Yakup bey onure ettiniz. Sağlıklı olmanızı dileriz. Bizi izlediğiniz için teşekkürler.

Biz de bizi izlediğiniz için teşekkür ediyoruz. Sağlıkla kalın.

Tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında herhangi bir kısıtlama yok ise vekil dışarıdan (malikin eşi, çocuğu, akrabası, tanıdığı veya tanımadığı, anagayrimenkulde oturmayan vs) herhangi bir kişi olabilir. İkinci toplantı dahi olsa yönetici ve denetici seçimi için anagayrimenkuldeki bağımsız bölümlerdeki toplam malik sayısının sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Sadece toplantıya katılanların çoğunluğu yetmeyecektir. Daha fazla bilgi için "Olağan Genel Kurul Toplantısında Vekaletin Önemi" konulu www.apsiyon.com/blog/olagan-genel-kurul-toplantisinda-vekaletin-onemi linkindeki ve "Nitelikli Oy Çokluğu Nedir, Nitelikli Oy Çokluğu Gerektiren Yönetim İşleri Nelerdir?" konulu www.apsiyon.com/blog/nitelikli-oy-coklugu-nedir-nitelikli-oy-coklugu-gerektiren-yonetim-isleri-nelerdir linkindeki yazılarımızdan faydalanabilirsiniz.

Vekaletin üzerindeki tarih kısıtlanmadığı surette ikinci toplantıda da aynı vekalet ile temsil mümkündür. Örnek bir vekaletname örneği aşağıdadır. Tarih kısmına örneğin 21 Ocak 2024 / 28 Ocak 2024 yerine "2024 yılı" da yazılabilir. Vekalet hakkında daha detaylı bilgi için; "Genel Kurul Vekaleti Nasıl Verilir?" konulu kzfaq.info/get/bejne/oLh2dLmSz8rDpWg.htmlsi=iic1dALLfR0_5Y3a linkindeki ve "Genel Kurulda Vekaletin Önemi" konulu kzfaq.info/get/bejne/lZOPgaqhtdXNimQ.htmlsi=ihE8ItTCv19prD65 linkindeki videolarımızı izleyebilirsiniz. Örnek olarak : VEKÂLETNAME ÖRNEĞİ 21 Ocak 2024 / 28 Ocak 2024 tarihinde yapılacak olan ............ Sitesi /Apartman Kat Malikleri (Olağan) Genel Kurul toplantısına mazeretim(iz) nedeniyle iştirak edemeyeceğimden/edemeyeceğimizden tarafımı(zı) temsil edip gerekli kararlar hakkında tam yetki ile oy kulanması için aşağıda ismi yazılmış olan gerçek kişiyi vekil tayin ettim(k). Vekâlet Veren Vekil Olan Adı ve Soyadı Adı ve Soyadı: Daire No: İmzası: İmzası: Not ! Kiracıların genel kurulda söz alıp, oy kullanabilmeleri için kat malikinden vekalet alması gereklidir.

Öncelikle genel kurulunuz tamamlanmış olmalı ancak yine de sorunuzu yanıtsız bırakmak istemedik. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda liste ile seçime girme şeklinde bir uygulama yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddeye göre Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Kanunun 17 ve 61. maddelerinde de aynı durum farklı ifadelerle söz konusudur. Tüm maliklerin yönetici seçilme hakkı vardır. Yönetici mi / yönetim kurulu mu seçilip seçilmeyeceği ve seçime ilişkin diğer esaslar tapu sicilinde bulunan yönetim planında bulunabilir. O sebeple yönetim planını edinmeniz gerekir. Normal şartlarda yönetim planında yönetim kurulu seçimine ilişkin özel bir hüküm bulunmuyorsa yönetim kurulu üyelerinin her biri ayrı ayrı oylanır, en çok oy alanlar sırası ile yönetim kurulu üyeliklerine seçilirler. Daha detaylı bilgi için ; Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları konulu videomuza kzfaq.info/get/bejne/f7Bdh7lenrivpI0.html linkinden , Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları konulu blog yazımıza 📄 bit.ly/2KaATLA linkinden ; Apartman Yönetici Seçimi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir? konulu videomuza kzfaq.info/get/bejne/fdipo7GKsNqdm58.html linkinden , Yönetici Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir? konulu blog yazımıza 📄 bit.ly/3aQmGhQ linkinden ; Apartman ve Site Yöneticisi Seçerken Yapılan Yanlışlıklar konulu videomuza kzfaq.info/get/bejne/jqqEf8h6v9-wqIk.html linkinden , Site Yöneticisi Seçerken Yapılan Yanlışlıklar konulu blog yazımıza ► bit.ly/35GvbsX linkinden erişebilirsiniz.

