입지 좋아도, 호재 있어도…'공실 늪' 빠진 신도시 상가

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Жыл бұрын

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최근 신도시 일대 상가 공실 문제가 심상치 않다. 땅집고가 위례, 광교, 청라 등 신도시 주요 상권을 취재한 결과, 고분양가에 따라 임대료가 높게 책정되면서 들어오려는 임차인이 없다는 게 공통적인 특징이다. 평당 1억원 안팎에 상가를 분양 받은 임대인들은 은행 이자 부담 때문에 낮은 가격에 임대를 내주기가 어려운 여건이다. 게다가 상가 임대차 보호법상 ‘5% 상한선 제한’에 걸려 당장은 임대료를 낮춰 공실을 채운다 하더라도 재계약시 다시 임대료를 높게 올릴 수 없다. 신도시 일대 대규모 단지들이 속속 입주를 완료하고, 지하철이 뚫리면서 상가 시장 역시 활황할 것이라는 기대는 속절없이 무너지고 있다.
일례로 청라커낼웨이에 있는 한 상가 건물은 60%가 공실이다. 이 건물 구분 상가의 평당 분양가는 6000만~7000만원이다. 점포당 분양가는 10억원을 훌쩍 넘었다. 20평 규모 상가 월 임대료만 300만원을 넘게 내는 상인 이모씨는 “보증금 1억원을 다 까먹고, 4월에 폐업을 할 예정이다”며 “이 건물에 많은 임차인들이 계약 기간이 끝나기만을 기다리고 있다”고 말했다. 값 비싸게 분양한 탓에 임대료가 높게 책정된 점이 공실이 많은 원인으로 꼽힌다. 전문가들은 “온라인으로 소비 트렌드가 완전히 바뀌었는데 신도시는 주거 대비 상가가 너무 많이 공급돼 희소가치가 떨어졌다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com
▶타임라인
00:12 '교통 호재'만 믿었다가 쑥대밭 된 위례 상권
03:40 "강남 잇는 특급 교통호재?" 실상은 공실률 높인 주범이었나
06:58 4.5km 수변 상권 공실 폭탄 '청라 커낼웨이'
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14:42 "무권리금에도 공실" 대기업 횡포에 송현아에 밀린 송도 커낼워크
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Пікірлер: 1 500

@shy1518 Жыл бұрын

단순하게 말하면 그냥 상가가 너무 많아요. 그리고 요즘 어떤 장사를 해도 저런 비싼 임대료를 낼 만한 장사는 없어요. 요즘 장사는 인터넷과 싸우는데 학원과 병원을 제외하면 그 어떤 장사를 해도 인터넷과 싸움에서 이길수 없어요. 다들 인터넷으로 쇼핑하는 시대에 인구도 팍팍 줄고 있고 특히 주요 소비층인 20대들은 직업이 없이 알바로 근근히 살아가는데 소비가 될리가 없잖아요. 호재니 뭐니 다 떠나서 한마디로 상가 종말의 시대에 진입한거에요. 홍대나 성수동같이 아주 핫한 지역은 몰라도 그렇지 않은곳은 다들 그냥 망할겁니다. 아니 아무리 핫한 지역이라도 계속 임대료를 높이면 결국 상인들 다 떠나고 가로수길 꼬라지 나겠죠. 상가에 투자하던 시대 자체가 저물어 가는겁니다. 특히나 인구가 계속 주는 상황에서는 상가의 미래는 더더욱 없어요. 80년대만 해도 슈퍼마켓 하나하면 아들셋을 대학 보냈는데 지금은 편의점 3개를 해야 애 대학 보낼수 있는 시대에요. 한마디로 상가운영하는 자영업자들 다들 거지라 보면 되요. 월평균 소득이 200안되는 자영업자가 90%가 넘어요. 그러니 저런 비싼 임대료 내는가게에 들어가서 돈 벌만한 사업 자체가 거의 없다고 보면 되요. 학원도 학생수가 줄고 공부 안하는애는 부모가 빨리 포기하는 시대라서 다들 망해가고 있다고 해요. 인터넷 강의로 확 쏠리기도 하구요. 그러니 앞으로 임대 가지고 노후를 어떻게 해보겠다는 생각은 아주 큰 착각이에요. 대한민국 상가는 앞으로 망할 일 밖에 없어요. 그리고 울나라 중산층은 이미 망했어요 다시 말해 대부분의 국민들은 돈이 없다는거에요. 돈이 없으니 소비가 안되고 소비가 안되니 장사가 망할수 밖에요. 부자들이 밥 10그릇 먹고 옷 10개를 사는게 아니잖아요. 그러니 부의 편중이 심할수록 소비는 낮아지고 그래서 가면 갈수록 소비가 안되는 세상인거에요. 그러니 장사가 될리가 없고 장사가 않되니 가게 공실은 필연적인거에요.

@myungkookjung8420 11 ай бұрын

읽다보니 자영업자의 한사람으로 공감도 되지만 서글프네요 세상이 바뀌어 가는가봅니다 다른 세상으로 넘어가는가봐요

@goldenknowledge4051 11 ай бұрын

병원도 원격진료 하려고 하고 있죠. 솔직히 밤에는 진료받을 곳이 없고 약 살곳도 없으니 원격 진료가 좋을 듯... 학원은 병원보다 심각할 거 같구요. 인터넷으로 받아다가 강의 틀면 되니까. 1대1 맞춤 과외는 좀 다를 수 있겠지만...

@sescfabio264 11 ай бұрын

월평균 소득 200도 안되는 자영업자가 90% 라는 통계는 어디서 볼수 있나요? 말도 안되지

@shy1518 11 ай бұрын

@@sescfabio264 통계청가면 있으니 보삼 밥을 떠먹여줘야 하나?

@sescfabio264 11 ай бұрын

@@shy1518 그니까 나도 통계청 자료를 보고 댓글다는거요 코로나 한정이라고 적든지...무슨 모든 자영업자가 평생 90%가 200을 못받는다는 선동하지 마셈 링크 남겨 드리면 댓삭 하실거임?

@user-ho9pj5fq5s 8 ай бұрын

월세 670은 뭘팔아서 내야하나...

