인기지역이니 월세 350 쉬울 것 같죠? 빼도 박도 못하고 폭망합니다

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Күн бұрын

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“상가의 매출 또는 매출에 근거한 임차료 지급 여력 등을 계산 할 때는 지역보다 배후 세대, 상가 공급이 얼마나 되느냐가 중요하다.” (김종율 보보스부동산연구소 대표)
최근 땅집고TV는 ‘2023 상권긴급점검’ 기획을 통해 서울 이대, 동대문뿐만 아니라 신도시의 위례, 광교, 청라 등의 상권 분석과 문제점들을 파악했다. 오늘 땅집고TV에서는 김종율 보보스부동산연구소 대표와 함께 그동안 ‘2023 상권긴급점검’에서 나왔던 지역들을 살펴보며 다시 한번 짚어보는 시간을 마련했다.
김종율 대표는 ‘2023 상권긴급점검’에서 소개된 상권 중 ‘위례 신도시’가 가장 기억에 남는다고 했다. 김 대표는 “위례의 경우 중심 상가 지역이 고평가되어 분양했다”며 “특히 남위례역의 경우 북쪽에 주거 배후가 꽉 차 있는데 지하철역만 남쪽에 있어 진정한 역세권 상권이라고 할 수 없다”고 말했다. 그러면서 “상가 투자를 결정할 때는 ‘배후 수요’와 ‘상가 공급량’이 중요하지, 아파트가 인기 있다고해서 상가 분양이 잘되는 것은 아니다”라고 강조했다.
김 대표는 “상가를 살 때는 ‘주거 배후 수요 1만 가구면 플라자 상가 20개, 1층 상가 기준 평당 임대료 22만원’을 공식처럼 가지고 있어야 한다”며 “만약 상가 수가 30개면 평당 임대료는 15만원 정도로 생각하고 접근해야 한다”고 했다. /이해석 땅집고 기자 gotji-7@chosun.com
▶타임라인
00:00 하이라이트
00:20 시작
00:49 질문1. 가장 기억에 남는 지역은?
02:30 질문2. 신도시 상권에 공실이 많은 이유는?
04:07 질문3.도시계획 단계부터 잘못된 것 아닌지?
05:23 지도 보며 설명 - 동탄 신도시
06:52 지도 보며 설명 - 위례 신도시
08:50 질문4. 1만 가구일 때 적정한 상가 공급량은?
09:54 질문5. 평당 1억에 상가투자를 많이 하는지?
10:15 질문6. 아파트 투자가 더 낫지 않나?
14:09 질문7. 공실 해결은 어떻게 해야 되나요?
14:27 상가 투자 시 공식으로 알 것
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Пікірлер: 133

@bluefighterj Жыл бұрын

강남도 망하는 판국에 어느 지역이 성공 하겠습니까? 상가시대는 끝나다고 봐야 합니다.

@Greenfield-yf1wh 11 ай бұрын

쿠팡이 수십조원 적자내다가 드디어 흑자낼정도로 인터넷쇼핑이 잘 나가는데 오프에서 장사가 잘 되겠습니까?

@kyungheuilee6859 Жыл бұрын

땅값이 비싸다고 월세가 많이 나오는게 절대 아니다. 상가는 유동인구가 많아야 월세가 많이 나온다.

@park0173216060 Жыл бұрын

상가는사는게아닙니다 한번망하고지나가면 경매로사야만 거품이사라집니다

@user-hj3qo1io5u Жыл бұрын

위례 중심상가.. 월 300으로 도저히 안들어오는데 월세는 내리기 싫으니 3년계약 월 300으로 해놓고 실제로는 특약으로 3년간 월세 100 깎아주고 3년 이내에 망할경우 인테리어비 보상해 준다는 조건을 달아서 상권이 채워졌죠.. 사실상 눈가리고 아웅 인데도 월세를 내릴수가 없는게 건물주니.. 여러분도 부동산 투자 하실때 항상 조심하십쇼

