Un abuso edilizio non può compromettere la vendita di un immobile… a patto però che lo si dichiari! In questo articolo ti spiegherò come affrontare una situazione di questo tipo salvando te, la casa e la validità del contratto!
“Si tratta solo di una piccola differenza rispetto alla planimetria, che sarà mai…”
“Quando l’ho comprata era già così…”
“Se la vogliono comprare la comprano così…”
Errore! Quando si vende una casa, la trasparenza è la priorità. Non importa se il tuo vicino di casa ha venduto la sua casa abusiva senza avere problemi o se hai letto su Google che puoi stare tranquillo. Leggi bene: qualunque difformità tra quello che c’è sulla carta e quello che stai vendendo, per la legge è un abuso edilizio bello e buono, e pertanto va regolarizzato.
Con questo termine si intendono infatti non solo i casi estremi in cui un immobile è stato costruito su un terreno non edificabile, ma anche tutte le modifiche e i lavori di ristrutturazione fatti senza il permesso del comune. Una parete abbattuta perchè “Mi piaceva tanto l’open-space”, un soppalco ricavato sopra al corridoio perchè “Mi serviva spazio per le valigie”, una cantina trasformata in appartamento perchè “Non sapevo dove ospitare i parenti a Natale” e così via….
Non preoccuparti: si tratta di una questione facilmente risolvibile nel 99% dei casi, e spesso pagando una sanzione esigua. Se l’abuso viene infatti reso noto con una comunicazione formale sia in sede di contratto preliminare che di rogito, non corri nessun rischio. L’acquirente sa esattamente cosa sta comprando, perciò non può contestarti nulla!
“Ma in caso contrario?”.
1- Cosa accade se non si comunica l’abuso edilizio
Se non si dice nulla, il contratto può essere considerato non più valido. L’acquirente ha infatti 10 anni per chiedere al giudice di:
Sciogliere il contratto
Chiedere un risarcimento
Mantenere la compravendita, chiedendo però una restituzione parziale del prezzo dell’immobile per una sanatoria o un’eventuale demolizione
10 anni, nota bene. Mi rendo conto che spesso voi proprietari non avete colpa. Capita infatti che uno magari sia stato raggirato da chi gli ha venduto l’immobile e scopra le irregolarità edilizie quando ormai è troppo tardi.
Il punto però è che, in quanto attuale proprietario, ora il responsabile sei tu, quindi spetta a te pagare il danno. Per questo motivo ti consiglio di controllare bene che sia tutto in regola prima di vendere. Dieci anni sono lunghi, pensaci!
2- Concessione in sanatoria
Nel caso l’abuso edilizio salti fuori solo dopo aver stipulato il preliminare di compravendita (o, peggio ancora, il rogito), puoi ancora evitare che il contratto venga annullato chiedendo una concessione in sanatoria. Questo è un provvedimento che consente di sanare le irregolarità tramite il pagamento di una sanzione. Per chiederla basta recarsi in comune e la sanzione viene calcolata in base all’entità dell’abuso (ti consiglio di farlo fare ad un tecnico).
Chiaro però che la sanatoria è possibile solo quando l’abuso edilizio può essere messo in regola. Nel malaugurato caso in cui l’immobile si trovi su del suolo non edificabile, ad esempio, c’è poco da fare: l’unica soluzione è demolire l’edificio!
3- Quando la concessione tarda ad arrivare
Hai richiesto la concessione in sanatoria, ma il comune ancora non l’ha rilasciata. “E quindi si blocca tutto?”. Assolutamente no! Tu e l’acquirente intanto potete procedere con la compravendita stipulando il rogito.
Verrà però inserita una clausola per cui l’effettivo passaggio di proprietà e il pagamento dell’immobile diventeranno concreti solo nel momento in cui sarà concessa la sanatoria.
In altre parole, tu non incasserai subito i soldi della vendita, ma questi verranno temporaneamente versati dal notaio su un apposito conto corrente. Una volta rilasciata la concessione da parte del comune, il notaio provvederà a verificare che sia tutto a posto e depositerà i soldi sul tuo conto.
4- E l’agenzia immobiliare?
Un’agente immobiliare ha il preciso dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso. Se non lo fa vuol dire una cosa sola: che è disonesto!
Ti consiglio di affidarti sempre a dei professionisti con esperienza. Un bravo agente immobiliare sarà in grado infatti di guidarti nella risoluzione del problema, salvaguardando te e la vendita della tua casa.