Kalkulation Immobilienkauf 2024 & Entwicklungen in Folgejahren

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4 ай бұрын

„Das Objekt rechnet sich nicht!“ Vielleicht hast du den Satz auch schon öfter gesagt, wenn du eine Investment-Immobilie kalkuliert hast, obwohl die Immobilie bezüglich Lage, Baujahr und Zustand gut gepasst hat. Einen Kauf fast ausschließlich davon abhängig zu machen, ob sich ein Objekt am Anfang rechnet, kann ein großer Fehler sein.
Das zeigen wir anhand eines konkreten Immobilienkaufs Anfang 2024 durch einen Mandanten in unserem neuen KZfaq-Video. Mit konkreten Zahlen und schöner Illustration, damit du Ideen u. Anregungen für deine nächsten Objektkalkulationen bekommst und du dir keine gute Kaufgelegenheit mehr entgehen lässt. Und am Ende haben wir noch ein 2. ganz aktuelles Beispiel, deshalb lohnt es sich für dich, das Video bis zum Ende anzuschauen.
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▬ Über dieses Video ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬
In diesem Video siehst du die konkrete Immobilienkalkulation eines Mandanten aus 2024, mit aktuellen Zinssätzen und Immobilienpreisen. Dabei stellen wir die verschiedenen Szenarien u. tatsächlichen Entwicklungen dar, wie das Kaufobjekt in Köln durch aktives Management „ins Geld wächst“ - in Anlehnung an unser Video vom 10.3.2024 „So erzielen unsere Kunden 8,5% Mietrendite in A-Standorten“.
Das Investment:
Ein Kunde hat in unserem neuen Objekt in Köln Ende 2023 eine 2 Zi-Wohnung, 52qm, Bj 1995, mit Tiefgaragenstellplatz zum Preis von € 197.235 gekauft.
Dazu kamen Grunderwerbsteuer u. Notarkosten von insgesamt € 16.765 Maklercourtage zahlen unsere Kunden bei uns ja nicht, weil wir selbst Verkäufer sind. Der Gesamtaufwand betrug also € 214.000, wovon € 199.500 zu einem Zinssatz von nominal 3,84% finanziert wurden.
Im Video erfährst du, wie sich das Objekt für den Käufer mit Mieteinnahme, Steuervorteil u. nicht umlagefähigen Nebenkosten rechnet:
- Zu Anfang bei Kauf;
- Nach der 1. Mieterhöhung:
- Bei Neuvermietung (mit Staffel)
Unsere Kunden profitieren bei der Entwicklung ihrer Immobilien von unserem ´AMS Rundum-Sorglos-Service´, der z.B. Mietanpassungen u. Neuvermietungen für unsere Kunden übernimmt.
„Warum kauft überhaupt jmd. denn eine Wohnung mit Zuzahlung? Das lohnt sich doch gar nicht?“
Solche u. ähnliche Aussagen kennst du vielleicht auch. Im Video nennen wir 2 (von sicherlich vielen) Gründen, warum und für wen das Sinn machen kann.
Ebenso geben wir Gestaltungshinweise für den Kaufvertrag in Bezug auf Renovierung und Vermietung vor dem Übergabetermin, um als Käufer keine Zeit zu verlieren bei der Renovierung und auch die Einnahme nach Übergabe zu sichern.
Zum Schluss sprechen wir noch über einen 2. aktuellen Fall aus unserer Praxis und die Reduzierung der mtl. Zuzahlung nach nur 6 Monaten.
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Wir verhelfen unseren Mandanten zur finanziellen Freiheit durch Immobilien. Das machen wir mit mehr als 20 Jahren Erfahrung. Dieses Know-How möchten wir jetzt auch dir auf unserem KZfaq-Kanal zur Verfügung stellen. Möchtest du dein Immobilienwissen vertiefen oder möchtest du dein Kapital sogar selbst in Immobilien anlegen? Dann bist du hier genau richtig.

Пікірлер: 25

4 ай бұрын

Danke an das Team für die sehr gelungene Illustration, die die Zahlen sehr übersichtlich darstellt und damit wesentlich zum Verständnis beiträgt!

@thomasb.2414 4 ай бұрын

Vielen Dank für das sehr informative Video. Ich dachte immer, es sein ein KO-Kriterium für einen Investor, wenn die anfängliche Miete nicht mindestens die Zinskosten deckt. Aber gut zu sehen, dass es nicht zwangsläufig so sein muss.

4 ай бұрын

Danke für das Feedback. Genau, es ist absolut kein KO-Kriterium.

