専門家も頭を抱える湯沢のリゾートマンションのヤバすぎる修繕積立金事情

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4 ай бұрын

バブル期に建設された越後湯沢のリゾートマンション。近年はその価値が見直され販売価格も底値から反転し上昇傾向にあります。しかしながら越後湯沢のリゾートマンションの修繕積立金は、他のエリアと比べるとあまりにも安い水準であり、今後も適切な修繕ができるとは到底思えません。
今回は現役のマンション管理士として活躍されている澤田さんと共に、越後湯沢のリゾートマンションの修繕積立金の状況を確認しながらその問題点について考察していきます。専門家すら絶句するほどの湯沢のリゾートマンションの積立金事情について目を逸らさずに向き合いたいと思います。
マンションの修繕積立金不足は日本全国で社会問題となっており、この点において国も本格的に動き始めているというニュースも飛び込んできました。動画の最後ではその点についても触れておりますが、これが現実になったら湯沢のリゾートマンションの資産価値は大きく崩れると危惧しています。
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#リゾートマンション

Пікірлер: 52

@futokumasan 4 ай бұрын

ツインタワー石打は、税理士の前理事長が横領して修繕積立金が無くなった。そちらにも注意が必要。

@kazukazuitoh3872 4 ай бұрын

修繕積立金が安いのは、安くても管理できているのではなく、マンション管理組合が麻痺状態になっていて価格改定の検討にすら着手出来ていないのが大半です。そんな状態のリゾートマンションの建物筐体や設備が、適正に維持管理されてきているはずもなく。。。

@resortmansion 2 ай бұрын

マンション管理って本当に難しいですよね。管理費や修繕費を値上げするのはものすごい大変だと思います。でも値上げしないと修繕できないわけで。。。

@60_daysff_per_year 2 ай бұрын

どこのマンションもそうですがマンションはボロボロで毎月の修繕積立金が異常に安い物件は終わっている物件です。買い手は付かないですね。管理組合が機能していないことを物語っています。

@tenchan797 2 ай бұрын

新築マンション購入の時は長期修繕計画と大規模修繕の見積の説明受けました。バブル期だとおざなりだったかもしれませんね。私ちょうど10年目に管理組合の理事長をやる事になって大変でした。と言っても管理会社がほぼお膳立てをしてくれ、一級建築士の初代理事長が管理会社を厳しく教育(?)してくれてたおかげで他のマンションよりはスムーズに行ったと思いますが

@sakurair6500 Ай бұрын

手を出さないのがベストです。買ってしまった人は、買取会社を探しましょう。（手数料や実費などを負担する必要あり。）

@user-xv7hk6pl4f 4 ай бұрын

正に値上げで揉めた時の理事長でしたｗ値上げ出来そうにない（周辺がお金なさそうな）ので、マンション売って戸建建てました😅 先のことは考えず、とにかく今安いことだけを求めている人が多いんですよね。でもサービスや物が低下すれば、自分たちが払わないのを棚に上げてクレームだけは一人前。国民の税金と行政サービスの関係とも似てる。自分の払う金が原資であるという意識が希薄な人が多い。

@resortmansion 2 ай бұрын

理事長経験者からのご意見、非常に参考になります。リゾートマンションにおいても「先のことを考えずに自分の事だけ考えているオーナー」もいらっしゃいます。そういう方々に少しでも「区分所有」というものを理解してもらいたく、今後も動画を作っていきたいと思います。

@user-be1xf6tx6m 4 ай бұрын

貴重な情報に感謝します🌺

@chiww2482 4 ай бұрын

都が管理する都営住宅も最長70年を耐用年数として考えているようなので、70年位はしっかり管理すれば問題なく使えるのでしょうね。しっかり管理すれば…

@resortmansion 2 ай бұрын

しっかり管理すれば・・・・ですね。

@user-ec2ey2ci8i 4 ай бұрын

良く戸建てタイプは修繕や管理にお金かかるからマンションタイプのが良いよねーとか言ってるオーナーが沢山いますが、合計したら差額って無いんですけどね。大規模修繕による億単位の費用に絡む理事会と業者との癒着や賄賂。積み立て不足による一戸あたりの追加負担や新たな借金ローン。多数決の日本では厳しいんだよね。