@perth0301 Жыл бұрын

월세따라 가치가 산정되서 이 분 말씀대로 임대료 못 내리고 망함

@goodwood5941 Жыл бұрын

@@perth0301 잘못 된 것을 바로 잡고자 이 댓글을 씁니다. 건물가격은 단순히 월세로 평가 되지 않습니다. 그렇다면 안좋은 건물도 월세만 높게 받는다면 가격이 상승하겠네요? 시장에서 평가액 보다 비싸게 팔리는 물건도 있고 저렴하게 팔리는 물건도 있는데 그 건물의 가치는 사는 사람이 구매로 이어졌을 때 평가되고 형성되고 매겨지는거지 단순히 시가표준액 쉽게 말해 행안부에서 평가해주는 공시지가나 일반 감정평가사가 하는 감정평가액은 높게 매겨질수록 세금만 많이 나가는 결과가 생기고 물론 높게 나오면 대출이 많이 나오기에 은행이랑 감정평가사랑 짜고 불법 대출을 감행해서 은행의 높은 자리에 계셨던 분들이 구속되는 그런 일이 매우 많았어요 찾아보시죠 안믿기면. 결론 건물 가치는 굉장히 여러가지로 평가 됩니다. 이 것은 평준화 된 기준에 의해 세금 등을 위해 매겨진 것 일뿐 이 것이 매매가는 아니에요. 그 증거로 행안부 공식 시가표준액 산정 기준 훈령 올립니다. 지방세 시가표준액 조사·산정 기준 [시행 2023. 1. 1.] [행정안전부훈령 제271호, 2022. 12. 28., 일부개정] 행정안전부(부동산세제과), 044-205-3844 제1장 총칙 제1조(목적) 이 기준은 「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조제2항, 같은 조 제3항 및 같은 법 시행령 제4조제1항에 따라 건축물과 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액을 조사 ㆍ산정하기 위한 세부적인 절차와 방법 등을 정함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다 1. "시가표준액"이란 시가 그 자체는 아니지만 지방세 세목별 과세표준의 기준이 되는 물건의 적정가액으로서 지방자치단체의 장이 결정한 가액을 말한다. 2. "표준가격기준액"이란 「지방세법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제4조제1항제1호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 같은 호에 따라 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 금액을 말한다. 3. "건물신축가격기준액"이란 영 제4조제1항제1의2호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 같은 호에 따라 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 금액을 말한다. 4. "기준가격"이란 영 제4조제1항제2호부터 제11호 및 제136조제1항제3호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 행정안전부장관이 산정ㆍ고시한 가격을 말한다. 다만, 광업권의 경우 지방자치단체의 장이 직접 조사하여 산정한 가격을 말한다. 5. "기타물건"이란 영 제4조제1항제2호부터 제9호까지 정한 과세대상을 말한다. 제3조(적용범위) 시가표준액의 조사ㆍ산정은 지방세법령에서 따로 정한 것 외에는 이 기준이 정하는 바에 따르고, 이 기준에서 정하지 아니한 사항은 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령에 따른다. 제4조(조사ㆍ산정원칙) ① 시가표준액은 건축물대장 등 객관적인 자료를 기준으로 일반적인 이용현황에 따라 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 시가표준액 조사ㆍ산정시 납세의무자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다. 제2장 시가표준액 산정을 위한 조사ㆍ산정 절차 제1절 표준가격기준액의 조사ㆍ산정절차 제5조(조사 절차) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정하는 기관은 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때 다음 각 호의 절차를 따른다. 1. 조사의뢰 대상 분석 2. 거래 및 임대 가격자료의 수집 및 분석 3. 지역별 부동산 시장 동향 및 가격분석 4. 표준가격기준액 산정 5. 표준가격기준액안 가격균형성 검증 6. 표준가격기준액 조사ㆍ산정보고서의 작성 제6조(조사의뢰 대상 분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 공부조사 및 현황조사를 통해 다음 각 호의 사항에 대한 대상의 특성 자료를 분석한다. 1. 소재지, 지번, 명칭, 동호수 2. 구조, 용도, 건축연도, 면적 3. 위치 및 주변 환경 등 지역적 특성 4. 물건의 유형 및 형태 등 개별적 특성 5. 그 밖에 가격형성에 영향을 미치는 요인 제7조(거래 및 임대 가격자료의 수집 및 분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 다음 각 호의 사항에 대한 가격 자료를 수집ㆍ분석한다. 1. 취득세 신고자료 및 실거래신고 2. 부동산 매물 가격 자료 3. 부동산 임대 가격 4. 그 밖에 인근지역의 가격 및 임대 자료 제8조(지역별 부동산 시장 동향 및 가격분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 부동산시장 동향 및 가격분석을 통해 다음 각 호의 사항에 대한 지역의 가격동향 및 가격 추세를 분석한다. 1. 조사 대상 소재지의 부동산 시장 특성 2. 조사 대상 유형의 부동산 가격 동향 3. 조사 대상 부동산 가격 추세 및 전망 4. 그 밖에 지역의 부동산 시장 동향 및 가격에 대한 종합의견 제9조(표준가격기준액 산정) 표준가격기준액을 산정할 때에는 실거래가격, 개별공시지가 등을 고려하여야 한다. 제10조(표준가격기준액안 가격균형성 검증) ① 표준가격기준액을 산정한 경우 가격균형성에 대한 검증 절차를 거쳐야 한다. ② 제1항에 따른 가격균형성 검증을 위해서는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 1. 표준가격기준액의 수준에 관한 사항 2. 전년도 표준가격기준액과의 균형유지에 관한 사항 3. 인근 표준가격기준액과의 균형유지에 관한 사항 4. 그 밖에 표준가격기준액의 적정성 검토를 위해 필요한 사항

@sanginkim117 Жыл бұрын

분양할때가 더 문제임 3년간 월세보장이라 해놓고 월세 대납해주고 그 다음은 끝...

@user-td6dt8od2x Жыл бұрын

와.. 이런거 어디서 찾아보나요??

@goodwood5941 Жыл бұрын

@@user-td6dt8od2x 어떤거요?

