Modernisierungsumlage: DAS musst du WISSEN, um FEHLER u. Streit zu VERMEIDEN

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Күн бұрын

Welche Modernisierungskosten kannst du anteilig auf Mieter*innen umlegen und welche nicht? Und in welcher Höhe? Die Politik will Energetische Sanierungen von Gebäuden in den nächsten Jahren vorantreiben und wird diese fördern, aber auch einfordern. Wir zeigen im Video am Beispiel einer konkreten Wohnung, die energetisch saniert wird, um welchen Betrag die Kaltmiete erhöht werden kann. Die Mieterhöhung ist auch aus Sicht von Mieter*innen akzeptabel, weil sich die Heizkosten erheblich reduzieren - gerade aktuell ein Thema - und der Wohnkomfort verbessert wird. Und am Beispiel in diesem Video siehst du in der Berechnung auch, wie sich die Energetische Sanierung für dich als Vermieter*in am Ende amortisiert.
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Das Thema „Energetische Gebäudesanierungen“ wird uns in den nächsten Jahren stetig begleiten, weil die Politik den Gebäudebestand energieeffizient sanieren will - koste es, was es wolle. Insofern ist es gut, wenn du dich als Immobilieninvestor rechtzeitig mit dem Thema beschäftigst und möglichst hohe Förderungen mitnimmst. Auch wenn du eine Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) hast und nicht allein entscheiden kannst, kannst du aktiv werden und der Verwaltung entsprechende Tagesordnungspunkte vorgeben und diese - evtl. auch mit dem Beirat zusammen - vorbereiten. Denn die meisten Verwaltungen packen das Thema nicht proaktiv an, da sie mit den Routineaufgaben schon mehr als ausgelastet sind für die monatliche Verwalter-gebühr von im Schnitt 25,- bis 35 Euro nachvollziehbar auch nicht mehr Leistung zu erwarten ist.
Wir schauen uns jetzt ein konkretes Beispiel an, eine Wohnung in Düsseldorf in einem unserer Objekte, das im nächsten oder übernächsten Jahr energetisch saniert wird, und knüpfen damit nahtlos an unser Video von letzter Woche an. Die Kosten für die Sanierung betragen 14.755,- Euro. Nach KFW-Zuschuss und Steuervorteil verbleiben nur 6.912,- Euro Aufwand für unseren Mandanten. Zusätzlich kann unsere Mandant jetzt aber aufgrund der Modernisierung noch eine Mieterhöhung nach §558 BGB aussprechen, völlig unabhängig von evt. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §558 BGB.
Im Video berechnen wir die konkrete Bemessungsgrundlage der Mieterhöhung, von der du dann 8% jährlich als Modernisierungserhöhung geltend machen kannst und auch die neue Miete. Allerdings: Keine Regel ohne Ausnahmen. Im Video geben wir einen Überblick über die Einschränkungen und gesetzlichen Regelungen bei der Modernisierungserhöhung, zum Beispiel die Härtefallregelung und Höchstgrenzen.
Für welche Maßnahmen kann überhaupt eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausgesprochen werden? Im Video erhältst du die Antwort.
Und wir besprechen auch den genauen Ablauf und nennen die entsprechenden Fristen, die du formal einhalten musst.
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#EnergetischeSanierung #tModernisierung #Mieterhöhung
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Пікірлер: 38

@moebelmueller Жыл бұрын

Inhaltlich toll, leider mit Sprachfehlern vorgetragen

Жыл бұрын

Ist ja immerhin etwas, wenn der Inhalt weiter hilft🙂 Wir haben leider keine ausgebildeten Nachrichtensprecher oä. Was genau stört dich am Vortrag?

@moebelmueller Жыл бұрын

@ Passt schon, war eine Anspielung aufs gendern. Ihr liefert echt guten Content 👍

Жыл бұрын

@@moebelmueller Verstehe 🤔 Danke für das Lob! Das motiviert. Wir haben Gendern ausprobiert, aber seit etlichen Wochen wieder weggelassen, weil es sowohl beim Sprechen schwierig und beim Hören eher unangenehm und störend ist und somit kontraproduktiv.

@Leif.Richter Жыл бұрын

@ Erstmal top dargestellt. Wirklich knackiges Video. Ehrlicherweise sind die Sprachfehler, auf die auch @moebelmueller verwiesen hat, aufgrund des sorry "verkrampften" Versuchs der Gelder-Sprache fast kaum zu ertragen. Jeder der ein bisschen Gefühl für unsere sehr tiefgehende, facettenreiche und dezidierte Sprache hat wird das Verstehen. Ich kann nur empfehlen wieder zum normalen Sprachgebrauch zurückzukehren und nicht jeden sprachpolitischen Unsinn mitzumachen.

