Mieterhöhung: So kalkulierst du richtig u. erhöhst die Miete legal!

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2 ай бұрын

Mietanpassungen sind ein wichtiger Baustein, wenn es um den Vermögensaufbau mit Immobilien geht, aber auch ein sensibles Thema.
Wir stellen in Gesprächen immer wieder fest, dass bei Eigentümern eine gewisse Unsicherheit darüber herrscht, in welcher Höhe und mit welcher Begründung die Miete erhöht werden kann und wie man konkret vorgeht. Auch für Kalkulationen bei Ankauf ist es wichtig zu wissen, um welchen Betrag die Mieten tatsächlich angepasst werden können.
In diesem Video geben wir einen Überblick über die gesetzlichen Rahmenbedingungen und du bekommst Tipps zu Mieterhöhungen aus unserer Praxis, deshalb lohnt es sich für dich, dir dieses Video bis zum Ende anzuschauen.
Übrigens: Auch für Mieter ist es wichtig, das Mieten angemessen erhöht werden. Warum? Auch das erfährst Du im Video.
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Es gibt dabei 2 Arten von Investoren, wie ich immer wieder festgestellt habe:
Einerseits diejenigen, denen es unangenehm ist, Mieterhöhungen auszusprechen, weil sie das Geld nicht unbedingt brauchen und froh sind, wenn ihre Mieter sie im Gegenzug in Ruhe lassen und auch, weil sie keine Lust auf Konfrontation haben.
Und dann gibt es die andere Gruppe, die bei Mieterhöhungen oder auch bei Neuvermietungen völlig überzogene Vorstellungen hat, weil sie in den Medien ständig hört und liest: „Die Mieten steigen, die Mieten steigen“.
Weil sich viele Eigentümer - wie gesagt - noch nicht so eingehend mit der Materie beschäftigt haben, gebe ich in diesem Video einen Überblick über die Mieterhöhungsmöglichkeiten, die der Gesetzgeber gemäß BGB zulässt.
Falls du selbst Mieter bist, kann ich verstehen, dass du von Mietererhöhungsverlangen nicht begeistert bist. Doch sicherlich möchtest du in einem Haus leben, das gepflegt und in Schuss gehalten wird. Dafür ist natürlich der Eigentümer zuständig - doch der ist mit steigenden Materialkosten und Handwerkermangel konfrontiert.
In diesem Video befassen wir uns nur mit dem Fall der Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB in Verbindung mit §§ 558a bis e BGB und erläutern die konkreten Fristen u. Kappungsgrenzen. Erhöht werden kann die Miete gem. Abs.1 bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die dann in Abs. 2 §558 definiert wird. In der Begründung zur Mieterhöhung, die der Vermieter dem Mieter gem. §558a in Textform geben muss, muss dargestellt werden, WIE du als Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hast.
Das BGB listet in §558a 4 Möglichkeiten zum Nachweis der Miethöhe auf:
1. Mietspiegel
2. Auskunft aus einer Mietdatenbank
3. Mietgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
4. Vergleichswohnungen, wobei die Benennung von 3 Vergleichswohnungen genügt.
Im Video zeigen wir ein praktisches Bsp. anhand einer konkreten Wohnung und gehen den Ablauf des Mieterhöhungsverfahrens durch. Dazu gibt es konkrete Tipps aus unserer Praxis, z.B., wie du leichter die Zustimmung des Mieters bekommst.
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#Mietspiegel #Mieterhöhung #ortsübliche Vergleichsmiete #Mietanpassung
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Пікірлер: 50

@piaggio250 2 ай бұрын

Super Video, wann kommt das Video über die Vergleichsmieten- Muster Benennung 3 Vergleichswohnungen?

2 ай бұрын

Danke für das motivierende Lob! Das Video zu Vergleichsmieten ist in Arbeit und für nächsten So, 12.5. geplant. Diese Woche habe ich allerdings viel im "normalen" Geschäft zu tun (Beratungen, Besichtigungen, Notar), daher hoffe ich, dass wir das schaffen. Sonst spätestens 19.5.

@bertholdnottbeck 2 ай бұрын

Hallo und vielen Dank für das tolle Video. Ich stelle mir dazu gerade 2 Fragen: Muss die Miethöhe immer über den Mietspiegel laufen oder kann trotz Mietspiegel mit Vergleichswohnungen im gleichen Objekt (die preislich über dem Mietspiegel liegen) erhöht werden und wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung sein? (Keine Mietpreisbremse vorhanden)?