@user-whiteodong Жыл бұрын

장사 10년 넘게 하면 업종이 달라도 대충 견적이 나오는데 지금 들어가서 인건비 이상 벌 수 있는 상가는 거의 없다고 해도 무방합니다. 로드 상권이든 아파트 상권이든 다 포화상태고 신규 분양 아파트 오피스텔 상가 다 텅텅 비었어요. 당분가 상가로 돈 버는건 불가능합니다. 부동산이 실물 자산이라는 인식 때문에 안전하다고 여기는 분들이 많은데 사 줄 사람 없으면 실물자산이 유동성 자산보다 더 골치아픕니다. 손절도 불가능해요.

@gravel1brevet2campinghocke27 Жыл бұрын

말씀 잘 하신다 거기다 세대와 시대도 변화는 과정이라....

@analyzerx Жыл бұрын

명강의 입니다. 많은 깨우침과 가르침을 받았습니다.

@Chaeisfree Жыл бұрын

위례산다 상가비율 조졌음 여기. 외부에만 보이는게 다가 아님, 완전 배드타운이라 처음에 이사올때부터 상가 안나갈거같았는데 5년째 공실이너무 많음....

@Domestique- Жыл бұрын

위례에 사무실이 있어서 4년정도 매일 다녔는데 그냥 그런 동네입니다. 상가 활성화 힘든 동네에요.

@user-eq6ci1su2l Жыл бұрын

LH는 쉬러가는 곳이라는 업계현역들 말이 맞나봄..

@user-kb9kv6sd1b Жыл бұрын

문래동 준공업지역에도 젊은이들 도 공장을 리모델링 해서 이곳에서 장사하는데 거의 망합니다~~월세만 젊은이들이 올려놓고 그다음 권리금 만받고 튀고 ~ 그다음들어온사람은 속고 또 나가고 이러다 젊은이들 빛만지고 정말 한심합니다 까페나 식당오래하신분들도 망해서 나가는데 부동산 입질에 속고 속지 마세요

@user-kj4ov8yx5v Жыл бұрын

4~50년 전부터 성행하던 수법입니다. 멍청한 사람들이 권리금 내고 들어와 꼭 망해 나감 반복. 나중엔 상권도 다 죽임.

@livingkim5311 Жыл бұрын

결국은 자기가 직접 장사할 상가 아니면 사지말아야 되는거군요.

@hksunroof69 Жыл бұрын

12:43 12:43

@hankyunglee3239 9 ай бұрын

자기가 직접 하지 않고 임대 주어도 잘될만 한 상가를 하던지 아예 하지 말아야 한다??

@user-dq6do3ri4o 8 ай бұрын

아니죠 투자할때 하더라도 본인도 함 알아봐야하는거죠 내게 들어오는 업종들이 월매출 평균 얼마버는가 내가 주는 월세가 합당한가 결국 몇 년 바짝 벌겠다고 임대료를 높히 책정하면 어느 순간 공실로 돌아서고 다시 입점되기 어렵다는 거죠

@Bob89103 Жыл бұрын

완전 핵심만 이야기 하신다... 상가 분양 왜 망하는지 그 많은 공실이 왜 생기는지 11:00 여기서부터 보면 된다.

@user-yk1wo6ne7e Жыл бұрын

분양할때 분양주체들이 이미 그 상가의 수익을 다보고 분양하는 구조때문에 월세가 비싸고 수익이 날수 없는 구조가 된거임

@user-ye8xy7vf5k Жыл бұрын

옛말에 “첫단추 잘못 끼웠다” 라는 말이 있지요...

@skywind33 Жыл бұрын

매출이 가장 중요합니다. 월매출 3천이 넘는 매장이 있는 반면에 월매출 300만원도 안 나오는 매장이 수두룩합니다. 별다른 노력을 기울이지 않아도 월매출이 많이 나올 수 있는 위치에 있는 상가가 좋은 상가입니다. 사람들이 모여들고 머무는 상가를 찾아내서 투자해야 합니다.

@younghwangbo6198 Жыл бұрын

그냥 인구감소가 아니고 젊은 인구감소 입니다. 젊은사람이나 많이 돌아다니지 ..

@JinhoChoi2011 Жыл бұрын

젊은 사람이 없고 전부 늙은 사람들만 사는데... 당연히 상가가 먼저 죽지... 늙은 사람들이 돈쓰는것 봤슴?

@user-lo2nr9bq8j Жыл бұрын

유익한 영상이였습니다.

@user-rb2ip1us9p Жыл бұрын

많은 분들이 노년에 연금처럼 월세 받겠다고 빛가지 내서 큰돈 투자 했을 텐데... 최근 상가 공실 유튜브 내용이 너무 많네요, 가구당 순자산이 평균 5억 수준밖에 안된다던데...

@eunjungchoi9657 7 ай бұрын

진짜 시원시원한 팁 감사합니다.

@yonghwankim2466 Жыл бұрын

와 2부 기대된다.

@noorilim8788 Жыл бұрын

지금 향동이 물량 폭탄인데 경기도 덕양구 향동 이쪽 전망은 어떨까요?

@user-lz1ob5vf6i Жыл бұрын

시티즈만 해도 이렇게 상권을 미친듯이 안키우는데 게임보다 더 밑도끝도 없이 키우면 어쩌나..