@sungbinee8 23 күн бұрын

월세만 670이니 인건비 세금 재료비 관리비 등등 어지간히 대성공한 맛집 아니면 힘들겟다

@user-cu7xr5fg4d 16 күн бұрын

대성공 맛집이 월세 670에 저기에 왜 들어감 ㅋㅋㅋ

@vansama9089 2 күн бұрын

필로폰이나 팔아야 월세 나올듯

@user-chh0613 9 ай бұрын

요즘 상가분양은 지옥행 급행열차임... 인구는 줄어들고 특히나 소비 계층이나 소비를 유발하는 계층인 젊은층이 줄어들고있고, 소비 패턴이 홈쇼핑, 매장구매에서 인터넷 구매(쿠팡, 네이버쇼핑, 알리바바, 아마존)으로 바뀌고 있음,,,유동인구가 많아도 소비가 생길 매장은 식당정도이고 그것도 배달 겸해야하기에 큰 매장규모가 필요없음... 저런 상가가 살려면 특생있는 상권이 만들어져야하지만, 그걸 용납하려면 초기 임대료를 낮춰줘야하는데, 상가 주인도 대출땡겨 산 상가다보니 한계가 있고, 잴 나쁜 색히들은 건설사 색히들임,,,거품가격으로 폭탄을 개인에게 던져버림

@JeonWick 8 ай бұрын

20~30 대에는 툭하면 카페 가고 밖에서 밥 먹고 영화 보고 밤에는 노래방 가고 저렴이 술집 가고 했는데 40대 접어 들고 소득은 늘었는데 오히려 어릴 때보다 소비가 위축 되었음. 이제 집에서 캡슐 커피로 뽑아서 나가고 밀키트로 대량 주문해서 집에서 다양하게 조리해서 먹음. 예전에는 2~3만원이면 쇼부치는 외부 활동도 지금은 카페, 밥, 영화관만 가도 10만 언저리임. 진짜 미쳤음. 요즘 젊은 커플들 데이트 어떻게 하는 거임!?, 암튼 쿠팡에서 팝콘 옥수수 만원짜리 1키로 짜리 사고 알리에서 팝콘 튀김기 만오천원에 사서 넷플릭스 보고 캡슐 커피로 뽑아 먹는게 훨씬 나음. 그러고 취미 활동 외에는 돈 일절 안 쓰게 됨. 20대 때는 중형 세단도 무리하게 뽑아서 억지로 끌고 나갈 정도도 됐는데 지금은 오히려 그러기도 힘듦. 대중교통을 더 이용하게 되었는데 오히려 경기도 교통은 내가 젊었을 적 차 쳐돌이로 다녔을 때 보다 지옥 되어 있더라 ㅋㅋ 이유는 모르겠음.

@user-nq5tv7gi1x 8 ай бұрын

경기도 인구가 원래 서울 반이었는데.서울 개발할곳이 없어 경기도만 개발해대니 경기 인구가 이젠 서울보다 사오백만 많은게 큰원인이죠. 옛날에 김포는 대추나무사랑걸렸네나 찍던 깡시골로 인구 수만인 곳이었는데 지금 인구가 50만 돌파했습니다. 남양주도 더하구요

@user-ig4yk9ty3b 8 ай бұрын

20대 대학생 남자인데요.. 요즘 여자애들은 돈없어서 30대 직장인 남자들 만납니다

@oreochan723 7 ай бұрын

그냥 영화관 갓다가 모텔 밥먹고 모텔 이 패턴일텐데 ㄴㅋ

@Wwananda 6 ай бұрын

@@user-ig4yk9ty3b 음 그런 사람도 있긴 하겠지만 제 주변에는 그냥 알바해서 또래 만나는 거 같아요 그리고 애초에 연애 안하는 사람도 많은듯

@byeonghooh3565 3 ай бұрын

화성시도 동탄신도시 생기기전에는 화성시 전체인구가 20만이고 동탄은 그냥 논하고 산밖에 없었음 읍도 아니고 면이었음 동탄신도시 기점으로 개발되구 그외 읍지역들 개발하고 송산그린시티도 생겨버리니 지금은 100만이 되버렸음

@jamessong3609 Жыл бұрын

과잉공급된 상가, 비싼 분양가, 그에 따른 비싼 임대료..결국 대규모 공실 사태... 모든 신도시 상가들의 공통점이다..

@user-sm8pq2do2d Жыл бұрын

이게 투기세력 김만배 그들이 너무 땅값을 올림

@heyme4087 Жыл бұрын

@@user-sm8pq2do2d 전국민이 돈만 생기면 갭투기하는 나라에서 누구를 특정해서 욕하는게 의미가 있음? 당신 가족 친구 친척 갭투기 한명도 않했다고 장담할수있음?

@chaostar88 Жыл бұрын

가격이 말도 안됨..... 건설사가 개거품으로 판매하는데 그걸 사고 있으니....

@chaostar88 Жыл бұрын

@@heyme4087 갭투자를 누구 해 새캬..... 남의 돈으로 장난치다 범죄자 된다. 니네 집안 꼬라지 안봐도 알겠다...

@user-eg9bn4bc6u 11 ай бұрын

@@heyme4087 전국민이 갭투기하는 나라에 전세자금 대출도 한몫을 했지요ㆍ 수도권 5억 지방 3억 핀테크 2억 그중 전세세입자의 90%가 전세자금대출로 자신의 소득보다 비싼 집에서 대출로 살다가 갑짜기 올라버린 이자폭탄으로 쓸돈은 사라지고 위장이혼까지 하며 부동산투기판의 열을 올린 대한민국 ㆍㆍㆍ 심지어 세무사가 몇번이나 전화가 와서는 다들 기업대출로 상가 ㆍ땅 ㆍ부동산에 투자하는데 왜 안하냐고 거듭 빚을 권하던 세무사님께 할말은 많았지만 ㆍㆍㆍ 세무사까지 나서서 빚으로 부동산투자 권하던 대한민국 부채위기

@user-to1my9bm8s Жыл бұрын

월세없이 들어오라고해도 안들어갈 상황인데 수익률 따지고 있네 ㅎㅎ 발빠른 임대인들은 벌써 반값에 임대했음 아직도 정신못차린 임대인들 물건들은 경매행

@user-ij1nk6mf9l 3 ай бұрын

반에반값도 안감😂

@user-cu9ww9tj4i 10 күн бұрын

상가 어느정돈 걍 철거하고 비워야됨.공간 낭비에 주변 입지 약화시킴.