634 sayılı Kanunda sadece, karar defterinin (1) den başlayan sayfa numaralarını taşıyacağı, her sayfasının noter mührüyle tasdik edileceği ve ayrıca her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılacağı hükümlerine yer verilmiş, bunlar dışında bir açıklama yapılmamıştır. Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 105 inci maddesi “Türk Ticaret Kanunu ile Vergi Usul Kanunu dışındaki kanunlarla tutulması öngörülen defterlerin onaylanması, bu kanunlarla özel bir şekil getirilmemiş olması şartı ile yukarıdaki hükümlere göre yapılır” hükmünü içerdiğinden kat mülkiyetine tabi yapılarla ilgili tutulan defterlerin onaylama işlemlerinin Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 99 ila 104 üncü maddeleri hükümlerine göre yapılması gerekir. Önceki yıllarda kapanış onayı yapılmayan defterin sonraki yıllarda kapanış onayı yapılabilir mi? Usulünce önceki yıllarda kapanış onayı yapılmayan 634 sayılı KMK’nin 32 nci maddesinde belirtilen defterin, içinde bulunulan yılın Ocak ayı içerisinde kapanış onayının yapılmasının istenmesi halinde; kanunda, kapatma işleminin usulünce yapılmamasının yaptırımının gösterilmesi ve bu durumda kapatma işleminin yapılmayacağına dair bir hüküm bulunmaması nedeniyle, Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 104 üncü maddesi doğrultusunda içinde bulunulan yıla ait kapanış onaylamasının yapılması gerekir. Ancak, önceki yılların kapanış onaylamaları yapılamaz.

Merhabalar site yönetimi yok ise o halde 48 bağımsız bölümün katılacağı bir genel kurul toplantısı da söz konusu değil anlıyoruz. 3 blok tek parselde yer alıyorsa; site yönetimi olmadan da her bir blokun genel kurulunda ayrı ayrı olarak o blokun bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu ile karar alındıktan sonra bu karar 3 blokta da alınmış ise kararlar uygulanabilir. 3 blok ayrı parsellerde yer alıyorsa; yukarıdaki çözüm çeşitli sebeplerden uygulanamayabilir. Daha doğru yanıtı tapu sicilindeki kayıt ve yönetim planından edinebilirsiniz.

Tapu yönetim planında bulunan ifadeler eklenti değil, tahsis işlemidir. Kanuna aykırı yapılan tahsisler için yönetim planının ilgili maddesinin iptali davası açılmalıdır. Bu amaçla bir olağanüstü genel kurul toplayınız, çağrı için gerekli süreye dikkat ediniz ( olağanüstü genel kurul için en az 15 gün önceden çağrı ve gündemin kat maliklerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile ulaşmasını sağlayınız , üzerine bir hafta posta süresi de ekleyiniz) , 4/ 5 in kabulü ile alınan kararı yönetici notere gidip tasdik yaptırarak, tapu dairesinde değişikliği sağlayabilir. Karar kısa olsun ve maddenin eski halinin numarası da yazılarak yeni hali de açıkça yazılsın. Değişiklik kararının altına ve hazırlanacak hazirun listesinin altına toplantıya katılan malikler imza atsınlar, bu imzaların sayısının 4/5 'i sağladığı kontrol edilsin. Sözkonusu tahsis hem İmar Kanunu'na hem de Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı olduğundan kat malikleri 4/ 5 çoğunluğu sağlayamasa dahi, çağrı, gündem ve toplantıya katılanların imzalarının olduğu tutanak ile kat maliklerinden birisi yönetim planının ilgili maddesinin iptali için hakim müdahalesi talep edebilir, sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini talep edebilir, el atılan yerin eski haline getirilmesini mahkemeden talep edebilir. Eklenti ise tapu sicilinin beyanlar hanesine yazılıdır ve genel kurul kararı ile yönetim planı değişikliği için gereken maliklerin 4/ 5'inin imzası ile değiştirilemez.

Merhabalar, çatının komple değişimi için değil, sorunlu bölümün sorunun acil giderilmesi için ek ödeme talep edebilirsiniz. Daha ayrıntılı bilgi için "Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması" www.apsiyon.com/blog/mucbir-hallerde-ortak-gider-ve-avans-paylarinin-aidatlarin-genel-kurul-yapilmadan-artirilmasi blog yazımızdan faydalanabilirsiniz.

Hasan bey, bir çalışanın işe alınması veya çıkarılması kararının nasıl alınacağı tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bulunabilir. Öncelikle yönetim planını inceleyiniz. Bu kararın yetkisi yönetim planında yöneticiye bırakılmış olabilir. Yönetim planı bir düzenleme getirmemiş ise o taktirde kat malikleri genel kurulu kurula katılanların salt çoğunluğu ile kapıcı istihdamına son verme kararı alabilir. Bu karar basit yönetim kararı olup, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 ve 37. maddelerine göre genel kurula katılanların salt çoğunluğu ile alınabilir. İkinci toplantıda yeter sayı aramanıza gerek yok, gelenlerin salt çoğunluğu ile görevlinin iş akdinin fesih edilmesi kararını alabilirsiniz.