@johndayoo Жыл бұрын

심의위원들이 상가 채우래요 ㅋㅋ

@dio7666 Жыл бұрын

애들 키우기 좋은 신도시 상가는 투자를 하면 안됨. 인간의 욕망중 여러개가 거세된 지역인데 무슨 상가가 번성해

@retu9984 Жыл бұрын

신도시 분할상가 사지마라 암도 임대 안들어 오고 관리비만 꼬박 꼬박 나간다 노후에 용돈벌이용으로 삿다간 욕본다

@user-ip3kj2wo5u Жыл бұрын

상가투자는 선물옵션 투자만큼이나 전문성이 필요한데 너무 쉽게 보면 폭망합니다~

@user-fd5yc6gx4x Жыл бұрын

대부분이 상가사면 월 임대료 자동으로 들어오는줄암 그러니까 상가를 그렇게사는거죠

@user-gj2el3pn9m Жыл бұрын

요즘 죽이고픈 원수에게 상가소개시켜 주라는 말 있습니다.

@zet6515 Жыл бұрын

@@user-gj2el3pn9m ㅋㅋㅋ Good idea~

@bassim913 Жыл бұрын

알아야 속지 않는다는 말씀이네요...ㅠ

@justicedoctor86 Жыл бұрын

신도시 상가가 왜 망하느냐 다른 컨텐츠에서도 봤지만 기본적으로 서울 근교 신도시 위례 같은 곳은 망할 수 밖에 없는 구조가 역이 생기고 역세권이라고 서울 사람들이 위례, 미사 등으로 놀러 오는게 아님 오히려 신도시 역세권 사람들은 서울로 빠져버리죠 근데 가격은 요즘 개나소나 평당 1억 부르더군요. 보통 아파트 전월세 전환율, 상가 수익률 4~5% 대입해도 5% 수익률 따져도 저 가격에 팔려면 그 1평에서 연 500만원 매출이 나와야하고 1평 월 임대료가 40임... 4% 수익률 따져도 연 400만원 1평 월 임대료가 33만원 맞춰져야 한다는 말 지금 서울에 대지 평당 1억씩 뻥튀기 해놓은 서울의 상권들도 실제 수익률 그렇게 안나오죠. 망원역 연남동 그 쪽만 봐도 죄다 투기세력들 들어가서 평당 1억씩 부르는데 상가 임대료 보면 평당 20만원대 전후 ... 그이상 안 받쳐줌 연 수익률 250만원인데 땅값이 평당 1억이니 수익률 2~2.5% 은행 예적금 묻어놔도 수익률 반토막(금리가 낮아도 그냥 본전) 강남 서초 한남동 등 평당 1억 중후반 2억대인 빌딩들 수익률이 2%도 안되는 이유가 이거죠. (평당 2억짜리 강남 상가 1층이면 수익률 4%만 되려해도 연 800만원, 평당 70만원정도 받아야 하는데 가로수길 임대료 평당 60~70이면 버틸 수 있는 자영업자가 몇이나 될까요) 오피스텔, 상가, 빌딩 등 모든 수익형 부동산 가격은 무조건 수익률 대비해서 나와야 함 아파트는 집값이 오를 수 있고 나중에 재건축도 가능한 투자 가치가 있다면 매매호가가 전세가랑 갭차이가 나는데 오피스텔은 매매, 전세가 갭이 거의 없죠. 왜? 오피스텔은 무조건 수익형으로 접근해야 하니까 분양가가 2억이면 전세가도 1.9억은 받아야 하는게 수익형의 운명 수익성이 좋아지면 상가, 오피스텥 가격 다 오르는 것이고 수익성이 나쁘면 상가, 오피스텔 가격에 거품이 낀거라고 보면 됩니다. 근데 버틸만한 건물주들은 임대료 깎는 순간 건물 가격도 몇억씩 깍이니까 절대 임대료 안 낮추려고 발악을 하는 겁니다. 공실 천국 시행사들이 상가 분양 받으면 3년간 무조건 수익률 보장 이러면서 꼬시는 이유도 이거임 원래 가치는 평당 10~20 받으면 적당한 상권인데 분양가를 배로 뻥튀기 해놨으니 평당 30~40만원 수익 나오게 해주는 것처럼 처음에 몇 년간 임대 보장해서 가격 뻥튀기 근데 그 몇년 월세 내줘도 시행사들 남는 장사임 몇 년 뒤 그 보장기간 끝나고 나면 수익률 그렇게 절대 안나오죠. 서울 주요 상권 빌딩들 수익률 2%전후 나오는 건 지금 현재로 보면 가격이 최소 2배~2.5배 뻥튀기가 되었다는 소리 무슨 빌딩쌤 이 ㅈㄹ하면서 꼬마빌딩 투자 컨설팅 해준다고 이 시기에 빌딩 사라고 부추기고 강의하는 인간들 요즘 유튜브에 있더라구요. 완전 사기꾼도 쌩 사기꾼들 수익률 2% 겨우 나오는 상가 지들이 카페든 다른 불법 수익형 건물로 컨설팅 할 수 있으니 수익율 나온다고 쇼를 하더군요. 아니 사업 실력 좋으면 어떤 상가 빌딩도 수익률 다 나오지 그냥 임대로 내줬을 때 4~5%수익률이 나오는가 안나오는가가 중요한건데 다시 신도시 상가 이야기로 돌아가서 그럼 평당 20~30내고 경기도 외곽 인천 청라, 송도에서 장사할래? 아니요. 그 가격이면 서울 주요 상권 강남빼고 다 무리없이 들어가는 가격임 차라리 아싸리 그 가격이면 지방 대도시 핵심상권에서 장사하거나 아예 서울에서 확 떨어져서 서울 접근성 지하철로도 낮은 경기도 외곽 적당하게 평당 10~20만원짜리는 수익성이 나오는데 서울에서 가까운 신도시 역세권 상가들은 그 수익률 절대 안나와요 주거로는 배드타운 가격은 되어도 상가로서 소비층 유출이 훨씬 심함 아파트 1층은 그렇게 싸게 분양하면서 상가 1층 분양가는 왜 그런 말도 안되는 가격으로 분양하는지 건설사 시행사 이것들이 얼마나 양아치인지 알 수 있는 대목