@JoSamMoSa 10 ай бұрын

복합상가에 안가는 이유: ●걸어다니기 귀찮다 너무 넓다 ●위치가 너무 멀다 ●특색있는 업종이 없고 다들 겹친다 ● 너무 비싸다 ●거기아니라도 대체 플랫폼이 많다 ●주력소비계층감소

@Space-gw3yj 8 ай бұрын

ㅇㅈ

@bumkim5334 8 ай бұрын

ㅇㅈ2

@user-dq6do3ri4o 5 ай бұрын

특색만 있다해도 찾아가겠는데…

@user-up7ue3jj2p 2 ай бұрын

맞음 걷는거 짜증남

@user-bo3mk6hp6o Ай бұрын

스타필드 같은곳으로 몰리니..

@juny0 10 ай бұрын

누군가에게 복수하고 싶다면 신도시 상가를 분양받게 하라는 말이 있죠. 그만큼 신도시 상가는 절대 물어서는 안되는 무덤임. 건설사들이 혹하게 만들어서 사기분양하는 거.

@Space-gw3yj 8 ай бұрын

ㅋㅋ 지주택에서 신도시상가로 바꼈나요

@user-gm7si9fy1x 6 ай бұрын

@@Space-gw3yj지주택도 급부상했었지만 원래는 신도시 상가가 맞음ㅋㅋ

@kindchang Жыл бұрын

생각해 봅시다. 우리가 생활하면서 저런 상가를 얼마나 이용하는지? 기껏해야 편의점, 식당....그나마 외식비도 비싸서 안하고 영화도 집에서 다 보는데...저 상가들 월세 반으로 낮춰도 채우기 힘들걸요. 시대가 바뀌었어요.

@user-mv6ct3dx9n 11 ай бұрын

그죠 시대가 바뀐겁니다

@jhp4833 11 ай бұрын

맞음ㅠㅠ근데월세는더오르기만함

@user-yq9mi1gh8w 10 ай бұрын

근데 저리 공실로 냅두는거보단 그냥 보증금만 받고 월세 무료로 자리 내주고 가게가 좀 자리잡으면 그때부터 돈 받으면 되는거아님?

@user-mv6ct3dx9n 10 ай бұрын

@@user-yq9mi1gh8w 임대차보호법 때문에 한번 계약하면 이후에 임대료 상승에 리미트가 걸려요 + 싸게 내주면 매매가가 낮아지니까 일부러 공실로 냅두는 곳도 많음.

@user-yq9mi1gh8w 10 ай бұрын

@@user-mv6ct3dx9n 아 그런 제한이 걸리는군요.. 저리 공실이 많으면 미관상으로 보기도 안좋고 비행청소년이라든가 범법자들이 자리잡는 슬럼가가 될 가능성이 높아보이는데 안타깝네요

@user-ir9cd8sy5o Жыл бұрын

그런것들도 있지만 작디작은 평수로 엄청 쪼개놓고는 비싸게 상가 분양을 해놓고 들어올 임차인들에게 시작부터 너무 비싼 보증금과 월세를 내고 들어와야한다고 하니 대체 어떻게 들어가냐? 말도 안되지

@workoutpa 11 ай бұрын

공실률이 미친 수준인데도 임대료 낮출생각은 1도 안하는거 보니 아직 멀었다고 봅니다 ㅎㅎ 서울 핵심도심도 요즘 공실 장난아닙니다 ....

@user-ij1nk6mf9l 8 ай бұрын

저색기들 아직배불러요 ㅋㅌ 걱정할필요없음😂

@atom3733lee Ай бұрын

근데 우리 아빠는 그냥 빛없이 산거라 그냥 두던데 가끔 회사에서 오려고 한다고 그때 오래 계약하면 된다고 말하시던데

@hoon5 Ай бұрын

@@atom3733lee깜깜하시겠네요

@Sdfuck Ай бұрын

부동산가서 직접 물어나보고 말해라. 어차피 아쉬운건 공실많은곳 상가주라 개같이 후려치기 가능하다.

@jbmjbm-pw2ln 8 ай бұрын

최근 신도시들 공통점이 다 망하고 있다는 것.. 수요에 비해 너무 많은 공급, 거기에 거품이 엄청나게 껴버린 건물 분양 가격으로 인해 임대료도 엄청나고 막상 장사를 해도 사람들이 찾아오지도 않고.. 신도시를 계획하려면 좀 더 체계적으로 신중히 계획했어야지 시흥시 주민으로서 정왕동은 굳이 갈 일이 없긴 한데 그래도 참 안타깝네요

@_Avicii 8 ай бұрын

상가라는 공간 자체의 기능을 재구성해야된다고 생각합니다.

@user-kv3fg9fo3e 8 ай бұрын

지방재정 점검해야한다 계획하기전에 상권 조사도 안하고 딱하다!

@svvzo 8 ай бұрын

도시가 활성화 되려면 근본적으로 도시가 자족할 수 있도록 만들어줘야한다. 하지만 새로 지어진 신도시의 이용자는 대부분 거주의 목적을 강하게 가지고 있기 때문에 도시가 활성화되지 않고 밤에 단순히 자러오는 베드타운으로서 전락하게 되어버린다. 공무원들은 신도시를 계획할 때 어떻게해야 그 도시가 자족할 수 있을지 고민하고 설계해야한다.

@HonestFranklin 8 ай бұрын

제일 문제는 인구가 소멸 추세 신도시에 젋은이들이 원도심보단 몰린다곤 하지만 계속 폐업하는 상가는 많아질듯 하다 그렇다고 지방에서 전부 수도권으로 올라올만한 유인책도 없고 비싸서도 못하고 그럼 이러다 국가 망할거 같단 생각만 든다 기업들 GDP도 쭉쭉 하락하고 문닫고 M&A해버리고... 완전한 IMF

@jaemammpark-ph5sw Жыл бұрын

청라 상가에 대출받고 투자한 친구보니 다른의미로 인생역전 되는거보고 정말 잘못 투자 했다가 나락가는거 한순간도 안되게 빠르구나 라고 생각함 ㅠㅠ

@topkim777 11 ай бұрын

님 친구없자나요

@aaronjudge9957 11 ай бұрын

@@topkim777자기소개임?