2 ай бұрын

Danke für das Lob! Vergleichswohnungen sind eine andere Möglichkeit - alternativ zum Mietspiegel - um die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Also: Prinzipiell kann mit Vergleichswohnungen erhöht werden, auch wenn es einen Mietspiegel gibt. Bei Neuvermietung kannst du die Miethöhe ohne Mietpreisbremse frei vereinbaren. Es darf allerdings kein Mietwucher (§291 StGB)sein und §5 WiStrG muss beachtet werden. Die Erfahrung zeigt allerdings: Wenn du einen guten Mieter haben möchtest, dann sollte die Miete sich nicht völlig außerhalb des Marktes bewegen, sonst fragen nur Interessenten an, die z.B. wg. schlechter Bonität usw sonst keine Chance haben. Das gibt oft Ärger und Stress.

@piaggio250 2 ай бұрын

Wie finde ich heraus, ob mein Objekt in einem Gebiet liegt, liegt welchem ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht? Gibt es eine Liste?

2 ай бұрын

Es gibt dazu diverse Auflistungen, z.B. diese hier: mieterbund.de/service/mieterschutzverordnungen/mietpreisbremse/ Ansonsten spezifisch bei der entsprechenden Kommune nachfragen oder bei den Verbänden vor Ort (Mieterbund, Grund & Boden). Für Einzelheiten zum Thema schau dir gern unser Video dazu an.

@fantomas7397 2 ай бұрын

Danke für das Video. Eine Frage: Wenn in z. B. Stuttgart, der Mieter bereits mehr Miete zahlt, als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf die Miete dann noch weiter erhöht werden, um zum Beispiel 6%?

2 ай бұрын

Du meinst wahrscheinlich über dem Mietspiegel? Denn die Vergleichsmiete kann ja auch anders nachgewiesen werden. Eine Erhöhung kann dann nicht mit dem Mietspiegel begründet werden, aber evtl. kann mit Vergleichswohnungen oder Gutachten eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete nachgewiesen werden. Es kommt also auf die Begründung an. Wenn das nicht geht, dann funktioniert es nur bei Indexmieten.

@fantomas7397 2 ай бұрын

@ genau, über den örtlichen Mietspiegel. Vielen für die hilfreiche Antwort und einen guten Start in die Woche!

@Achim.R 2 ай бұрын

Wow. Tolles video. Darf man in so einem Schreiben auch die NK gleich mit erhöhen ? Lg

2 ай бұрын

Danke für das Lob! Das tut auch mal gut😀 Im Prinzip ja, ob das sinnvoll oder eher verwirrend für den Mieter ist, ist eine andere Frage. Inhaltlich hat die Änderung/Erhöhung von Betriebskosten-Vorauszahlungen nichts mit der Erhöhung der Kaltmiete zu tun. Die "Spielregeln" dazu findest du in §560 BGB recht gut beschrieben.

@Achim.R 2 ай бұрын

Thanks. Lg

@v.k.2630 2 ай бұрын

Guten Abend. Wie setzt man eine Mieterhöhung durch, wenn es keinen Mietspiegel gibt? Und man auch keine Vergleichswohnungen benennen kann! Kann man dann auf Vergleichswohnungen aus Immobilienportalen (ImmoScout etc.) zurückgreifen? Ist es sinnvoll als privater Vermieter ein Gutachten für bis zu 900 € erstellen zu lassen ? Danke für Ihre Antwort!

@RowdyYT 2 ай бұрын

Es gibt immer vergleichswohnungen Zeitung, online Plattformen, selbst kleinanzeigen oder einfach bei Nachbarn etc nachfragen könnte sinnvoll sein denke ich

2 ай бұрын

Eigene Recherche funktioniert, du brauchst aber alle Angaben, damit der Mieter die Vergleichswohnung finden und prüfen kann. Das beinhaltet z.B. die genaue Anschrift, Bj, Lage (ruhig, an Hauptstr. oä) Stockwerk, Größe, Ausstattung d. spezifischen WE. Diese Angaben kannst du den Portalen nicht entnehmen, insofern musst du dann nachfragen u. alle Daten vom Vermieter bekommen. Aber warte auf nächsten oder übernächsten Sonntag, das Thema "Vergleichswohnungen" greifen wir dann auf.

@piaggio250 2 ай бұрын

Bekommt man von Ihnen die Mustererhöhungsschreiben zur Verfügung gestellt?

2 ай бұрын

Die nutzen wir intern, aber geben diese aus Haftungsgründen nicht öffentlich raus. Es gibt aber auch im Netz eine Vielzahl von Vorlagen.

