都更讓居住更安全，"黑心都更2"作者說: 第43講 「6％」的誘惑 有一家建設公司，主打的就是「委建」，號稱是6％，住戶還可以有ABC三種選項，這是什麼概念呢？我還聽說，就在我三重家的隔壁幾條街，真想去問看看是怎麼一回事，重點是目前已接近完工，算是蠻可靠的一家廠商。 看到6％時，想參與都更的業主，必須思考幾個課題，分別是： 1. 有沒有可能不要付任何％。 2. 6％的付法給全案管理5％的支付有何不同。 3. 6％的母數是誰，委建的分母應該是營造費用。 4. 5％的母數，在資產管理公司用的是總銷金額，應該是營造費用的三倍。 5. 需不需要用建經公司來取代建設公司的服務。 6. 營建公司是否是既出資金又出技術。 7. 到底是誰主導，自主更新會、建設公司、建經公司、資產管理公司、一案整合都更公司、或者是正統都更公司？ 8. 到底是預算制，還是結算制。 9. 到底是都更，還是危老。 10. 都更整合公司，到底是領現金，還是領坪數，還是ABC都可以，重點是何時給錢。 11. 建設公司、營造公司或者是資產管理公司。 我覺得這要兩兩相比，才可以得到比較結果，舉例來說，如果真的是自主更新會，也就是有都更顧問輔導的建案，就不會有這個5％的全案管理費，也可以說是，自主更新會自己發包，決定營建廠商，就跟蘆洲民義段的劉有祺理事長所言，至於都更顧問與都更公司服務的費用計算，就不是用比例數字，也不會有嚇死人的總銷金額，甚至可以尋求政府補助，聽說他們就申請了499萬補助。 如果用于導演的例子來看，四戶自主更新與其他數十戶合建分屋的地主，一起參與都更的例子來看，四戶除了聘請私人都更顧問以外，也沒有這一筆6％建商管理費，一切金額都在權利變換變換中載明，也就是共同費用負擔裏面。 接著我們來講「委建」的好處，對住戶來說，少了「合建五五分」的「分屋比例給建商」的部分，可以確定的是「我的坪數」應該可以「多出一倍」，至於費用就是「6％」加上「選回總坪數」的「每坪施工費用」。 假設我是40坪的四分之一，容積300％，依照公式： 土地持分坪數×法定容積率×(1+獎勵容積) ×銷售坪係數×分配比率 10 坪數 × 300％ × (1+0.5) × 1.6 × 52％=37.44坪 如果是「委建」的話： 10 坪數×300％×(1+0.5) ×1.6=72坪 假設是兩間36坪的話，我的成本是： 72×21(萬/坪) ×1.06 = 1602萬。 假如我賣掉一間的話，80萬 × 36坪 = 2880萬，也就是說： 我多出來1278萬，還有一間36坪的新房子(電梯大樓)。 如果我不願意短期賤賣的話， 2880萬的新屋子可以貸款8成，以2304萬足以支付1602萬元的營建工程費，還有702萬可以支付好幾十年的利息。 重點是我有兩間新房子，一間有貸款，一間沒有貸款，而有貸款的哪一間還可以賺租金，身上還有702萬可以支付幾十年的利息，請問您覺得這樣子不好嗎？不香嗎？ 重點是，我現在的舊房子的價值，可能只有600多萬，了不起800萬，而四樓的老公寓(貸款的成數更低，只有6成)，不要說我家老人爬不動，我也快到了爬不動的年齡了，所以我想要在都市更新後，把兩間新屋都賣掉，拿著5760萬，對了還要扣調工程費加6％的1602萬，剩下4158萬，如果以定存1.5％的利息來算，每一年有62.17萬可以花，這還不用動用到「本金」，請問各位讀者，有哪幾個每一年的年薪可以超過62萬，我可以確定的是保全員沒有，外送員應該也沒有。 如果在台灣62萬元每年都不夠花，那我就搬到泰國去住，我想一定可以吃飽喝足，充分享樂，且過著無憂無慮的生活。 慶幸的是，我剛好有兩間，一間在新北市，另外一間條件更好，在台北是雙子星的旁邊附近，兩間都在大馬路旁邊，兩間都有建商來談「委建」，所以我現在就在想像「每一年有120萬定存利息過日子」的生活。 如果可能的話，就把兩個4158萬的接近一億的錢，拿來環遊世界，跟我家的那一個老婆(結婚30多年)，一起過上幸福快樂的日子。(以前工作太忙，沒有什麼時間可以寵她，有一點點對不起她。) 這時候，有讀者問我說，萬一你倆把這一億元花光了(很難花得完的，好嗎？身體也會受不了，已習慣粗茶淡飯)，怎麼辦呢？好在我們家一直有倆口子在努力賺錢，不僅我在雙北市有兩間中古公寓，我老婆名下也有兩間中古公寓，巧的是，也都在雙北市，這就是我年輕時，積極研究都市更新的主要原因。 我跟我老婆買的公寓，都是「短期內能夠都更的公寓」，我不買「臨六米巷道以下」的中古公寓，也不買「都更孤島」(被玩死了的鳥籠基地)，不買「價錢太高沒有商效」的「一樓店面」(1/4土地持分)，如今真的是如願以償了。 這時候，突然有一個讀者寫信過來問我，「利息」怎麼辦？(算「大帳」不要算「小帳」。)

工料都不是最大成本，新建案最大成本是土地，都更最大成本永遠是整合，遙遙無期的整合，與不願都更住戶的貪婪這才是最大成本

工料双漲住户應分担部分負擔，人性就是贪所以都更難，政府只会計劃，都更交给建商和住户想辨法

「都更」是錯誤的觀念和施政，因為： 今年新蓋好的樓房，不論維護得當或不得當，再過了30年它就是老「房」，又要被強制都更了，一棟房子不斷的強制都更，那是一種資源浪費！ 房子因災受損了不堪續用，這時才需要都更蓋新屋。 原本4層樓的公寓，因為可以改建成15層的大樓，有豐厚的利潤，建商才會伸手。一棟15層的老大樓，要蓋成45層新大樓，有豐厚的利潤，建商才會伸手，如果不能蓋45層，只能蓋20層新大樓，完全沒有利潤，建商會伸手嗎？不會！

30~40就叫老房子，那不就常常都更

這個單元很像置入行銷，都是固定都更公司，技師受訪。這是樣對嗎？

台灣全國除了侯友宜我們没看到有哪個首長市長有能力，有魄力有執行力去完成都更建設的，釘子戶一個就能讓那些没肩膀只會討好的單位首長嚇死了。

都更同意率達90%就強制都更，不同意戶政府有權鑑價收買，政府參與都更配房。配房可當社會住宅或直接售出或成為機關與社福機構。

果然在做行銷，這樣好嗎？，這異言堂就不是異言堂而是推銷堂。

都更非常重要‼️ 也非常迫切‼️ 請政府拿出魄力🙏

讓政府蓋社會住宅跟都更住戶交換，這樣政府可以獲得更多土地可作規劃