ТАК КАК ВЫ ВСЕ НАСТОЛЬКО БЕЗГРАМОТНЫЕ В НАЛОГОВОМ ПРАВЕ! ТО ВОТ ВАМ ДОКУМЕНТ! МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Письмо от 15 ноября 2016 г. N 03-11-11/67023 Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и на основании полученной информации сообщает следующее. Сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. При сдаче нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Субъектами гражданского права, то есть участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, а также принадлежащее им на праве собственности имущество. Вместе с тем физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП). Таким образом, если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем - арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Согласно статье 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в частности, налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Кодекса). Для применения предусмотренного пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса освобождения индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц необходимо соблюдение требования об использовании соответствующего имущества в предпринимательской деятельности. Основанием для применения указанного освобождения является наличие документов, подтверждающих факт использования имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, например, договоры с арендаторами, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности и представленные в налоговые органы.

Я не спорю, что коммерция выгоднее, но есть несколько нюансов: - налог выше, а ИП вместо налога на имущество заплатит налог с доходов и взносы (около 32 тыр в год + 72 тыра с 1,2 млн) - это перекрывает налог кратно, расходы на ИП огромны. - патент только если договор не прерывался, один объект недвижимости и прочие заморочки - квартиры, как правило, сдают с серую и не платят в казну. С коммерцией так не пройдет, а налоговые отчисления немалые. - не учтена коммуналка в квартирах, а она сожрет ощутимую сумму от и так небольшой выручки. в итоге, многим все же проще и понятнее сдавать квартиру, чем заморачиваться с ИП, патентами, декларациями по налогам итд. А потом народ в массе мыслит примитивно: щас посдаю, потом сыну/дочке отдам, продам, сам жить буду - нужное подчеркнуть )))

75 кв.м. за 10 млн первый этаж в "плотном районе" можно хоть примерчик бы один. Может надо выкупать))

Есть ли какая-то формула расчета за сколько сдавать коммерческую недвижимость? И какой срок поиска арендателя приемлемый ?

Жду подобный ролик в реалиях 2024года

Сергей, подскажите, пожалуйста, какой сейчас порог входа в коммерческую недвижимость в Москве? Заранее большое спасибо!

Очень вовремя сюжет вышел. Как раз задумались над коммерческой недвижимостью. Я так понимаю, что доходность в теории выше, но продать всегда сложнее. И еще немного останавливает сегодняшняя ситуации с коронокризисом.

Как у вас всё хорошо то получается. У нас в маленьком городе 500 тыс.населения коммерция со средним траффиком стоит 100 за квадрат а задаётся она по 500 рублей. А вот с хорошей проходимостью уже от 120-140 и сетевые магазины заезжают в лучшем случае 700-800 рублей. То что у вас ну это вообще сказочный расклад.

коммерческая недвижимость выгоднее жилой 100%, но вот только Сегрей не сказал что будет ликвиднее на рынке при потребности быстро слить...

Сергей, как вы думаете, насколько выгодно инвестировать в покупку машиномест на "котловане" для дальнейшей перепродажи или аренды? На какой рост стоимости машиноместа от момента старта проекта до сдачи паркинга можно рассчитывать?

Вопрос по "защищенности" объекта. Верно ли, что при наступления форс-мажоров и стихий (наводнения, цунами) или "теперь федеральная трасса пойдет через этот район и требует снос жилой недвижимости" - государство обеспечит собственником иным жильем или компенсирует выплатой и т.п. А в случае коммерческой недвижимости собственник ниче не получит... Может быть будет ролик на тему госзащиты для разных видов недвижимости - жилая, апарт, коммерческая, гаражи? Спасибо!

По счет трафика не всегда верно. К примеру в Казани (думаю многие города тоже) предприимчевые реализуют свои услуги через инстограм и другие сети, поэтому локация, трафик не особо важны. Хотя от вида деятельности зависит. У всех машины и нет проблем подьехать к помещению в любом месте. Я не риелтор, просто собственник.