@DG1965 2 ай бұрын

Regelmäßige Mieterhöhungen sind wichtig. Wenn man sie vernachlässigt dann kann es sein dass man später nicht mehr hinterherkommt und sich das Vermieten nicht mehr lohnt. So bleibt dann auch kein Geld für's Inschusshalten der Immo übrig 😮 was ja auch für den Mieter nicht ideal ist. Aber letzterer hat ja die Möglichkeit nach anfänglichem Meckern über den VM der "nichts machen lässt" einfach auszuziehen und sich eine schönere Whg. zu suchen.

2 ай бұрын

Danke für die Ergänzung u. dass du deine Erfahrungen hier teilst.

@MassEffectGER 20 күн бұрын

Viele Vermieter machen tatsächlich nichts in der Mietsacheerhaltung, obwohl das ihre vertragliche Hauptpflicht und Gegenleistung zur MIetzahlung darstellt (§ 535 I BGB). Das kostet wieder und macht das Vermieten weniger "attraktiv". Fast in Gutsherrenmanier legt man den Vertrag meist einseitig zu Lasten des Mieters aus. Wehrt er sich dagegen, versucht man ihn daraufhin loszuwerden, öfters auf rechtsmißbräuchliche und zum Teil sogar auf kriminelle Weise (Eigenbedarfsbetrug, kalte/eigenmächtige Räumung, etc.).

@winterharald5980 2 ай бұрын

Moin, was passiert, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt?

@winterharald5980 2 ай бұрын

Wurde im Video erklärt, Asche auf mein Haupt ;o)

2 ай бұрын

😀

@Eunegin23 2 ай бұрын

Bei mir in Berlin: der MIetspiegel ist absolut lächerlich im Vergleich zu Kaufpreisen. Billiger als in der Provinz.

2 ай бұрын

Stimmt. Der Mietspiegel wurde durch die Erweiterung des Betrachtungszeitraums von 3 auf 6 Jahre versucht auf niedrigem Niveau zu halten. Mal sehen, was der neue Spiegel bringt, wobei die Auswahl der befragten Bewohner u. Wohnungen schon sehr fragwürdig ist. In einigen Jahren werden aber die günstigen WE mehr und mehr aus dem 6-Jahres-Zeitraum raus sein. Mal sehen, wie dann manipuliert wird.

@Eunegin23 2 ай бұрын

@ Das politische Handeln in Berlin kann man sich heute noch gar nicht vorstellen, denn es ist oft weder sachlich zu erklären noch rechtlich zulässig. Ich bin sehr sicher, dass da eine schräge Idee umgesetzt wird.

2 ай бұрын

@@Eunegin23 Das ist zu befürchten. Deshalb haben wir unsere Aktivitäten in Berlin auch stark reduziert u kaufen u verkaufen jetzt Objekte in Düsseldorf u Kôln, wo kein Aufteilungsverbot herrscht. Wir betreuen aber die Immobilien unserer Mandanten in Berlin weiterhin.

@Eunegin23 2 ай бұрын

@ Meine Aktivitäten sind leider oft in Berlin - alles zäh: und mit Schulen und Verwaltung fange ich lieber gar nicht erst an... Und plötzlich ist die Eigentumswohnung (2007 gekauft als alle darüber lachten) im Milieuschutzgebiet (wobei man hier echt nicht jedes Milieu schützen müsste...) und man müsste sich neue Fliesen, neuen Bodenbelag, Badausbau etc. genehmigen lassen. Der Einbau einer zweiten Toilette im Eigentum (!) ist natürlich auch verboten.

@DG1965 2 ай бұрын

@@Eunegin23 wollte mir so um 2010 auch etwas in B kaufen. Preise waren damals sehr verlockend. Habe es dann wegen der Distanz zum damaligen Wohnort bleiben lassen und eigentlich halbwegs bereut als die Sache mit dem Wohnungsmangel richtig los ging. Wenn ich mir aberdie Situation anschaue die da jetzt herrscht bin ich allerdings froh das ich es hab bleiben lassen. Lieber in den "richtigen" A- und evtl auch B-Städten investieren als in Berlin. Schade eigentlich für eine eigentlich so schöne Europäische Metropole ? ?

@g.a.5864 2 ай бұрын

Es fehlen Mietanpassungen nach Index und das Verhältnis zu 558 BGB.

2 ай бұрын

Stimmt, wir wollten das Video nicht überlasten. Mal schauen, ob wir es nochmal in einem der nächsten Beiträge thematisieren. Hier ein Video zu Staffel - u. Indexmieten: kzfaq.info/get/bejne/aayKh6p6nq7Hnok.html

@Eunegin23 2 ай бұрын

Das Hintergrundbild ist eher in den USA. Dort geht's mit Mieterhöhungen sehr sehr viel einfacher. Nach vielen Jahren an der Ostküste: in Deutschland hat der Mieter mehr Rechte als der Vermieter, in den USA ist es genau andersherum. Jetzt wohne ich Berlin und sehe live, was ein dysfunktionaler Immobilienmarkt ist. Die Politik verschlimmbessert das hier und der Markt wird immer enger.