@resortmansion 2 ай бұрын

マンションの区分所有って、価値観の近いもの同士が集まらないと本当にリスク大ですね。そういう意味ではそう言ったストレスのない戸建は魅力ありますね。

@user-oc5tp7xf7z 4 ай бұрын

最悪、戸建てはココを修理しなくても利便性が損なわれ無い所がある。集合住宅は上の階の雨漏りなんかがあると、相互影響があるから修繕の自由度が低く修繕積立金が無いと価値の低下に直結する。

@resortmansion 2 ай бұрын

おっしゃる通り、最近は区分所有の難しさを実感しており、そう言ったストレスのない「戸建ての魅力」も再認識しています。

@BridgestationJapan 3 ай бұрын

湯沢の当方のマンションも35年目となりました。12年ほど前に２回目の大規模修繕で１億6000万ほどかかりました。エレベータは10年前（25年目）で交換。6000万位したと思います。去年は浄化槽交換で500万かかりました。35年なので配管がヤバいですね。今後は受電設備、受水設備、消雪井戸、大浴場のボイラーと費用がかかりそうです。給排水の配管は、共用部と専有部がありますので、工事も大変、賛同も大変。長期計画に基づいて配管を交換したのは『獅子第３』くらいではないでしょうか？　いくらコンクリートが持っても、設備が維持できるのは、せいぜい60年弱ではないでしょうか？　新宿の小田急デパートを解体しているのを見て、55年か～早いなーと感じました。あと10年以内に、早めに出口戦略を考えたほうが良いのではないでしょうか（子供も高校生になれば親と一緒に旅行などしなくなりますよ）

@resortmansion 2 ай бұрын

他のオーナーさんからも「出口戦略」に関して質問を受けますが、実は今は「数十年ぶりの売り時」でもあるんですよね。私も娘が高校生になってなかなか家族全員でリゾマンに行く事も無くなりましたし、色々と出口についても考えていかねばなりませんね。ただリゾマン研究所をやっている手前、売りづらいです、笑

@BridgestationJapan 2 ай бұрын

『管理費の値上げを回避するため、火曜、木曜は掃除をしない、風呂の掃除もしない』いうことが緊急総会で決まりました。何でも安けりゃいい！　ということではないと思いますが、オーナーのほとんどが無関心な為、全てが委任状の枚数で決定しますね。長期修繕計画を少し尋ねましたが、上水道の交換で１億7000万、排水管の交換（2億円、壁塗りで２億）そろそろ組合のお金もヤバイくなります。湯沢で生き残れるのは、獅子プラザ、獅子第３、THE家、塩沢では満作さんの翼だけでしょうね。何せ大手の管理会社が、皆出ていきます。残る管理会社は『天使』だけですので、これからは管理会社の言いなりになる時代になります。

@resortmansion 2 ай бұрын

「管理費値上げできない→管理の質を下げる」は私のような年間に数日しか利用しないリゾート利用者としては最も避けたいことなんですよね。。。定住利用となると「なるべくコストは抑えたい」となるのも理解できるので、この辺りマンションごとに今後の方向性を見極めていかないといけませんね。

@user-vz2il7dh7v 4 ай бұрын

外壁塗装どころか共用部分の電気代すら払えるか分からないでしょう。エレベーターも利用できなくなる日も間近というのが実際だと思います。

@user-jf1pd1gl4r 4 ай бұрын

エレベーターは億単位で掛かるからね

@fujifuji007 4 ай бұрын

国の動向にフォーカスした回も期待❣️

@naeba123 4 ай бұрын

私の購入したリゾマン５番館は、作りが良いですよ！内覧した隣のリゾマンは、廊下の片側だけ部屋が並んでいて、内見時、結露で、壁紙が劣化してました。バイトで、大型病院など、監督代行、クリーニングなどで、マンション見てたので、今は、当たりの物件と見ていますが、温水器は、交換が必要かな？と、思ってますが、過去の温水器点検シールも、沢山ついてますが、実際、数年住んで解る内容なので、マンションより、苗場は買い物ですかね！

