste diviser... je ne sais pas trop combien de temps ça représente...mais c'est dans tout les cas une super opération. Le détachement du terrain peut se faire de quelle manière et sous combien de temps en général? Vous le mettez en vente viabilisé ou à viabiliser?

Tellement important de bien faire la différence entre valeur absolue et valeur relative!

Super vidéo Yoni! 550k et l'option 1 pour moi

Très bon format de vidéo

Finalement je trouve 605478 pour option 1 avec marge brute de 96522 pour un taux de marge de 15%. Et 617043 pour option 2 avec 136957 de marge brute. Effectivement très peu de gain pour l'option 2 avec beaucoup plus de travail à faire .

Super ce style de vidéos on en veux d'autres :) merci

prix d'achat 550,000 option choisie 1 bis = achat division revente + demande de permis pour extension ? mais bon je ne sais pas si possible et aussi si une fois depose, les rectificatifs sont possibles. Peut-etre que je ne devrais pas envoyer ma reponse. Mais le principe est d'apprendre..

Très réaliste, merci

Merci pour la vidéo ! J'aurais proposé 580 000 euros :)

Salut Yoni. Merci pour ta vidéo et pour toutes les autres aussi d'ailleurs. J'ai une question concernant ta conclusion. Quid de l'obtention d'un financement bancaire avec un dossier présentant une marge de 15% ? J'ai personnellement en tête plutôt une marge de 20% mini à présenter à un organisme de financement, tout comme de potentiels investisseurs d'ailleurs pour les convaincre de participer au projet. Qu'en penses tu ?

Très intéressant. Merci

salut Yoni! Super vidéo avec de très bons conseils et du beau contenu. Perso je part sur l'option 1 car beaucoup plus liquide Je suis de la région Lyonnaise au plaisir d'échanger. seb

Encore une fois on vois le professionnel... vive tes formations pour être au top 👌..merci

Pédagogique et concret ,donc efficace! Par contre je dois revoir mes calculs !!!😂

Salut Yoni, encore une super Vidéo de qualité ! J'avais estimé 585k€ (pour atteindre 20% mini de marge brut) et l'option 1 (moins couteuse en temps et energie). Pour l'option 2, pour 50k€ de différence vu le temps passé pour le PC, le suivi des travaux je ne pense pas que cela soit assez rémunérateur. Tiens nous au courant si votre offre a été acceptée et encore merci pour ta vidéo. PS : pour les 250k€ de travaux estimés avec l'option 2, tu as détaillé tout les coûts ou utiliser des ratios ?

Salut yoni après avoir vu toutes tes vidéos.....et si j’ai bien suivi ton raisonnement j’aurais fait une proposition à 580 k pour être sûr que le vendeur ne soit pas déçu et être sur de pouvoir passer...cela me rappelle la fable du héron à vouloir toujours plus gros à l’arrivée ont a rien.....😉

Merci pour cette video. Pour déterminer le CA, tu te bases sur quels indicateurs ?

Bonjour, A 650ke le propriétaire vendra dans la journée sur le bon coin sans intermédiaire. A plus de 650ke la marge ne sera pas folichone pour MDB. Perso je démarcherai le voisin mitoyen puis passage en mairie sur un projet global de petit immeuble avec les 2 terrains réunis.

Merci top ce format (550k€ option 1) Au final vous avez eu l’accord du vendeur?

Bonjour, option 1 car plus rapide et je propose pas plus que 560000€ pour rester a ma marge de 20%.

Bonjour Je propose 450k€. Mais ne connaissant pas le prix du marché dans cette région je pense me tromper. Merci pour les videos. Vivement la formation. Romuald

like payé, merci pour cette video et la formation

On ne connait pas le prix dans la zone c'est compliqué de faire une estimation moi j'aurais pas proposé plus de 450000

Pour ma part, on se prend la tête une DP on récupère 120k de marge. 584000 pour le vendeur.

Ma première opération sur une maison 130000€ de plus value

bonjour, l'opération n'est pas rentable à 600 k€ si 20 % d'apport , quelle solution ?