@hk-gi9bt Жыл бұрын

이게 팩트지!

@user-ld2cd7sk5l Жыл бұрын

시흥 거북섬,반달섬 상가 진단 부탁드립니다

@kkamci1211 Жыл бұрын

문제는 이제 기존의 상가입지 평가에 “+ 세계경제 + 전쟁 + 화폐개혁” 까지 봐야합니다.. 그래서 죄송함을 무릅쓰고 드리는 말씀이지만.. 이제 부동산만 가지고 계신 분들은 폭망입니다. ㅠㅠ 특히 주택투자.. 물론 상업용 건물 폭락은 이제 시작이지만.. 그래도 미래 상승은 주택보다는 났겠지만.. 그게 언제일까요? ㅋ 2030 년 지나서야 보일까 말까 할 겁니다. ㅋ

@gravel1brevet2campinghocke27 Жыл бұрын

참 쓸씁하네요 맞긴한데.... 고금리가 우리가 원해서 되는것도 아니였으니.... 또 시대적 세대가 변화는 시기라....그런것도 고려해야.... 벌써 공무원도 자기 집 가까운데서 밥먹고 다니는거 아니면 점심값 집값 빼고 남는것도 없는거 알아버렸으니.... 쉽게 살고 돈받는것도 시대가 변해서 그것도 안되니.....

@user-yg5cd9vj8k Жыл бұрын

애초에 1인가구의 특성을 안다면 저런 상가는 생기지도 않음 ㅋㅋ 필요한건 죄다 쿠팡으로 시키고 배달비 아까워서 밀키트 사먹는 인구는 늘어나는데 장사가될리가 없지. 내가 전에 도쿄갔는데 이제 수도권이 도쿄보다 최소 20%는 비쌈

@gravel1brevet2campinghocke27 Жыл бұрын

그쵸 이제는 배달로 안하는데... 전부 택배지... 우리나라도 아직도 좁아서 그걸 못 느끼는거지 조금 있으면 도쿄나 뉴욕외곽처럼 됨....일은 도시에서 외곽에 주거.... 조금 잘 사면 뉴욕 일자집도 고가로 살고 나 뉴욕산다처럼 조금 안좋으면 브록클린 살고 이런식이지.... 저게 늦게 들어간게 문제가 아니라 시대에 변화가 나오는데 자기 살던 시기 생각해서 들어가니 문제였던거지 딱 그수준에 나이대에 퇴직자들이 거의겠고...왜냐 젊은사람들이 그런 목돈이 어디있음.... 아무리 대출을 받아도.... 그정도 대출자면 영끌해서 자기집이나 사지...그런거 안하지 또 영끌쪽도 지금시대에 끝장이고....그것도 고정금리 아니면 그것도 버티기 힘듬.... 억단위가 무슨 월 500이상 월급 받는자가 과연 몇명이나 될까 서민층이.... 우리나라 대기업자가 10프로 되나.... 거기다 생활비에 다른대출비에 그런거만 보아도.... 사람들이 티비 드라마 환상에 너무 지나침....

@user-zv9th7jm9k Жыл бұрын

몬소리야 위례 1.2층만 빈게 좀보이지 고층쪽은 자리도 없어 무식한소리들 하고있네 학원들 한번들어오면 나가지도 않아요

@user-pz1cc7ph2b 6 ай бұрын

근데 학원 말고는 그닥…

@user-fz8xi5dh7g Жыл бұрын

아휴 신도시상가 잘된꼴을 못봤다

@koontaman77 Жыл бұрын

왜자꾸 댓글에 투자투자 어쩌고 하는 글들이 많아...? 그냥 가만 있으면 반이라도 가는거고 상가 들어가는 순간 그 반도 못가는게 현실 아닌가? 댓글로 교묘하게...자꾸 미끼 던지지 마세요... 그런곳 있으면 너가 하나 더 투자해 ㅋㅋㅋㅋㅋ

