Conformità catastale e nullità atto di compravendita: obbligo e norme

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Conformità catastale e nullità atto di compravendita: obbligo e norme

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Күн бұрын

Lo stato effettivo dell’immobile deve corrispondere pienamente a planimetria, dati e intestazione catastale. Questo è quanto dispone l'art. 29 comma 1-bis L. 52/1985, dopo le modifiche apportate dal DL 78/2010.
INDICE ARGOMENTI:
0:00 intro
3:00 Normativa DL 78/2010 e art. 29 L. 52/1985
4:00 Obbligo attestazione conformità dati, intestazione e planimetria catastale negli atti notarili di compravendita
4:30 Rapporto con Stato Legittimo immobiliare
5:20 Rapporto tra conformità catastale e urbanistica
8:30 Discordanze tra rappresentazione grafica catastale e titoli abilitativi edilizi
12:35: Distinzione tra Conformità catastale oggettiva e soggettiva
21:35 La planimetria catastale, prova con data certa per abusi edilizi
24:00 Sanzione nullità atto compravendita senza conformità catastale
Circolare AdT 2/2010 e Giurisprudenza
Scopo dell’obbligo di conformità e sanzione di nullità dell’atto
Consigli utili
25:00 Circolare Catasto 2/2010, prime prassi applicative
30:40 Esempio planimetria difforme dallo stato dei luoghi
32:30 Divergenza tra Planimetria catastale, stato dei luoghi e pratiche edilizie comunali
38:40 Modalità di attestazione conformità catastale
41:20 Question time
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Пікірлер: 50

@ivanc1057 2 жыл бұрын

Buongiorno ing. Pagliai e buon anno 😀, sto per comprare un immobile nel quale non sono mai stati fatti interventi quindi dal punto di vista urbanistico è in regola però circa 20/25 anni fa il comune ha cambiato nome alla via e adesso sulla visura catastale (anche recente) c'è scritta la vecchia via: mi consiglia di pretendere dal venditore che venga aggiornata la situazione in catasto prima di comprare? Oppure non è una cosa grave? Nel caso il venditore aggiorni in visura catastale l'indirizzo però nell'atto di provenienza (rogito) rimarrebbe ovviamente il vecchio indirizzo e il notaio potrebbe fare storie affermando che c'è difformità catastale? Grazie mille!

@FlavioCost 2 жыл бұрын

Grazie Carlo! una domanda, conosco un vecchio fabbricato residenziale in campagna (pressoché un rudere), formato da due edifici piuttosto piccoli, tra loro simili, paralleli, con piano terra e primo piano. Sono uniti da un locale molto più basso (il tetto è probabilmente più basso in altezza dei solai dei due edifici) nel quale si vede un bagno che probabilmente fecero a suo tempo, ottenendo un edificio unico ad "U"... questo ulteriore locale cosi posto ad unire i due edifici ha prodotto quindi un "cortile" tra questi, delimitato dalle mura perimetrali dei suddetti edifici su tre lati e da un cancello sull'ingresso che si è venuto a creare. Ha una conformazione decisamente strana e a catasto è classificato come un solo fabbricato A3. Possibile che questa classificazione sia di convenienza e per tanto si dovrebbe procedere a modificare qualcosa prima della vendita? possibile in origine fossero 2 unità e che vada ripristinata questa situazione prima della vendita?

@ciarly8263 Ай бұрын

Ottimo video . Ho una domanda : la conformita catastale e urbanistica redatta da un geometra, richiesta dal venditore, e messo nell atto, in caso di irregolarità emerse successivamente al rogito, la resposabilità è solo del tecnico, oppure ricade anche sul venditore che si è avvalso del tecnico ? Esempio il tecnico ha dichiarato nella sua relazione una finestra con due ante, in realtà dopo l atto, ci si è accorti che era una porta finestra. Grazie

@carlopagliai Ай бұрын

Dipende pressoché solidale

@AlbertoB.-ob8xc 5 ай бұрын

Ciao Carlo, ti volevo chiedere specificatamente, secondo te, la mancata rappresentazione in planimetria di una porta di collegamento su parete confinante con altra uiu adiacente costituisce difformità ?