@user-xv2qh7hp3n 11 ай бұрын

😅

@Video-hr2ig 11 ай бұрын

@@topkim777 이뭐..........이상한 게

@heeseo7162 10 ай бұрын

@@topkim777 메시지를 반박할 수 없다면, 메신저를 공격하라

@ddu551 9 ай бұрын

송도커낼워크 주차문제만 해결되도 좀 나아질텐데..주변 아파트 들어서기전엔 상가주변 차로에 주차해도 될 정도로 주차하기 편했었지만 지금은 주차하기 힘들어서 안가게 됨.. 트리플 스트리트나 송현아는 주차도 무료고 공간도 많아서 부담없이 가게됨

@doohyunsung7435 11 ай бұрын

한국 어디를 가도 상가가 너무 많아서 다들 장사가 될지 의문... 결국 수요보다 공급이 너무 많아. 부동산에 버블이 너무 끼어있슴.

@user-qn1vu9mh1b 8 ай бұрын

정말 흥미로운영상이네요

@dogsnoop963 11 ай бұрын

부동산 투자 초보들이 가장 많이 저지르는 실수중 하나가 상가를 분양받는거죠. 막상 시장이 형성되면 월세는 반토막에 공실 ㅎㅎ

@ramias3892 8 ай бұрын

영상보면볼수록 느껴지는건 건물주나 저런 상가건물가지고있는 사람들은 걱정할필요가없다는점 인거같음 임대료를 나중에 못올리니 안내리고있다라....

@user-lm6em5bp1p 8 ай бұрын

임대료를 내리면 손해보는 구조라 못내리는겁니다 월세 받아서 대출이자도 못내면 팔아버리는게 맞죠 시간이 지날수록 손해보는 구조잖아요

@sooshin3569 11 ай бұрын

잘 듣고 있습니다.감사합니다.

@heartaim5165 8 ай бұрын

스타필드처럼 그냥 대기업 상가로 계획하는게 훨씬 나은듯.. 민간에서 건설해놓고 분양으로 뿌리니 관리고 안되고, 공실도 전염병처럼 퍼지고

@oneup754 Жыл бұрын

늪이라는 말이 정말 와닿네요 저렇게까지 되려면 입점하려고 인테리어 수천쓰고 최소계약기간 2년동안 돈을벌면 다행이지만 손실이라면 2년간 누적손실 떠 안고 인테리어,시설비 다 날리고 권리금까지 줬다면 권리금까지 포기하고 빼는것이죠 원상복구까지해야하는경우도 있고요 고분양가,고임대료로 서비스의 질은 낮아지고 그럼 소비자는 외면할수밖에없고 상권은 침체되고 물고 물리는 악순환

@user-bt8uq6tq1y 11 ай бұрын

1인 거구 늘어나 주거시설이 모자라니 원룸이나 주거용 오피스텔로 하면 서로 좋을텐데

@choikebin1582 11 ай бұрын

님의 의견에 격하게 공감합니다.

@user-qz4px9yl7g 10 ай бұрын

허경영 뽑아서 1억씩 받으면 해결된다.. 어차피 국회의원, 상급공무원들이 쳐먹는 돈 아껴서 국민들에게 준다는건데...

@moolnetkim7994 7 ай бұрын

@@user-bt8uq6tq1y 1인 가구도 지금 노인 1인 가구가 엄청나게 증가중임. 부부가 같이 살다가 한쪽이 먼저 죽어서 1인 가구가 되는 게 많음. 젊은층 1인가구는 증가속도 많이 줄었고, 곧 젊은층 인구감소로 젊은층 1인 가구는 2030년대 들어서면 감소세로 접어듦. 젊은층 인구감소,노인인구 증가와 사망인구 증가로 10년 뒤엔 수도권도 집이 많이 남아돌기 시작할 것임.

@sesebb7223 8 ай бұрын

수요 공급에 의해 상가 가격이 올라야 하는데 기대감 예측에 의해 가격을 졸라 올려놓으니 생기려던 수요도 줄어든어 공실이 되는거죠 입점해볼까?해도 떡 벌어지는 가격에 시도조차 못하지

@Unknown_Guest1942 11 ай бұрын

지하철 새로 개통되는등 교통이 더 좋아져 외지 사람들을 더 끌어들여야 발전할 수 있다고 기대하겠지만, 실제 교통이 좋아지면 현지인도 서울가서 놀아서 그나마 있던 지역 사람들조차 오지 않게 됩니다. 지방 상가래 봐야 어디에나 있는 100다방, 술탄벅스 이런것들만 가득한데 누가 일부러 찾아 가겠습니까 애초부터 처음 팔고 튄 가격을 다음 사람이 뽑을 수 없는 구조입니다.

@2-ub5pq 8 ай бұрын

자영업 요식업 가장많은 나라 ㅋㅋㅋ 장사가 잘되는 가게는 손에 꼽고... 장사는 아무나 하나...ㅜㅜ 상가는 많고.. 장사는 오픈 하는 족족 망해나가고 ... 악의 순환

@user-gg6cu4yy2w 11 ай бұрын

송도커넬워크는 송도외부수요에서나 송현아와 트리플스트리트에 밀린거고, 송도내부수요에선 학원가쪽이나 해경근처 드림시티 상권에 밀린거죠. 아무래도 외부인들의 수요보단 안정적인 내부수요에서 밀린게 큽니다.

@hwanjunu6789 9 ай бұрын

그쵸. 외부인이 미쳤다고 굳이 거기로 가나... 뭐 인천 다른 동네에 동네상가 없는것도 아니고. 근데 또 상가주는 임대료 안내리더라구요. 예전에 사람들 모였을 때 생각만 하고 현장에 와보질 않는지

@scion011 9 ай бұрын

임대인들은…. 건물 가격 내려갈까봐 끝까지 임대료를 안내리더라구요. 에휴 답답

@user-it6vy5wy5q 11 ай бұрын

투자의 실패는 본인이 책임져야 하지만 가장 큰 문제는 그것들로 인한 문제가 여러군대로 퍼지는게 문제임

@The_blackbean 11 ай бұрын

진짜 개ㅈ같은게 이거임 투자 성공하면 투자자만 이득이지만 투자 실패 고통은 분담해야됨ㅋㅋ

@gman1968 8 ай бұрын

@@The_blackbean성공도 실패도 사회여러곳에 영향을 미치죠. 회사가 성공하면 고용이 창출되는것처럼. 상가도 성공적이었으면 지역상권이랑 경제발전에 도움이 되었겠죠. 물론 성공시 가장 큰 이득을 보는것도 실패시 가장큰 손해를 보는것도 투자자겠지만

@user-tn9xj4yw8p 9 ай бұрын

일단 가장 큰 문제는 우리나라 자영업 비율이 미국의 4배 일본의 2.5배라 자영업이 계속 어려울수 밖에요~

@normal77079 11 ай бұрын

걱정해줄 필요없음. 어차피 각자 인간의 욕망으로 투기를 했고 거기에 따른 리스크를 떠안는것뿐임. 투기를 해서 실패를 했는데 왜 걱정하나. 만약 경기가 좋아서 상가 물량 소진되고 월세 따박따박 들어왔다면 세입자들 위에 군림했겠지.