Kişilerin kendilerinden rıza alınmadan whatapp, telegram gibi gruplarına eklenmesi, verilerin ayrıca yurtdışı platformlara eklenmesi sebebi ile sakıncalıdır. Mevzuat çerçevesinde toplanan isim , soyad, cep telefonu numarası gibi bilgilerin apartman ve site yönetimleri tarafından kişisel veri olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir. Bu bilgilerin hukuka aykırı olarak yayılması, whatsapp, telegram gruplarında ilan edilmesi, bina giriş panolarına asılması, satılması 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun (”TCK”) m.136 kapsamında suç teşkil edebilecektir. Aidat borç listelerindeki isim, soy ismi ve borç miktarı ile blok, daire numarası gibi bilgiler de, “kişisel veri” kapsamına girmektedir TCK’nın “Verileri hukuka aykırı olarak verme veya ele geçirme” başlıklı 136/1 maddesi: “Kişisel verileri, hukuka aykırı olarak bir başkasına veren, yayan veya ele geçiren kişi, iki yıldan dört yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” Bu konuda daha fazla bilgi için "Apartman ve Site Yönetimlerinde Kullanılan “Sakin Bildirim Formları”nın Toplanması Nasıl Olmalıdır?" www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetimlerinde-kullanilan-sakin-bildirim-formlari-nin-toplanmasi-nasil-olmalidir blog yazımızı okuyabilirsiniz. Diğer taraftan Whatsapp grupları ile ilgili önerilerimizi "Site yönetimi, WhatsApp grubu kurabilir mi?, Bu durum Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’na uygun mu?" videomuzda izleyebilirisiniz. kzfaq.info/get/bejne/apxlqNR53NrTon0.html

Kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine yöneticinin olağanüstü genel kurulu toplantıya çağırması ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla bildirmesi gerekir. Eğer yönetici kat maliklerinin talebine uymaz ise maliklerden biri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Diğer taraftan pandemi döneminde olağan veya olağanüstü genel kurullar gayrimenkulün bulunduğu il ve/veya ilçe hıfzıssıhha kurulları kararları ile ertelenmiş olabilir. Bu özel durumu da dikkate alarak girişimlerde bulunmanız gerekir. Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi (Güncel) kzfaq.info/get/bejne/Y9yjmsuUvbzVdIE.html linkinden izleyebilirsiniz.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Yöneticinin görevlerini düzenleyen , “Genel yönetim işlerinin görülmesi” başlıklı 35. Maddesinin d) fıkrasında; “Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;” yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi konusu (Güncellenmektedir. SON GÜNCELLEME - 09.12.2020) www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi linkindedir. Konu hakkında bilgilere ayrıca Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi (Güncel) kzfaq.info/get/bejne/Y9yjmsuUvbzVdIE.html ve diğer bazı bilgileri içeren Pandemi / Koronavirüs Sebebi ile Apartman ve Site Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi kzfaq.info/get/bejne/nc2Yo6WjzrLWn5c.html youtube sayfasından da ulaşabilirsiniz.

@@Apsiyon Teşekkürler.

Sorularınızın yanıtlarını bulmak için önce tapu sicilinizdeki yönetim planına bakmalısınız. Yönetim planında bulunmuyorsa, ya da yönetim planınız bulunmuyorsa tek parselde iki blok iseniz tek bir yönetici veya denetçi ya da 3 kişilik yönetim kurulu ve 3 kişilik denetim kurulu seçilebilir. Denetici veya denetim kurulu yönetim kurulunun bir üyesi değildir.

Merhabalar, şöyle basitçe açıklayalım. Kat malikleri kurulu; 12 bağımsız bölümlü (daireli) apartmandaki 12 tane mülk sahibi (kat maliki) yani tapu sahibinden oluşur. O sebeple ismi kat malikleri kuruludur. Kat malikleri kurulu anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Yönetici ve yardımcısı hem yönetici hem de kat malikleri kurulunu oluşturamaz. Ancak kat malikleri kurulu, tapu sicilindeki yönetim planında başka türlü düzenlenmemiş ise yöneticiyi de seçer, yönetim kurulunu da seçer, isterse bir yönetici bir de yardımcısını , ya da bir yönetici ve onun yedeğini de seçer.

@@Apsiyon Hocam bilgiler için teşekkürler 12 dairelik bir binada 12 kat maliki kat maliki kurulunu oluşturuyor ayrıca bir kat maliki kurulu seçimi yada oluşumuna gerek kalmıyormu?12 dairelik bir binada denetçi olması gereklimidir?Denetcininde bildiğim kadarıyla kat maliki olması gerekiyor 12 dairelik bir binada yönetim kurulu yönetici ve yardımcısından oluşması yeterlimidir?

Öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınıza ulaşınız. Bu hususlarda maddeler içerebilir. Eğer herhangi bir bilgi yok ise aşağıdaki gibi davranabilirsiniz. Genel kurul çağrısında divan heyetine imza yetkisi verilmesi hususu düzenlenmiş olabilir. Katılımcılar bunun yerine hazirun listesi ( katılım listesi) ve ilave olarak var ise karar tutanağı imza listesine imza atabilirler. Divan heyeti kararı yazar kararın diğer ekleri ve yukarıda saydığımız listeleri de imzalayarak kararları yeni seçilen yönetime teslim ederler. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kararların her sayfasının katılımcılar tarafından imza edilmesi söz konusudur. Ancak bağımsız bölüm ve malik sayısının fazla olduğu anagayrimenkul veya toplu yapılarda kararların her sayfasının katılımcılar tarafından imza edilmesi de bir A4 sayfasındaki veya karar defterinin sayfalarındaki bölüm sınırlı olduğundan mümkün değildir. O durumda divan heyetinin kullanılması gerekmektedir. Bu tür bir uygulamada her halükarda katılımcıların tutanağa itiraz şerhlerinin yazılması gereklidir. O halde imza yetkisini verebilir, ancak itirazlarınızın tutanağı altına düşülmesini talep edebilirsiniz. Yine divan heyetine ( yönetim planında bulunmuyorsa) imza yetkisi verilmesi genel kurul gündeminin bir maddesi olacaktır. Ve bu madde oylanacaktır. Bu durumda divan heyetine imza yetkisi vermeyebilirsiniz. Bu hakkınız var. Ancak sadece sizin yetki vermemeniz genel kurul ve kararlarını geçersiz hale getirmeyecektir. Site denetim kurulunun kaç kişiden oluşacağı yönetim planında yazar . Yazılı ise o sayıda kurul üyesini veya sadece denetçiyi seçmeniz gerekir. Tavsiyemiz kurul kaç kişiden oluşuyorsa o kadar yedeğinin seçilmesidir. Yönetim planında yazılı değilse o halde bir denetçi veya 3 kişiden oluşan bir yönetim kurulunu aynı sayıdaki yedekleri ile seçmeniz tavsiye olunur.