@marcfranzen1566 Жыл бұрын

Tolles Video! Danke. Sie brauche ich als Immobilienwirtschaftslehrer auf dem EBZ👍🏻

Жыл бұрын

Danke für das Lob! Das überlege ich mal🙂

@Myselfix Жыл бұрын

Eine Frage zu den ersparten Kosten für Reparaturen: Wie genau kann ich diese Kosten genau berechnen und an wen kann ich mich wenden, um eine solche Berechnung durchführen zu lassen?

Жыл бұрын

Pragmatische Lösung: Lass dir die Kosten für ersparte Instandhaltung vom ausführenden Handwerker bestätigen. Die Leitfrage lautet: Was hätte die Ersetzung der gleichen Technik/desselben Baustandards gekostet? Bei energetischen Maßnahmen bekommst du die Angabe vom Energieberater. Natürlich kannst du auch einen Architekten um eine Einschätzung bitten, aber das ist unserer Erfahrung nach meist nicht nötig.

@Bosster07 Жыл бұрын

Hallo, wie sieht es mit einer Modernisierungsankündigung beim Einbau von elektrischen Rollläden aus? Diese werden bei mir jetzt von Heute bis nächste Woche Montag angebaut. Das heißt ich hab vor den Fenstern Gerüste. Der Vermieter hat mir keine Modernisierungsankündigung geschickt und nur mündlich gesagt, dass er dann die Kaltmiete von 240 um 25 € auf 265 € erhöhen will. Das kann er dann aber erst genau sagen, wenn eine Abschlussrechnung vorliegt. Also wenn ich das gegen rechne, wird das definitiv eine Erhöhung die komplett an die 8 % ran kommt und dann muss er auch eine Modernisierungsankündigung schicken. Deshalb werde ich die neue Miete dann vermutlich erst ab Monat 9 zahlen, nachdem mir die Mieterhöhung zugegangen ist.

Жыл бұрын

Genau richtig. Weil dein Vermieter die Modernisierung nicht angekündigt hat, verlängert sich die Frist um 6 auf 9 Monate, erst danach musst du die Erhöhng zahlen.

@Bosster07 Жыл бұрын

@ Also jetzt nur noch mal zwei Beispiele für mich zum Verständnis. Nehmen wir jetzt mal an der Vermieter macht in der jetzt kommenden Mieterhöhung alles richtig. Das heißt ich kriege die Mieterhöhung zum 15.11.2022. Sie ist inhaltlich korrekt und auch nicht über die 8 % der Umlagemaximalhöhe. Da der Vermieter nicht richtig mit einer Modernisierungsankündigung gearbeitet hat, gilt die neue Miete statt ab dem 01.02.2023 erst ab dem 01.08.2023? Richtig? Beispiel Nummer 2... Was passiert, wenn in der Mieterhöhung zum 15.11.2022 verschiedene Formmängel sind? Heißt z. B. --> 8 % Hürde überschritten, Kosten nicht richtig belegt oder Sonstiges. Kann ich dann schriftlich die Mieterhöhung ablehnen bzw. den Vermieter auffordern seine Mieterhöhung zu korrigieren, solange bis diese passt und erst ab dem Eingang der korrekten Mieterhöhung fängt die 9 Monatsfrist an zu laufen?

Жыл бұрын

@@Bosster07 Genauso ist es.

@Bosster07 Жыл бұрын

@ Danke. Dann werde ich das so machen, wenn es so passiert. Da brauche ich ja nicht mal einen Anwalt für diese Argumentation.

Жыл бұрын

@@Bosster07 Gern. Wenn es gut läuft nicht. Die Sachlage ist eigentlich eindeutig. Notfalls reicht für so einen Fall auch der Beitritt zum Mieterverein.