@user-le7ld2cj9o Жыл бұрын

명쾌한 설명에 감사드립니다. 그런데 6분40초 즈음에서 월세250만원인 상가의 적정 시세가 7.5~8억이라고 하셨는데, 그 가격은 공실과 세금을 무시한 연수익률 3.75~4% 수준이라서 초우량채권의 금리가 1~2%에 불과하던 시절에 적절했던 수치로 보입니다. 현재 국내는 정부에서 금융시장에 개입하여 억지로 시장금리를 낮춰있지만, 미국의 경우 초우량 장기채(예 : AAA등급 존슨앤존슨 2050년 만기)의 연이자율이 5.2%(과세기준인 표면이율은 보통 2.5% 전후임)나 나옵니다. 부동산은 공실과 관리의 어려움이 있어서 위의 채권과 비교하면 지금의 채권금리에서는 월세 250만원 나오는 상가의 가격은 5억(연 수익률 6%)도 비싸다고 느껴지네요.

@user-fm9hh8pp1f Жыл бұрын

아주 좋은 말씀 하지만 언젠간 또 금리가 1프로대로 갈때를 말하는거같아요 고금리 시대가 계속 되지는않을꺼고 이런시대에 투자하는바보는 없을테니깐요 그냥 은행에 넣어노니깐 든든합니다 ㅋ

@user-he5zm1bi9n Жыл бұрын

금리가 5프로 계속 유지 안될거니 ㅋ

@simzou4373 Жыл бұрын

재테크 창업 경영 영업의 일맥상통! 2023 상권 긴급 점검!!!!!!

@user-jh8it9uc2u Жыл бұрын

상가, 꼬마빌딩은 골로 가는 급행열차죠. 온라인 시장은 계속 성장하고 인구는 줄어들고 경제는 저성장 국면이고 상가투자는 망하는 지름길 입니다. 입지분석, 역세권, 핵심상권 다 소용없습니다. 그런곳 찾는것 자체가 하늘에서 별따기 입니다. 오프라인 상가 90%는 망한다고 보고 접근하는게 정답입니다.

@user-gj2el3pn9m Жыл бұрын

쿠팡, 다이소, 배민과 경쟁해야하는 오프라인 상권. 몇몇 업종을 제외하곤 인구감소와 더불어 서서히 역사의 뒤안길로 사라질 일만 남은듯 합니다.

@user-tp2mu3bh2u Жыл бұрын

논문주제로 많이 다루는..우리나라 대단지내 상권몰락의 이유는..정말 많이 다뤄지는 주제가 되버렸죠

@Space-gw3yj Жыл бұрын

논문 궁금하네요

@일하기싫다 Жыл бұрын

신도시 상가는 경매나왔을때나 살짝 관심가지세요...

@user-br9gl8ir4k Жыл бұрын

유찰2번되면 접근하라

@choding00l00 Ай бұрын

유찰 4번 이상되는것만

@user-nb1qn4jv2t Жыл бұрын

거저 꽁짜로. 줘도 장사안한다 나도자영업자지만 저런미친상가를 분양받는. 사람들의 뇌구조를 파헤쳐보고싶다

@jaemin8684 8 ай бұрын

좋은 강의입니다. 그런데 한가지 짚고 싶은것은 동탄, 위례 상가 비교부분인데요. 동탄은 8~10층짜리 상가 건물이 들어가있는 지역이고, 위례는 대부분이 2층짜리 스트리트형 상가입니다. 당연히 위례 상가 면적이 넓을 수 밖에 없어요. 상권을 면적으로 비교하면 안됩니다.

@sooshin3569 Жыл бұрын

감사합니다.

@rhd5373 Жыл бұрын

그 뻔한 사실을 무시하고 아무 생각 없이 그저 돈 쉽게 벌려고 했으니 스스로 자신의 선택에 책임을 져야죠.

@user-mv3ic3ox9z Жыл бұрын

과욕은 금물! 거지되는지름길임니다!

@hyukpark9269 Жыл бұрын

최근 조정훈 의원이 월급여 100만원 외국인 가사도우미 추진 법안을 발의했죠. 부동산 가격은 국민 소득과 영향이 있는데 현재 대한민국 소득 월급여상위 50프로가 250만원 정도입니다. 그런데 우리나라 국회의원들은 이걸 더 낮추겠다는 고에요. 작는 상가 하나 가지고 월세 수입 300 600은 솔직히 꿈 같은 소리 아닌가요?

@user-um6bt5yw9o Жыл бұрын

노후 안전한 현금흐름를 위해서는 배후 수요가 풍부하고 상가의 공급이 부족한 대단지 근린 항아리 상권에서 오프라인으로 대체가 되지 않는 우량 임차인(학교 앞 주동선 1층 상권 및 병원 학원 등)으로 셋팅하면 공실없이 따박따박 성공합니다. 고급 분석은 못해도 똥된장은 가려야 합니다.참고로 김종율원장님 기초반 수강자입니다ㅎㅎ

@user-rb2ip1us9p Жыл бұрын

맞아요, 그런데 제가 아는 아파트 단지 초등학교 정문 바로앞 상가 1층이 공실로 2년째 방치 되어 있네요, 임대 라고 창문에 쓰여 있는데...초등학교 정문앞이면 무엇을 해도 될 듯한데, 임차인이 안들어 오나봐요? 임대료가 비싼지 속사정은 모르겠지만, 암튼 상가 투지는 정말 어려운 듯합니다

@missprettie2165 Жыл бұрын

@@user-rb2ip1us9p 주식투자 안할거면 모르겠지만 투자 계속할거라면 주식으로 10만원에서 30억으로 만든 [주식의정석] 이 채널의 영상들을 꼭 보셔야 할거에요 (영상들이 짧아서 보는데 무리없음) 주식투자를 어떻게 해야만 하는지 그야말로 주식의정석을 보여주고있더군요. 아마 은둔고수로 추정이되는데요 광고 아니니 오해없으시길..

