コメントありがとうございます。投稿が遅くなり申し訳ありません。 ご質問の件ですが、このままですと、ご懸念されているような世の中になる可能性は否めないと考えています。2023年からは、相続で使わなくなった不動産を国が引き取る制度（国庫帰属制度）が始まったり、民間事業者でも同様のサービスを提供しており、そのような制度・サービスを活用しながら"使用しきれない財産を身軽にする"という動きが進行していくのではないかと思います。 また、私が今年から始めた、遊休不動産を個人間売買できる、"不動産版のメルカリ"のようなプラットフォームで、遊休山林や耕作放棄地でも欲しいという方にバトンを渡していく動きも加速させていき、地方部の衰退を食い止めなければならないと考えています。 いずれにせよ簡単な問題ではありませんが、再び地方部の土地も脚光を浴びるような世の中に変えていかなければなりませんね。 【フィールドマッチング】 fieldmatching.com/

農地転用は、あらゆる不動産取引の中で、最も悩ましい部分と言っても過言ではないと思っています。本来、自由に使ったり売ったりできるはずの自分の土地で、ここまで厳格にそれが許されないのは農地くらいです。もちろん、国内の農業振興が目的があったり、そのために宅地等より固定資産税が安いといったメリットもありますが、相続の場面で農地の取扱いに苦心している家庭は、相当数いらっしゃいます。

コメントありがとうございます。ご指摘の通り、地目の判断基準が部署・機関により異なるため、このような縦割り的で矛盾しているような土地が全国に無数にあります。 ちなみに、この中で市町村の固定資産税課が設定している「課税地目」は"現況主義"といい、他の地目に比べ、最新の現地の状態に基づいて決められていることが一般的です。言い換えれば、「課税地目が雑種地であるから、既に農地ではない」ということを主張していけば、農業委員会から非農地証明（農地でないことの証明）を得られ、その証明をもって法務局で地目変更ができる可能性があります。 100％とは言えませんが、これをすることにより、いざ売却処分等をする際に、農地法の制約が解けてかなり身軽になるかと思いますので、ぜひ農業委員会へ掛け合ってみることをお勧めいたします。

@@souzokunotetsujin 御意見ありがとうございました。相続した土地は、５０年位前に誰かが建設残土で田を埋め立てたようですが、今となっては経緯は全く不明です。数年前、浜松市農業委員会にも相談に行きましたが、農業委員会の回答は「過去に違反（埋立行為）がある以上、転用許可、非農地証明は出せない。出せるのは現状回復命令だけ」とのこと。大型商業施設に隣接し面積も一反あり場所的には一等地ですが、あいにく調整区域内（白地、第三種農地）です。浜松法務局にも田から雑種地への地目変更申請をしてみましたが、半年後に却下処分。理由は「浜松市農業委員会から農地であるとの回答がきている」とのことでした。弁護士にも相談しましたが、「浜松市農業委員会と争った場合、現状回復命令を受ける可能性がある」とのこと。日本の登記制度と行政の対応には不信感がつのるばかり。子々孫々「雑種地課税」に耐えていくしかないようです。

コメントありがとうございます。ちなみに、時効取得による所有権登記に関わった経験がないのですが、法律上時効取得が有効となっている場合において、その後当該第三者が所有権登記をする際に、法務局にて不受理や農業委員会への照会がかかって差戻しされることなく、登記を進めることは出来るのでしょうか？ 配信者からの質問で恐縮ですが、登記関係の手続きについて、もしご存知でしたらご共有頂ければ幸いです。

@@souzokunotetsujin 登記名義人（亡くなっていれば相続人全員）と、時効取得者の承諾により、時効取得を原因とする所有権移転登記をすることは可能です。仰る通り、法務局は農業委員会に対し当該農地の確認をするようですが、私が経験した限りでは取り下げはありませんでした。

@@user-pd8yt4ms5q 様 時効取得による所有権移転登記の経験がある、とのことで、お分かりになるようでしたら教えてください。 時効取得の期間が、善意無過失で10年、悪意で20年、で、 " 農業委員会の許可を得ていない取引の場合は善意無過失とはならない "（最高裁判例）ようなのですが、 例えば、 地主側も承知の上で10年で時効取得による所有権移転登記をしようとした場合 （地主と買主の共同申請で、農業委員会の許可以外は善意無過失の要件は満たしている）、 法務局もしくは農業委員会から、時効不成立としてストップがかかってしまうのでしょうか？ ご回答頂ければ幸いです。

実際には野菜などの作物を作っている畑のように見えても、地目が原野や山林になっているケースも少なくありません。その場合は、今回のテーマの逆で「農地のように見える、農地でない土地」として、農業委員会の管理下には無く、一般的な不動産として取引が可能です。

コメントありがとうございます。 農業委員会の構成員の大半は、公務員ではなく、地元農家が当番制で担っている自治体が多く、言い換えれば、農地の取引や農地転用の許可審査にあたり、"民間人が関与している"側面を持っているともいえます。 あくまで推測の域を超えませんが、もしかするとその農地の購入時、その取引に関わった不動産会社や行政書士などが、よかれと思って何らかの根回しをしてくれたのかもしれませんね。

​@@souzokunotetsujin 農業従事者の縛りで建てることができたはず。だから転売や地目変更はできないはずです

コメントありがとうございます。ご質問頂いた方針の場合、農地を個人名義⇒法人名義に変更する場面が出てくるかと思いますが、その際、その法人の構成員の大半が農業関係者であることや、農業による売上を、農業以外の売上が上回ってはいけない等の様々な制約があります（地域により条件が異なる場合があります）。 そのため、一度法人化できても、原則としてその法人の引き受け先が農業関係者である必要があるため、一般的な法人の譲渡よりもハードルが高くなる点は注意が必要かと思います。

大変貴重なご意見ありがとうございます。今後の追加配信時の参考にさせて頂きます。これからも、ご支援の程よろしくお願いいたします。

コメントありがとうございます。まさに、2023年から国に返す（国が引き取る）制度が始まります。詳細はまだ不明ですが、新たな制度として注目が集まっています。

コメントありがとうございます。仰る通り、もともとの地目が山林や原野の農地あれば、（買い手の希望にもよりますが）原状回復をしなくても売買することが出来ます。 逆に、地目が田／畑などの農地となっている場合は、現状が山林や原野状態になっていても、農業委員会の許可書を添付しないと、法務局での売買手続申請（所有権移転登記）が受理されないため、なかなか悩ましい手続きとなります。