@resortmansion 2 ай бұрын

マンションによっては結露は見落としやすいですよね。温水器はいつかは寿命があるので仕方ないですね。私のマンションも温水器、1つのガス暖房機、エアコンはいつダメになっても覚悟しないとならないレベルです。

@jr.9855 4 ай бұрын

最後の、ここだけの話が楽しみになってしまってる(笑

@kazukazuitoh3872 4 ай бұрын

とっとと売り払って一刻も早く手を引きたいオーナーさんは、管理費や修繕積立金の値上げに反対するんでしょうね。トランプゲームのババ抜き状態。

@resortmansion 2 ай бұрын

最後まで聞いてくれて本当にありがとうございます！

@topbouya7120 2 ай бұрын

要は住むな、買うの止めとけということですね。なんか最近買い手もちらほら出てきてるので持ってる人は売りをぶつけろ！ということですね。

@user-bz9sd6zg6g 4 ай бұрын

湯沢エリアだと個人的に管理組合がしっかりしてて修繕積立金をしっかりプールしてるグランドウィング舞子高原かライオンズマンション石打丸山に限ると思ってます😉

@resortmansion 2 ай бұрын

石打舞子エリアのリゾマンの管理状況がかなり良いのは事実ですが、管理費や修繕金が高い（というより他が安すぎる）ので敬遠されてしまうのは残念で仕方ありません。。。

@user-hv3uf7om6g 3 ай бұрын

軽井沢の小さなリゾートマンションに住んでいるものです。築３４年で初めての大規模修繕をすることになり、某業者に費用見積もりをしてもらい、数千万かかることが分かりました。幸い積み立てが十分ありましたので、問題なく、他の業者にも見積もりを頼み、比較検討して秋の管理組合総会で２年後の大規模修繕を最終決定する運びです。ちなみに我が家の場合、管理費込みで毎月５万円払っています。

@resortmansion 2 ай бұрын

軽井沢レベルだと購入者の資金力もリゾートマンションに対する理解もあると思うのできちんと管理ができてそうですね。越後湯沢は色々なマンションがあるので各マンションで事情も異なりますね。

@masao750 4 ай бұрын

マンションは車と同じで寿命は普段の手入れ次第。

@sinsyoukankan8316 4 күн бұрын

元、マンション管理会社フロント経験者です。　実質物件に居住している所有者が少ないため、管理組合役員が交代しないケースが多く、理事長と会計と監事が長年にわたり同一人物となり、修繕積立金の預金額に不正があるケースもみられる模様？　財閥系管理会社の中には、管理組合役員の監事が当初から存在しないケースも見られ、会計監査についても理事会役員の会計が行っているケースも見受けられる。　会計監査が適切に行われないマンションでのトラブルが散見されています！　理事会役員が結託して、高齢役員の死亡などにより経緯も解らなくなるなど問題が表面化してからではどうしようもない場合があります。

@60_daysff_per_year 2 ай бұрын

長期修繕計画は外部からのマンション評価項目としては有効ですが、実務的には絵に描いた餅になりやすいですね。色んな要因(デフレ、インフレ、人件費、建設資材相場)の変動などで修繕計画どおりにはまず行きません。それに予想していなかった突発的な修理も発生します。その時々でマンションの劣化を肌で感じながらタイミングをみて大規模修繕を計画しているのが実体だと思います。

@resortmansion 2 ай бұрын

確かに長期修繕計画通りに行くことはまずあり得ませんね。元旦の能登半島地震でも、多くのリゾートマンションが「要修繕」の被害を受けておりそれなりに突発的な費用がかかったと思います。