@user-fb8qo6zh9t 8 ай бұрын

확실히 임대료 인건비 고정비용 맞추고나면 정작 사장이 가져갈 수 있는 순이익은 적거나 마이너스 가능성이 많습니다. 기본적으로 테이블 2바퀴는 돌려야 숨통은 틀듯..

@user-ut8ub8qh2t 11 ай бұрын

건설사는 저렇게 좁고 아무것도 없는 상가를 뭐 13억 14억에 분양한다고? 한놈만 걸려라 식으로 장사하는건가 진짜 미친나라다

@user-el9jw3ky2e 11 ай бұрын

근데 그걸 사는 미친놈들이 많음😢😢😢😢

@user-ck7wu1il9q 11 ай бұрын

그 가격에 사는 사람들이 대단합니다

@user-cg9ot7es2o 10 ай бұрын

진짜 호구들천지

@jay-lm7kj 9 ай бұрын

돈을 잃는 사람들이 없으면 물가는 폭등하게되어 댓글단분들이 소비하는 모든 품목을 쉽게 살수 없어집니다 욕하지말고 감사하세요

@olivialee4343 8 ай бұрын

부동산에 미쳐돌아가는 나라 맞음.. 근데 부동산 아니면 일해서 돈벌기 힘드니.. 언제꺼질지 모르는 부동산 폭탄돌리기지..

@jinheo3671 7 ай бұрын

연료비 리스크 헷징으로 상가와 거주지 적절한 거리두기

@user-we9zf3hu4r 8 ай бұрын

예전엔 cgv있으면 자연 사람들이 모였는데 이제는 안방에서 넷플릭스로 본다… 시대가 변하고 있다. 코로나전 생각하고 움직이면 폭망

@ganda21moon Жыл бұрын

높은 분양가가 문제지요. 그 분양가를 만들기 위해 언론도 크게 기여를 했구요 이제는 속지 맙시다. 눈먼 돈 없습니다.

@sgssh7080 11 ай бұрын

요즘 새로짓는 아파트단지 안에는 공동편의시설에 무료나 거의 무료에 가까운 비용으로 카페, 헬스, 수영장, 독서실, 수퍼마켓, 편의점 경우에 따라서는 학원 등 대부분의 편의시설이 있어서 아파트단지내상가도 수익을 장담하기 힘듦. 그리고 단지내 상가 수도 너무 많아서 자리잡기 힘듬. 더군다나 단지 주변 상가는 역세권이라도 입주하면 아주 많은 가게들이 지옥을 구경하게 될 수 밖에 없는 구조임. 특히 주차시설이 부족하거나 주차비가 발생한다든지 하는 문제가 있다면 상가 운영은 아주아주 힘들어 질 것임(요즘엔 주차문제가 상가운영의 성공요인 중 1순위라고 봐도 무방할 듯). SWOT분석 및 손익계산 객관적으로 냉정하게 따져보고 시작할 것. 어떤 아이템이 오래동안 인기가 있을 것인지? 일 매출이 얼마나 나와야 초기 인테리어비용(경험이 없다면 대부분 예상보다 많은 비용이 들 것이고), 보증금 및 금융이자, 임대료(잘되면 많이 올라갈거고 잘안되도 기간이 지나면 상가주는 임대료를 인상할 것임), 인건비, 관리비, 카드결제수수료, 각종 세금과 공과금 등 비용 제하고 원하는 수익이 날지? 등 반드시 꼼꼼히 따져볼 것.(대부분 개인사업자가 감당하기 힘든 수준일 것임.) 예외적으로 은행대출 없이 100% 본인 가게일 경우는 50:50 정도. 혹여나 초기에 반짝 하더라도 지속적으로 수익을 낼 수 있을지는 누구도 장담할 수 없음. 여기에 자리세나 권리금(개인사업자에게는 퇴직금 성격) 등은 사라진지 오래되었고, 운영이 안되서 폐업할 때도 원상복구까지 해 놓을 것을 생각하면 정말정말 고민해서 잘 비교분석해야 할 것임. 바로 인근에 동종업자(개인 또는 대형프랜차이즈)가 개업할 수도 있다는 무시무시한 사실도 관과하면 안됨. 개인사업과 관련된 책 100권 이상 읽어보고, 발품팔아 실제 현장에 다니면서 상권분석 능력도 생기고 인테리어도 최소의 비용으로 원하는 만큼 할 수 있을 정도는 되어야 개인사업 오픈할지 따져보는 것이 맞을 것임. 아무리 힘들다고 한들 따박따박 월급받던 직장생활을 인큐베이터에 비교한다면 개인사업은 맹수가 우글거리는 정글 속에 무기없이 남겨진 기분을 느낄 확률이 높음.

@botong2916 8 ай бұрын

진짜 자영업이 많다 적다가 문제가 아니라 상가가 너무 많다

@user-rc3gq8mh8m 7 ай бұрын

송도 살고 있는데, 얼른 떠나고 싶다. 서울 외곽갈까? 송도갈까? 고민하다 왔는데, 오션뷰도 그때뿐이고, 미세먼지, 해무 작살이다. 강남 가까울수록 좋다는 말이 이제와서 다시금 깨닫는다.ㅠ 인천 땅끝마을 괜히 왔어 ㅠ

@parkseungyong Жыл бұрын

남양주 별내도 봐주세요 지식산업센터 파라곤상황도요~~

@user-wm3ty5co1j 8 ай бұрын

시흥시 진짜 ㅋㅋ 맨날 1번만 찍어주니 저모냥이지

@dsk8853 8 ай бұрын

1찍 ㅅㅂ넘 민주당

@user-gt9yt2ci3r 26 күн бұрын

진짜 뇌가없음..