@@Apsiyon Cok tesekkur ederiz. Cevabinizi merak ve heyecanla bekliyorduk. Basarilarinizin devamini diliyorum. Saygilar.

Faruk Bey, kalorimetre ısı sayacıdır. Bağımsız bölüm girişinde ve bir adet bulunur. Pay ölçer ise ısıtma radyatörlerinde ( petekler) takılı olan cihazlardır ve genellikle banyo havlupanları haricinde tüm ısıtma radyatörlerinde bulunur. Kalorimetre ( ısı sayacı ) ile pay ölçer aynı amaca hizmet etmekle beraber binanın ısıtma sisteminin bağımsız bölümlerde tek kolon veya çok kolon olmasına bağlı olarak kullanılır ve çalışma prensipleri açısından farklılık vardır. Her iki cihazın kullanımında da merkezi ısıtma prensibi söz konusudur. İfadelerinizden şu anlaşılıyor. Merkezi ısıtma sisteminiz mevcut , ısı sayacı veya pay ölçer kullanılıyor, siz genel kuruldaki bir kararla ısıtma için gelen yakıt faturasını aynı metrekareli olan dairelerinize eşit bölmeye ve takılı olan cihazların ölçümlerini dikkate almamaya başladınız. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir. Isıtma sisteminin merkezi sistem olması veya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır. Hal böyle iken siz genel kurul kararı ile "Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğe" aykırı bir karar almış olmakla birlikte bu karara imza atanlar da dahil olmak üzere kanuna aykırı emredici hükümlerin uygulanmaması hakkına sahiplerdir. Yönetmeliğe göre Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre ( kapalı olan alanların net metrekaresi) paylaştırılır. Gelelim bu kuraldan dönmenize sebep olan radyatörlerin kapatılması sebebi ile mahal sıcaklıklarının izin verilen ısı düzeyinin altına düşürülmesi olayına. Sisteminiz ilgili yönetmelikteki önemli bir eksiğe sahip. Tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezî ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılır. Bu vanalar içinden geçen suyun akışını ayarlandığı ısı düzeyine bağlı olarak değiştirir ve hiç bir zaman kapanmaz. Dolayısı ile termostatik vana sayesinde merkezi sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıkları asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanmış olur. Bu termostatik vanaların takılması gerekir. Oysa olayınızdaki gibi bir tespit durumunda yani bağımsız bölümlerin ısı veya sıhhî sıcak su payları, gider paylaşım belgesi düzenlenmesi döneminde bir ekipmanın arızalanması veya benzer bir sebepten dolayı doğru bir şekilde ölçüm yapamaması yüzünden belirlenemiyor ise paylar, söz konusu bağımsız bölümlerin daha önceki benzer gider paylaşım belgesi düzenlenen dönemlerindeki tüketimleri veya o gider paylaşım belgesi düzenlenmesi dönemindeki diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimleri esas alınarak bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerince veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerince belirlenebilir. Isıtma radyatörlerini kapatan bağımsız bölümlerin bu müdahaleleri eğer ölçüm şirketi ile çalışsa idiniz tespit edilebilir ve genel kurulunuzun aldığı karara göre bir emsal yada kıyas uygulaması yapılabilirdi. Bununla beraber sözkonusu bağımsız bölüm kullanıcısının sadece yönetmelikteki %30 asgari ve kullanım alanına göre bölünen kısmı ( sizde kullanım alanları eşit) ödemesi de hatalıdır. Bununla beraber ısı sayacı veya ısı pay ölçer ölçümlerini malik ve kiracılara tebliğ etmemeniz sebebi ile de kişi kullanımına bağlı olarak kendisine düşen kısmı bilmemekle beraber bu ödemeyi yapmamaktadır. Ancak gerekçesi de doğru değildir. Çünkü kullanıma bağlı olarak da kendisine düşen bir pay vardır. Yargılama sonunda muhtemelen ödediği %30'dan kendisine düşen paydan daha fazla bir hesaplamayı mahkemeye atanan bilirkişi raporuna bağlı olarak hakim kararı ile ödemek durumunda da kalacaktır. Ancak yargılama sonunda bu tamamen kendisinin haksız sizin haklı olduğunuz anlamına gelmeyecektir. Merkezi ısıtma sistemini ilgili yönetmeliğe göre işletmeniz gereklidir.