А налог 2% на нежилое помещение где? А это думаю будет тыс 150 в год. Так что ещё 450 тыщ из прибыли минус. А ещё налог с прибыли, это ещё 50 тыщ в год.

Когда хорошо ориентируешься в вопросе все просто, обычным людям мне кажется более понятна простая сдача квартиры, по принципу поговорки « лучше синица в руках, чем журавль в небе».

При покупке объекта недвижимости надо учитывать ещё один важный момент - это ликвидность. Квартира ликвиднее, чем коммерческое помещение...

А подскажите сколько в месяц или в год (как там считается незнаю) уйдет на комерческое помещение налог и коммуналка?

Пример 2 магазинчика 30 квадратов. Один стоит 50М. Другой за 1М не кому не нужен расстояние между ними 30 метров. Один стоит рядом с остановкой другой чуть дальше. И эти чуть не кто не идет.

А точно трафик будет возле помещения за 61 000 р за метр?

Сергей, спасибо большое за видео!

Кто в налогах разбирается? о чем Сергей говорил, что ИП может не платить налог на имущество? как это они 10 000 руб. заплатили налогов? Патент разве можно взять на коммерческую недвигу? Напишите, пожалуйста!

Большое спасибо за данный выпуск!!! Все по полочкам! Круто!

А есть еще понятие прописка. Которая дает +10к к пенсии в месяц + инфраструктура + социальная карта...

Доброй ночи а как с вами связаться для совета по недвижимости?

Сергей спасибо за информацию. А как можно получить вашу консультацию?

При сдаче коммерческого помещения обязательно оформлять ИП? Как физ лицо можно? Или как самозанятый?

Очень наглядно. Спасибо

Здравствуйте! А можно и мне методичку, пожалуйста!

А что лучше американская рейты с налогом 30%, или российская ком недвига?

Сергей очень интересно , сейчас хотим сдать однушку, но коммерция тоже интересует . Если есть возможность пришлите методичку . Спасибо большое !

Шикарный ролик получился! 👍

Слева 30 месяцев, справа 36 месяцев)) на конечный результат по выгодности не влияет конечно, но можно и повнимательней расклады делать

Почему вы не рассказываете о машиноместах в подземных паркингах. Интересно ваше мнение: ЖК на 1600 квартир, в нём паркинг на 190 машиномест + 110 парковочных мест во дворе. На одно машиноместо 5,33 квартир. есть ли смысл вкладываться? Ещё хочу обратить внимание, квартиры из за пандемии сильно подорожали, а машиноместа в цене не изменились, всё по рублевым ценам 2018 года!

Серёжа, спасибо дорогой;)

Здравствуйте, можно методичку для агента

Спасибо. Хороший контент. Подписка

Сергей, лучше купить квартиру на первом этаже, сделать отдельный вход и перевести в коммерческое или сразу коммерческое покупать. Цена коммерческого намного выше за ту же площадь

Со всем согласен.Но есть один неучтенный момент в сравнении Москвы и периферии - капитализация объекта( второй источник дохода,кроме аренды).

Здравствуйте, буду благодарна за методичку. Видео очень полезное, спасибо!

А можно поподробнее о заявление, по которому можно освободиться от налога на собственность?

Всегда удивлялся, почему знакомые повально помешаны на жилых помещениях. Убеждал в обратном на своем опыте. Я бы еще добавил, в случае проблемного жильца могут быть проблемы с выселением, с коммерцией всё проще.

крутой канал, спасибо. А где можно видео посмотреть про трафик?

Для нас, провинциалов, квартира в Москве это не просто инвестиция, но и статус, предмет гордости перед друзьями и родственниками😅 Чтобы громко всем сказать: «Купил квааартиру в Маааасквеее!»😂

внимание! так как участились случаи самостоятельной поездки и попытки задавать вопросы арендаторам, которые к сделке отношения не имеют, точный адрес и показ помещения осуществляется по запросу специалисту, в ваших же интересах не пугать арендаторов несогласованными визитами.(с)

Благодарю за видео, жду методичку

Так то оно так, но в регионах мало хорошей торговой недвижки, и стоит она хорошо если в 2 раза больше чем вы расписали, а так раза в три

Забыл о налогах, с жилой их обычно не платят, а с коммерческой обязательно минимум 13% если на физика, если ип то еще выше

Сергей, 10 мил, отличная цена для коммерции такой! Можно к Вам с клиентом?