Je me suis trompé.... J ai hésiter à mettre 550. Mais bon je suis débutant dans le métier .

Salut Yoni ce qui serait interessant pour aller au bout de ton raisonnement , ce serait de faire le calcul final de la marge nette avant impots qui est pour moi la vrai marge ?..... d'après moi dans l'option 1 tu es soumis à la tva sur marge soit une marge nette de 80KE et dans l'option 2 , c'est la tva sur prix de vente qui s'appliquerait soit 175 KE de tva moins 50 KE pour les travaux soit un total de tva à sortir de 125 ke ; donc l'opération serait déficitaire si tu prend juste 100 KE de marge et si tu prends 15OKE , il resterait une marge nette de 25 KE , ce qui est très faible ; mes calculs sont ils bons? a +

Bonjour je viens arriver sur ta chaîne cela m'intéresse occasionnellement ma question sera peut on faire une opération sans argent ? Merci pour ton retour

Bonjour yoni je choisi option 1 prix d'achat à 540K.

J'aurais mis 550k. Je pensais que sur le terrain à bâtir, il y a une TVA intégrale (on détache un terrain). Du coup, 60 000 euros de TVA à déduire, non?

Ca ne vous gene pas interieurement certaine fois de savoir que vous "profitez" de la naivete de certaines personnes .. 80K pour une DP que le gars pourrait facilement faire .. Cest pas un reproche hein , simple question

Bonjour Yoni, Video très pertinente! Je dois ajouter quelque chose par rapport à ce que vous avez dis au sujet de la rentabilité à la fin de la vidéo. Plus les sommes en jeu sont grosses plus la rentabilité peut-être basse en quelque sorte. Pourquoi? Car tout simplement, même si il y a une petite rentabilité sur une grosse somme sa fera toujours une grosse somme en terme de bénéfice! 😉 Ceci reste mon avis. Ilan

Eest ce que sur le tab a detache on aurait pu crer qund meme 2 maisons mitoyennes malgre le refus de la mairie de creer 2 lots? pour augmenter la renta ? merci

Outre la renta quelle stratégie mener pour obtenir 650k€ à la banque ? Ce qui me semble plutôt l essentiel...:)

Salut Yoni... 350 000 pour la vente du terrain je trouve très optimiste !!! Et en même temps je pense que tu peux faire ta réno pour moins de 250 k€.. Donc l'un dans l'autre 🤔🤔🤔

Pour se contenter de 20% de marge brute on peut proposer 562 ke au vendeur, peut-être 550 pour faire un arrondi. J’opterai uniquement pour l’option 1.

Max 600k€ avec l’option 1

580k€ option 2

Peu de risques, peu de temps passé ... je le tente à 600 ke. Pas gourmand mais en lien avec le ratio temps/risques.

Attendez j ai bien compris la?? Vous récupérez 80 à 100 à quasi rien foutre? Et ceux qui prendraient moins seraient des crevards?? Perso 40k à "rien foutre" ça me paraît déjà très bien. Une opé comme ça par an ça fait un 2k par mois. Certains font les 3*8 pour cette somme. D autres font des études importantes. Ça confirme que ce que je pensais de la profession. Gagner gaver à rien foutre. Belle mentalité.

593 000 option 1

Option 1 et 580k€. Sinon vidéo à refaire

option 1 = achat 561 600 option 2 = achat 603 200

Donc en gros 80k en plus pour faire une DP

490000 euro option 1

550k€

400k€

👍

500k€ soit 23% de marge (160k€)

option 1: offre à 585 000€

Je proposerai 560000€ maximum de manière à me dégager 25% de marge brut

515k€ et option 1

550 k€

++++

Il est sympa ton calcul mais tu oublies la tva sur le terrain à bâtir... et du coup ta rentabilité fond comme neige au soleil et tu te bouffes les c... au final 😕

C’est la tourné je paye mon like 100 000 a rien faire c’est Bonnard

Je pars sur 550K pour l'option 1.

Au plus gros je dirais 525000€

Prix d’achat Max a 500k€

👍