@masatomo6690 4 ай бұрын

こんにちは和歌山県白浜町のマンションのオーナーですマンション管理費　積立修繕費安いですねここ白浜町も　値上げ検討されてるマンション　又は値上げされたマンションが増えてきたように感じます。マンションにも　よりますが　私が以前所有していたマンションは　上がりました何もなかったように　値上げ賛否の封書が届き　それぞれのオーナーさんが記入して送り返す　それだけでした。賛成が多かったせいか　値上がり致しました。マンションオーナーなんて　多少の値上げは　管理会社任せです。まだまだ余裕がある方が多くいらっしゃいます。マンションの管理費　積立修繕費の　値上げには　関心ないオーナーがまだまだ居てますねどの　マンションでも　関心が無いオーナーさんは　沢山いると思います。マンションのオーナーの方　ほとんどが　自分のマンションに関して　関心が無いような致します。管理会社が　あげると言えば　上がる　そんな気が致します。

@resortmansion 2 ай бұрын

値上げせざるを得ない状況で、値上げできるだけまだ良いと思います。本当に怖いのは「値上げできずに管理不全になる」事ですね。ただ値上げすると反対勢力が売却しはじめて価格が一時的に暴落するのが怖いですよね。

@user-vz2il7dh7v 3 ай бұрын

越後湯沢の夏と冬の寒暖差は40度もあって、雪の季節は常に水分にさらされている外壁や屋根がどうなるのか？管理費が余ったら修繕費にしましょうという管理会社があるのか？ 30年はまだ給排水管が持ち堪えているでしょうが、漏水が始まったら大変なことに。

@YakumoClicker 3 ай бұрын

伊豆のリゾマンに比べると、何故かかなり安いですよね… 確かに心配です。

@resortmansion 2 ай бұрын

伊豆とか熱海とかと比べると本当に安いので、そのあたりも今後比較動画を作ってみたいと思います！

@user-xv8gu8wp9c 4 ай бұрын

ロマネスクリゾート霧島早く再生して売れてほしい。霧島神宮温泉スポット一つです。

@resortmansion 2 ай бұрын

凄まじい規模のリゾートマンションですよね。いつか取材に言ってみたいです。

@user-kp9zv6dd5i 4 ай бұрын

温暖化で雪が降らなくなったらどうするのでしょう？リゾートとして成り立つのでしょうか？

@resortmansion 2 ай бұрын

そこ突っ込まれると痛いですね。。。今年は年始も全く雪がなく、本当にやばいと思いましたが、2〜3回ドカ雪が降りました。グリーンシーズンはリゾマンも閑散としていますので、雪がなくなったら定住者の需要がない限り暴落すると思います！

@room.y 2 ай бұрын

外壁に関しては50年が一つの基準。これはある意味常識の範疇であろう。都市部よりも過酷な環境下の湯沢周辺で70 年とかよく言うなという感想。忖度してるのかもしれないが、この豆腐おっさんちょっとヤバめ！？＞＜

@wanazuki2012 4 ай бұрын

ニセコや白馬の代わりに欧米人が興味を示さないんだから、、

@BridgestationJapan 3 ай бұрын

確かに湯沢は欧米人が少ないですね。『どこでもいいから、とりあえず滑る』と云う外国の方々ばかりです。中越地区はスキー場のコース自体が短く、雪質もそれほどではないですから仕方ないですね～

@ohtayukiho6444 Ай бұрын

手を出すな、リゾートマンション。全体の維持費が貴方に覆いかぶさります。解体費用までも貴方が払うことになりますよ。死ぬまで逃げられない、負債の肩代わり。

@user-og3tc8gh9h 4 ай бұрын

考え方がわたしは違いますね。湯沢町のリゾートマンションは共有施設の充実度がありますよね。今の自民党等の裏金、税隠し、裏工作含め考えますと、お金なんてのはリゾートマンションでもどうでもなりますからね。りっかしとしたリゾートマンション管理費用のマンションが良い訳です。対象方法は簡単である。しかし、リゾートマンションで管理費用が安い所を選ぶ安物買いの方々は問題が出てくるでしょうね。リゾートマンションは積み立て修繕費だけではなく、管理費を含めたトータルの考え方が必要ですね。