Как получить методичку?

Спасибо за науку. Лайк

"что даст больше 5% годовых?" ...Основной вопрос рентабельность на периоде 10 лет при выходе в наличность ...ROI и насколько это больше 5% годовых...т.к. вопрос основной "что даст больше 5% годовых?" причем продажа подорожавшего объекта тоже учитывается

2.2 % от кадастровой стоимости налог на имущество юр лиц (в год), сдача отчетности в налоговую и ведение бухгалтерии стоит денег, оплата за коммерцию по безналу и налоги с прибыли это еще 15% от дохода ... арендные каникулы "крупного сетевика" = это значит, что полгода после "начала действия договора" нет дохода, т.е. простой больше...и да розетки чинить не придется, но решать вопросы "света, го*на и пара" придется т.к. если нет света в помещении то разморозившийся один холодильник в магазине нанесет прямого ущерба на 500-700$ который арендодатель компенсировать обязан ...Сергей хороший ролик - отличный совет про подвалы, и правильный посыл к специалистам по налогам - все так, но есть ньюансы.

В нашем регионе собственники коммерческих как правило ещё платят коммунальные, кроме эл.энергии. Поэтому цифры такими красивыми не получаются ну никак.

За 5 млн можно купить у нас в пригороде 6 однушек.здать каждую по 8т.р в месяц.( можно дороже но чтоб избежать простои снижаем) 10% годовых стабильно и квартиру всегда можно слить одну если прижмет а остальные будут дальше приносить доход! С ком помещением либо работаешь либо теряешь всё пока продавать будешь! И квартира не обесценится если купить дешево! Как говорится зарабатывать нужно при покупке)

Много всяких Но! при покупки коммерции в регионе, чем в квартиры . В регионах самые топовые локации с хорошей проходимостью коммерция или не продается или продается чуть ли не по московским ценам.

Пожалуйста пришлите методчек

30 месяцев это 2.5 года, простой 6 месяцев остаётся 2 года, так что небольшая ошибочка есть, но в целом соотношение останется.

с 70 м2 налог будет 180 000 в год. Начни с этого. Видно, что вы не в теме немного.

Спасибо за видео! А что будет выгодней сдавать посуточно квартиру у моря или коммерческую у моря Севастополь? Методичку если можно на почту: kurinov@mail.ru

Во время изоляции квартиры сдаются,а с коммерции сьехали или не платят( т.к.не работают)

А + страховку? Расскажите про страховку пожалуйста🙏

Я хочу методичку для покупки коммерческой недвижимости!)

Все верно! Одно Но - патентная система выходит очень дорого

Сдаю коммерческое помещение под офис. Я им и бочок унитаза починил, фильтр кондиционера чищу, новый кондиционер поставил. Если что то ломается не по их вине, Я устраняю неполадки. Вопрос, это значит я невыгодно договорился? Неужели заведено, что арендатор сам хлопоты устраняет?

Так за 30 месяцев со сдачи двух квартир ,если каждая 29 т, получается около миллион семьсот,почему в видео говорят один миллион?

Очень хорошее видео,Смирнов ,как всегда,красавчик!

Вот сегодня Вас было приятно слушать.Без всякой агрессивной подачи материала.

Если бы было всё так просто ,как говорится, все бы напокупали. Вот только в Питере 15кв .м .у метро стоит 11 Милл .Разьве выгодно покупать? А то ,что приносит хороший доход,ни один собственник дешево не продаст, необходимо иметь поболе,чем 10 тыс!!!

Как быть если у комерса купил недвигу, а он потом на банкротсво падал или налоги не платил и твою недвижку отожмут.. В интернете есть уже случаи когда страдает покупатель за косяки продавца

Полазил по разным сайтам - посравнивал ценники. Коммерческое помещение: площадь 60 метров - ценник аренды 60 тысяч в месяц. Квартира: площадь 30 метров - ценник аренды 26 тысяч +коммуналка в месяц. При этом цены покупки на сами помещения примерно равны - по 200 тысяч за метр. У меня ваш рассчёт не получился. Инвестировать в квартиры оказалось выгоднее. Да, по деньгам небольшая потеря, но меньше простоя и юридической маяты.