@@Apsiyon verdiğiniz bilgi için teşekkür ederim.

@@farukomser Bizi takip ettiğiniz için teşekkür ederiz.

Bilirkişi, Dernekler Kanunu'na göre yapılan bir yargılamada (Dernek ile ilgili) çıkan karar sebebi ile bunu söylemiş. Kat Mülkiyeti Kanunu açısından ; kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Şu tarihe kadar noter mührü görünmek sureti ile yapıştırılan karar tutanaklarının geçersiz olma durumuna ilişkin bir yargıtay kararı bulunmamakta. Yine de Apsiyon Akademi olarak tavsiyemiz "karar defterinin" boş A4 kağıtlar notere götürülmek sureti ile (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyacak şekilde her sayfası noter mühüriyle tasdiklenmesidir. Böylece artık günümüzde kararlar bilgisayar vasıtası ile yazılıp çıktı alındığından hem defter hızlı ve düzenli okunabilir kararlar yazılmasına imkan verir, hem de yine eskisi gibi boş kağıtlara el yazısı ile de karar yazılabilir. Bu sayfalar dikkatlice saklanıp sayfalar bittiğinde veya dönem sonunda notere gidilerek defter kapatılabilir veya ara tasdik yaptırılabilir. Apartman ve Sitelerin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler konulu kzfaq.info/get/bejne/o7emfdGZqbWUlHU.html linkindeki videomuzda daha fazla detay bulabilirsiniz.

Yönetim planındaki kısıtlama uygulanmaz. 6306 Sayılı Kanun gereği kentsel dönüşüm kararı alınması için kat malikleri kurulunda veya toplantı yapılmaksızın kat malikleri tarafından sağlanması gerekli olan oran; toplam arsa payının 2/3’ünün (%66,7) ( üçte ikisinin) -malik sayısı değil arsa payı- kararı veya anlaşmasıdır.

Çok teşekkür ederim Hocam,yine izninizle buna bağlı ikinci bir sorum daha olacak,Binamıza deprem risk analizi yaptırmak ve karar almak üzere olağanüstü toplanıyoruz bu analizi üniversite döner sermayeye yaptıracağız biraz pahalı 300 400 bin lira çıkıyor Yönetim planı kısıtlaması 3 oy demesine rağmen 12 daire sahibi yine 36 nın 1/3 ü kadar mı oy hakkına sahip olacak toplantıda yanlışlık yapmamak üzere detaylı soruyorum kusura bakmayınız yönetim planında ki bu kısıtlama basit işlerde mi geçerli Yoksa hiçbir hükmü yok mu örneğin yönetici seçmek için de bu kişinin 36 x 1 / 3=12 oy hakkı? mı var. Bu yönetim planında ki kısıtlama basit işleri mi? kapsıyor Bağımsız bölüm sayısı fazla olan kişi Çok iyi niyetli samimi bir insan diğer arkadaşlar onu budamaya çalışıyorlar ancak hak neyse o olsun Çok teşekkür ederim