@neobox5289 Жыл бұрын

학교 앞에 투자했다 가 망했음. 겨울 방학,여름방학, 휴일, 주말 손님은 공짜로 먹는 파리밖에 없었음.

@QQQ_QLD_TQQQ Жыл бұрын

옥탑방 보보스~

@user-bq7bt5tn7i Жыл бұрын

도시계획이 잘못된게 아니라 알고도 장사하려고 한거임

@gravel1brevet2campinghocke27 Жыл бұрын

조금 공감이 가네요 그정도 하는데 모르는 등신들이 없죠 단지 기대감인데... 요번에 한번 두번 겹치니 이제 망했는거죠...시기를 잘못 짚었음... 그전 정권때 오피스텔 그러더니 그것도 요번에 한번에 온거구.... 시기도 잘못잡은거죠...그런데 서울외곽은 어차피 베드타운이라 어느정도 감안하고 들어가야 하는데 그것도 모르면 답없는격.... 알고도 들어가지만요....

@uglyfafa 8 ай бұрын

난 도대체 아직도 상가 월세 받아서 노후준비 가능하다고 믿는 사람들이 정말 신기함. 아는게 그게 다라서 그런가?

@jonghyukpark6528 Жыл бұрын

온라인 시대 입니다. 특정지역, 특정업종 제외 상가 투자 하면 안됩니다

@user-mv3ic3ox9z Жыл бұрын

조합상가투자잘못하면건물주와세입자 모두거지됩니다 !그가바로나요 !

@freefalling346 Жыл бұрын

그냥 간단함 상가를 너무 미친듯이 많이 만듬 이걸 설계한 회사 허가 내준 기관이 미친놈들이지 상가 산 사람들만 망하는 구조라 자기들은 피해 없으니 ….

@user-sc3wp6du9m Жыл бұрын

그치 이게 맞지~!! 결론은 암튼 ㅈ나게 비싼걸 분양 받은 사람들은 ㅈ된거고 벗어날 방법은 콘텐츠뿐인데 사실상 로또2등급 확률로 탈출 못한다!! 라는 명강의 잘 봤습니다

@sapjilyie9174 Жыл бұрын

강남역 신논현 역 빌딩이 평당 1억인데 위례 따위가 평당 1억? 그딴 머리로 무슨 투자냐? 망해도 싸다

@youngminlee9336 8 ай бұрын

한국을 망하게 만드는 부동산 투자. 이제 그만하세요... 아무생각없이 투자하면 피눈물 납니다.

@user-xo1sh8jg5q Жыл бұрын

마곡지구, 발산역 옆 건물이자, 대로변 신축빌딩 ! 마곡 메가박스가 있는 건물 ! 4층 영화관이 있는 4층에 50%가 비어 있음 ! 영화관 들어선지 6년째 임 ! ㅉㅉ 마곡 = 분양가 비싸고, 상가 많이 분양되고, 주변 인구수 많지 않고, 특히 김포공항 때문에, 고도제한이 있어서, 10층자리 대로변 오피스 건물에 1~3층이 다 상가임 ! 그 상가 많은 부분이 아직도 비어 있음 ㅉㅉ

@qorak80 Жыл бұрын

그 동네에 들어올만한 업종별 매출 및 순수익 계산 불가능하면 상가투자는 생각도 안하는게 맞음ㅋ '꼬박꼬박 월세'라는 달콤한 말에 넘어가서 엄한거 넘보지말고 아파트에 투자하는게 일반인으로써는 잃지 않는 방법임ㅋ

@user-zf1se6yg8h Жыл бұрын

개고생해서 상가주인만 배불려 주는격

@user-jn1un8si9l Жыл бұрын

힘들게 벌어서 개같이 쓰는 일은 없어야할텐데

@kim2938395 Жыл бұрын

저기들어가서 천단위로 벌어야 먹고는 사는데 가능하것나

@23jordan74 Жыл бұрын

지식산업센터는 더 쉽다고 하셨는데 설명 좀 부탁드립니다 오피스 상업지구는 어떤 식으로 접근해야 될까요?