@carlopagliai 5 ай бұрын

Altroché

@nadiamarconato8854 2 жыл бұрын

si sente benissimo

@cristingreen 2 жыл бұрын

Ciao Carlo ottimissimo webinar. Ho trovato altezze diverse dal quelle condonate 1986. In comune mi di cono che il Condono non si tocca. Inoltre le altezze rilevate sono leggermente inferiori a quelle minime del regolamento edilizio. In catasto 1996 le altezze sono quelle reali quindi diverse dal condono e inferiori al regolamento edilizio cosa fare?

@carlopagliai 2 жыл бұрын

Diciamo che “il condono non si tocca” non è proprio esatto, si possono rettificare a certe condizioni e se non apportano modifiche sostanziali.

@raffaelesantucci4245 2 жыл бұрын

Sicuramente sono modifiche abusive fatte dopo il condono, quindi opere abusive.

@cristingreen 2 жыл бұрын

@@raffaelesantucci4245 no è proprio il condono che è stato fatto male

@raffaelesantucci4245 2 жыл бұрын

@@cristingreen verba volant scripta manent

@fredrikcarlleonardlidgard7109 2 жыл бұрын

Ma nel caso di immobile unifamiliare ante '67 senza alcun documentazione o titolo edilizio in comune, ma solo planimetria in catasto. Le dimensioni dell'edificio dalla planimetria, rispetto allo stato attuale, sono nettamente minori (15 mq in meno). E' da considerarsi un abuso non sanabile (lo dovrei demolire e ricostruire)?

@archspf 2 жыл бұрын

Carissimo Carlo, sperando di rimanere in tema, cosa ne pensi della sentenza n. 8230 Cassazione civile, SS.UU., del 22/03/2019?

@carlopagliai 2 жыл бұрын

Eh, l’ho scritto nel mio libro “Ante ‘67” ma qui trovi un video parere 😅 kzfaq.info/get/bejne/hZdjdaibv9vVYps.html

@archspf 2 жыл бұрын

@@carlopagliai grazie. ho avuto un incredibile vuoto di memoria: pag. 66-67...sarà che trovo del tutto estraneo anche al buon senso un tale principio giurisprudenziale. ;-)

@nando7929 6 ай бұрын

Salve se l'appartamento a vederlo di persona non corrisponde alla piantina , esempio ho visto un appartamento che vorrei acquistare ma appena si entra dalla porta di entrata la parete del ingresso non ce' più è tutto salone ma sulla piantina risulta invece la parete. come mi dovrei comportare ? grazie.

@carlopagliai 6 ай бұрын

Pretenderei che fosse regolarizzato, punterei i piedi

@carminelucarelli8177 2 жыл бұрын

Bentrovato Ingegnere, resto sempre più incollato ai suoi video ma questa volta un po' sconcertato perchè di fronte ad un fatto concreto c'è da "sudare freddo" : Catasto fabbricati trovo solo planimetrie senza sezioni ne altezze; il fabbricato caduto in successione ed oggetto di atto di divisione non è conforme al catasto e ne al permesso a costruire 1970 ; al Comune dicono che non esiste il catasto urbano e di avere una domanda di condono mai chiuso dal 1998, ci sono ricevute di versamenti per 300.000 lire ma non si trova altro. da dove cominciare? E' nullo l'atto di divisione tra eredi che comprende anche altri beni? Spero potrà darmi una risposta sia pure generica . Grazie !

@carlopagliai 2 жыл бұрын

Diciamo che consiglio di incaricare un Tecnico professionista, il quale dovrà ricostruire tutta la storia coi detti documenti e integrare le ricerche con tutte le informazioni probanti

@carminelucarelli8177 2 жыл бұрын

@@carlopagliai certamente, incarico già dato ma non mi porta la soluzione. Dice non si trova nulla. ma il comune non ha alcun obbligo di chiudere il condono dopo 13 anni? Grazie per la risposta!