@@huseyingurses8683 Öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiş emredici bir kuralın yönetim planı ile kısıtlanması mümkün değil. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesinin ikinci fıkrasına göre "anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz." Bu madde yeter sayı ile saklı olmayan tüm kararlarda uygulanır. Öncelikle yönetim planının ilgili maddesinde "üçte bir" mi? Yoksa "3'den fazla mı"? ifadesi yazıyor buna emin olmak gerekir. Eğer "3'den fazla oy kullanamaz" ifadesi var ise muhtemelen yanlış yazılmıştır. Yönetim planının bir maddesinin kanunun emredici kurallarına aykırı olması halinde KMK geçerlidir. Tüm yönetim planlarında bu ifade metinde yazılı olmasa bile son sayfada tapu siciline kayıt edildiği sırada el yazısı ile yazılır. Dolayısı ile kanun uygulanmalıdır. Yönetici veya denetici seçmek ise özel bir çoğunluktur. Yeter sayı ile saklı olan kararlardandır. Hesaplama şöyle yapılır. KMK 34. maddede "Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." der. Dikkat ederseniz "Yönetici, bağımsız bölüm sayısının , hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." demez. O halde; sizin örneğinizde 12 bağımsız bölümü olan malik yönetici seçiminde 12 bağımsız bölümü için bir oy kullanır. Diğer tüm bağımsız bölümlerin ayrı kişilere ait olduğunu varsayalım. Bu durumda 36 bağımsız bölüm var ise 36-12 = 24 bağımsız bölümün 24 maliki vardır. Bir de 12 bağımsız bölümlü bir malikimiz var. Demek ki malik sayısı 24 +1 = 25 .. O halde sizin binanızda yönetici seçilmesi için gereken yeter sayı 25 malikin salt çoğunluğu olan 25/2= 12,5 olup, yarım malik olamayacağına göre bir üst tamsayıya yuvarlanır ve 13 malik sayısı bulunur. Yönetici seçimindeki Arsa payının hesabında ise tüm bağımsız bölümlerin ( 36 bağımsız bölüm) toplam arsa payını yarısı aranır. Bu yarısı içinde 12 bağımsız bölüm malikinin tüm bağımsız arsa payları da dahil edilir. Son olarak; Performans Risk Analiz Raporu (Özel Rapor) Kararı İçin Yeter Sayı Nedir? Rapor Ücretini Kim Öder, Kim Başvurur? “Özel rapor yaptırılması” ya da “riskli yapı tespiti yapılması” konusunda kat malikleri genel kurulunda karar alınmasına gerek olmadığını ifade etmiştik. Ancak konu genel kurula gelmiş ve genel kurul tespit yapılması için karar almışsa tespit masrafı ortak gider ve avans payı (aidat) olarak diğer kat maliklerine -kiracılara değil- yansıtılabilir. Karar alınmışsa özel rapor için bina yönetimi, riskli yapı tespiti için ise kat maliklerinden herhangi biri veya kat maliki olan yönetici malik sıfatı ile başvuru yapabilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’na (KMK) göre “kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.” Özel rapor (Depreme Dayanıklılık Testi): eğer yapıda karot numunesi alınacak, ya da kırım işlemi yapılacak tipte bir araştırma içeriyorsa o taktirde kat malikleri kurulunda kat maliklerinin beşte dördünün onay vermesi veya yazılı rızasının alınması gerekecektir. Eğer binaya ait risk durumunun belirlenmesi için yapılacak depreme dayanıklılık testi; yapıda karot numunesi alınmadan ya da kırım işlemi yapılmadan, kolon sıvası ve betonun sıyrılarak beton yüzey ve sertliği okuması ve donatı çap ve korozyon tespiti yapılması, tahribatsız, ultrasonik, mikrotremor teknikleri gibi birtakım test sonuçlarının değerlendirilerek sonucunun performans analizi ile ortaya konulması ise bu durumda söz konusu olan bir harcama kararıdır. Dolayısı ile işletme projesi için geçerli olan genel kurula katılan malik veya vekil sayının yarısından bir fazlası ile bu kararın alınması mümkündür. Bununla beraber KMK’ya göre ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacaktır. Daha fazla bilgi için "Binamızın Depreme Dayanıklı Olduğuna Nasıl Karar Verebiliriz?" başlıklı www.apsiyon.com/blog/binamizin-depreme-dayanikli-olduguna-nasil-karar-verebiliriz linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.

@@Apsiyon İlginiz,alakanız için çok teşekkür ederim,verdiğiniz bilgiler çok yararlı olacak,sağ olunuz var olunuz.🙏

Sayın Üstün, tüm bağımsız bölümlerin her birinin bir kat malikine ait olduğunu, bir kişinin birden fazla bağımsız bölümün sahibi olmadığını ve bağımsız bölümlerin arsa paylarının eşit olduğunu kabul ederek sorunuza yanıt verelim. Aksi halde sonuç değişebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre "yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." 280 bağımsız bölümün olduğu ve bağımsız bölümlerin her birinin başka kişilere ait olan bir ana gayrimenkulde ilk veya ikinci oturum olduğuna bakılmaksızın yönetici seçilme çoğunluğu 280/2 = 140 , sayısal salt çoğunluk ( 140+1 = 141 dir) . O halde yönetici seçmek için gereken çoğunluk 141 dir. Kanun maalesef yönetici seçimi oylamasına geçiş için gereken sayının mı ? yoksa yöneticinin alması gereken sayının mı "tüm maliklerin salt çoğunluğu" olduğu hususuna açıklama getirmemiştir. Bu konuda çalışan uzmanların bir kısmına göre yönetici seçimi için "tüm maliklerin salt çoğunluğu"'nun olması yeterlidir. Bu sayı sağlanmış ise birden fazla aday olması durumunda en çok oyu alan yönetici olarak seçilir. Ancak diğer görüşte kanunun bu maddede ifade edilen "tüm maliklerin salt çoğunluğunun" seçimde bir kişinin alması gereken toplam oy sayısı anlamına geldiğini ifade etmektedir. İlk görüşteki sayı oranının sağlanması dahi zordur. İkinci görüşteki sayının sağlanması ise çok daha zor olacaktır. Bizim görüşümüz sizin genel kurulunuzda vekaletler dahil genel kurula katılanların tamamı oy kullansa dahi "yönetici seçmek için gereken sayının " sağlanmadığıdır. İtiraz edilmesi halinde sulh mahkemesinin kesinleşmiş sonucu geçerli olacaktır. Bununla beraber yeter sayı sağlanmasa da yönetici olarak seçilen kişi vekaletsiz iş akdi hükümlerine göre faaliyet gösterecektir. Diğer taraftan aynı hususlar denetici için de geçerlidir. Ortak gider ve avans payı ( aidat ) ise genel kurula gelenlerin sayısının çoğunluğu ile kabul edilir. Bu hususta bir sroun yoktur. Ancak ek bütçeler Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 deki "faydalı yenilik ve ilaveler" ile Madde 43 deki " çok masraflı ve lüks olanlar" kapsamında ise bu kararlarda da yeterli çoğunluk sağlanmamış durumdadır. Noter her halükarda yönetici seçilme kararını tescil eder, içerik inceleme ve kanuna uygunluğu denetleme gibi bir görevi yoktur.