@user-ec3ry7bf9m 8 ай бұрын

집값부터 신축 국평 2-3억대로 낮춰야 활성화 되요

@KJel-jv8jx 5 күн бұрын

오피스텔 2-3억많아요 찾아보고얘기하셈

@user-he8ki9qz3d 11 ай бұрын

코로나 이후부터는 트렌드가 바뀌었다 예전에는 역을 이용해 밖으로 나갔다면, 이제는 집앞에서 모든것을 해결할수있는 인프라가 형성되었기 때문에 상가에겐 역 개발이 호재라고 볼수없다.

@user-te9wy6xl8s 11 ай бұрын

신도시라는곳 거리를 보세요 사람이 있나 아무도 없지 장사 해봤자 고작 몇명 돌아다니는게 전부고 장사하면 망하는건 100% 기정사실.

@user-qw6vw4hp6x 8 ай бұрын

재계약시 5% 상한선 제도가.. 부작용이 있는 사례네요

@user-oh5mf8kc9k 9 ай бұрын

와..답이 없네요. 시장이나 포장마차 싹다 없에는게 납득이 될 듯 (싼값에 손님 가져가니까) 저 임대료에 누가 자영업 하려고 함? 안정적인 직업 유행하는게 이유있음 뭐 좀 할라고 하면 임대료로 다 가져가는데 할 게 있음?

@Sal_love 8 ай бұрын

위례는 거의 1년만에 상가들 대부분 빈거같아요 처음 그대로 유지하는 가게들 10퍼센트도 안되는 듯 사람이 많은거치고는 위례가 이렇게 장사가 안되나 할 정도로 공실이 진짜 많아요

@noseelongtime1044 Жыл бұрын

아무리 소득수준이 오른다해도 밥을 5천원 1만원 주며 먹던걸 3만원 5만원 10만원 먹을정도로 소득이 오른거도 아닌데 임대료는 그만큼 올리면 말이되나 ㅋㅋㅋ 부동산 상가 물갈이 한번 해야함

@user-sm8pq2do2d Жыл бұрын

국민의짐당에서 투기를해서 그렇죠 ..

@user-hq9ne2vd8p 11 ай бұрын

@@user-sm8pq2do2d 더불어만진당 작품이죠 부동산거품은 ㅎㅎㅎ 치매왔나 ㅉㅉㅉ

@KimSunWook 11 ай бұрын

@@user-sm8pq2do2d 그거 바로잡으라고 국민들이 180석의 압도적인 지지를 보내준건데 아무것도 안하고있는 민주당 탓이죠...

@user-ky3wo9cs6e 11 ай бұрын

@@KimSunWook 그래서 뽑힌 굥이 시원하게 말아먹잖슴 . 다거부권할 기센데

@KimSunWook 11 ай бұрын

@@user-ky3wo9cs6e ㄴㄴ지난 정권에서 180석 + 대권까지 가져가서 나라 완전히 망친 문재앙에 비하면 그나마 거부권이라도 있어서 다행임.

@burgerking_ Жыл бұрын

경기도 시 마다 우후죽순 생기는 지식산업센터도 그렇고 신도시도 그렇고 말도안되는 임대료에 들어가서 장사해도 답이 안나오니 자영업자들 죽어나가는거지 신도시 포기하고 구시가지 상권이 자리잡은곳도 힘든데 그임대료내고 신도시도박을하긴 리스크가 너무큼

@HT-of7nw 8 ай бұрын

일단 상가가 너무 많고, 경공업 제조업 다시 육성해야함

@user-vd6tx4hw7w 8 ай бұрын

가격을 낮춰서 유입시켜야 하는데 다들 사기꾼 마인드니깐 망할 수 밖게

@ussu5528 10 ай бұрын

상가가 많아도 너무 많다 . 외국처럼 상가 갯수를 제한해야 할듯 상가가 모여야 그 상권이 사는데 너무 많아 퍼지니 상권이 형성이 안되지

@jamesdoh3473 Жыл бұрын

아무리 호재가 있더라도 설익은 신도시 상권은 절대 자영업자들이 들어가지 않습니다.

@intp134 Жыл бұрын

설익은거 인정 ~ 신도시에 바로들어가면 개망함

@normal77079 11 ай бұрын

자영업하는데 이거 맞음. 설령 오래된 상가라해도 확실히 상권 형성된곳이 훨씬 이득임. 저런 곳은 미래를 알 수 없고 오피스단지라 경기를 심하게탐.

@Space-gw3yj 8 ай бұрын

네 이게 맞죠! 쫌 아시는 분

@kim-dl3sb 8 ай бұрын

상가도 많고 좋은 아파트 지역일수록 너무 폐쇄성이 짙음 주차도 힘들고 기타 등등

@skyline6542 8 ай бұрын

대한민국에 부동산은 더이상 버려야 산다.

@user-ib5sw7dg5p 4 ай бұрын

60대인 저 부터도 쿠팡으로 에지간한건 다 쇼핑하는데요 상가들은ㅡ 내리막길이 당연하겠져

@johnosullivan-nq2wd 10 ай бұрын

공중파에서 잘 안하는 보도 시민이 이렇게 유튜브로 해주시는 거 너무 감사하게 생각합니다.

@geonwoogoh 5 ай бұрын

조선일보에서 운영하는거임

@jessw7892 11 ай бұрын

상가는 절대 분양받지 마라 망하는길이다

@user-qj5kr9jq3u 8 ай бұрын

신도시 아파트마다 헬스장이있는것처럼 기본상가라인이있어서 외부상가이용할일이별로없음

@user-rr1xx5oe1l 11 ай бұрын

5억짜리 아파트가 30억이 됐다가 이제 25억정도가 됐는데 아파트 가격이 떨어졌다고?아직 20억은 더 떨어져야 정상 가격이다.

@littlestep7660 11 ай бұрын

요즘 상가에 누가 가나요 인터넷으로 주문이 일상화 되고 물가 폭등으로 소비 줄임 부자들은 그런 상가로 쇼핑가지 않음 건설사는 아파트보다 상가 분양이 수익율이 높기에 수요대비 분양수량을 크게 늘림

@user-hf1kw7vx9z 8 ай бұрын

분양가는 더럽게 비싸고 결국 건설사 좋은 일만... 앞으로 상가 진짜 안됩니다.

@user-kc8xs7vp7p 11 ай бұрын

근데 교통이 좋아지면 오히려 사람들이 서울 중심지로 가서 외식, 쇼핑들을 하기 때문에 상가들은 더욱더 장사가 안될텐데요......