@olgasantolini8684 9 ай бұрын

Buongiorno Ingegnere, devo acquistare un alloggio indipendente che per metà cade sotto il centro storico. Per disposizioni comunali viene richiesto l’obbligo di avere un box. Il proprietario non mi ha mostrato subito le piantine catastali e visitando la casa ho trovato al piano terra una cucina un bagno e un soggiorno sulla piantina però la cucina è accatastata come garage quindi C6 . Cosa mi accade visto che devo acquistare accendendo un mutuo? La perizia predisposta dalla banca bloccherà l’erogazione del mutuo? Se invece dovesse passare a che rischi vado incontro acquistando con queste gravi difformità?

@carlopagliai 9 ай бұрын

Il perito bancario dovrebbe farlo notare ed evitare l’erogazione

@ettoremugna 5 ай бұрын

Buongiorno Ingegnere, mi sono trovato con intenzione a desiderare l acquisto di un piccolo lotto di terreno agricolo.... Ho chiesto al proprietario una proposta con i dati del piccolo lotto in questione circa 1000 metri. Ho ricevuto dopo qualche giorno la proposta e la piantina Dell appezzamento interessato, ma sulla piantina non è indicato un annesso agricolo che in realtà è esistente di circa10 mq con tanto di base di soletta in cemento. Per la mia poca esperienza mi sono bloccato Nell affare che mi sembrava non corretto. Premetto che non ho firmato mai nessun atto, ma nel frattempo mi sono arrivate due email, trattasi di proposte di notula da parte di un tecnico per misurazione e di uno studio associato indicando la mia responsabilità di causa per la mia rinuncia a procedere. Tra l altro importi non indifferenti. Gentilmente come mi devo comportare? Ho sempre seguito le sue competenze esposte in compravendita e Ringrazio per Vs Disponibilita', Competenza e Passione,, Un Caro Saluto, grazie

@simonacafarelli642 Жыл бұрын

Ho comprato casa interno A i dati catastali nel mio atto sono quelli dell'alloggio B difronte alla mia porta. Cosa posso fare?

@carlopagliai Жыл бұрын

Ahi, intanto consiglio di andare a parlare dal notaio

@simonacafarelli642 Жыл бұрын

@@carlopagliai posso avere un anticipazione? Perché mi ha dato appuntamento per il 21 aprile 2023....

@andrearizzo3856 5 ай бұрын

buona sera ingegnere ! vorrei farle domande e un consiglio , ho trovato la casa dei miei sogni e la vorrei comprarla , l'agente incaricato della vendita mi ha ammesso che la planimetria catastale è difforme perche è stato creato un piccolo vano adibito ad ufficio , posso pretendere di farmi carico io di sanare l'immobile incaricando un professionista di mia fiducia e scalare le spese sostenute al venditore al monento del rogito , praticamente fare una proposta di acquisto con clausole che vanno in questa direzione !!! il mio abbiettivo sarebbe di regolarizzare l'immobile ma non a spese mie ! cosa mi consiglia nel procedere in questa compra vendità ????

@carlopagliai 5 ай бұрын

È fattibile ma verificate bene la situazione e la sanabilita

@robertatosatti4044 2 жыл бұрын

Ingegnere buongiorno ho comprato una casa ,che purtroppo non è come quella che risulta al catasto . Posso impugnare atto ?

@carlopagliai 2 жыл бұрын

Temo di sì, le conseguenze sono pesanti

@robertatosatti4044 2 жыл бұрын

@@carlopagliai buongiorno x me o x chi che ha stipulato?

@carlopagliai 2 жыл бұрын

@@robertatosatti4044 per tutte le Parti in causa, se posso, vorrei consigliare questo approfondimento relativo alle conseguenze, è un po’ lungo ma inquadra bene la situazione kzfaq.info/get/bejne/hZdjdaibv9vVYps.html

@user-mk7qi6kq8x Ай бұрын

Buongiorno ingegnere, grazie innanzitutto. Ho comprato un immobile che, si è scoperto dopo, ha confini diversi dallo stato di fatto negli spazi esterni dei giardini, la mia confinante avrebbe più terreno di quanto risulta dall’atto notarile ed una porta ed una finestra della mia casa risulterebbero ora nella sua proprietà, cosa mi consiglia di fare? L’atto notarile è a questo punto nullo? Grazie mille!