А налоги за коммерческую недвижимость( в т.ч. имущественный налог)

если есть 2 млн ,как поступить правильнее?

В регионах коммерции 0 желающих сдать сотни г Воронеж

Но,хорошее проходимое место в Москве,на зоне около метро стоит совсем не 20мил

Все это конечно хорошо,только порог входа в коммерцию в Москве это минимум двадцатка.Двадцатку накопить не так просто,вот и вкладываются люди в мелкие студии.

Я агент из Спб! Всегда с удоволбствием смотрю Вас!

Всё правильно! Так это и работает!

Мужчина спасибо Вам большое )

Сергей. Б.л. Так и думал. Коммерцию рассматривал больше чем частную. Для информации.

От души Серега !

Про налоги поподробней расскажите

Деньги можно вкладывать в коммерческую недвижку при одном условии. Если за тобой стоит крупная компания. Они посчитали они и платят. 6-70-80% собственнику остальное компании. Тогда можно.

Смирнов молодец, мне даже в Карпатах интересно было послушать

Добрый день. Спасибо большое за информацию. Пришлите, пожалуйста методичку: gal_ne@mail.ru Где можно получить ссылку на видео про рассчет потока?

СПАСИБО!!!!!!

А почему в квартирах 30 месяцев, а в коммерции 3 года ( 36 месяцев)

как обычно, все проблемы от недостатка информации. я например приблизительно знаю аренду квартир, но совершенно не знаю стоимость аренды коммерческой недвижимости. квартира в мск за 10 лет окупится - и хорошо. а скоммерческой недвигой надо много чего знать, делать ИП и т.д

Лицо знакомое. Где тебя видел?

ок, как взять ипотеку на ком.помещение?

До пандемии я студию у мкада 15м2 сдавал за 31 000 чистыми. А заселяю такую студию обычно в течении 2 дней. А тк люди съезжают в середине месяца, то в итоге получаю денег больше чем 12*ставку. По моему вы просто сравниваете ужасно подобранную студию с хорошо подобранной коммерцией. И кстати, студия такой площади вышла из 3-х комнатной квартирой делённой на 4 студии(58м2). И стоимость 1 студии вышла значительно меньше 5млн как у вас на видео.

Вот поэтому я и уговариваю всех уходить в коммерцию. Потому и занимаюсь исключительно коммерцией.

К сожалению в регионах, ОПГ карлика уничтожило весь малый бизнес, так что все это не работает… говорю это как собственник помещения .

Данное Видео - отличное пособие для начинающих инвесторов! Сергей, хочу получить руководство по отбору недвижимости по вашим рекомендациям! Спасибо

браво!!!!!

Цифры в первом примере неверные, но суть понятна

Спасибо

Методичку бы глянул, с огромным интересом. Но емейл в паблик выставлять не охота - заспамят

сферическая математика в ваккуме, только что мы видели как встал весь мелкий бизнес, серегу захватили владельцы ком недвижимости

Я сдаю квартиру стоимостью 2 млн 400 за 10 тр в месяц+ку, а офис стоимостью в настоящее время 800 тр я сдаю за 13500!!! Выгоднее коммерческая недвижимость. Ее по мимо фактической сдачи, можно сдать в аренду под юридический адрес.

на 12:27 - коммерческое если с простоем 6 мес., то получается 30мес-6мес= 24мес или 2 года. По его расчету 630000*2=1260т.р, откуда цифра в 1500т.р.(и более)??? Что за неумение считать элементарные цифры?

Сетевой торговый магазин или даже аптека на 75 м2?!?! Я думал, что Ганс Христиан Андерсен - великий сказочник. Но нет...помимо зала аптеке и магазину нужны: подсобные помещения, отдельный пожарный выход и многое другое.