Не покупай квартиру (цены на квартиры)

Рет қаралды 6,533

3 ай бұрын

Не покупай квартиру
Тут про минусы инвестиций в жилую недвижимость
В ролике обсуждается, что инвестиции в жилую недвижимость не всегда выгодны, так как доход от аренды от 2 до 5 %
А пик роста стоимости пришелся на 2008 год, с тех пор цены не достигли этого уровня.
02:00 Сложности и риски при инвестициях в жилую недвижимость
Сложности с поиском арендаторов, простои на ремонт и обслуживание техники, а также проблемы с оплатой аренды и риски с неудобными арендаторами с детьми и животными, а также курящими
05:39 Расходы на коммуналку и налоги
Дополнительные расходы, которые не все учитывают в модели, а так же расходы на капремонт, коммуналку и налоги и реновацию квартиры после длительного проживания арендаторов.
07:32 Продажа квартиры
Квартира является низколиквидным активом, и продать ее можно только целиком.
Важно не забывать про налоги при продаже и учитывать, что цены на недвижимость могут снижаться
10:20 Заключение
Рекомендации и анонс следующего ролика и ссылка на личный блог про инвестиции в нежилую недвижимость с низким порогом входа и хорошей доходностью: sponsr.ru/nemihail/

Пікірлер: 60

@user-oi6mb5rh3t 2 ай бұрын

Я полностью с вами согласна. Хотя два года назад я бы вас также ,,оскорбляла,,, как ниже комментарии. Люди, прислкшайтесь. Много лет эти занималась, спасибо мужу, что делал ремонт, начиная от электричества, краны, стены , пол, двери, он был и плотник и строитель. После кпждого квартиранта прлный ремонт. Избавились в итоге от двух квартир и счастливы. Все , что говорите, согласна с этим. А комментатопы ниже это те люди, которые не сталкивались со сдачей аренды

@user-mi2jn3zn9r 2 ай бұрын

Квартира в ипотеку это не инвестиция, это как первый ребенок. Первые два года в ахуэ, потом привыкаешь..

@alekseyaleksey2563 2 ай бұрын

Благодарю, для меня достаточно интересно!

@marinasss9653 3 ай бұрын

Спасибо. Действительно о морге в голову не придет при осмотре.

@neuehal 3 ай бұрын

...по факту моргов в городе много, отдельных, судебный, при каждой больницы они есть, есть ритуальные залы при кладбищах, да и кладбищ не мало в городе

@Staffordang 2 ай бұрын

Чтобы вы не делали, на всё нужно время и деньги, не слушайте его. Делайте то, что считаете нужным, сам накупил квартир и сидит наваливает.

@neuehal 2 ай бұрын

...всё верно, каждый должен решать самостоятельно, думать своей головой. Я же избавился от почти всех инвестиционных квартир и последняя инвестиция была в апартаменты в RED7, о чем сделаю отдельный ролик

@user-dy3nb6vi6o 2 ай бұрын

оч крутые интерьеры в кадрах. это можно самому придумать/набросать и воплотить бригадой? Или лучше нанимать обязательно бюро типа архполе? )

@neuehal 2 ай бұрын

...не обязательно нанимать, можно подсматривать за теми бюро которые делают хорошо. Но в идеале лучше обратится к ним за помощью

@user-yx5nh6hp1w 2 ай бұрын

Спасибо за информацию. Я тоже занимаюсь долгосрочной арендой жилья. Но проблемы, которые вы упомянули есть, и они утомляют. Собираюсь продать все, большую часть перевести в валюту и спрятать под матрас, а меньшую положить на банковский депозит. Лет мне немало, многого уже не надо, а процентов, надеюсь, на жизнь хватит..

@svitlanabochkar1438 Ай бұрын

а потом случится как в 92 ом году и на деньги на счету сможете купить только телевизор.в лучшем случае.квартира низкодоходная, но все же не фантики от денег.

@ilya6154 Ай бұрын

@@svitlanabochkar1438тоже самое можно сказать на счёт недвижимости. Может случится 1917 год, 2009 год, 2015 год)

@elena-prekrasnay 2 ай бұрын

Мы эти блоки ещё при СССР использовать начали. Воровали их где то на предприятии и нам продавали. Как декор, при замене не несущих стен,всегда хорошо вписывались и прям эффект вау.

@user-ow2fu2eh7s 3 ай бұрын

Спасибо! Очень ценные советы!

@user-uf8ts7cf3w 2 ай бұрын

Всё правильно, и всё так. Если квартира не в центре, которую сдаёшь, то проблем со сдачей будет много. Но, я купила однушку четыре года назад ( 2020 г ) за 1,3 милл, а сейчас она стоит 3, 5 мл. Со вклада такую прибыль я бы не получила.