@@Apsiyon mükemmel bir şekilde cevap verip yardımcı oldunuz. Apsiyon olarak ülkemizde kat mülkiyeti hukuku anlamında bizlere ışık oluyorsunuz. İnternet üzerinden detaylı araştırma yaptım ve sizin yorumunuz ile örtüşüyor. Teşekkür ediyorum. Saygılarımla

@@ugurustun468 Bizi izlediğiniz için teşekkür ediyoruz. Apsiyon yanınızda.

Faruk bey karara ve kararın yönetim planına , Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygunluğuna göre değişmekle birlikte icra takibi, hakim müdahalesi , zor olmakla birlikte nihayetinde bağımsız bölümün devri yoluna gidilebilir.

verdiğiniz bilgi için teşekkür ederim.

@@farukomser Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.

Sayın Fizik , ek bütçe kararı alınamaz. İfade hatalıdır. Sadece eğer mevcut bütçe yetmemiş ise gerekçelerini açıklayarak fark bedellerini talep edebilirler. , 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Yöneticinin görevlerini düzenleyen , “Genel yönetim işlerinin görülmesi” başlıklı 35. Maddesinin d) fıkrasında; “Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;” yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. ORTAK GİDER VE AVANS PAYLARINIZIN GENEL KURUL YAPILMADAN ARTTIRILMASI: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. Maddesinin b,d,g,h fıkralarında yazılı olan yöneticinin görevlerinde sayıldığı üzere; mücbir sebep ile genel kurulların il ve ilçe Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile zorunlu ertelemeler dönemlerinde yapılması gereken ancak yapılamayacak durumda olan genel kurul toplantılarında alınması gereken işletme projesindeki artış kararları (ortak gider ve avans payı artışları) için eğer yönetim bütçesi ve kasası müsait değilse öncelikle mevcut ortak gider ve avans payları (aidat) devam ettirilmeli, bütçelerin ve kasanın müsait olmaması ve ortak gider ve avans payı miktarlarının yeterli gelmemesi halinde ertelemeler kalktıktan sonra ilk fırsatta ve tavsiye olarak ertelemenin kalktığı tarihten sonraki ilk 30 gün içinde olağanüstü surette yapılacak genel kurul/ temsilciler kuruluna kadar anagayrimenkulün ihtiyacı olan ve 2021 yılında artan asgari ücret, işçilik, enerji, sözleşmeli giderlere ait harcamalara ilişkin işletme projesi kalemleri için zorunlu artışların uygulanabileceğini, ortak gider ve avans paylarının (aidat diye tariflediğimiz) bu ölçüde geçici surette arttırılabileceğini, olağan yönetim işleri ve acil/zorunlu işler, gecikmesi halinde anagayrimenkul ve maliklerinin hak kaybına sebep olabilecek hemen yapılması gereken iş ve işlemler için ilave masraf bedelleri toplanabileceğini düşünmekteyiz. Bu bağlamda aşağıdaki linkteki yazımızın f) “Tercihan sadece olağan yönetim işleri için karar alınması, alınan kararların niteliğine dikkat edilmesi ”: bölümündeki önerilere de dikkat etmenizi tavsiye ederiz. Daha ayrıntılı bilgi için "Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması" www.apsiyon.com/blog/mucbir-hallerde-ortak-gider-ve-avans-paylarinin-aidatlarin-genel-kurul-yapilmadan-artirilmasi blog yazımızdan faydalanabilirsiniz. Diğer taraftan genel kurul yapılması ile ilgili son durum aşağıdaki gibidir. İl ve ilçeye göre değişecektir. Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi konusu , Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi (Güncel) videomuzu kzfaq.info/get/bejne/Y9yjmsuUvbzVdIE.html linkinden , blog yazımızı (Güncellenmektedir. SON GÜNCELLEME - 01.03.2021) www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi linkinden inceleyebilirsiniz.

@@Apsiyon hocam benim sormak istediğim şey şu buze danışılmadan apartman boyamak yada çim biçme makinesi gibi aciliyeti olmayan harcamalar yapılabilinir mi? Çünkü yönetim kurulu bizim size sormamiza gerek yok diyor biz karar aldık sizde ödeyin diyor bu doğru bir uygulamami eğer doğru bir uygulama değilse bunun için ne yapmalıyız cevabınız için çok teşekkür ederim