2 ай бұрын

Absolut richtig, da können wir nur zustimmen. Seit 2003 sind wir am Berliner Immobilienmarkt aktiv u. haben erlebt, wie aus einem Überfluss an Mietwohnungen u. sehr niedrigen Preisen ein absoluter Wohnungsmangel wurde. Mit jeder Maßnahme hat die Politik es verschlimmert statt verbessert u. im Moment sieht man auch keine Änderung der Situation. Leider.

@MassEffectGER 20 күн бұрын

Mit der Folge der Massenobdachlosigkeit, inklusive Zeltstädte und Beschaffungskriminalität. Ein zutiefst asozialer Kapitalismus, der den Eigentümern kein soziale Verantwortung gegenüber der Gesellschaft abverlangt. Das wäre ja ansonsten Sozialismus oder Kommunismus. Igitt! ...

@frankk.7977 2 ай бұрын

Die Mieten stehen jetzt schon in keiner Relation mehr zu den Gehältern. Mittlerweile müssen Paare nicht nur ein komplettes Gehalt für Miete/Nebenkosten aufbringen sondern oft noch einen Teil den zweiten Gehalts.

2 ай бұрын

Kommt auf die Region und die Ansprüche an. In welcher Stadt/Region lebst du denn? (Wir erhöhen aktuell Mieten, die dann in Großstädten wie Düsseldorf, Köln immer noch unter 10,-/qm liegen)

@Kalladion 28 күн бұрын

Wie sie die Steuern damit erhöht haben.Höhere Steuern in folge höherer Mieten.

@DrBashir001 2 ай бұрын

Vielen Dank für das Video! Mein ehemaliger Vermieter in meiner alten Wohnung in Mecklenburg hat nach einer Kernsanierung in 2000 die Miete einmalig auf 5 €/qm erhöht und dann für 22 Jahre so gelassen. In weiten Teilen Mitteldeutschlands ist das Niveau bis heute das gleiche: 5 bis 5,50 €/qm.

2 ай бұрын

Danke für das schöne Feedback zum Video und die ergänzenden Infos aus Mecklenburg u. Mitteldeutschland. Wahnsinn, dass die Miete 22 Jahre gleich bleibt, trotz Inflation. Der Wohnungsmarkt scheint dort entspannt zu sein, wobei ich von Rostock in Mecklenburg das Gegenteil höre. Aber im ländlichen Raum wahrscheinlich komplett anders. Wer also unabhängig ist von einem bestimmten Arbeitsort kann dort günstig wohnen u. diese Alternative für sich prüfen.

@DG1965 2 ай бұрын

Und das trägt sich für den VM finanziell? 😮

@DrBashir001 2 ай бұрын

@@DG1965 Er hat auch 22 Jahre lang nichts gemacht in der Wohnung und nur das nötigste am Haus. Ist ein MFH mit 6 Wohneinheiten und 2 Geschäften unten, die er selbst betrieben hat.

@DrBashir001 2 ай бұрын

@ Ja, das MFH ist in einer Kleinstadt mit 9000 Einwohnern. Leerstand ist gering. Inzwischen ist das Mietniveau wohl Richtung 8 €/qm gestiegen; bei Neuvermietung ist also mehr drin.

@DG1965 2 ай бұрын

@@DrBashir001 Trotzdem. Angenommen der VM bekommt für eine 2ZW ca. 250€ kalt/Monat (50qm x 5€), abzüglich Steuern. 😯 Im Osten ist ja nur sehr bedingt mit einer Wertsteigerung zu rechnen. Somit kommt er im Laufe der Jahre zu einer Immobilie die wenig Wert ist (sofern sie denn überhaupt verkäuflich ist) und auch kaum etwas abwirft. Geschweige denn es herrscht mal Leerstand o.ä. Na ja, vielleicht liegt's an mir dass ich das so nicht nachvollziehen kann. Aber vielleicht hat er ja eine soziale Ader und/oder vermietet nur als Hobby 🙂

@kiefer153 2 ай бұрын

Ich bin Fan von einvernehmlichen Mietanpassungen. Vorher ankündigen und persönlich über die Erhöhung sprechen. Das funktioniert aber nur, wenn Mieter und Vermieter ein gutes Verhältnis haben.

2 ай бұрын

👍