@user-sl1np8cn9d 4 ай бұрын

Lasse dir keinen Bären aufbinden. Bei einem EK-Einsatz von 20% muss die Kaltmiete die Raten decken können. Das ist eine Faustregel. Sonst ist das Objekt zu teuer und die Finanzierung ungesund. Außerdem wurde in der Beispielrechnung stillschweigend eine Laufzeit von 35 Jahren gewählt, was für eine 50qm-Wohnung deutlich zu lange ist. Solch eine kleine Einheit sollte in 10-15 Jahren locker abbezahlt sein. Die Schere zwischen Mietpreisen und Kaufpreisen ist einfach zu groß. An den Mietpreisen kann man nicht mehr viel machen. Die kann keiner mehr bezahlen. Die Kaufpreise müssen einfach 50% runter. Sonst lohnt sich ein Invest nicht. Lege dein Geld lieber in ETFs oder Anleihen an. Dort ist es derzeit deutlich rentabler, sicherer und bequemer aufgehoben.

4 ай бұрын

1. Unser Kunde hier hat überhaupt kein Eigenkapital eingesetzt u hat mehr finanziert als den Kaufpreis. Wenn 20% EK eingesetzt worden wäre, würden die ortsüblichen Kaltmieten ja auch die Raten decken. 2. Wir haben keine "Laufzeit gewählt", sondern diese Finanzierung wurde so von der Bank vorgeschlagen u. mit dem Kunden vereinbart. 35 Jahre sind bei vermieteten Obj. durchaus üblich. 3.Keine Immobilie - ob groß oder klein - muss in 10-15 Jahren abbezahlt sein, schon keine vermietete. Auch wenn du das hier in den Kommentaren ständig wiederholst, wird es nicht richtiger. 4. Bei einem KP von ca. €3.600,-/qm (ohne TG) in Köln für Bj. 1995 "müssen die KP nicht 50% runter", das ist Unsinn. Der Preis ist für die Lage u. das Objekt unter allen Einwertungen (Homeday,Pricehubble usw). 5.Natürlich werden die Mietpreise in Köln bezahlt, wir haben dort ja gerade neu vermietet. 6. Natürlich steht es jedem frei zu entscheiden, ob ETF´s oder Anleihen rentabler u. sicherer sind. Bequemer sind sie auf jeden Fall, keine Frage.

@hasandemirbilek3222 4 ай бұрын

Hallo, danke für das informative Video. Das sowas noch in A Lagen wie Köln möglich ist. Kostet der Rumdum Service Extra oder erhält man diesen nach dem Erwerb einer Immobilie bei euch?

4 ай бұрын

In den ersten 2 Jahren nach Kauf ist der für unsere Kunden kostenlos. Danach kostet er aktuell 25,- bei jährlicher Zahlung von 300,- €. Wobei dann in den meisten Fällen auch schon die erste Mieterhöhung gelaufen ist u. unsere Kunden höhere Mieteinnahmen haben.

@matthiaseisleb3553 4 ай бұрын

Hallo. Bei welcher Bank bekommt man 3,8% bei einer 100% Finanzierung?

4 ай бұрын

Diese Kondition - sogar 3,63% aktuell- bekommen wir bei einer Volksbank hier im Umkreis für unsere Objekte in Köln.

@durch_als_Lurch 4 ай бұрын

Sehr spannendes Video, Woher weißt man wie hoch die nicht umlagefähigen Nebenkosten und die Höhe der Instandhaltunggsrücklagen sind?

@DG1965 4 ай бұрын

Findet man in den vergangenen Betriebskostenabrechnungen

4 ай бұрын

Genau. Bei uns in den Wirtschaftsplänen, weil wir ja die Mehrfamilienhäuser aufteilen und damit praktisch die WEG erst gründen.

@matthiaseisleb3553 4 ай бұрын

Wie soll man dann skalieren?

4 ай бұрын

Das funktioniert in der Praxis, u.a. durch die Entwicklung der Mieten. Aber auch durch Realisierung von steuerfreien Preis-/Wertsteigerungen, vor allem, wenn wg. der niedrigen Anfangsmiete unter Verkehrswert eingekauft wird. So baue unsere Kunden Stück für Stück ein Portfolio mit Objekten in guten vermietungssicheren Lagen auf.

@catzilla7657 4 ай бұрын

Und wie lange dauert es bis die 6,5% Grunderwerbssteuer wieder drin sind? Wenn du keinen Spitzensteuersatz hast, dann auf jeden Fall deutlich länger. Die Steuervorteile können übrigens jederzeit gekippt werden. Wenn der Preis der Wohnung die nächsten Jahre fällt, hat der Kunde in dem Beispiel ins leere getilgt und macht Minus von Anfang an.