@user-vp6xi9cj8w 2 ай бұрын

Тоесть квартиру вы продали? Или вы ее не продали и это предполагаемая прибыль?

@user-uf8ts7cf3w 2 ай бұрын

@@user-vp6xi9cj8w Столько стоят сейчас квартиры по соседству. и даже в пятиэтажках. А у меня дому 23 года. лифт и местоположение ОЧЕНЬ хорошее. До центра 6 остановок, большой ТЦ, аллея длинная, два рынка. Транспортная развязка во все стороны города-миллионника. Так что 3,5 мл. -это совсем немного и продастся нетрудно.

@user-lb7bs1xh6i 2 ай бұрын

@@user-vp6xi9cj8w судя по стоимости хата где то в кислодрищенске. учитывая что людей с налом нет а кредит стоит конских денег, спрос будет около нулевой. но да, иксы)

@user-yh5mg8op1p 2 ай бұрын

Попробуй продай за 3.5...хи хи...губешки раскатала

@kusike 2 ай бұрын

0:16 выросла с видом на кладбище. Никто из родителей, никогда не говорил, что это плохо или страшно. Погосты воспринимаю просто как часть города.

@neuehal 2 ай бұрын

...сам в детстве любил гулять по кладбищам, возле пионерского лагеря, а какая там вкусная земляника

@user-pd3hs7jz6d 3 ай бұрын

Мишаня, лайк и комент ))

@Hugar80 3 ай бұрын

Что кстати с квартирой на Введенского?

@neuehal 3 ай бұрын

...на очереди по реновации

@kinomania9623 2 ай бұрын

Всю жизнь было выгодно

@neuehal 2 ай бұрын

...смотря что считать выгодой, в рублях цены почти всегда росли, в валюте не всегда, если сравнивать с другими инструментами, то недвижимость это консервативный инструмент и не такой уж доходный как другие

@user-cg1ts5iu9m Ай бұрын

Со всем согласен

@user-nr8ph3sc9f 3 ай бұрын

Станет ли лет так через 10-15 жилье более доступным в частности России/СНГ?, появится ли какая-нибуль революция в постройке и т.п? ( ведь лет 30 назад сотовый телефон тоже был роскошью доступным единицам). Или так же будет экзистенциальным вопросом, с ипотекой и т.п.

@neuehal 3 ай бұрын

...это всё зависит от многих факторов, в том числе от вашего благосостояния, если у вас серьезно увеличатся доходы, выше общего уровня роста, то квартиры для вас будут более доступны

@user-zy4io4fw2s 2 ай бұрын

Ценны на жилье почти не зависят от себестоимости строительства. Это соревнование между покупателями за право дит в определенном месте. В Москве внутри третьего кольца могуиь жить только -4-5 млн. человек максимум. Вот за эти места и идёт борьба. В других районах и городах то же самое.

@user-qc1tv6ev9z 2 ай бұрын

Если наши доходы в целом по стране сильно возрастут. То жилье станет доступнее. Сейчас жилье дорогое там где на него больший спрос, а спрос высокий либо из-за места типа Сочи, либо из-за возможности заработка, типа как в Москве. При этом в небольших городах цены на жилье низкие

@user-zy4io4fw2s 2 ай бұрын

@@user-qc1tv6ev9z да, если рост доходов будет например ща счёт развития производства в этих самых маленьких городах.

@neuehal 2 ай бұрын

@@user-qc1tv6ev9z ...всё так, только ваши доходы это не доходы всего общества, а узкой группы, допустим по отрасли, тогда да, для вас квартиру будет купить проще. Если у всего общества равнозначно вырастут доходы, то при существующем объеме жилья цены пойдут вверх за доходами. Ну или нужно будет серьезно увеличивать строительство, чтобы предложений было заметно больше

@Hugar80 3 ай бұрын

Я купил квартиру у бабушки и сдал её как есть.И нафига мне твои советы.

@neuehal 3 ай бұрын

...абсолютно нормальная история, такие квартиры тоже сдаются, может быть не так хорошо как новые со свежим ремонтом, однако они практически не теряют со временем. Если поделитесь экономикой (сколько стоила квартира, какие расходы на обслуживание и какой платеж по аренде) буду благодарен:)

@user-kb6on3zr9c 2 ай бұрын

А если поделить на студии, то можно и 20-30% окупаемости получать легко.

@yuriykovalev9833 2 ай бұрын

Вы уже много чего поделили на студии?