@rick-fp5lt 11 ай бұрын

구상권 월세가 250~300인데 신상권은 600~1000을 받음.....

@swaneeway Жыл бұрын

서울 중심가도 빈 상가가 즐비한데.....

@robinlee3297 7 ай бұрын

사실상 베드타운은 상권이 활성화 되기가 구조상 어렵다고 봐야 한다. 기업이나 상업시설들이 있어야 즉 직장인들이 많아야 요식업이든 기타 소비들이 이루어 지는데 아파트만 있는 요즘 신도시들은 상가가 활성화 되기가 어렵다고 본다 그리고 거주인구 대비 상가가 너무 많은 것도 문제임.....

@younsikchung26 11 ай бұрын

장사해서 답이 안나오는 가계세를 받으려고 하니 거기에 상가 형성이 안되니 유령도시가 될 수 밖에 670만원 임대료 주고 답이없다. 임대료 200정도하면 상가 형성이 되겠지

@alvinism426 Жыл бұрын

상가비율이 현재의 25%정도로 줄어야 투자할 만한 가치가 있고 임차인도 먹고 살 수 있다. 생각없이 투자하는 사람이 문제. 계속 시행사 배만 불려주는 바보같은 짓은 더 이상 하지말아야...

@user-xh3up5wh3q Жыл бұрын

LH도 큰 문제죠 상가용지 비율을 너무 높게 토지이용을 만드니

@HIND_D 11 ай бұрын

송도 커넬워크.. 초기엔 거기밖에 없었고 주변에 죄다 공터였으니 차 아무대나 편하게대고.. 그래서 장사가 좀 됐지만... 구조적인 문제가 많음. 가장 큰 이유중의 하나가 차 없이는 접근하기 굉장히 어려운곳임에도 주차시설이 턱없이 부족하고 그로인해 불법주차가 늘자 시에서 주차단속을 빡세게함. 송도자체가 사람살기 좋은 기후가 아님..여름엔 미칠듯이 덥고 겨울엔 칼바람붐...봄가을은 황사와 모래먼지 장난 아님. 조금만 거리가 있어도 차를 끌고 다녀야만하는 도시임. 걸어서는 못다님. 그러니 사람들이 주차가 힘들면 아예 안감... 상가건물 1/3 부지는 애초에 무료주차시설로 만들었어야 했었다.

@hansk7816 11 ай бұрын

정답. 그냥 멀리서 보기에만 신도시임. 청라는 말할것도 없고. 검단은 2년안에 고담시티 될듯. 비온 다음날 청라 송도가보면 이상한 냄세올라옴. 기절초풍

@user-vw7fv9gs4l 11 ай бұрын

커넬워크 지하동 주말에 무료 주차에요. 제가 자주 가는 1인 입니다. 과거에 비해 상권이 많이 죽었죠. 송현아 생기기면서요. 여름은 어디나 덥구요. 겨울은 춥다는 것은 동감합니다. 황사는 어느 지역에 있고 송도는 일반적인 황사인데요. 해무가 자주 있죠. 가을에는 상쾌한 바람이 풀어서 아파트 벤치에서 책 보고 좋아요.

@user-kj5su7yy7l 11 ай бұрын

송도는 다른거 모르겠고 ... 가끔 갈때 미세먼지 몰려오는거보고 놀랐던 기억이 몇번있음 ... 아무래도 중국 미세먼지를 첫방에 맞이하는 지역이다보니 운 좋으면 미세먼지 몰려오는걸 볼수있을때가 있는데 아파트 14층에서 미세먼지 몰려오는거 보니까 .... 재난영화의 한장면 같았음

@user-le1pj7kn2w 11 ай бұрын

송도신도시 예전에는 널찍했는 데 점점 하나둘씩 빽빽하게 건물을 짓고

@user-rw8wt4jx1y 10 ай бұрын

ㄹㅇ 주차그지같으면 안가게됨

@supleehum7656 8 ай бұрын

그냥 자연스러운 생리임. 가격이 내려질때까지 계속 공실이겠지

@user-cq7td9ud9x 8 ай бұрын

도시 계획 할 때 빨대 효과 하나 예상 못한 것이 우습다.

@none-nt1zk 11 ай бұрын

공급과잉 문제도 있지만 결국은 소비층의 소비력이 땅값과 임대료를 메꾸기에는 부족한거고... 경제성장이 둔화되고 가처분소득이 떨어지니까 일어나는 상황인거지. 결국 땅값이라는 건 토지의 수익률에 의해 결정되는 건데 대출로 계속 버티면서 호구하나 걸리기를 기도하는게 진짜 어이없다. 결국은 땅값이 과대평가되었다는 것이 결론이고 앞으로 노인인구 더 많아지만 경제성장률은 더 떨어지고 가처분소득은 더 줄어들텐데... 언능 던지고 튀는게 나아보인다.

@coreqa 11 ай бұрын

자영업자들은 아는거죠. 뭐 하나 잘되면 인근에 유사업종 우르르 들어올텐데... 저긴 살아날수가 없어요.. 상가가 너무 많아요

@FawkesKorea 11 ай бұрын

몇억은 깎여도 이득 문제는 대출 투기가 꺾이고 거래 절벽은 파국

@user-vs6mz6kk6d 8 ай бұрын

소비력이 수반되지않는 상가는...

@user-he3vi6fk3b Жыл бұрын

기형적 투기판으로 변질된 부동산이 정상화로 좀씩 복구되며 겪는 진통

@user-ij5km2ef4d Жыл бұрын

5년임대 5년연장으로는 솔직히 자영업자 중에 힘든구조가 많습니다 일단 권리금이라는 항목이 사라져야 하고 대신 최소 7년+7년 아니면 10년+10년 보장은 해줘야하고 임대료도 방송에 나오는거에 반에 반으로 줄어도 힘든 업종이 많습니다

@chaostar88 Жыл бұрын

정상화가 아니라 연쇄 부도로 경제 위기 올거임......

@curtain5323 Жыл бұрын

@@chaostar88 지금 대한민국 꼬라지 보면 연쇄 부도에 경제위기를 겪는게 '정상'일수도.