Yönetici seçildiğinize dair karar ve noterden çıkarılmış imza beyannameniz var ise ve yöneticilik süreniz dolmadı ise ara tasdik olmasa dahi kat malikine dava açılabilir. Kapanış onayı yapılmayan defterlere yazılan kat malikleri kararlarına göre işlem yapılabilir mi? 634 sayılı KMK’nin 32 nci maddesinde belirtilen defterin, 36 ncı maddesinde açıklandığı şekilde kapattırılmadan kararların yazılarak kullanıldığının anlaşılması ve bu kararlara istinaden yöneticinin işlem yaptırmak istemesi halinde, defterin usulünce kapatılmaması nedeniyle buna dayanılarak işlem yapılıp yapılamayacağı hususunda uygulamada tereddütler yaşanmaktadır. 634 sayılı KMK’ de, kapatma işleminin usulünce yapılmamasının yaptırıma bağlanması ve bu kapatmanın yaptırılmaması halinde defterin kullanılamayacağına, kararların geçersiz olacağına dair bir hükme yer verilmemesi nedeniyle kararların geçerliliği hususunda noter tarafından bir değerlendirme yapılamaz. Bu nedenle, getirilen defterin noter onaylı bir defter olması halinde, kapanış onayı bulunmasa dahi defterde yazılı kararlara göre işlem yapılması gerekir. Yapılacak işleme, dayanak kararın yer aldığı defterde 634 sayılı KMK’nin 36 ncı maddesine uygun kapatma kaydının bulunmadığının yazılması da mümkün bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti mevzuatında gizli oylama kavramı yoktur. Ancak çok sayıda bağımsız bölüm ve bloktan oluşan toplu yapılarda tapu sicilinde kayıtlı yönetim planlarına göre toplu yapı genel kurulu yapıldığında ya da temsilciler kurulu mevcut ise ve blok yapıların bağımsız bölüm sayıları fazla ise blok temsilcisi seçimlerinde sandık oylaması ( dolayısı ile gizli oylama) yapılmasına ilişkin hükümler bulunabilmektedir. Gizli oylama sadece "gizlilik" esası ile değil, özellikle toplu yapılarda yönetim planı; blok temsilcisi seçimini aslında blok yöneticisi olmaktan ziyade temsilciler kurulu üyesi olarak görev yapması amacı ile yapılmasını atıflıyorsa aynı zamanda genel kurulun hızla neticelenmesine ve oy sayımının sağlıklı yapılmasını sağlamaktadır. Gizli oylamalarda dikkat edilmesi gereken husus şudur; Çifte çoğunluk şartına göre arsa payını tespit etmek için her kat malikinin arsa payı oranının aynı olmayacağı göz önünde bulundurularak, tapudan alınacak kat malikleri listesi üzerinden her kat malikinin kesir bazındaki arsa payı oranı öğrenilir. Yapılan oylamalarda olumlu ve olumsuz oy kullanan kat malikleri kayıt altına alınarak (açık oy) ilgili çifte çoğunluk hesaplaması yapılır. BU durumda bazı toplu yapılarda temsilci seçimi için tapu sicilinde kayıtlı yönetim planlarında sandık oylaması ( gizli oy) eğer tüm bağımsız bölümlerin arsa payı aynı ise sorun teşkil etmeyecektir.Ancak arsa payları farklı olduğu taktirde eğer pusulalar üzerinde ilgili bağımsız bölümün arsa payı önceden basılı değilse çifte çoğunluk şartının karşılanıp karşılanamadığının tespiti mümkün olmayacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre tebligatların elden imzalı veya taahhütlü posta ile yapılması gerekiyor.E mail ile yapılan bildirim karşı taraf aldığını kabul etmedikçe geçerli değildir. Daha detaylı bilgi için "Kat Mülkiyetinde Hatalı Bildirim" konulu www.apsiyon.com/blog/kat-mulkiyetinde-hatali-bildirim linkindeki blog yazımızdan faydalanabilirsiniz.

Sayın Furat. Sizler 3 kişi yaptırıp, aranızdan bir kişi malik olması şartı ile , 4. kişi hakkında icra takibi başlatabilirsiniz. Karar için düzenleyeceğiniz bir tutanak kafi olacaktır. İcraya itiraz ederse mahkeme açabilirsiniz.

@@Apsiyon Cevabınız için çok teşekkür ederim. Ücreti tahsil etme konusunda, yukarıdaki yöntem mi daha etkilidir, yoksa yönetim oluşturup karar alıp yaptirip, sonra tahsil yoluna gitmek mi?

@@barsfurat999 Her iki süreç arasında bir fark var yok. Ancak ifade ettiğimiz tutanak vs. mahkeme kararını hızlandıracağından apartman yönetiminin oluşturulmasını tavsiye ederiz. Bununla beraber eğer yönetim kurulursa alacak borçlar kanunu dışında Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tahsil edecek bir alacak halini alacaktır.

Teşeekur ederim. Ayrıca 4. kişi çatıya bıldırcın kümesi yapıp, hurda filan koymuş, bunların temizlenebilmesi için yapmamız gereken nedir?

@@barsfurat999 Bu hususta sorunu şikayet edebileceğiniz ve sonuçlandıracak birim yoktur. Ya diğer komşularla beraber, bir adam tutup temizleyip, kaldırtacaksınız ( öncesinde sorunlu komşuya kendisinin kaldırması için süre vermeyi ihmal etmeyin) . Veya süre alacak tercihi yapacaksınız. Komşunuzun bu eylemi ile ilgili sulh hukuk mahkemesinde dava açacaksınız.

Kiracılar genel kurullara katılabilirler, ancak kat malikinden vekalet almamış iseler söz alma ve oy kullanma hakları yoktur. Diğer taraftan eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında herhangi bir kısıtlama yok ise kiracılar yönetici olarak seçilebilirler.

Apsiyon sistemini kullanan bir site para giriş çıkışlarını yani gelir gider defterlerini noterden onaylatirlarmi

@@gultencnar569 Eğer işletme defteri tutulacaksa ;aynı karar defterinde olduğu gibi sayfaları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir defter kullanılmalıdır.

Toplantıya katılmayan kat maliki hakkında bir yaptırım söz konusu değildir.