@YWNKHIA 11 ай бұрын

위례는 시작부터 으으림도 없다.... 가 결론이군요 ㅎ

@user-fk5ec2lk7g Жыл бұрын

월세 안정적으로 많이 받으려면 지방 요지 상가가 유리한 대신 상가가치는 상승속도가 서울만 못합니다.... 서울상가는 시간이 지날수록 가치상승은 하지만 수익율이 갓뎀입니다 선택하기 쉽죠

@user-jq6pd6bz9w Жыл бұрын

지금까지 인구구조가 베이비붐으로 인해 폭발적으로 늘어나고 경제 급성장기에 생긴 공식이 처참할정도로 무너진 인구구조에 대입할만한 공식은 전혀 아닐거라 보입니다

@soowang6561 Жыл бұрын

어차피 상가분양자만 망하는거지 시간 지나면 월세 합리화되고 다 차던데.. ..

@user-wv1nq9go Жыл бұрын

위례쪽에는 그냥 지하철 연장해주면 안됨 저것들이 배가 불렀음

@gravel1brevet2campinghocke27 Жыл бұрын

베드타워 해라고 연장해주는거임.... 좁은데 더 닭장같이 사니.... 물론 전세계 수도가 다 그렇지만....

@julyjune8555 11 ай бұрын

상가는 지금 강남역 삼성역 마포역 어디든 역에서 100미터 이상 떨어진 곳은 공실이 수두룩 합니다 전국 상가가 다 포화상태입니다 상가사고 공실되면 대출이자와 관리비폭탄 내다가 돌아가십니다 주요 번화가 역이 아니면 역 출구쪽도 공실이 엄청납니다

@user-lx9ri4qs7y Жыл бұрын

투자도 안해본 사람들이 너무 아는척하네

@pinkjuju515 Жыл бұрын

저도 암생각없이 별내신도시에 도시에투자했다가 넘힘들었네요~~간신히 털고나왔어요진짜 인기도시가 중요한게 아니고 배후수요와 이런것들이중요합니다. 저도장사한번해보고 수익률 임대로 이런걸생각한후 인천에 상가투자했는데5억투자에 월세235나오고 너무 괜찮습니다. 배후세대보고 20~25평대웬만한 장사로는 월세200~250이 적정수준이라고 생각하고 투자하면 크게나쁘지는 않아요~그냥내생각만 아니라 장사하시분들 생각도 하면서 상가투자를해야 되는것 같더라고요

@SH-ev1io Жыл бұрын

엊그제 일요일에 위례에 다녀왔습니다. 일요일에 진료 보는 병원이 위례에 있었기 때문이죠. 병원에 사람이 너무나 많아서 깜짝놀랐습니다. 일요일 근무에 대기자가 10명이 넘었습니다. 11층 건물이 학원과 병원으로 가득 차 있고, 워낙 사람이 많이 사는 지역이라 주말에도 번잡하더라구요. 실제 주민들의 체감은 어떤지 궁금하네요.

@user-kc2zu3vq1k Жыл бұрын

그정도믄 노나는구만요

@user-fm9hh8pp1f Жыл бұрын

서울은 평일에도 일반 병원 대기자가 10명 넘어요 ;;; 그것도 아침에 일요일에 그곳만 여는데 10명이면 별로 안되는거 아니예요? ㅋㅋㅋㅋ 서울 대학병원오시면 기절하시겠네 사람 훨씬많은데

@hanjay1911 Жыл бұрын

검단신도시 병원 평일주말 할것 없이 대기자 100명찍는 곳 많아요

@user-ox1nj2ob1b Жыл бұрын

일요일에 구시가지인 저의 동네 내과의원에 진료받으러 갔는데 의원내부 크기가 12평정도 되 보이는 작은 의원이고 나이 70세 넘어보이는 의사와 30대 간호사 1명등 총2명이서 일하더군요. 대기환자 10여명. 일요일에 진료하는 병의원이 거의없어 일요일 진료하면 환자 박터지게 많아요. 업종에 따른 특수성을 감안하시고 상가의 활성화 정도를 판단하시는게 좋아요.

@manrico736 Жыл бұрын

지난 10년동안 최고로 돈벌이 잘한 건설회사 넘들에게 정부에서 혈세 퍼준다고 개소리하면 굥 탄핵 들어간다..

@user-fm9hh8pp1f Жыл бұрын

10재명도 감옥 ㄱ

@user-nx4cp9gc5w Жыл бұрын

놀라운 합법적인 상가 분양 사기....김대표님 이 불합리성 개선에 앞장서 주세요....위례 주민으로 그동안 상가 분양을 쭉 지켜본 사람입니다...처음 상가 분양때 엄청난 경쟁율과 프레미엄이 붙었는데, 그때 분양팀 캐치프레이즈가 ...신도시 전체 면적당 상가면적이 압도적으로 적다고 광고해서 붐을 일으켰는데....여기에 숨은 헛점이 있는데 위례는 남한산성 근처라 낮은 산이 많아 공원용지가 엄청 많은데 이 공원용지를 포함한 전체 면적당 상가면적으로 계산하여 상가 면적 비율이 낮은건 맞지만 공원에 누가 삽니까? 주거면적 대 상가면적으로 계산해야 합리적인데 법이 잘못됐어요....분양업자들은 이 헛점을 이용하여 낮은 상가지 비율을 대대적으로 홍보하여 고가분양을 성공적으로 했고 피해자가 속출....꼭 개선해야 피해자를 줄일수 있습니다....