4 ай бұрын

Unser Mandant im Video hat ja keinen Spitzensteuersatz von 42%, sondern einen Grenzsteuersatz von 38%. Also kein Spitzenverdiener. Beim Höchststeuersatz sähe die Berechnung noch etwas besser aus. Die Höhe der GrErwSt, die von der Politik immer wieder erhöht wurde, ist natürlich ärgerlich, ist aber nach relativ kurzer Zeit "wieder drin" u. spielt bei der Betrachtung eines 10-Jahres-Zeitraums (kürzer sollte man Immobilieninvestments nicht betrachten) keine große Rolle. Dass die Ausgaben steuerlich als Werbungskosten (Zinsen, Reparaturen usw) abgezogen werden, ist schon immer so gewesen in Deutschland u. wird nicht geändert werden. Auch Abschreibungen werden grundsätzlich nicht abgeschafft, evtl. die Höhe verändert. Aktuell über verkürzte ND eher zu Gunsten der Eigentümer. Im Moment gibt es überhaupt keine Anzeichen, dass steuerlich etwas verschlechtert werden soll für Vermieter. Das würde ja auch nicht in die aktuelle Situation mit mangelndem Wohnraum usw. passen. Wenn du natürlich davon ausgehst, dass Preise für Immobilien in den Großstädten fallen, weil die Nachfrage nach Wohnraum rapide sinkt, dann solltest du nicht in Immobilien investieren. Wir gehen nicht davon aus, schon gar nicht, wenn die Objekte energetisch auf einem vernünftigen Standard sind oder gebracht werden.

@catzilla7657 4 ай бұрын

@ Vielleicht kann man darüber eine Video machen, denn wenn ich das nach rechne, bekommt man die GrEwSt nicht in zehn Jahren raus. Preise sinken gerade und können nur steigen wenn es Käufer gibt, wo sollen denn diese Käufer her kommen? Wenn ich durch Köln spazieren gehe, sehe ich das die letzten 10 Jahre überall neu gebaut worden ist, wirklich in jedem Hinterhof steht gefühlt ein Neubau. Wo soll denn da ein Mangel an Wohnraum sein?

@user-sl1np8cn9d 4 ай бұрын

Die Rechnung kommt mir sehr komisch vor. Welche Darlehenslaufzeit ist denn hier gewählt worden?

4 ай бұрын

Die Konditionen sind genauso berechnet, wie der Kunde sie mit der Bank besprochen u. im Kreditvertrag vereinbart hat. Daran ist nichts komisch, Tilgungsraten von 1,25% - 1,5% sind bei vermieteten Immobilien aktuell die Regel.

@user-sl1np8cn9d 4 ай бұрын

@ Unseriös. Die Darlehenslaufzeit wurde in der Rechnung verschleiert. Die Darlehenslaufzeit für diese kleine 50m² Wohnung ist mit 35 Jahren zwei- bis drei mal so hoch wie sie für eine gesunde Finanzierung sein sollte. Die Kaufpreise sind einfach deutlich zu hoch. Das Geld ist in alternative Anlageformen besser angelegt.

4 ай бұрын

Auch wenn du es hier ständig wiederholst, wird der Inhalt dadurch nicht richtiger. Die Darlehenslaufzeit wurde so von der Bank vorgeschlagen und ist bei Finanzierungen von vermieteten WE in Deutschland absolut üblich. Das, was bei Bafin-geprüften Banken in Deutschland üblich ist als "unseriös" zu bezeichnen spricht für sich selbst. Du kannst ja privat eine andere Meinung haben, aber "unseriös" ist hier sicherlich der absolut falsche Ausdruck.

@user-sl1np8cn9d 4 ай бұрын

@ Nein das ist falsch. Das ist überhaupt nicht üblich. Ihr solltet lieber Verantwortung übernehmen und euren Kunden sagen, dass sich Immobilien als Renditeobjekte aufgrund der hohen Kaufpreise nicht lohnen.

@emolino1365 4 ай бұрын

Ich hab eine 100% Finanzierung bei der DKB abgeschlossen. 4.09% bei einer Zinsbidung von 27 Jahren und 2% Tilgung. Dahrlehnsumme 110000Euro. Ich wollte eigentlich nur 10 Jahre. Aber so hätten die nicht finanziert.

4 ай бұрын

Jede Bank sieht die Lfz. u. Tilgungsdauer etwas anders, vor allem auch abhängig vom Alter des Darlehensnehmers. Bei selbstgenutzten Objekten ist es natürlich auch sinnvoll, so schnell wie möglich zu tilgen, bei vermieteten ist die Konstellation anders. Aber du hast zu einem recht guten Zins (evtl. hast du Eigenkapital eingesetzt?) eine absolute Zinssicherheit bis zum Laufzeitende. Und kannst ja nach 10 Jahren u. 6 Monaten raus und neu abschließen, wenn die Zinsen dann deutlich günstiger sein sollten.