@carlopagliai Ай бұрын

Non ritengo siano sufficienti per invalidare l’atto tramite la nullità

@user-mk7qi6kq8x Ай бұрын

Grazie mille

@gennarosetola2004 Жыл бұрын

Ingeniere buongiorno, mi è stata accettata una proposta di acqusto irrevocabile ma mi sono accorto dopo che ha la planimetria catastale è irregolare sullo stato effettivo dell immobile, secondo lei ho diritto al rimborso della mia caparra?

@carlopagliai Жыл бұрын

a codesto stadio no, per la sola planimetria catastale è adeguabile; la vera domanda da farsi è se sia tutto urbanisticamente regolare, il Catasto si aggiusta quasi sempre. Suggerisco di farsi affiancare da un Tecnico abilitato di sua fiducia

@gennarosetola2004 Жыл бұрын

@@carlopagliai infatti ma non so come prenderla perché dovrei avere la autorizzazione della proprietà e poi si può richiedere su piattaforma online nella mia città

@aerica8 10 ай бұрын

@@gennarosetola2004 mi trovo nella tua stessa situazione, posso chiederti come hai risolto poi?

@gennarosetola2004 10 ай бұрын

Non ho risolto sono con avvocato perchè voglio la mia caparra, la planimetria comunque se non hai fatto il rogito è tutta a carico del venditore, se vuoi darmi telegram piuttosto che altro possiamo scambiarci 2 parole e posso consigliarti su cosa ci si può muovere, resta il fatto che un immobile con planimetria irregolare risulta invendibile.

@gennarosetola2004 10 ай бұрын

@@aerica8 ti ho risposto

@romeodalmolin6751 3 ай бұрын

Buona sera interessante se l'immobile non rispetta la legge 10/91 w non rispetta la progettazione in merito all'isolamento perciò manca la parte isolante poi manca la parte in laterizio al posto c'è solo malta la casa doveva avere cappotto interno falsificato la certificazione il ctu ha dichiarato la difornita e di poco ma non rispetta la legge non c'è in nessun parete fatta a norma e nemmeno in pavimento w fatto come conforme e stagionato contro terra senza nessuna barriera e nessun tipo di isolante ho sottofirmavo un preliminare coso posso fare

@carlopagliai 3 ай бұрын

www.studiotecnicopagliai.it/difformita-legge-10-1991-risparmio-energetico/

@mariapie2819 2 жыл бұрын

Ma perché tutti sminuiscono il catasto???!! Anche se nato per fini fiscali pare che sia niente! La maggior parte degli imm9bili in centro storico non ha nemmeno vecchie concessioni. Comunque il notaio, e chiunque può usarlo come fonte di prima di verifica.

@user-lf4ue4eq8n 5 ай бұрын

Verificato nel tempo che negli atti notarili si sono verificati errori di individuazione degli immobili (fabbricati e terreni), scoperti dopo anche decenni dalla stipula, ho sempre pensato (vista l'esperienza 40/nnale di funzionario anche in Conservatoria) e proposto alla Amministrazione attraverso il gruppo dei Conservatori del centro Italia, di normare una legge che obbligasse di allegare negli atti, quando possibile, l'elaborato planimetrico per i fabbricati e l'estratto di mappa per i terreni. Questo eviterebbe grossi problemi di errore di individuazione reale del bene solo attraverso un numero di subalterno o particella. Semmai (oggi sono molto meno) nascesse un errore si potrebbe rimediare subito, in quanto l'acquirente se ne accorgerebbe quasi immediatamente. Provate a fare una proposta di legge voi attraverso gli ordini, compreso quello notarile. Grazie per l'attenzione.

@carlopagliai 5 ай бұрын

Ottima osservazione

@giangi941 9 ай бұрын

Buongiorno, ho acquistato un immobile con planimetria diversa ( portafinestra invece che finestra) rispetto a come risulta in catasto. Davanti al notaio abbiamo confermato la planimetria errata firmandola, e mi sono accorto solamente dopo che c’è questo abuso. Quindi il notaio ha dato per corretta la planimetria errata senza averla confrontata con quella catastale. Considerando che ripristinare la finestra significa ridurre il valore dell’immobile, Cosa posso fare? Grazie

@carlopagliai 9 ай бұрын

Sicuramente il notaio si è comportato correttamente, caso mai potreste valutare di agire contro il venditore