@neuehal 2 ай бұрын

...не верьте тем, кто обещает такие %, если в обычных условиях вы получаете максимум 5% годовых, то разделив на две или три студии никогда не получите 20-30%. Процент будет выше, если сдавать посуточно, но это потребует от вас много усилий и вашего времени, каждый день показывать и убирать апартаменты это адская работа и по факту вы будете получать не % от аренды, а зарплату за свои услуги. Второй момент дробить незаконно, а с новыми поправками всё ещё сильнее ужесточили. Обычно эту схему используют на курсах, чтобы заработать с вас денег, а получится у вас или нет, это не проблема коуча

@user-kb6on3zr9c 2 ай бұрын

@@yuriykovalev9833 да, каждый год минимум по одному проекту, но я затем продаю, так как мне 20-30% доходности мало. Получается: флиппинг, оптимизация и инфляция дают выхлоп более 100% годовых.

@user-ym6jp5rc7k 2 ай бұрын

Слава Богу!. Что ненадо бегать или искать советчика что и как . Слушать и не понимать что он говорит

@neuehal 2 ай бұрын

...каждый должен думать своей головой и не нужно бояться совершить ошибку)

@Lev_Natanovich 3 ай бұрын

Дилетант.

@neuehal 3 ай бұрын

...отлично, что есть критика, но хотелось бы чуть больше конструктива)

@user-jt2bz7eo4k 2 ай бұрын

Ну да прав

@user-gw2pr2wr6e 2 ай бұрын

Критикуя -предлагай! Ну продали вы свои квартиры - куда денете грязные зеленые бумажки, которые к тому же допечатываются?

@neuehal 2 ай бұрын

...сидеть в деньгах не люблю, всё инвестировал, в том числе и в недвижимость, вот тут подробно: sponsr.ru/nemihail/

@user-mk1dd1um6f 2 ай бұрын

Гуглим "Динамика стоимости жилья в Москве на графике с 2000 года в долларах" и пронимаем что жилая недвижимость России это не про инвестиции. Заработки будут случайными, убытки - закономерными. Даже льготную ипотеку и шоки уже отыграли.

@neuehal 2 ай бұрын

...почти так, однако это этапами с 2000 по 2008 недвижимость росла именно в валюте и росла очень хорошо, часто год удваивал стоимость в долларах, об этом мой прошлый пост, на тему: Почему не нужно инвестировать в жилую недвижимость

@user-ym8ur3wh8l 2 ай бұрын

Одно и то же мусолит. Ролик ни о чём

@neuehal 2 ай бұрын

...спасибо, учту

@user-jt2bz7eo4k 2 ай бұрын

Арендатор платит депозит

@neuehal 2 ай бұрын

...как правило первый и последний месяц, он же называется депозит, а потом арендатор за месяц заявляет о том, что съезжает и этот платеж идет в счет последнего месяца. Да, можно попросить заплатить за последний, но жилец может заявить что у него кончились деньги и прочее... Заставить конечно можно, но сложно или придётся срочно выгонять, но тут могут быть другие последствия, такие как маленькие диверсии...

@user-jt2bz7eo4k 2 ай бұрын

Депозит покроет

@neuehal 2 ай бұрын

...если он есть. Сложно получить с арендатора: первый, последний месяц + депозит. Получается три платежа, не забываем про комиссию риэлтору и получается совсем много. Из опыта платят первый и последний месяц и последний идёт в зачет последнего месяца аренды. Однако если взять депозит, он всё равно не спасет от простоя, когда нужно будет исправить всё что испорчено

@user-yx5nh6hp1w 2 ай бұрын

Вряд ли, если учесть дороговизну техники и ее ремонт.

@konstantinxxx3837 2 ай бұрын

Ну хз..либо ты не разбираешься в контингенте..либо просто не твоё,и слишком ленив,занимаюсь недвижимостью в долгосрочной аренде квартиры,офисы,лично занимаюсь управлением гостиницы на 15 номеров,завершил строительство и ремонт небольшого здания,уже заключил договор на 5 лет на проживание минимум 60 человек по 550 р койко место день с корректируемой ценой каждый год..начинал с пары хат,но за них я уже отсидел😂😂

@neuehal 2 ай бұрын

...спасибо за обратную связь, однако прошу уточнить какие именно пункты вас смущают. И да, тут речь только про квартиры, без разбивки на койко-места. Гостиницей я не управлял, а вот коммерческая недвижимость у меня, об этом расскажу в следующих роликах)

@user-jt2bz7eo4k 2 ай бұрын

Дилетант

@neuehal 2 ай бұрын

...спасибо за критику и очень хотелось бы конструктивно и с деталями)