@user-eg9bn4bc6u Жыл бұрын

흠~~~전세계에서 다섯손가락 안으로 돈을 풀어 빚을 권했던 한국 갑짜기 오른 금리폭탄과 공급폭탄 .입주폭탄을 일본하고 같은 수준으로 만든 전정부의 정책과 빚권하기 ㆍㆍ 원하는것이 뭘까 생각해보게 된다ㆍ

@risekim 11 ай бұрын

@@user-eg9bn4bc6u 전정권은 빚내서 집사는거 하지말라고 했죠. 그럼에도 집중적으로 사서 집값올린 사람들의 책임이죠. 왠 전정권탓 ?

@fabulist9 Жыл бұрын

선택은 상가 매수자가 했으나, 우리나라의 건설사와 각종 산하 언론 등이 부동산 활황기라는 시기에 여러가지 상황을 버무려서 매수자로 하여금 환상을 가지게 한 것이 매우 큰 요인이라고 생각이 됩니다. 본인이 그 임대료를 내고 영업을 한다면 과연 수익이 나올까 라는 것을 생각해 본다면 좋았을 것... 주변에 멀쩡하게 사업 잘 하고 계시는 분이 신도시 상가 분양 받으시고 집안에 걱정이 생겼다고 말씀하시더라고요. ㅠㅠ

@chaostar88 Жыл бұрын

판단은 본인의 몫일뿐...... 누굴 탓하겠음...

@user-bt8uq6tq1y 11 ай бұрын

돈이 많아서 돈×랄했다고 자위할 수밖에

@ai7010b 11 ай бұрын

투자는 본인의 판단과 선택으로 이뤄진것으로 남탓할 일이 아니지요... 저도 20년전에 얼마 안되는 돈으로 구분상가 분양 받았다가 8년만에 팔아보고 상가란 이런 것이구나 알고 이제야 제대로 된 상가 투자를 하고 있습니다. 건설사든 분양대행사든 남탓할 일은 아닙니다.

@swl7997 10 ай бұрын

이익나왔을때 나라덕이라고 사회환원할거 아니잖아요? 손해났을때 나라탓좀 그만하길...코인충들이랑 하는소리가 똑같아....

@sunghanmyung578 8 ай бұрын

상가 물량이 많고 고분양가니... 뭘해도 않되는거지

@user-lz7nl2sh9t 8 ай бұрын

주상복합 지을때 수익성이 좋다는 이유로 상가를 이빠이 늘려놓았으니...

@nyaryujin 8 ай бұрын

경기대 학생인데 분석이 너무 정확하셔서 놀랐네요 저 나보나스퀘어 문제가 4:37 지도처럼 경기대 부지에 낑겨있어서 입지가 너무 안좋은데 비해 오히려 임대료는 높죠 자영업자 입장에선 대로변 상가나 아래쪽 빌라촌에 들어가지 굳이 비싼돈주고 저기 들어갈 이유가 없음... 경기나 상권 문제가 아니라 지나치게 높은 분양가랑 건설사 폭리가 문제라고 생각합니다

@bambam-jq8vm 8 ай бұрын

서판교10년 살고 광교 7년 산 사람인데 서판교도 공실 많았고 동판교도 판교역 근처에 그냥 주차해도 딱지도 안끊길만큼 허허벌판이었음ㅋㅋㅋ 그리고 광교 영상은 영상 자체를 비어있는 곳만 찍었구만 뭘... 광교중앙역 기준 아브뉴프랑도 임대료 높아서 매번 바뀌긴 하지만 공실거의 없음. 카페거리쪽 상가주택역시 공실 없음ㅋㅋㅋ 호수공원쪽 1층 상가들은 다 차있음. 도대체 비어있는 상가들만 찍고서는 공실늪이라니... 상가투자 위험하긴 하지만 이런 영상만보고 판단하는것 역시 말도안됨ㅋㅋㅋ 그리고 상가는 그지역에 최소한 2~3년은 살면서 투자해야 한다고 생각함. 물론 투자수익을 내려면 잘예상해서 먼저 들어가야겠지만

@user-ij5km2ef4d Жыл бұрын

지금도 자영업자가 넘쳐나고 있고 다들 힘들어 하는데 더이상 비싼 자리가 아닌 더 싼 자리로 가야할 판인데 그것도 못하고 있죠 인테리어에 저임대료 임대기간 보증 문제로 이전 못하고 있죠 최소 10년이 아니라 최소 20년 자리가 보장되지 않으면 자영업 하기도 힘든 업종이 너무 많습니다 자영업자는 건물주의 노예가 아닙니다

@macbrian31 9 ай бұрын

주거지가 목적 인곳에 상권은 비전이 없어 보이네요. 주거지 근처에는 마트, 헬스, 학원 같은 자영업이 적합해 보입니다.

@user-st5mc8is7p 6 ай бұрын

앞으로도 소상공인 전망은 안좋다고 본다 쿠팡으로 클릭 한번으로 모두 구매 가능한 세상인데 누가 귀찮게 가게 가서 살까... 음식점도 합리적인 가격 아니면 다들 배달시켜먹지... 요리해먹거나

@yp6499 9 ай бұрын

상권을 리모델링하여 사람이 살수있게 한다면 좋을듯...

@jonglaelim6036 11 ай бұрын

고임대료상가에 들어오셔서 장사하시는 임차인분들은 천사이십니다. 천사아니시면,어찌 혹독한 환경에서 임대인과 은행을 먹여살리시나이까?

@danielcho9305 11 ай бұрын

너무 많은 거죠!!! 근린상가 정도 상권을 집합상가 크기로 하려니, 공급 과잉이 된거죠!!

@user-py6pz8du7l 8 ай бұрын

건설사에서 너무 많은 상가를 지어버림 세대수 비례해서 지어야지 세대수 무시하고 그냥 무작정 많이 지어버리니 공실도 많아지고 공실이 많아질수록 들어갈 사람들이 적어짐 상가도 사람이 많이 다니고 공실이 적은 곳을 들어가려고 하지 지자체에서 적극적으로 밀어주는게 아닌 이상 한번 유령공실은 10년이 지나도 유령공실임

@user-lm6em5bp1p 8 ай бұрын

시흥 대야동 산지 1년 되가는데 아파트는 그럭저럭 괜찮은데 상가 공실 진짜 미쳤음 ㅋㅋ 아파트 단지보다 상가 크기가 더큼 ㅋㅋ 1층 큰길쪽만 좀 차있고 1층 안쪽이랑 2층부터는 공실이 90% 되는듯 분양은 다 된거 같던데 ㅋㅋ 금리는 오르고 이자감당 어떻게들 하고 있나 레알 궁금함