@Bosster07 Жыл бұрын

Hallo, mein Vermieter hat nun endlich Anfang November neue Rollläden eingebaut. Er hat vorher nur mündlich angekündigt, dass er die Miete um 25 € erhöhen will. Das liegt deutlich über der 5 % Grenze und macht deshalb eine Modernisierungsankündigung nötig. Diese gab es aber nicht. Heute habe ich eine Mieterhöhung bekommen, wo keine richtige Auflistung oder auch Rechnung der Baumaßnahmen mit dabei ist. Heißt also, dass diese Mieterhöhung so oder so ungültig ist, da der Vermieter auch zum 1.12.2022 bereits die neue Miete haben will. Ich kann doch jetzt eigentlich bis zum 31.01.2023 mit dem ersten Widerspruch warten, wo ich dann begründe, dass er die Mieterhöhung konkret mit Rechnungen belegen und die Mieterhöhung aufschlüsseln muss. Also was er umlegt und wie er das berechnet. Und dann kann ich nach Eingang der neuen Mieterhöhung der Mieterhöhung zwar zustimmen, dann aber direkt dazu schreiben, dass sich die Frist aufgrund der vergessenen Modernisierungsankündigung nochmal um 6 Monate verlängert. Das heißt wenn mir dann z. B. zum 01.03.2023 die korrekte Mieterhöhung zugestellt wird, dann zählt die neue Miete nicht zum 01.06.2023, sondern zum 01.12.2023 oder ?

Жыл бұрын

So ist es! Wenn der Vermieter die Erhöhung mit der Modernisierung begründet. Aber auch wenn er nach der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen würde, müsste er dies nachweisen und die Frist einhalten.

@Bosster07 Жыл бұрын

@ Naja das kann er jetzt meines Erachtens auch nicht mehr. Weil er hat jetzt die mieterhöhung mit einer Modernisierung begründet. Er kann jetzt nicht einfach mal seine Begründung ändern, nur weil er merkt das er was vergessen hat.

Жыл бұрын

@@Bosster07 Das ist absolut richtig. Mir lag das Erhöhungsschreiben ja nicht vor🙂

@Bosster07 Жыл бұрын

@ Das Schreiben von heute war wirklich ein absoluter Witz. Da stand drin "wie besprochen erhöht sich die Kaltmiete um 25 €" und dann war sogar noch die Gesamtmiete durch einen Tippfehler um 100 € zu niedrig. Dann sollte ich das noch korrigieren und direkt zurückschicken. :D Nur Begründung Modernisierung (Rollläden) und das wars. Keine Rechnung, keine Aufschlüsselung der Kosten oder sonstige Nachweise. Absolut Laienhaft. Aber hey. Mir kommt es zu Gute, auch wenn ich mich bei ihm damit sehr unbeliebt mache. Ich frage mich aber, wie sowas sein kann, wenn man Vermieter ist. Man muss sich doch damit beschäftigen. Betriebskostenabrechnung für 2021 hab ich auch noch keine bekommen. Da bleibt ihm auch nur noch 1 1/2 Monate, dann sieht er von mir kein Geld mehr in Falle einer Nachzahlung.

Жыл бұрын

Sehe ich auch so. Wer Vermieter ist, muss sich auch professionell verhalten. Entweder man liest sich das selbst an oder man beauftragt eben eine Hausverwaltung. Aber so wie du es beschreibst würde ich es auch nicht durchgehen lassen.

@davemann1987 7 ай бұрын

Könnt ihr das nochmal bitte auf deutsch abdrehen? Da bluten einem ja die Ohren 🤯...

7 ай бұрын

😀 Schau dir gern auch Videos aus 2023 an, da sprechen wir wieder deutsch.

@rohling9707 Жыл бұрын

Sozialer Wohnraum wird durch die Maßnahmen der Politik abgeschafft. Wer von Grundsicherung + Rente lebt hat finanziell rein gar nichts davon, wenn die Heizkosten sinken, weil ausschließlich die Netto-Kaltmiete entscheidet, ob die Miethöhe anerkannt wird. Schade, dass Du in Deinem Video nicht auf Betroffene eingehst, die auf staatliche Hilfe angewiesen sind. Aber damit bist Du nicht der Einzige. Irgendwie durchaus diskriminierend,

Жыл бұрын

Danke für die wertvolle inhaltliche Ergänzung. Diskriminieren wollen wir natürlich niemanden, aber dass bei Behörden ausschließlich die Kaltmiete relevant ist, war uns so nicht präsent. Meiner Meinung nach muss die Politik da nachbessern und auch die Energieeffizienz des Hauses, d.h. die NK, beachten, denn die Modernisierung des Gebäudebestandes ist ja politisch gewollt.

@georghartmann6925 Жыл бұрын

Sprachlich unerträglich, da kaputtgegendert

11 ай бұрын

Schau dir gern aktuellere Videos aus den letzten 2-3 Monaten an, da wird nicht mehr gegendert. Ist wirklich schwieriger bei der Aufnahme und beim Zuhören.